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奥园集团房地产开发管理流程138页
二00七年二月
集团有限公司
V1.0版
房地产开发管理流程
团
集
18
19
20
21
三、财务管理篇
1、终审审批权限的说明………………………………………………
2、集团月度总结、计划呈批流程………………………………
3、月度财务报告报送流程……………………………………………
4、集团资金管理流程说明………………………………………
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…………………………………………………
…………………………………………………
14
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…………………………………………………
…………………………………………………
1、法律案件处理流程
2、法律文件办文流程第四部分投融资管理
1、融资管理工作流程
2、投资管理工作流程
7、办公用品采购管理流程……………………………………………
第三部分法务管理
……………………………………………………
……………………………………………………
……………………………………………………
4、会议室使用流程
5、公务车管理流程
6、公务车使用流程
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6
第一部分人力资源管理
1、员工招聘流程………………………………………………………
2、员工入职流程………………………………………………………
3、转正、晋升及调薪流程……………………………………………
4、员工离职及交接流程………………………………………………
5、员工福利申请流程…………………………………………………第二部分行政管理
1、收发文管理流程……………………………………………………
2、印章使用审批流程…………………………………………………
3、集团档案借阅流程…………………………………………………
二、日常管理篇
1
言………………………………………………………………
一、前
录
目
则
第一部分总
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21、集团招标小组成员名单……………………………………
22、招标文件收发一览表……………………………………………
23、开标会议签到记录表……………………………………………
24、低价中标评标统计意见表………………………………………
25、评估报告…………………………………………………………
26、中标通知书………………………………………………………
27、集团公章使用申请表………………………………………
28、集团合同会签审批表………………………………………
29、合同会审流程……………………………………………………
30、结算流程…………………………………………………………
31、结算须注意事项…………………………………………………
32、最终结算审核报告………………………………………………
33、集团合同终审结算审批表…………………………………
34、集团合同现场签证审批表…………………………………
35、签证管理流程……………………………………………………
36集团合同现场签证单………………………………………
37、签证管理规定……………………………………………………
四、工程管理篇
19、招标拟请合作伙伴一览表(表2.1)……………………………36
20、单位基本情况简介(表2.2)……………………………………37
17、合约任务立项报审表……………………………………………
18、投标单位推荐表…………………………………………………
…………………………………………………………
…………………………………………………………
…………………………………………………………
…………………………………………………………
13、招标立项
14、招标流程
15、评标流程
16、招标公告
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5、资金管理流程(收支两条线管理流程)…………………………
6、资金调拨流程………………………………………………………
7、集团月度资金计划审批流程…………………………………
8、项目工程进度款付款审批流程……………………………………
9、项目营销类付款审批流程…………………………………………
10、项目行政费用报销审批流程……………………………………
11、集团本部行政费用报销审批流程………………………………
12、借支审批流程……………………………………………………
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10、材料设备出库流程………………………………………………
11、材料设备退货流程………………………………………………
12、材料设备盘点对账流程…………………………………………
13、工程预算流程(招标前)………………………………………
14、工程预算流程(招标后)………………………………………第四节竣工验收阶段
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1、控制原则……………………………………………………………
2、管理权限一览表……………………………………………………
3、工程管理部门职责划分(总部)……………………………………
4、工程管理部门职责划分(项目公司)………………………………第二部分工作流程
第一节项目立项阶段
1、投资估算流程…………………………………………………………
2、概算流程………………………………………………………………第二节设计阶段
1、房地产开发设计总流程……………………………………………
2、概念设计流程………………………………………………………
3、方案设计进度计划编制流程………………………………………
4、方案设计评审流程…………………………………………………
5、施工图设计操作流程………………………………………………第三节施工阶段
1、项目进度计划流程…………………………………………………
2、工程进度监督控制流程……………………………………………
3、工程延期控制流程…………………………………………………
4、合同变更调整流程…………………………………………………
5、阶段性成本分析与改善流程………………………………………
6、质量事故处理流程…………………………………………………
7、重大工程变更流程…………………………………………………
8、材料设备入库流程…………………………………………………
9、材料设备大批量直接移交流程……………………………………
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五、销营管理篇
第一部份:
销售管理控制流程总分类图
一、销售管理流程……………………………………………………二、认购书签订流程…………………………………………………三、商品房买卖合同签约流程………………………………………第二部份:
各项销售管理工作控制流程图
四、现场销控认购流程………………………………………………
五、认购资料管理流程………………………………………………
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1、阶段验收工程………………………………………………………
2、竣工验收流程………………………………………………………
3、物业接管验收流程…………………………………………………
4、工程维修流程………………………………………………………第三部分程序化表格
附件1、概算和预算差异分析表…………………………………附件2、预算和结算差异分析……………………………………附件3、预算/合同调整审批表…………………………………附件4、工程结算条件审核表……………………………………附件5、申购单……………………………………………………附件6、询价单……………………………………………………附件7、采购联系单………………………………………………附件8、材料设备采购订单………………………………………附件9、变更联系单………………………………………………附件10、质量事故单……………………………………………附件11、质量整改通知单………………………………………附件12、零星工程竣工验收报告………………………………附件13、公建项目验收表………………………………………附件14、设备/设施验收表……………………………………附件15、工程维修单(适用维修单位用)……………………附件16、工程维修整改通知单(原施工单位用)……………
附件17、工程维修报修单(业主用)…………………………
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八、挞定处理流程……………………………………………………
九、新建物业验收及移交流程………………………………………十、催缴房款流程……………………………………………………十一、断供处理流程…………………………………………………十二、退楼手续办理流程……………………………………………十三、《房地产权证》办理流程………………………………………十四、面积差异补款流程……………………………………………十五、面积差异退款流程……………………………………………十六、档案管理流程…………………………………………………十七、交楼工作对接流程……………………………………………十八、更改装修处理流程(备用)……………………………………十九、变更设计处理流程(备用)……………………………………二十、索赔处理流程(备用)………………………………………二十一、退还契税处理流程(备用)…………………………………二十二、提前收楼申请处理流程(备用)……………………………二十三、交楼工作流程………………………………………………
六、接听电话流程……………………………………………………114
七、《商品房买卖合同》签署流程…………………………………115七—1《商品房买卖合同》签署流程………………………115七—2《商品房买卖合同》签署进度表……………………116
二00七年二月
集团有限公司
善的管理流程,实现规模发展和项目发展的和谐健康发展。
集团追求每一个项目都成为中国房地产的成功典范,通过先进完
言
前
财务管理篇
一、终审审批在此专门指资金的最终决策,具有最终审批权限的人员包括:
集团财务副总裁、
常务副总裁、集团总裁、董事会等五个级别;二、终审审批权限将集团及项目公司的经营过程中涉及付款审批的部分划分为工程类、营销
类、开发类(业务类)、行政费用类(含固定资产采购)、其他类五大类。
每一大类审批内容划分为计划内、计划外;合同付款划分为结算款、非结算款;对除工程类以外的付款划分为合同付款、非合同付款;对行政费用开支划分为项目公司行政费用、集团本部行政费用等内容,对于无法区分类别的费用统一在其他类中反映。
三、终审审批权限的划分
1、对于计划外款项审批的终审权限,应由集团总裁办公会议审定,总裁办公会议成员包括:
集团总裁、集团常务副总裁、集团主管财务副总裁、投融资部总监、企管部经理、集团计财部经理、副经理。
2、对于所有结算款的付款审批的终审权限,由集团主管财务副总裁负责终审。
3、对于集团行政费用付款审批的终审权限,由集团常务副总裁负责终审。
4、对于集团、各项目公司缴交的各种税费金的付款审批的终审权限,其中:
月度、季度应预征的税款由项目总经理及项目财务经理审批;年度税款申报、缴纳和年度汇算清缴税款由集团计财部经理和集团主管财务副总裁负责审批。
5、对于各房地产项目应存入监控户的资金统一由项目财务经理和集团投融资部总监审定。
6、对于集团公司、各项目公司偿还贷款业务,应由集团公司总裁负责终审(因贷款到期后银行自动划帐归还的贷款也应补办付款审批手续)。
7、对于集团公司、各项目公司内部往来资金的调拨的付款审批的终审权限,应由集团投融资部总监和集团常务副总裁负责终审。
8、对于集团公司、各项目公司的投资、增资、利润分配等付款审批的终审权限,应由集团公司董事会负责终审。
四、对终审审批权限的划分,是建立在资金收支两线的管理制度之下,经审批后执行的《月度资金计划》要求内容完整、金额准确,并且在执行过程中严格按计划执行,尽量减少计划外付款。
五、关于终审审批权限在此是指单笔付款申请而言,要杜绝分拆请款的现象。
六、对于付款审批终审之前的流程,按集团公司支付流程的相关规定执行。
终审审批权限的说明
每月末(每月29日):
各职能部门及各项目部编制以下总结及计划文件,提交集团企管部、计财部:
一、本月经营情况分析:
(应包括以下内容但不限于)
1、本月开发计划执行情况
2、本月营销计划执行情况
3、本月行政及其他工作执行情况
4、本月资金计划执行情况
5、项目预结算及合同执行情况
6、本月项目经营过程中存在问题及解决办法二、下月资金计划三、下月工作计划(其中项目公司工作计划应包含但不限于工程计划、业务计划、营销计划、行
政计划、招投标计划、预结算计划等)
下月2日下午下班前,集团计财部负责预结算及资金计划的预审、汇编,其他分析、计划由集团企管部负责整理汇编。
下月4日前由集团总裁主持总裁办公会议,审定各项总结、计划。
参加人员:
常务副总、主管财务副总裁、投融资部总监、企管部经理、集团计财部经理、副经理(七人)。
下月5日,集团总裁批准上月的绩效考评及本月的各项计划,分别由集团计财部和集团企管部分别下发到各职能部门及各项目部执行。
集团月度总结、计划呈批流程
每月10日前,项目公司编制本项目上月度财务报告:
月度财务分析、月度资产负债表、月度利润表、财务报表附注、其他附表(包括应收款、应付未付款、发票收缴情况等)。
每月10日,项目公司将财务报告上报集团计财部,计财部汇总、审核,编制集团财务报告:
集团财务分析、合并资产负债表、合并利润表、合并财务报表附注等财务资料。
每月17日前,将集团财务报告呈交集团主管财务副总裁审批
每月18日前,将集团财务报告呈交集团总裁审批
每月19日前,将集团财务报告提交集团董事会审批
每月20日,对外报送集团财务报告
月度财务报告报送流程
借支审批流程
8
集团公司本部费用报销审批流程
7
项目公司费用报销审批流程
6
营销类付款审批流程
5
项目公司、集团公司(非房地产公司参照执行,执行标准由集团另行规定)
工程进度款付款审批流程
4
月度资金计划审批流程
3
资金调拨流程
2
集团内纳入管理的所有公司
资金管理流程(总)
1
执行单位
流程名称
序号
判断
备选流程
结束
主要流程
执行
开始
3、图释:
2、本文件解释权在集团计财部
1、资金管理流程:
集团资金管理流程说明
销售收款其他收款
2
监控款保证金贷款
冻结款
2
归集划拨资金
3
资金支付
4
1、向为本公司提供服务的单位、个人支付各项款项;
2、向其他单位、个人支付其他性质款项。
1、项目资金计划应根据当
。
1、项目公司根据当月的资金计划使用支出户资金;
2、对计划外付款应走计划外审批程序并申请资金后支付;
3、集团公司的资金调拨款项不包括在项目公司资金计划内,调拨出去的资金应
4、对于当期未能及时支付出去的资金,应在下月资金计划中重新申请。
1、资金计划;
2、资金调拨单;
3、资金使用审批表
;4、费用报销单;
5、其他付款单据。
1、集团公司要求所有项目
主要银行帐户都必须开通网上银行查询功能,集团公司
情况;使用资金调拨职权。
1、集团公司定期归集项目公司收入户、特殊性质帐户上的资金;
2、根据经审定的各项目公司的月度资金计划,扣除项目公司支出户上月的结余后划拨到项目公司支出户;
3、对于内部往来单位资金调拨,依据经审批的资金调拨单通知项目公司划拨资金(下达指令)。
在开通网上银行并开通网上支付功能后,直接由集团公司通过
网上银行划拨内部往来款并及时通知相应内部往来单位(网上支付只限集团公司
行使资金调拨权的部门并且只限于支付内部往来款)。
1、公司相关资金管
理制度;
2、资金调拨单。
1、对于监控户资金应制定
专门流程加以控制;
2、对于特殊性质帐户上的资金,项目公司财务部应定
(至少每月进行一次)。
1、贷款户:
项目公司贷款户收到银行放贷后及时将资金转入集团公司指定帐户
。
2、监控户:
(1)客户直接将销售款转入监控户、项目公司根据已审批的客服部送监证合同清单和资金使用审批表将款项由支出户转入监控户、银行将客户申请按揭款直接
放到监控户;
(2)对于监控户资金,项目公司应及时向房管局和银行申请解除监控,配合部门:
财务部、业务部、投融资部负责按揭人员、施工单位(总包)。
3、保证金户:
根据政府各部门或银行等其他单位要求存入的一定金额的专项资金,办理保证事项的部门应予以跟进,在完成保证事项后及时通知财务部将保证
金户资金转入集团公司指定帐户,同时财务部应高度关注保证事项完成情况。
4、冻结、查封户:
因涉及争议而补查封、冻结帐户,项目财务部及时通知法务部门,定期与法务部门沟通。
5、其他特殊性质的帐户:
参照前述帐户的管理办法。
1、贷款(借款)合
同协议等法律文件;
2、政府部门的相关规定;
3、与其他外部单位的相关协议等资料。
1、一般客户要求提供公司帐号
时,必须提供收入户帐号。
上资金定期(或超过一定额度
3、对延期未付交法务部处理。
1、项目公司销售产品(房产公司)提供服务(物业及其他公司)收到客户交来
款项送存收入户;
2、收到其他外部单位交来的保证金代收款等送存收入户。
1、认购书、销售合同协议等法律文件;
2、收取其他款项的合同协议等文件资料。
成本费用等支出
5
客户银行其他单位
1
指定帐户
收入户
支出户
特殊性质帐户
控制要点
作业说明
依据资料
外部单位
集团公司
项目公司
外部单位
及时申请补回;
期预算并结合项目实际编制
2、集团公司由投融资部行
每天监控项目公司资金收支
期清理并通报相关部门跟进
后)转入集团公司指定帐户;
2、收入户原则上只收不支,帐
资金管理流程(收支两条线管理流程)
审核
(审批)
审核
(审批)
调拨资金
1、对单笔付款金额≥20万元,由集团投融资部通过网上银行直接支付到对方帐上;
2、投融资部支付同时通知相应公司。
1、月度资金计划;
2、预算外事项资金申请审批报告;
3、付款审批申请。
1、各项目公司财务部按资金计划和付款审批进行资金支付。
1、月度资金计划;
2、预算外事项资金申请审批报告;
3、付款审批申请。
1、集团投融资部根据经审批的资金调拨单通过网上银行在集团内各项目帐户调拨资
金并通知相应公司财务部。
1、月度资金计划;
2、预算外事项资金
3、付款审批申请。
1、集团常务副总根据资金计划和预算外事项资金申请审批报告审批资金调拨单,对
单笔金额500万元以上的资金调拨进行审批。
1、月度资金计划;
2、预算外事项资金申请审批报告;
3、资金调拨单。
1、集团总裁根据资金计划和预算外事项资金申请审批报告审核资金调拨单,全面平
衡集团资金需求;
1、月度资金计划;
2、预算外事项资金申请审批报告;
3、资金调拨单。
1、集团财务副总裁根据资金计划和预算外事项资金申请审批报告审核资金调拨单,
全面平衡各项目资金需求。
1、月度资金计划;
2、预算外事项资金申请审批报告;
3、资金调拨单。
1、集团投融资部根据经审批的各项目公司、集团本部月度资金计划和经审批的预算
2、对单笔金额500万元以内的资金调拨进行审批。
1、月度资金计划;
2、预算外事项资金申请审批报告。
1、项目公司、集团本部月度资金计划经审批后统一交集团投融资部作为资金调拨的
依据;
公会议审批后交集团投融资部统一安排资金。
1、月度资金计划;
2、预算外事项资金申请审批报告。
支付
资金调拨申请
支付
集团常务
投融资部总监
财务部
控制要点
作业说明
依据资料
集团公司
项目公司
申请审批报告;
2、对单笔金额500万元以内的资金调拨进行审批。
外资金申请报告,对集团范围内资金根据资金需求的缓急程度调拨资金;
2、项目公司、集团本部本月预算外付款必须走预算外审批程序,书面报告呈总裁办
副总裁
资金调拨流程
汇总审核
审核
汇总审核
审核
审批
1、项目公司各部门根据集团本部的月度资金计划申请付款;
2、集团投融资部按计划安排资金。
1、项目公司月度资金计划;
2、付款申请资料。
1、集团各部门根据集团本部的月度资金计划申请付款;
2、集团投融资部按计划安排资金。
1、集团本部月度资金计划;
2、付款申请资料。
1、下月5日,集团总裁批准上月的绩效考评及本月的各项计划,分别由集团计财部、企管部下发到各职能部门和项目部执行。
1、月度资金计划及其附件。
1、下月4日前,集团总裁主持召开总裁办公会议,全面审定各项工作总结、计划。
1、月度资金计划及其附件。
1、集团计财部汇总、审核各集团本部各部门的资金需求计划,编制集团本部的月度资金计划;
编制集团月度资金计划草案,每月3日之前报送集团副总裁
(财务副总裁)。
1、集团本部、项目公司年度全面预算书;
2、集团本部、项目公司月度资金计划及其附件。
1、集团本部各职能部门在每月30日,根据工作进度和计划,编制本部门下月资金需求计划;
本部计财部。
1、集团年度全面预算书;
2、已签定合同协议书;
3、各部门本月工作计划及相关资料
。
1、项目公司总经理全面审核本项目月度资金计划;
2、对本项目各项工作任务作统筹、计划,对资金需求作全面平衡;
1、项目年度全面预算书;
2、项目月度资金计划及其附件。
1、项目公司财务部汇总各业务部门的资金需求计划;
计划、财务部合同台帐等资料审核各部门的资金需求计划;月度资金计划,并测算;
1、项目年度全面预算书;
2、各部门
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