房土两税明细申报系统操作指南.docx
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房土两税明细申报系统操作指南.docx
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房土两税明细申报系统操作指南
房土两税明细申报系统操作指南
(纳税人可打开视图――文档结构图,观看操作指南)
1城镇土地使用税操作
1.1土地登记
1.1.1初始登记
1.1.1.1宗地总体信息登记
打开网上申报系统系统,打开房土两税税源登记界面,点击“登记”按钮,可进入城镇土地使用税登记界面
点击“登记”按钮,可进入宗地登记界面
点击下图右上方“新增宗地登记”进入登记界面。
宗地总体信息登记界面:
1.1.1.1.1总体要求
土地使用税遵循“谁纳税谁登记”原则,只要是城镇土地使用税纳税人,就必须办理宗地登记。
纳税人应当按照”明细登记“的要求,根据土地证逐行填写。
无土地证的土地应当按宗地逐行填写。
纳税人不得将多个宗地合并成一条记录填写
纳税人应当逐项认真填写登记内容。
底纹为蓝色的为必填项,纳税人应当完整、如实填写所有字段。
必填项不能为空,非必填项存在可填内容的都应当完整、清晰地填写,不可省略。
所填代码应当与代码表仔细核对,不能超出代码表范围。
1.1.1.1.2字段说明
税务管理码和纳税人名称系统自动带入。
土地唯一代码系统自动生成。
市、县(区)、乡镇(街道):
根据税务登记信息生成,纳税人可根据土地座落修改乡镇街道信息。
详细地址:
填写土地的座落地址,须完整填写详细地址。
土地名称:
纳税人自行编写,以便于识别,如1号土地,戴南镇1号土地,新泰路土地等等。
土地证书号:
请根据土地证填写。
未领取土地证的不填写。
证书地号:
字符型。
请根据土地证中的证收地号填写。
未领取土地证的不填写。
土地性质:
下拉选择。
土地用途:
下拉选择。
土地总面积:
根据纳税人实际占用的土地面积填写,以此为计税依据。
此面积为全部面积,包括减税面积和免税面积。
房地产企业开发产品出售后,应税土地面积逐渐减少的,此处仍然填写原始总面积。
土地总价=“其中:
取得土地使用权支付金额”+“土地开发成本”。
“其中:
取得土地使用权支付金额”与“土地开发成本”两项必须填一项,确实为0的可填0。
政府减免或者返还的地价可从土地总价中减去。
填写土地总价后,系统将提供地价分配计入房产原值的计算器。
数据导入后,纳税人应当手工将房产与土地关联(在房产登记中逐条选择房产所在的土地)。
初始取得时间:
填写纳税人取得该土地的时间(合同约定的土地交付时间)。
根据土地转让或者出让合同约定的交付时间填写,无转让或者出让合同的,根据实际情况填写。
初始取得时间应当小于土地明细登记中的“所属期起”。
宗地总体登记填写完成后,还需要继续登记明细应税信息。
如果此时登记点击“保存”按钮,系统将自动提示须进行明细登记。
1.1.1.2宗地明细信息登记
点击界面下方“增加”按钮,可进行宗地明细登记界面。
1.1.1.2.1总体要求
纳税人应当逐项认真录入,底纹为蓝色的为必填项。
右方信息可拖到下方滚动条继续填写。
1.1.1.2.2字段说明
土地名称:
由纳税人自行编写(系统自动带入,如存在多条明细记录,则应当区分编写。
)
纳税人类型:
土地使用税遵循“谁纳税谁登记”原则,在登记时应当注明“纳税类型”,如“权属所有人”、“集体土地使用人”(包括承租集体土地)、“无偿使用人”(纳税单位无偿使用免税单位土地)、“代管人”、“实际使用人”等等。
土地用途:
下拉选择。
地段等级代码:
即税目税额,如果不清楚请咨询主管税务机关。
土地面积:
即计税依据,包括减税面积和免税面积。
免税代码:
点击“免税代码”时,系统将弹出对话框,由纳税人自行选择适用减免税事项,点击“确定”按钮返回。
在填写免税事项时应当注意,免税事项应当到主管税务机关办理备案。
免税面积:
选择“免税代码”后(免税代码不为空),“免税面积”就必须填写(不能为0或为空)。
“减税代码”和“减税面积”的操作比照上述方法。
“免税面积”与“减税面积”之和必须小于土地面积。
所属期起:
指税款所属期起,初始上线时,填写上线月份。
所属期止:
首次登记时,“所属期止”默认为“2050年12月”,表示当前状态。
正常情况下(进行“注销操作前”),所有土地的记录都必须存在当前状态。
纳税人进行“注销”操作后,该土地将不存在当前状态。
如果同一宗地包括两种或两种以上的应税土地等级(或者包括两种免税类型以上的免税土地),则需要拆分明细登记。
点击“增加按钮”可继续进行下一条明细登记,应当注意拆分面积之和应当等于“宗地总体登记”中的“土地总面积”。
(房地产企业可以不相等)
登记完成后点击界面右上方“保存”按钮可完成登记。
如果纳税人有多块宗地的,可重复上述操作进行登记。
1.1.2变更登记
变更后,同一土地可能会形成不同所属期的有效记录。
同一土地的有效记录连续不中断、不交叉、不重复。
1.1.2.1正常变更登记
正常变更登记是指纳税人登记信息发生变化,纳税人应进行的正常性变更操作。
例如,纳税人2013年1季度完成申报后,如果4月、5月、6月登记信息发生了变化,纳税人应当在二季度申报前(7月15日前)完成变更登记。
1.1.2.1.1宗地总体登记的变更
纳税人可直接修改相关信息,点击“保存”按钮后保存。
1.1.2.1.2土地明细登记的变更
点击右下方“变更”按钮,可进入土地明细登记的变更界面。
界面上方为原始信息(供比对),下方为修改后的信息。
下方红色圈内的项目为不影响应纳税额的信息,可直接修改保存。
蓝色圈内的信息为不可修改信息。
其他为影响税额的信息。
1.1.2.1.2.1未申报信息的变更(不影响税额信息)
不影响税额的未申报信息可直接修改保存。
1.1.2.1.2.2未申报信息的变更(影响税额信息)
如果纳税人需要变更的是“未申报”(见变更按钮左侧)的信息,那么可直接修改并保存。
处于“未申报”状态的记录包括新登记记录和修改后尚未进行申报的记录。
例如,该纳税人土地面积从2013年4月起应当变更为4000平方米,则应当将“所属期起”修改为“2013年4月”,“土地面积”修改为“4000”。
点击“保存”按钮后,原登记信息将拆分成两条,一条所属期为2013年4月至当前,面积为4000平方米(当前有效)。
另一条所属期为2013年1月至3月,面积为3000平方米。
需要注意的是,2013年1月至3月的记录仍然属于有效记录(历史有效),表示在该所属期内的有效纳税状态。
点击上图“确定”按钮后将提示修改成功,同时提示修改“宗地总体登记”中的土地面积。
纳税人应当将“宗地总体登记”中的“土地总面积”修改为40000平方米。
如果修改时不涉及“所属期起止”,系统将直接保存,不做拆分操作。
如果只是将“所属期起”变大,不修改其他信息,则表示前一段所属期(变大后与变大前的差额)不存在纳税义务,系统将直接保存,不做拆分操作。
但执行此操作时,系统将禁止造成所属期“中断”的操作(下同)。
如果需要同时修改数月数据(例如一季度申报后,需要同时修改4月、5月、6月数据),应当逐月分次进行修改,即重复上述操作即可。
注意:
为防止误操作,对“未申报”状态的记录,系统不允许修改所属期止(下同)。
1.1.2.1.2.3已申报信息的变更(不影响税额信息)
不影响税额信息可直接修改保存。
1.1.2.1.2.4已申报信息的变更(影响税额信息)
如果登记信息处于“已申报”状态(已经完成申报的记录),只要修改信息涉及税款或所属期变化,则将生成一条或数条新记录(有效记录)替代原记录,原记录废止但仍然永久性保存。
如果修改信息不涉及税款和所属期变化,可直接操作和保存。
点击上图“变更”按钮,可对“已申报”记录进行修改。
例如,该纳税人从“2013年5月”起,免税面积增加了“1000”平方米,可如实进行修改保存。
(须选择免税代码)
点击“保存”按钮后弹出如下窗口提示:
生成两条新记录,第一条2013年1月至4月数据不变,第二条2013年5月至当前免税面积增加1000平米。
原记录(2013年1月至当前)被替代废止(系统永久保留纠错过程。
)
1.1.2.2纠错变更登记
如果纳税人前期已经申报的信息发生错误,则需要进行纠错变更登记。
在一般情况下,纠错变更登记的操作对象为“已申报”记录。
1.1.2.2.1补充性纠错变更(从头开始增加部分所属期)
例如,纳税人一块土地,初始登记时从2013年1月(所属期起)开始纳税,后来发现应当从2012年5月开始纳税。
纳税人只需在变更时,将“所属期起”修改为2012年5月后保存即可。
1.1.2.2.2删除性纠错变更(从头开始删除部分所属期)
接上例,如果纳税人后来发现,该土地应当从2012年7月开始纳税。
纳税人应当将所属期选定为“2012年5月”至“2012年6月”,将“土地面积”和“免税面积”全部修改为0。
点击“保存”按钮后,系统弹出窗口提示:
生成两条新记录,第一条2012年5月至6月面积为0,第二条2012年7月至12月数据不变。
原记录(2012年5月至12月)被替代废止(系统永久保留纠错过程。
)
需要注意的是,由于记录在5月和6月已经申报纳税,因此5月和6月的记录不可删除。
直接将所属期起改为2012年7月是无意义的,这样不会产生应退税款。
1.1.2.2.3替代性纠错变更(部分所属期登记错误)
接上例,如果纳税人发现2012年8月至10月的土地面积应当是4000平方米,则需要将“所属期起止”修改为2012年8月至10月,将“土地面积”修改为4000。
点击“保存”按钮后,系统弹出窗口提示:
生成三条新记录,第一条2012年7月至7月数据不变,第二条2012年8月至10月土地面积变更为4000,第三条2012年11月至12月数据不变。
原记录(2012年7月至12月)被替代废止(系统永久保留纠错过程。
)
1.1.2.2.4纠错之后再纠错
纠错完成后,替代废止记录的新记录处于“未申报”状态,如果需要继续对“未申报”状态的记录继续进行修改,其操作方法参照“正常变更”中的“未申报信息的变更”。
1.1.3记录删除
处于“未申报”状态的记录存在“删除”按钮。
但能够删除的记录应当符合三个条件:
一是处于“未申报”状态,二是此记录是该土地记录中所属期最早的一条(删除后不会造成所属期中断或者无当前状态),三是该条记录的所属期中不涉及废止记录(如果所属期涉及废止记录,说明该记录是由废止记录变更而来,不可删除)。
1.1.4注销登记
1.1.4.1正常注销
当前有效记录可办理注销登记。
点击上图“注销”按钮,可进入注销登记界面。
纳税人应当填写“土地转出日期”和“所属期止”。
“土地转出日期”的年月应当与“所属期止”的年月相同。
需要注意的是,“所属期止”应当大于等于该土地已经申报的最大所属期。
(系统控制)系统自动填入“注销日期”(当前日期)。
处于注销状态的记录仍然是有效记录。
处于注销状态的记录不可以修改。
如确需修改,则应当先“撤销注销”。
1.1.4.2错误注销的恢复
已经注销的记录将产生“撤销注销”按钮。
点击“撤销注销”后可将记录恢复到撤销前的状态。
1.1.4.3注销提前的处理
注销时“所属期止”填写的月份小于实际应注销月份,会造成少缴税款。
纳税人应当先撤销注销,然后重新注销(需变更的也可先变更),并补申报。
1.1.4.4注销滞后的处理
注销时“所属期止”填写的月份大于实际应注销月份,会造成多缴税款。
纳税人应当先撤销注销,然后将多缴税款的月份的计税依据全部变更为0,申报退税后重新注销(注销日期只能填写已经申报的最大所属期)。
未造成多缴税款的可直接重新注销。
1.2城镇土地使用税申报
在正常申报期内,点击“城镇土地使用税申报”按钮,系统将自动生成“本期城镇土地使用税申报表”。
如果纳税人进行纠错变更,点击“城镇土地使用税申报”按钮,系统将自动生成“本期应补退前期城镇土地使用税申报表”。
点击上图右上方“申报”按钮,将生成“地方税通用申报表”。
点击右上方“提交”按钮将完成申报。
纳税人应当仔细核对申报数据是否准确。
如果申报数据有误,请先修改登记信息,再进行申报操作。
2房产税操作
2.1房产登记
2.1.1初始登记
2.1.1.1从价登记
进入房土两税税源登记界面,点击“登记”按钮,可进入房产税登记界面。
纳税人可选择“从价登记”和“从租登记”标签。
2.1.1.1.1总体要求
纳税人应当按照”明细登记“的要求,根据房屋产权证逐行填写。
无产权证的房产应当按幢逐行填写(纳税人也可自行拆分)。
纳税人不得将多幢房产合并成一条记录填写。
房产登记遵循“谁纳税谁登记”原则,只要存在房产税纳税义务,非产权所有人也必须如实登记应税房产信息。
纳税人应当完整、如实填写所有字段。
必填项不能为空,非必填项存在可填内容的都应当完整、清晰地填写,不可省略。
所填代码应当与代码表仔细核对,不能超出代码表范围。
需要注意的是,纳税人必须先进行价登记,后进行从租登记,即所有房产(包括出租房产)都必须进行从价登记。
例如在下图中,只有在从价登记中登记了“出租面积”和“出租房产计税原值”,纳税人才可进行下一步从租登记。
2.1.1.1.2字段说明
房源管理码:
自动生成。
房产名称:
纳税人自行编写,以便于识别,如1号厂房,办公楼,食堂等等。
产权证书号:
根据房屋产权证填写。
未领取房屋产权证的不填写。
所在宗地唯一代码:
点击“所在宗地唯一代码”,系统将弹出已经登记的所有宗地,纳税人应当将房产信息与宗地信息相关联,以便计算地价计入房产原值。
纳税人地价为0的(如划拨土地),可不做关联。
房产类型:
根据实际情况下拉选择。
房产属性:
根据实际情况下拉选择。
详细地址:
填写房产的座落地址,须完整填写详细地址。
纳税人类型:
房产税遵循“谁纳税谁登记”原则,只要存在房产税纳税义务,非产权所有人也必须登记。
产权所有人税务管理码:
如果纳税人类型代码不等于“01”(非自有),如无租使用房产、代管房产等,则应当如实填写产权实际拥有人税务管理码(产权所有人无税务管理码可不填写)。
产权所有人名称:
如果纳税人类型代码不等于“01”(非自有),如无租使用房产、代管房产等,则应当如实填写产权实际拥有人名称(根据产权证填写,无产权证的根据实际情况填写,不能空)。
房产计税原值:
填写从价计征房产税计税原值(即计税依据,包括应当计入房产原值的地价)。
此处应当填写“原值”,而不是打七折后的“余值”。
即使房产用于出租,仍然必须准确填写计税原值总额。
出租房产原值另行填写,计税时可从房产计税原值中减去。
房产账面原值:
填写纳税人会计核算的账面原值。
初始取得时间:
填写取得房产的时间。
初始取得时间应当小于“所属期起”。
建筑面积:
填写房产的建筑面积,如果此处不填写,将影响地价计入房产原值计算器的使用(影响容积率计算和分配率)。
出租面积:
填写房产实际用于出租的面积。
从租房产须另行登记(不提供导入功能),如果此处不填写,则从租登记无法进行。
出租房产计税原值:
填写出租房产的计税原值(含地价,可根据出租面积占总建筑面积的比例计算确定)。
在计算从价计征房产税时,“出租房产计税原值”可从“房产计税原值”中减去。
免税代码:
点击“免税代码”时,系统将弹出对话框,由纳税人自行选择适用减免税事项,点击“确定”按钮返回。
在填写免税事项时应当注意,免税事项应当到主管税务机关办理备案。
免税原值:
选择“免税代码”后(免税代码不为空),“免税原值”就必须填写(不能为0或为空)。
“免税原值”与“减税原值”和“出租房产计税原值”之和不能大于“房产计税原值”。
在计算从价计征房产税时,“免税原值”可从“房产计税原值”中减去。
“减税代码”和“减税面积”的操作比照上述方法。
所属期起:
指税款所属期起,初始上线时,填写上线月份。
所属期止:
首次登记时,“所属期止”默认为“2050年12月”,表示当前状态。
正常情况下(进行“注销操作前”),所有房产的记录都必须存在当前状态。
纳税人进行“注销”操作后,该土地将不存在当前状态。
登记完成后,点击“保存”按钮即可。
2.1.1.2从租登记
点击“从租登记”标签,可进入“从租登记”界面。
2.1.1.2.1总体要求
纳税人应当按照“先从价登记后从租登记”的原则进行操作。
如果房产未进行从价登记,或者从价登记中无“出租面积”和“出租原值”信息的,将不能进行从租登记。
纳税人应当逐项如实登记相关从租信息。
2.1.1.2.2字段说明
房源管理码:
纳税人首先应当选择“房源管理码”,点击后系统弹出窗口,显示“从价登记”中存在从租内容的记录,纳税人可进行选择。
房产名称:
选择房源管理码后,系统将自动带入。
租金收入流水号:
系统自动生成。
出租面积:
选择房源管理码后,系统将自动带入。
合同租金总收入:
填写本租金合同约定的总租金收入。
总租金收入=年(月)租金×租金年(月)份。
本期应税租赁收入:
填写本期(本季度包括的三个月)实际收到的租金。
从租计征房产税按季申报(原按月申报的鉴定已经修改)。
本次应税租赁收入所属租赁期起(止):
填写本期收到的租金所属的租赁期。
应当注意:
“本次租赁收入所属期起(止)”应当与从价信息相一致(包含在从价登记有从租内容的所属起止中。
即有租金的月份从价登记中的从租内容不能为空)。
所属期起:
填写实际收到租金的月份。
所属期止:
系统自动生成(等于所属期起)。
根据我省目前政策,租金收入以实际收到租金月份为纳税义务发生时间,因此纳税人只要填写“所属期起”即可。
免税代码:
点击“免税代码”时,系统将弹出对话框,由纳税人自行选择适用减免税事项,点击“确定”按钮返回。
在填写免税事项时应当注意,免税事项应当到主管税务机关办理备案。
本期免税租金收入:
选择“免税代码”后(免税代码不为空),“本期免税租金收入”就必须填写(不能为0或为空)。
在计算从租计征房产税时,“本期免税租金收入”可从“本期应税租赁收入”中减去。
承租方税务管理码:
填写承租人的税务管理码。
承租人未办理税务登记的可不填写。
承租方名称:
填写承租方单位名称(个人填写姓名)。
承租方名称不能为空。
2.1.2变更登记
相关操作可参考城镇土地使用税。
2.1.2.1从价登记变更
2.1.2.1.1从价正常变更登记
2.1.2.1.1.1从价未申报信息的变更(不影响税额信息)
纳税人可直接修改不影响税额的信息。
下图中红圈中的信息为不可修改信息,蓝色圈内为不影响应纳税额的信息,其余为影响税额的信息。
2.1.2.1.1.2从价未申报信息的变更(影响税额信息)
例如,该纳税人从2013年4月起,房产计税原值变化为4000000元,纳税人可如实修改。
点击保存按钮后,系统弹出提示窗口,原记录将拆分为两条:
第一条所属期2013年1月至3月数据不变,第二条所属期2013年4月至当前,房产原值变更为2000000元。
2.1.2.1.1.3从价已申报信息的变更(不影响税额信息)
不影响税额的信息可直接修改保存。
2.1.2.1.1.4从价已申报信息的变更(影响税额信息)
例如,该纳税人从2013年5月起,出租房产原值变化为3000000元,纳税人可如实修改。
点击保存按钮后,系统将原记录一分为二:
第一条所属期2013年4月至4月数据不变,第二条所属期2013年5月至当前出租原值变化为3000000元。
点击“确定”按钮后保存。
2.1.2.1.2从租正常变更登记
2.1.2.1.2.1从租未申报信息的变更(不影响税额信息)
纳税人可直接修改不影响税额的信息。
下图中红圈中的信息为不可修改信息,蓝色圈内为不影响应纳税额的信息,其余为影响税额的信息。
如果房源管理码选择错误,应当删除记录重新登记。
2.1.2.1.2.2从租未申报信息的变更(影响税额信息)
纳税人也可直接修改保存影响税额的信息。
2.1.2.1.2.3从租已申报信息的变更(不影响税额信息)
不影响税额的信息可直接修改保存。
2.1.2.1.2.4从租已申报信息的变更(影响税额信息)
如果纳税人修改“所属期起”,将增加一条新记录,原记录仍然有效。
例如,该纳税人将“所属期起”改为2013年2月,“本期应税租赁收入”修改为350000元,点击“保存”按钮后,系统提示增加一条所属期为2013年2月的记录,原记录仍然保留(有效)
2.1.2.1.3从价纠错变更登记
操作方法参照城镇土地使用税“纠错变更登记”。
2.1.2.1.4从租纠错变更登记
如果纳税人修改“所属期起”,操作方法参照“从租已申报信息的变更(影响税额信息)”。
如果变更登记涉及的所属期为已经申报的“以前所属期”,那么系统将自动判断为“从租纠错变更登记”。
如果纳税人不修改“所属期起”,将生成一条新记录代替原记录。
例如,纳税人将“本期应税租赁收入”修改为300000元,可如实修改。
点击“保存”按钮,系统提示:
生成一条新记录,所属期2013年1月租赁收入为300000元;废止原记录,所属期2013年1月租赁收入为200000元(系统永久保留纠错过程)。
2.1.3记录删除
参考城镇土地使用税。
2.1.4注销登记
参考城镇土地使用税。
从租登记不存在注销事项。
2.2房产税申报
相关操作参照城镇土地使用税。
正常纳税申报表:
本期应补退前期房产税申报表:
纳税人应当仔细核对申报数据是否准确。
如果申报数据有误,请先修改登记信息,再进行申报操作。
3辅助功能
系统提供了“房产税计税原值计算器”,可根据纳税人登记情况,自动计算地价计入房产原值的分配额。
纳税人应当在房产登记中将房产与所在土地相关联,并如实、完整填写房建筑面积、土地面积、地价等信息,否则将不能使用计算器或者不能得到正确的计算结果。
纳税人可选择宗地,填入所属期(因为容积率每月都有可能不同,所以应当按月确定所属期),点击“查询”按钮,可生成下表。
建造成本由纳税人自行录入,并可保存。
需要注意的是,上述计算结果仅供参考,纳税人可根据计算结果对房产计税原值进行修正。
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