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成都市高层住宅市场调研报告
成都市高层住宅市场调研报告
武志林学号20093368
高层住宅市场主要针对成都市7区12县自2002到2010年高层住宅及2010年的投资量,销售情况等相关情况。
本报告根据各项经济数据,反映市场,分析其供应趋势。
为防止房地产投资增速出现反弹,2005年国家再次出台了一系列调控措施,从土地供应、贷款发放、住房公积金管理、抑制房价到全行业的综合调控等,整个房地产市场经历了一个不平凡的“调控之年”和“政策之年”。
2006年我国政府为抑制房价增长过快,又出台了一系列的政策法规,这次政策针对性更强,指标更量化,为体现房地产投资趋势,现选2004—2009年相关指标作分析。
注:
2009年截止到11月
2005年,为防止房地产投资增速出现反弹,国家再次出台了一系列调控措施,从土地供应、贷款发放、住房公积金管理、抑制房价到全行业的综合调控等,整个房地产市场经历了一个不平凡的“调控之年”和“政策之年”。
2006年我国政府为抑制房价增长过快,又出台了一系列的政策法规,这次政策针对性更强,指标更量化。
2007年央行再次存款准备金率意在控制固定资产投资过热引起的国民经济快速增长,让经济软着陆。
同时一定程度上控制房地产贷款,调整置业需求,开发商需要寻找更多的融资渠道,对房地产市场降温。
2008年上班年房地产投资较稳定,下半年受汶川地震的影响房地产开发投资额受到很大影响,全年几乎与2007年持平。
2009年成都房产政策对市场促进作用最大的还是2008年出台的6.15新政和大规模的旧城改造拆迁,直接促进了大量市场需求,并在国家相关政策的带动下促使成都楼市再度繁荣,2009年11月的房地产近达800亿元,几乎是05年的两倍,政策扩大了房地产供应量。
2010年8月,5月的投资额达最高,6、7月有所回落,8月投资额进一步降低,主要受国家相关政策影响,坚决抑制投资性房地产购房需求。
2011继续受政策影响,房地产交易继续低
房地产投资资金来源主要有国内贷款,利用外资,外商直接投资,自筹资金,企事业单位自有资金,其他资金,定金及预付款等渠道。
多种渠道的选择为开发商提高了投资机会,在一定程度上增加了供应量。
从2006到2011年
2010年房地产投资804.33亿元,2011年房地产开发投资完成965.2亿元,增长20.2%。
从2006年到2011年资金来源显示,08年前呈增长趋势,但增长率逐年降低。
08-11年受国家政策的影响投资资金呈下降趋势。
。
以下是各建筑类型的情况
按照正常的开发速度,从08年1月开始到11年里,成都商品住宅市场的新增楼盘供应将以高层电梯公寓为主,将占整个供应量的90%,体量高达652万㎡之多,而一直以来颇受成都购房者青睐的多层项目则没有供应。
11年土地市场受住宅市场的带动,成交均价一路飙升,楼面均价在最高点时,达到了10000多元/㎡;再加上受出让地块容积率的影响,开发高层电梯公寓是开发商们普遍的选择。
从06年开始,随着成都市住宅市场高层电梯公寓开发的逐渐升温和开发商们打造高层电梯公寓经验的积累,高层电梯公寓在成都购房者中的接受度逐渐升高,虽然由于地震的发生,低密度的多层项目一度重新受到购房者的欢迎,但随着国家集约使用土地的号召,高层项目的大量开发是大势所趋。
针对成都市2011年的在售楼盘,在成都市各区选取一具有代表的楼盘进行比对分析。
在成都市主城区均价在8500以上,价格与其他大中城市相比较为正常。
(数据来源:
搜房网数据监控中心数据截止日期:
6月30日)
主城区在售均价基本相近,没有太大的起伏变化,均价都在7000以上。
青羊区和高新区在售均价较高。
郊县的均价在3000—5000元/平米,双流,新都,温江均价较为相近,在5000左右。
在与以往的均价相比较,都江堰,双流均价呈上涨趋势,并且增速较快。
温江区在近几年发展较快,其为城乡一体化重点城市,国际花园城市,城市经济的发展促进了房地产需求市场的发展。
(数据来源:
搜房网数据监控中心数据截止日期:
6月30日)
图8:
主城区各建筑类型商品住宅供应走势
(数据来源:
成都市房管局)
。
图9:
成都市主城区各面积段商品住宅供应走势
(数据来源:
成都市房管局)
图10:
各面积段商品住宅成交走势
(数据来源:
中原数据库)
高层住宅各区域分布特点
·城中
·城东
综合考虑各块宗地的地段、楼面均价以及开发商的情况后,预计信和、新鸿基和蓝光会在其开发项目中规划高端住宅,但全部做高端的仅有蓝光的东方溪谷,其余项目预计会定位在中端普通住宅。
·城南
·城
·城北
根据上一节各区域分布特点,知各区域主力类型为高层,高层的竞争集中在传统三强:
城东、城南和城西。
三个区域高层住宅未来供应项目有53个,供应面积将有可能达到1026.24万㎡。
而高档住宅项目将集中在城南区域,该区域高档住宅项目数量、面积分别占主城区高档住宅总量的45%、66%。
城中未来上市的项目会以高端项目为主,8个潜在项目中,预计会有6个开发成高端项目。
届时,区域内的高端项目竞争将非常激烈。
城东的情况与城中相反,大量的普通住房将在未来供应市场,且以高层项目居多。
城南的高新区也是一个高端项目扎堆的区域,2011年将有9个项目,近242万㎡的高档住宅项目入市销售。
预计区域内的高档住宅项有:
中海城南一号、合景泰富誉峰和叠翠峰项目、嘉里置地的雅颂居、厦门建发的鹭洲和蓝光的凯丽香江推上市场,加上不久后将开盘的龙湖世纪峰景,大量的高端物业会使城南的竞争进一步加剧。
城西2011年未来的竞争主要集中在普通住宅方面,且未来的供应多为小规模的项目。
城北由于待开发的土地较少,所以在11年,会以销售存量和推售现有在售项目为主。
郊县以开发小高层为主
从单宗面积最大或成交价最高的重点地块来看,这些住宅用地最有可能都作为小高层上市。
在以多层为重点开发的郊县来说,未来将出现的大量小高层住宅代表了购房者心理接受度的变化。
而城市向高的规划也势必将带动更多电梯公寓的发展。
图1.3:
成都各行政区成交情况
2011年10月成都市各区成交价格和成交面积如下:
5.1不同类型主力户型分析
以面积小、总价低、房源紧而一贯受捧的小户型,在2008年的命运发生了逆转。
据不完全统计,去年成都主城区住宅销售率达58%,而主体户型面积以60平方米为主的小户型入市销售项目35个、总量约18000套,达到成都楼市的历史最高点,整体成交率却不足40%。
由于供需失衡等因素,今年小户型的销售将普遍遭遇现实难题。
排除价格因素,在差异化竞争中打造市场真正稀缺的小户型产品,将成为今年小户型销售的主要出路。
据介绍,这些小户型主要分布在几大区域:
市中心,近郊区域,分别占40%、49%和11%。
其中市中心作为成都市的商业商务政治中心,由于区域开发较早,且区域地价较高,目前这里的房地产开发多以60平方米左右的小户型项目为主,约占2008年城中区域新增住宅供应的65%。
根据房管局提供的相关数据,去年主体户型面积以60平方米为主的小户型项目共有35个入市销售,主要有大社区小户型、精装修小户型、跃层(送面积)小户型三类,共计约18095套,达到历史最高点。
从调查的情况看,这些小户型以住宅为主,约占总量的86%;部分小户型项目作为办公楼用,约占小户型供应总量的14%。
价格成为购房最直接、最有效的动力,特别是小户型项目。
本来小户型投资客较多,受影响最大,对价格也就更敏感。
另外,购买小户型的客户对总价的敏感度远高于对单价的敏感度,消费者更关注总价范围,总价直接影响小户型的销售情况。
目前成都市小户型总价集中在30万~35万元,这部分房源约占总成交量的34%,价格成为影响成交的最重要因素之一。
销售率价格段与供应价格段呈现出相反的走势,总价越高的小户型供应量越大;而成交率却恰恰相反,总价越高,成交率越低。
根据现在市场情况小户型住宅的分布是依据其客户的来源,不难看出小户型住户的年龄具有两极分化的特点——年轻人和老年人,由于这两类人对于城市公共交通的依赖性比较大,所以小户型对地带的分布,又会明显地表现出聚居性。
无论在哪个国家的哪个城市中,从城市空间的分布,我们可以看出小户型多聚居在以下三类地区:
一是闹市中心,包括CBD区域和市中心,这种地段小户型的出现,主要是由于地段的原因在起作用。
比如在纽约CBD的核心区,就有许多出租的小户型公寓,这样公寓的业主往往是某个历史悠久的商业世家,这种繁华地段的出租物业为他们的家族创造了一代又一代人的财富,而这些小户型的租户则多是一些商界新锐人物,要么是投资公司的操盘手,要么是广告公司的创意总监,对他们而言时间永远是最珍贵的,所以他们不可能把大量的时间用在乘车进城和乘车下班的路上,所以他们大多选择租用闹市区的小户型公寓,另外再购买一幢郊区的别墅,过一种典型的“5+2”式生活。
第二类小户型集中的地方则是城市轻轨交通的车站附近,在此居住的居民多为年轻的上班一族,他们由于买不起市中心的房子,但又要每天准时到市中心去上班,所以他们最乐于购买轻轨车站附近的小户型物业,这样住宅与车站在15分钟步行距离以内,不需要任何换乘工具,就可以直接乘地铁上下班,而轨道交通最大的特点就是没有红绿灯,准时准点,所以轻轨快速交通的车站附近,总会聚集大量的小户型物业,这也就是国外通常所说的联合开发的概念。
第三类小户型聚居地则是以工作为导向的。
比如在大学城附近部分学生和教师的聚居,在科技园附近IT产业人士的聚居,在电视台附近广告人的聚居等等。
这种聚居也都会为这附近带来相当一批小户型住宅的投资者,从而为那些需要依托某个专项区域工作的人士提供生活工作上的便利。
从上述三种聚居不难看出,小户型的聚居地往往和时间有着重要的关系,人们暂居于小户型的目的往往大多数是为了求得时间上的节约,这种节约要么通过接近工作场地,要么通过接近城市交通设施,之所以有这种需要,还是由于小户型的暂居性决定的,因为小户型暂居一族都是缺少时间的人。
总述:
从上面这几点我们不难分析出,小户型住宅在现有市场中的竞争力愈来愈强,市场占有率愈来愈高的态势。
虽然其存在一定的弊端和风险,但在进行有效地分析和准确的市场定位后,我认为对于小户型商务性的定位,应该在未来几年内为这个小家伙注入新的活力,从而为开发企业带来巨大的利润。
高层住宅的优点是可以节约土地,增加住房和居住人口,如同样的地基建六层住宅与建12层住宅,土地利用率、住房和居住人口可以提高一倍。
尤其是在我国人口密度和建筑密度较高的地区,拆迁的费用很高,动员人口外迁的工作难度很大,但通过建设高层住宅就能较好地处理各方面的矛盾。
同时,建造和使用高层住宅也有不足之处,如:
投资大,高层建筑的钢材和混凝土消耗量都高于多层建筑,加上要配置电梯、高压水泵,增加公共走道和门窗,一次性投入很大,另外使用后,还要为电梯、泵站修缮养护付出一笔经常性费用;上下不便,电梯服务虽很方便,但遇到停电、修理就很麻烦;安全性差,高层住宅留置多个互相连通的疏散口和楼梯,往往为入户偷盗和其他犯罪提供作案条件;高层住宅还应注意防火,因为一旦发生火灾很难扑救;在高层生活的家庭有一种孤独和封闭感,老人和孩子因上下不便,双职工要日日上班,很难建立和发展良好的人际交往和邻里关系;多幢点式高层住宅建在一起,会产生不规则的高空风,影响居住区的生态环境质量。
根据上述情况,国家1985年对高层住宅建设作了明确地规定:
“在大城市的特定地点,当建造高层住宅节约用地效果显著,而且具备相应的技术条件、设备条件和经济条件时,可以建造适量的高层住宅。
小高层有以下特点:
一是小高层通过电梯的配置,使原有意义的多层住宅具有了高层的优点。
小高层以现浇楼板施工,建筑结构上与高层基本相同,建筑质量好,住户上下方便。
小高层的房型、建筑系数又接近多层,间距大、得房率高、通风好、采光条件优越。
特别是一些建筑优良、档次高的小高层,水电配置精良,集供冷暖气、冷热水于一身,双路供水供电,且采用智能化的布线系统,使楼宇更易于管理,居住舒适、安全性高。
二是很多小高层的得房订不低于普通多层,且通过多阳台、多露台的设计,使住宅的有效使用面积大大增加。
小高层视野宽阔、景观美好,更是多层住宅难以企及。
因此小高层在南方城市越来越受到人们的喜欢。
超高高层:
开阔视野,远眺景观,但楼层多在40层以上,其供应的消费群体受到限制。
根据近几年的开盘情况,销售数据显示,该类房地产在成都很受欢迎,随着多层住宅供应量逐渐减少,该类房地产成为了主要的供应市场。
据星彦地产机构的最新研究报告表明,成都市目前正在修建和规划的超高层项目约40余个,未来几年超高层物业的供应量将超过600万平方米,相当于08年主城区商品房供应量的36%。
这一预测在世家机构8月的一份最新统计数据中也得到了证实。
世家机构调查,成都主城区超高层物业目前在售的项目有13个,包括万科·金域蓝湾、外滩、上锦美地、城市理想、花样年·喜年广场、首创·国际城、龙湖·世纪峰景、凯丽香江、鼓楼国际、新鸿基·悦城、时代豪庭、朗御等;另外,尚待发售的超高层项目还包括天玺、华置广场、华置都汇华庭、来福士广场、摩根中心、仁恒置地广场、铁狮门、天紫界等至少15个项目。
从星彦地产的调查数据也可以看出,“刚需”仍是支撑超高层市场的主力军。
60-90平方米间住宅供应与销售量最多,分别为总量的50.3%和60.3%。
60-90平方米和120-144平方米的销售率都超过了9成,90-120平方米之间住宅的销售也接近9成。
144平方米以上大户型销售情况不理想。
但是,这个数据仅是由在售超高层住宅统计而来,是否能代表未来的主流仍然没有确定,成都的成功模式还需要市场来回答。
2004—2009年国家出台了一系列房地产政策,来规范房地产市场的发展。
期间两轮宏观调控控制土地,抑制房价过快上涨,给房地产业带来了很大的影响。
土地的严格控制,使得多层住宅供应量逐年减少,从而促进了高层住宅的发展。
高层颇受欢迎究其原因,主要缘于以下几个因素。
一是小高层、高层住宅的容积率明显高于多层住宅,相比之下,住多层住宅可以享受到更多的绿地、健身设施、会所等社区资源。
二是小高层、高层住宅的电梯、设备及公共大堂占用面积较大,按常规,小高层、高层住宅的公摊面积一般为多层住宅的两倍左右,这样使得小高层、高层住宅的实际得房率不太高。
三是小高层、高层住宅的物业管理费、设备维修费高于多层住宅。
从住宅现状和需求来看,高层住宅的优势是显而易见的,市民对高层住宅的普遍接受,也只是一个时间的过程。
如今人们的生活节奏越来越快,住宅是城市文化和城市景观的重要组成部分,也是反映经济社会发展的一面镜子。
城市发展的需要。
党大报告强调要建设资源节约型、环境友好型社会,改善城乡人居环境。
发展高层住宅是提高中心城市发展水平的一个重要因素,也是实现城市建设“五年大变化”的客观需要。
科学合理的开发与利用城市土地,是我市城市建设面临的一大课题。
随着城市建设的快速发展,市区土地供给日益稀少,单从土地使用效率和规划指标来看,由于放宽了高层住宅的容积率和建筑高度,小高层、高层在同样面积的地块上可以多建房子,可以大大提高城市的建筑面积,缓解城市用地的紧张局面,从而做到节约用地、集约用地,这样势必造成多层住宅日渐减少。
因此,今后市区的小高层、高层住宅比例将会进一步提高,并将成为引领楼市发展的主流。
提升品质的需要。
目前,我市小高层、高层住宅一般采用钢筋混凝土结构,楼体质量都要好于多层住宅,其品质都在迅速提升。
小高层、高层住宅与多层住宅相比,除具有上述优点之外,还具有结构强度高、耐用年限高、污染程度低等优势,这些将有序地引导人们的居住理念发生变革,使购房者对高层住宅的期待和接受度会不断地提高。
高层住宅中小高层最受购房者欢迎,因为小高层包含了多层和高层住宅的优点。
所有户型中,小户型颇受青睐。
小户型主要针对的消费群体是年轻单身白领,年轻人有很多想法,喜欢舒适,开阔,创新。
成都缺乏真正创新的开发产品,设计滞后于市场,户型图的设计千篇一律。
因此,在对此类户型图进行设计时应考虑这类消费群体的需求。
基于高层住宅供求量不断上升,高层住宅逐渐已成为住宅类房地产的主导市场。
由于土地限制,多层住宅逐渐退出市场,人们也将逐渐适应“高感”的生活方式,但多层不可能完全退出市场,因为其还有小部分需求群体,有需求就有市场,因此土地资源仍会出现供应紧张的情况,此时超高层已进入我们的生活。
高层也是大势所趋。
城南一号是中海地产在成都的鼎力之作,城南作为成都新的一个商业核心区域,城南一号更是大师之作科学的规划,尖端的产业,高端的配套,地铁、新会展、领事馆、软件园、孵化园、总部区,耀眼的名词给城南贴上了高端标签,使城南成为历史与现代、科技与文化、休闲与创造、传统与时尚完美融合的城市。
市政府斥资数百亿元精心打造成以商务、行政办公、商贸金融、生态居住及高新技术产业为主的高标准、高规格的城市新中心。
政府定调“国际城南”!
政府引导、城市规划,80米景观大道,新益洲公园,新会展、新政务中心等集于一体……以天府大道为纽带的城南经济政治副中心悄然形成:
“五纵三横”的城南交通网络,双向8车道的天府大道,左右各一条的元华大道、红星路南延线的快速分流通道,加之地铁1号线,占据城市发展无限先机。
城南核心圈”三个子项分别以各自鲜明的特征,在推广上轮流坐庄,融合互补。
三者间的定位既存有个性之别,也有“核心圈”之共性,因此三者齐头并进,共谱城南大章。
成都城南副中心——特区中的特区
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