中级会计实务讲义95讲第12讲投资性房地产的范围及其确认条件和初始计量.docx
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中级会计实务讲义95讲第12讲投资性房地产的范围及其确认条件和初始计量
第四章投资性房地产
考情分析
本章是基础性章节,非常重要,考试分值一般在5-12分,在各个题型中都可以进行考查。
投资性房地产可以单独出计算题,也经常与固定资产结合出综合题。
在两种计量模式下投资性房地产与固定资产之间的转换,必须要熟练掌握。
01
02
03
04
投资性房地产概述
投资性房地产的确认和初始计量投资性房地产的后续计量
投资性房地产的转换和处置
第一节投资性房地产概述
【考点】投资性房地产的范围(★★)
案例导入
国美通讯设备股份有限公司于2017年1月终止家电零售业务,完成家电零售业务相关流动性资产的置出,原用于家电零售门店的自有房产物业转为对外出租,计入投资性房地产。
(一)投资性房地产的特征
投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。
1.投资性房地产是一种经营性活动
目的是为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益的总流入。
【结论】经济利益总流入,计入其他业务收入。
2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营活动场所的房地产和用于销售的房地产
【结论】与固定资产、存货不同,应单独确认一项新资产。
(二)投资性房地产的范围
范围
注意事项
地
已出租的土地使用权
①企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权,不属于此类;(属于无形资产)
②以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的,不能确认为投资性房地产。
(强调拥有产权)
持有并准备增值后转让的土地使用权
按照国家有关规定认定的闲置土地,不属于投资性房地产
房
已出租的建筑物
①以经营租赁方式租入建筑物再转租给其他单位的,不能确认为投资性房地产;(强调拥有产权)
②企业将建筑物出租,按租赁协议向承租人提供相关辅助服务在整个协议中不重大的,如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务,应当将该建筑物确认为投资性房地产。
【提示】旅店饭店的客房房屋,需向住店客人提供一整套完整的客房服务等服务,不能确认为投资性房地产
【提示】一般应自租赁协议规定的租赁期开始日,经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。
【思考】持有并准备增值后转让的建筑物,属于投资性房地产吗?
【答】不属于。
【例4-1】2×18年5月10日,甲公司与乙公司签订了一项经营租赁合同,约定自2×18年
6月1日起,甲公司以年租金8000000元租赁使用乙公司拥有的一块400000平方米的场地,租赁期为8年。
2×18年7月1日,甲公司又将这块场地转租给丙公司,以赚取租金差价,租赁期为5年。
以上交易假设不违反国家有关规定。
本例中,对于甲公司而言,这项土地使用权不能予以确认,也不属于其投资性房地产。
对于乙公司而言,自租赁期开始日(2×18年6月1日)起,这项土地使用权属于投资性房地产。
【例4-2】2×18年8月15日,甲公司与乙公司签订了一项经营租赁合同,乙公司将其拥有产权的房屋出租给甲公司,租赁期为6年。
甲公司一开始将这两间房屋用于自行经营餐馆。
3年后,由于连续亏损,甲公司将餐馆转租给丙公司以赚取租金差价。
本例中,对甲公司而言,这两间房屋属于以经营租赁方式租入后又转租的建筑物,甲公司并不拥有其产权,因此不能将其确认为投资性房地产。
乙公司拥有这两间房屋的产权并以经营租赁方式对外出租,可以将其确认为投资性房地产。
【提示1】不属于投资性房地产的项目:
(1)自用房地产
即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产,包括自用建筑物(固定资产)和自用土地使用权(无形资产)。
【举例】
①企业自有房屋出租给职工居住的宿舍;
②企业拥有并自行经营的旅馆饭店。
(2)作为存货的房地产,通常指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。
【提示2】
如果某项房地产部分用于赚取租金或资本增值、部分自用(用于生产商品、提供劳务或经营管理),能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分,应当确认为投资性房地产;不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分,不确认为投资性房地产。
该项房地产自用的部分,以及不能单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分,应当确认为固定资产或无形资产。
【例题·判断题】(2013、2016年)企业以经营租赁方式租入后再转租给其他单位的土地使用权,不能确认为投资性房地产。
()
【答案】√
【解析】企业经营租入的土地使用权,不属于本企业,所以转租后也不能确认为投资性房地产。
【例题·多选题】(2015年)下列各项中,应作为投资性房地产核算的有()。
A.已出租的土地使用权
B.以经营租赁方式租入再转租的建筑物C.持有并准备增值后转让的土地使用权D.出租给本企业职工居住的自建宿舍楼
【答案】AC
【解析】选项B,以经营租赁方式租入的建筑物,不具有所有权,再转租的建筑物不能作为投资
性房地产核算;选项产。
【例题·判断题】(
D,出租给职工的自建宿舍楼,作为自有固定资产核算,不属于投资性房地
2017年)企业将其拥有的办公大楼由自用转为收取租金收益时,应将其转
为投资性房地产。
()
【答案】√
【解析】投资性房地产主要包括:
已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
土地使用权的会计处理
用途
会计科目
一般企业
用于自行建造厂房等地上建筑物
无形资产
【提示】建造期间摊销计入在建工程,完工后摊销计入管理费用
外购的房屋建筑物所支付的价款中包括土地使用权和建筑物价值的
能够分配:
无形资产、固定资产
无法分配:
固定资产
单独估价入账的土地
固定资产
【提示】不计提折旧
已出租,或者持有并准备增值后转让
投资性房地产
【提示】成本模式摊销,公允模式不摊销
房地产开发企业
用于建造对外出售的商品房
开发成本→开发产品
【提示】不摊销
自用
无形资产
【例题·多选题】(
()。
2018年)下列各项关于企业土地使用权的会计处理的表述中,正确的有
A.工业企业持有并准备增值后转让的土地使用权作为投资性房地产核算B.工业企业将购入的用于建造办公楼的土地使用权作为无形资产核算C.工业企业将以经营租赁方式租出的土地使用权作为无形资产核算
D.房地产开发企业将购入的用于建造商品房的土地使用权作为存货核算
【答案】ABD
【解析】工业企业将土地使用权以经营租赁方式出租作为投资性房地产核算,选项C错误。
第二节投资性房地产的确认和初始计量
【考点1】投资性房地产的确认条件和初始计量(★)
投资性房地产只有在符合定义,并同时满足下列条件时,才能予以确认:
1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业;
2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
投资性房地产初始计量时,应当按照成本进行计量。
确认
初始计量
外购
购入的同时开始对外出租或用于资本增值
投资性房地产
实际成本
=购买价款+相关税费+可直接归属于该资产的其他支出
自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值
固定资产、无形资产、存货
→投资性房地产
自行建造
达到预定可使用状态的同时开始对外出租或用于资本增值
投资性房地产
达到预定可使用状态前发生的必要支出,包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用
达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值
固定资产、无形资产、存货
→投资性房地产
【会计处理】
①成本模式:
记入“投资性房地产”科目;
②公允价值模式:
记入“投资性房地产——成本”科目。
【例4-3】2×18年2月,甲公司从其他单位购入一块土地,并在这块土地上开始自行建造两栋厂房。
2×18年11月,甲公司预计厂房即将完工,与乙公司签订了经营租赁合同,将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。
租赁合同约定,该厂房于完工时开始起租。
2×18年12月5日,两栋厂房同时完工。
该块土地使用权的成本为9000000元,至2×18年12月5日,土地使用权已摊销165000元;两栋厂房的实际造价均为12000000元,能够单独出售。
为简化处理,假设两栋厂房
分别占用这块土地的一半面积,并且以占用的土地面积作为土地使用权的划分依据。
假设甲公司采用成本模式进行后续计量。
甲公司的账务处理如下:
由于甲公司在购入的土地上建造的两栋厂房,其中的一栋厂房用于出租,因此应当将土地使用权中对应部分同时转换为投资性房地产。
借:
固定资产——厂房12000000投资性房地产——厂房12000000
贷:
在建工程——厂房24000000借:
投资性房地产——已出租土地使用权4500000
累计摊销82500
贷:
无形资产——土地使用权4500000(9000000÷2)投资性房地产累计摊销82500(165000÷2)
【例题·判断题】(2010年)企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用,之后
改为对外出租,应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。
()
【答案】×
【解析】企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的,应当先将自行建造的房地产确认为固定资产等,自租赁期开始日或用于资本增值之日开始,从固定资产等转为投资性房地产。
【例题·单选题】下列选项中,可以确认为投资性房地产的是()。
A.企业购入写字楼作为经营办公场所
B.企业购入的土地准备自行建造厂房
C.企业自行建造办公楼达到预定可使用状态,准备对外出租
D.房地产开发企业开发的商品房不再销售,建造完成时直接对外出租
【答案】D
【解析】选项AC,应确认为固定资产;选项B,应确认为无形资产。
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