二手房买卖合同起诉状.docx

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二手房买卖合同起诉状

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二手房买卖合同起诉状

　　篇一：

二手房买卖合同纠纷

　　因买方资质问题出现的二手房买卖合同纠纷

　　房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起因买方资质引起的二手房买卖合同纠纷案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。

　　（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

　　一、基本案情

　　刘芳与王铁林系夫妻关系，20XX年12月11日登记结婚，20XX年3月23日离婚。

刘芳名下原有1201号房屋一套，是其婚前个人财产，为了减少税费，刘芳将房屋过户到王铁林名下，有王铁林协助刘芳出卖该房屋。

因此，双方于20XX年3月26日将房屋过户至王铁林名下。

　　20XX年3月13日，刘芳（卖方）、孙博（买方）、中介公司（居间方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定刘芳将该涉案房屋以470万元的价格出卖给孙博，签约当日孙博支付定金5万元，刘芳将房屋更名至王铁林名下后，追加定金25万，在刘芳更名十日内，网签之后，孙博支付首付款70万元，20XX年8月30日前支付剩余购房款370万元。

当日，孙博签署了《购房承诺书》、《家庭成员情况申报表》及《购房人家庭唯一住房承诺表》。

当日，三方《居间服务合同》及《房屋交易保障服务合同》，约定孙博支付中介公司居间服务费80000元和保障服务费8000元。

　　3月26日，孙博与王铁林、刘芳、中介公司签订第二份《补充协议》，约定在网签前出售人由刘芳变更为王铁林，王铁林完全承担并无条件履行上述协议。

　　签约后，孙博依约支付了上述定金、首付款、中介费等。

但其后，合同各位能继续履行，孙博称中介知其无购房资格，但是虚假承诺可以为其办理网签及过户；刘芳、王铁林、中介公司称孙博事前已经知道仙姑政策，只是因为其将要换房出售的房屋价格下跌，所以不愿意出售其房屋。

　　中介称，孙博名下有两套房屋，不符合北京市的购房政策，经过协商后，刘芳同意给孙博4个月时间完成自己房屋的出卖，中介未作出任何承诺4个月内连买带卖全部完成，也没有承诺以370万元的价格卖掉孙博名下的房屋。

5月份，

　　房屋下降时，刘芳提出降价5到10万，双方未能达成一致意见，6月份时孙博提出不出卖自己名下房屋；因交易双方涉及钱款交易，中介以其案外人郑伯奎名义草拟了一个网签，以避免业主或其他中介公司再买卖涉案房屋，在孙博卖掉名下一套房屋具备购房条件后，中介公司可自行操作撤销草拟网签。

孙博称其并未主动将其名下房屋在中介公司挂牌出售，中介公司承诺在4个月内以370万元的价格出售孙博名下房产，刘芳并未向其提出降价5到10万元的方案。

刘芳、王铁林及中介公司认可证人所述。

　　孙博提交其与刘芳、中介公司的电话录音，证明其于5月18日及时提出解除《买卖合同》，但刘芳置之不理。

刘芳认可真实性，但认为其在协商不成的情况下及时提起诉讼，没有推诿。

20XX年8月28日，李緩、王铁林以ems快递的方式向孙博发出《解除合同通知书》，以孙博逾期付款为由提出解除合同。

但是该地址与孙博在合同上书写的地址并不一致。

快递查询结果显示，该通知书于8月29日由家人代收。

孙博否认其本人曾收到这份快递。

　　刘芳、王铁林提交网上查询的涉案房屋所在小区房屋出售网页，证明涉案房屋现价格远低于签约时的价格，其因孙博违约损失巨大。

孙博对此证据不予认可。

中介公司认为网上价格会低于实际售价。

　　二、庭审过程

　　一审法院经过审理认为，本案上述签订的合同真实有效，因孙博不具备购房资格，所以解除合同予以解除，但是因为刘芳发送的《解除合同通知书》，但是该通知书的孙博地址并非合同记载的地址，法院因此不支持刘芳关于合同20XX年8月28号解除的主张。

因为中介公司已经完成了居间义务，所以中介不存在违约行为。

本案中，孙博的行为是否构成违约是争议焦点，孙博作为一个完全民事行为能力人，对限购政策、房价涨跌都应当有所预期，考虑到刘芳、王铁林怠于解除合同，违约金数额应当适当减少。

　　法院判决后，原被告双方均不服，提起上诉。

孙博称中介公司是虚假陈述，法院以此为基础做出的判决是错误的，刘芳、王铁林认为法院自行酌定违约金的行为缺乏事实和合同依据。

二审法院经过审理后认为，一审法院裁判正确，予以

　　维持。

　　三、判据

　　一审判决:

　　1、解除孙博与刘芳签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《装修款补充协议》；

　　2、解除孙博与刘芳及中介公司于二〇一三年三月十三日签订的《补充协议》；

　　3、解除孙博与刘芳、王铁林及中介公司二〇一三年三月二十六日签订的《补充协议》；

　　4、刘芳、王铁林于判决生效后七日内返还孙博房款一百万元；

　　5、孙博于判决生效后七日内给付刘芳、王铁林违约金三十万元；

　　6、中介公司于判决生效后七日内返还孙博保障服务费八千元；

　　7、驳回孙博的其他诉讼请求；

　　8、驳回刘芳、王铁林的其他诉讼请求。

　　二审判决：

　　驳回上诉，维持原判。

　　四、点评

　　知名房产律师靳双权点评

　　知名房产律师靳双权点评：

　　本案中，各方当事人均同意解除孙博与刘芳签订的《买卖合同》及其《补充协议》、《装修款补充协议》、孙博与刘芳、中介公司签订的《补充协议》以及孙博、刘芳、王铁林与中介公司签订的《补充协议》，法院不持异议。

　　本案中，孙博家庭在本市拥有两套房产，依据现有证据，在促成交易前中介公司向孙博告知了北京市房屋限购政策，即孙博明知不出售其家庭的一套住房，即无法正常履行与刘芳（后房屋出卖人的合同权利义务由王铁林承受）所签订的房屋买卖合同。

因而，孙博欲在4个月内出售其名下一套房屋以具备购房资格和经济能力购买刘芳（王铁林）的房屋。

在此情形下，孙博作为完全行为能力人应

　　当对其名下房屋能否在上述期间内售出以及以何种价格售出具有合理的预期，充分考虑到可能出现的房地产市场价格波动风险，以及上述市场风险对于其售房价格可能造成的影响进而对其履行与刘芳之间房屋买卖合同可能造成的影响，并承担由此引发的交易风险。

本案中，双方签订房屋买卖合同后，因房价下跌孙博未能以预期价格出，其名下房产，其即未再出售名下房产以取得购买涉案房屋资格继续履行双方买卖合同，而是提出解除买卖合同且未按约定支付房屋佘款，其行为已经构成违约，并导致了合同的解除，其应当就此向刘芳、王铁林承担违约责任。

关于违约金数额，《补充协议》约定为合同金额的20%,原审判决综合考虑孙博提出解除合同的时间、双方就解除事宜协商的经过以及刘芳、王铁林的损失等因素，认定上述约定违约金数额过高，并参酌前述具体情况确定孙博支付违约金数额为30万元并无不妥，且法院审理中孙博亦就违约金标准过高一节提出相应诉请，法院对此予以维持，对于孙博及刘芳、王铁林分别针对违约金所提之上诉请求，法院均不予支持。

　　另，房屋买卖合同解除后刘芳、王铁林应将所收取房款100万元返还孙博，但合同解除系孙博违约行为所致，其要求刘芳、王铁林支付房款利息的上诉主张，缺乏依据，法院不予支持。

　　中介公司促成孙博与刘芳、王铁林签订房屋买卖合同，完成了居间义务，孙博要求解除《居间服务合同》缺乏法律依据，法院不予支持，中介公司有权依据上述合同的约定收取相应居间服务费用。

孙博上诉称中介公司曾承诺于4个月内以470万元价格出售其名下住房，并欺骗其在《购房承诺书》、《家庭成员情况申请表》等文件上签字，但未就此提供证据佐证，法院不予采信，并对其据此所提出的要求中介公司退还中介费的上诉请求不予支持。

现中介公司同意退还保障服务费，各方对此亦均未提出异议，法院亦予以确认。

　　综上，孙博与刘芳、王铁林上诉主张均缺乏事实及法律依据，法院均不予支持。

　　篇二：

二手房买卖合同20XX版（律师已审）

　　房屋买卖合同

　　卖方：

身份证号：

联系电话：

通讯地址：

　　买方：

身份证号：

联系电话：

通讯地址：

　　根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、

　　法规的规定，买卖双方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就本合同所涉房地产转让

　　事宜，达成如下协议：

　　第一条【转让标的】

　　卖方所转让房地产（下称该房产）坐落于：

　　。

　　土地使用权证号：

，房产权证号：

，

　　登记建筑面积为：

平方米。

套内建筑面积为：

平方米。

　　房屋用途为：

。

　　该房地产土地使用权年限自年月日至年月日止。

　　该房地产约定交付的附属设施设备、装饰装修、相关物品等在签订本协议前，已经双

　　方现场确认，均无异议。

　　第二条【房地产产权现状】

　　卖方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况。

卖方确认该房地产没有设定

　　抵押也未被查封冻结，无产权纠纷和财务纠纷等，无不良事件发生，不受他人合法追索。

　　该房屋归属卖方一人所有，卖方对该房地产享有完全独立的处分权。

提供的资料齐全、真

　　实有效，可以办理权属过户、税务登记、贷款申请等于交易有关的各项事宜。

卖方对未返

　　国家及成都市关于房屋上市交易政策引起的后果承担法律责任。

　　第三条【房地产租约现状】

　　该房地产所附租约现状为第项：

　　1、该房地产没有租约；

　　2、该房地产之上存有租约，卖方须于本合同签订时将承租人放弃优先购买权的书面文

　　件及租赁合同交予买方。

　　第四条【附着于该房地产之上的户口】

　　如该房地产所附着有卖方户口，基于保证买方办理房产过户登记后，应享有完全的处

　　分权，卖方保证于签订此合同之日起10日内迁出，逾期则买方有权以该房地产转让总

　　价款为基数按日万分之十向卖方收取违约金。

　　第五条【转让价款】

　　该房地产转让总价款为人民币（大写）：

　　（小写：

元）。

该转让价款不含税费。

　　第七条【税费承担】

　　买方承担办理相关过户手续按规定应缴纳的一切可能产生的税费。

买方不按约定缴纳

　　相关税费，导致交易不能继续进行的，买方不得因此解除合同，本合同应继续履行。

　　第八条【付款方式】

　　办理房屋过户手续后，买方应在过户当日付给卖方房屋成交价格的百分之百。

买方应

　　不晚于该房屋物业交接之时付清全部房款。

　　第九条【买方逾期付款的违约责任】

　　买方逾期付款的，卖方有权要求买方以未付款项为基数，按日万分之十支付违约

　　金，合同继续履行。

　　第十条【房地产交付】

　　卖方应当于年月日前将该房地产交付买方，并履行下列手续：

　　1、买卖双方共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品等事项进行验收，

　　记录水、电、气表的读数，并办理交接手续；

　　2、交付该房地产钥匙；

　　3、

　　第十一条【延迟交房的违约责任】

　　除本合同另有约定外，卖方未按合同约定的期限将该房地产交付买方，自约定的交付

　　期限届满次日起至实际交付日止，卖方以该房地产转让总价款为基数按日万分之十向买方支付违约金，合同继续履行；逾期达30天（含）以上，即视为卖方不履行本合同，买方有权解除合同，由卖方承担此次交易中双方的全部交易税费，并承担第十四条约定的违约金。

　　第十二条【附随债务的处理】

　　卖方在交付该房地产时，应将附随的水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、物

　　业管理服务费、垃圾清运费等费用结清，单据交买方确认，否则买方有权从交房保证金中抵扣上述欠费。

　　第十三条【产权转移登记】

　　买卖双方须在签订本合同60日内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手

　　续，卖方应按照行政机关的登记手续要求积极协助。

　　第十四条【其他违约责任】

　　任何一方因任何原因不履行本合同约定义务，导致合同目的不能实现，毁约方则须支

　　付该房地产总价款百分之二十的违约金。

　　第十五条【不可抗力】

　　因不可抗力不能履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法

　　律另有规定的除外。

因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力结束之日起15日内向另一方提供证明。

　　第十六条【本合同与其他文件的冲突解决】

　　买卖双方在本合同签订之前的承诺及协议，如有与本合同不相符的，以本合同为准。

　　第十七条【合同附件】

　　本合同共有附件份。

合同附件为本合同组成部分，具有同等法律效力。

　　第十八条【法律适用与纠纷解决】

　　如本合同发生纠纷，由买卖双方友好协商解决。

协商不成时，依据中华人民共和国法律，采取向房产所在地人民法院起诉的方式解决。

　　第十九条【风险转移】

　　该房屋毁损、灭失的风险自房屋所有权登记手续完毕且甲方搬出该房屋并将房屋正式交付给乙方之日起转移给乙方。

甲乙双方履行完房产转移登记之日起三个月后正式交付房屋。

　　第二十条【合同数量及持有】

　　本合同一式6份，卖方3份，买方3份，均具同等法律效力。

　　第二十一条【合同生效】

　　本合同自买卖双方签字后立即生效。

　　卖方（签字）：

买方（签字）：

　　身份证号：

身份证号：

　　手印：

手印：

　　年月日年月日

　　附件一：

　　双方其他约定：

　　一、关于水、电、天然气交接

　　1、交付方只对以下记录之前的水、电、气使用额度承担责任：

　　经双方共同确认水电气分户表记录,水表交接读数记录截止于__________（吨），大写：

________________（吨）;电表交接读数记录截止于__________（度），大写：

________________（度）；天然气表交接读数记录截止于__________（立方），大写：

________________（立方）。

　　2、接收方对交接记录之后产生的水电气使用费用承担负责，交付方自交接之日起不再对增加的水电气使用负责。

　　交付方：

接收方：

　　二、

　　篇三：

二手房买卖合同完整版定稿

　　二手房买卖合同

　　当事人基本信息：

　　卖方：

买方：

　　姓名：

______________姓名：

______________

　　身份证：

__________________身份证:

_____________联系电话：

_________________联系电话：

_________________

　　工作单位：

____________________工作单位：

____________________

　　通讯地址：

___________________通讯地址：

_________________

　　根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、及有

　　关法律、法规的规定，买卖双方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就本合

　　同所涉房地产转让事宜，签订本合同，以资共同信守执行。

　　第一条【转让标的】

　　卖方自愿将其房屋及其房内设施出售给买方，该房屋具体情况如下：

坐落

　　于_________________________________________________路（街）______号，______小区______号楼______门______室；所在楼层为___层，为

　　____________________结构。

　　房地产证号为：

______________________。

房屋土地使用权证号为

　　__________________。

房地产用途为：

______________________。

　　登记建筑面积为：

_______________平方米。

（其中实际建筑面积______平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积______平方米）。

　　房屋附属设施为仓房、家具及家用电器。

　　卖方将该房屋占用范围内的土地使用权及该房屋的相关权益随该房屋一

　　并转让给买方。

卖方还应当将附属于该房屋的装修及其现有其他设施、设备和其他相关物品与该房屋相关的所有权利转让给买方，其转让价格已包含在上述房屋的价款中，不再另行支付价款。

　　第二条【买卖双方申明】

　　卖方申明：

卖方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况。

卖方

　　确认该房地产没有租约、没有设定抵押、担保也未被查封冻结，无产权纠纷和财务纠纷等权属纠纷，无不良事件发生，提供的材料齐全、真实有效，可以办理权属过户、税务登记、贷款申请等与交易有关的各项事宜。

保证该房屋不受他人合法追索。

该房归属卖方一人所有，卖方对该房地产享有完全独立的处分权，并完全有权签署本房屋转让合同及相关协议文件，无共有人（如有）反对。

自本合同签订之日起卖方不得再对该房屋进行任何物权处分及附加任何物权、债权负担，不得再与买方以外的任何第三人签订该房屋的买卖合同、赠与合同、抵押合同等。

该房屋所有权、使用权等一切权利归买方所有，卖方对违反国家及黑龙江省关于房屋交易政策引起的后果承担法律责任。

如因卖方不如实陈述告之引起的其他相关纠纷，由卖方向买方承担违约责任,并对第三方负担处理义务，与买方无关。

　　买方申明：

买方购买本合同第一条所述卖方房屋，支付房款，履行本合同

　　约定的各项义务，承担违反本合同义务的法律责任。

　　第三条【附着于该房地产之上的户口】

　　该房地产所附着的户口，卖方保证于买卖双方办理完过户更名手续之日起

　　3月内迁出，逾期则以该房地产转让总价款为基数按日万分之四向买方支付违约金。

　　第四条【转让价款】

　　该房地产转让总价款为人民币：

____拾____万____仟元（小写：

________

　　元）。

该转让价款不含税费。

　　第五条【付款方式】

　　买卖双方同意以一次性付款方式付款，在____年____月____日，买方一次性支付购房款为人民币：

____拾____万____仟元（小写：

________元）（含定金）给卖方。

为防范交易风险，督促卖方按约定如期交付该房地产并结清所有费用，买卖双方协商同意在本合同签订时从交易总价款中预留人民币：

__万__仟元（小写：

_____元）作为交房保证金交买方。

此款在卖方完成产权转移登记时进行结算。

　　以上款项，由买方直接通过转帐或者直接存入等方式支付到卖方提供的本人银行帐号，每次收到款项后卖方应当开具收据给买方。

　　卖方：

账户名:

，开户行:

　　收款银行卡账号：

　　买方:

账户名:

，开户行:

　　付款银行卡账号：

　　第六条【税费承担】

　　经双方协商相关税费中：

个人所得税及营业税由卖方承担，其余费用由买

　　方承担。

　　第七条【房地产交付】

　　卖方应当于收到购房款后____日内，即_____年_____月_____日将

　　交易的房地产正式全部交付买方使用，并履行下列手续：

　　1、卖方应在正式交付房屋前保证房屋及其屋内已有设施的、水、电等基本条件的完好。

如因上述基本条件存在问题引起的纠纷，由卖方出面协助处理。

　　2、买卖双方共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续；

　　3、交付该房地产钥匙；

　　4、本合同规定的其他应完成的事项。

　　本条规定的各项手续均完成后，才视为该房屋验收交接完成。

　　第八条【延迟交房的违约责任】

　　除不可抗拒的自然灾害外，卖方未按合同约定的交房期限执行的，自约定的

　　交付期限逾期达一个月以上的，即视为卖方不履行本合同，买方有权解除合同，卖方按本合同第十一条规定承担违约责任。

　　第九条【产权转移登记】买卖双方约定于_____年_____月_____日，暨房产证办理完成满5年之日起3个月内，正式办理产权过户手续，在此之前卖方将交易的二手房的《中华人民共和国房屋所有权证》交由买方保管。

若卖方在交易过程中，未经买方同意私自重新办理《中华人民共和国房屋所有权证》，视为违反本合同，按第十一条违约责任，赔偿买方损失。

　　在该房屋符合规定产权过户条件时，暨房产证办理完成满5年之日起3个

　　月内卖方有义务积极协助配合买方向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。

正式办理房产过户手续后，买方支付卖方房产过户保金_____元。

（大写：

）。

　　如因卖方原因而不能办理过户登记，买方有权解除合同，解约时，卖方除

　　返还全部房价款外，并按本合同第十一条规定承担违约责任。

　　该房屋在正式办理产权过户前，买方有权将该房屋卖与第三人，若买方将

　　该房屋卖与第三人，卖方应在买方提出要求时，积极配合与第三人办理产权过户等事宜。

　　该房屋在正式办理产权过户前，若因城市规划建设需要，被政府征收，政府给予一切补偿权益归买方所有。

卖方不得以房屋尚未过户之名要求享受相关补偿权益。

　　第十条【装修问题】

　　在买方入住，但未办理产权过户手续期间，买方可以进行装修，由此产生的

　　费用有买方承担。

但卖方违约收回房屋，卖方除退还买方购房款与违约金外,要赔偿买方装修费用，包括材料费、人工费。

　　第十一条【违约责任】

　　买卖双方合同签定后（原文来自：

博旭范文网:

二手房买卖合同起诉状）：

　　若因卖方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，应书面通知买方，

　　并在____日内全部返还买方的已付款（返还房款=买方已付款+利息）。

　　若因买方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，应书面通知卖方，

　　卖方在____日内部分返还买方已付款（返还房款=买方已付款-利息）。

　　利息计算方法按合同生效日至合同中止日买方已付房款月利率2%计算,

　　即：

利息=已付房款*合同签订至中止经过几个月*2%（*定义为乘法）。

　　房款及利息全部结清完毕后合同方能中止。

　　第十二条【本合同与其他文件的冲突解决】

　　买卖双方在本合同签订之前的承诺及协议，如有与本合同不相符的，以本合

　　同为准。

本合同未尽事宜，买卖双方可另行订立补充条款或补充协议。

补充条款或补充协议均为本契约不可分割的部分。

　　第十三条【本合同争议解决方式】

　　在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。

　　第十四条【合同数量及持有】

　　本合同共计5页，一式_____份，卖方_____份，买方_____份，其他交有关部门，均具同等法律效力。

本合同自买卖双方签字（盖章）之日起生效。

　　卖方（签章）：

　　身份证:

　　共有人（签章）：

　　身份证：

　　担保人（卖方）：

　　身份证:

　　年月日

　　买方（签章）：

身份证:

证人（买方）：

身份证:

年月日