二手房中介术语.docx

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二手房中介术语

二手房中介术语

房屋概念术语

公房也称公有住房、国有住宅。

是指由国家，国有企事业单位投资兴建、销售的住宅。

出售前，住宅的产权归国家所有。

按房改政策分为可售公有住房和不可售公有住房。

私房也称私有住宅。

由个人或家庭购买、建造的住宅。

在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。

公有住房出售给个人或家庭，也就转为私有住宅。

二手房二手房即旧房。

新建的商品房进行第一次交易时为"一手房"，第二次交易则为"二手房"。

商品房是由房地产开发企业开发建设，并出售、出租的房屋。

商品房根据销售对象的不同，又分为外销商品房和内销商品房；简单说，商品房就是有产权保证，可以自由抵押、买卖、继承的房屋。

外销房外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。

内销房内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。

经济适用房与商品房相对的一个概念是经济适用房，在香港、澳门、新加坡等地叫“社会保障住房”。

经济适用房，由政府限定建筑标准和价格，并只能由特定的低收入人群购买。

廉租房只租不售。

政府和单位，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金较低的普通住房。

来源主要是腾退的旧公房。

单位产权房单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。

期房期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。

期房在港澳地区称做为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。

购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。

而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。

现房所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在一阶段购买商品房时应签出售合同。

通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。

准现房准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

共有房产指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额享有平等的所有权。

尾房尾房又称扫尾房。

它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。

一般情况下，当商品住宅的销售量达到80%以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。

开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。

烂尾房 烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。

“烂尾”的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。

裙房与高层建筑紧密相连的整体的低层建筑。

裙房的最大高度不超过24米。

增量房增量房俗称一手房，指房地产开发商投资新建造的商品房。

存量房存量房是相对于增量房而言的，存量房一般是二手房。

集资房一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。

产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有。

属于经济适用房的一种。

微利房 亦称微利商品房，指由各级政府房产管理部门组织建设和管理，以低于市场价格和租金、高于福利房价格和租金，用于解决部分企业职工住房困难和社会住房特困户的房屋。

别墅已超过单住房功能，兼带高级休闲、娱乐的独立楼房，通常为三层。

公寓式住宅相对于独院独户的西式别墅住宅而言。

一般建在大城市，大多数是高层，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。

商业用房是指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。

跃层式住宅是指住宅占有上下两层楼面，房内各室可以分层布置，上下层之间采用户内独用小楼梯连接。

优点是采光好，通风好，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。

复式住宅一般是指每户住宅在楼层较高的一层增建一个1.2米的夹层，两层合计层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，跃层是5.6米），下层一般为起居用等，上层为休息和储藏用。

多层住宅一般指1—6层，现在7层也称为多层。

小高层住宅一般指8—11层的住宅

高层住宅12层以上的住宅。

权证术语

产权证书产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。

房屋产权证书包括产权类别、产权比例。

房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。

房屋产权房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。

所有权 房屋的所有权，是指在法律规定的范围内，对房屋全面支配的权利。

根据《中华人民共和国民法通则》的规定，房屋的所有权可分解为占有、使用、收益和处分四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容．

占有权 房屋的占有权，通常由所有权人在房地产买卖中也称业主、房主、房东　来行使，但有时也由别人来行使，这也就是使用权与所有权分离。

例如房屋出租，房屋出租合同将房屋的占有、使用权转给非所有权人房客　来行使。

这时，房屋所有权人并不因而丧失对房屋的所有权。

使用权 房屋的使用权，是指房主按照住房性能对房屋进行事实上的利用。

同样通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权。

房主将房屋租给他人使用，并不失去对房屋的所有权．

收益权房屋的收益权，是指房主收取房屋这项财产所产生的某种收益。

例如出租房屋，房主从房客处收取租金。

有时房主也将部分收益权通过法律形式转让给非房屋所有权人。

例如，房客可利用租来的房屋改为从事一些收益性经营活动，收益按照一定的比例，一部分交给房主，一部分留给自己。

处分权房屋的处分权表示房屋所有权的归属，是所有权中一项最基本的权能。

房屋的处分权一般由房主行使，房主可以确定房屋使用权、继承、赠与对象。

有时房屋处分权也与所有权分离。

如房主作为债务人以住房作抵押向债权人借债，若是到期不能清偿债务，房屋的所有权也就转归债权人所有，债权人此时就可行房屋的处分权。

房地产转让房地产转让是指房地产权利人通过买卖赠与或者其他合法的方式将其房地产转移给他人的行为。

房地产转让主要包括下列方式:

1.买卖；2.交换；3.赠与；4.以房地产抵债；5.以房地产作家出资或者作为合作条件,与他人成立企业法人,房地产权属随之转移的；6.因企业兼并或者合并,房地产权属随之转移的；7.法律、法规、规章许可的其他方式。

商品房预售和销售、存量房屋买卖是房地产转让方式中的买卖，买卖双方为转让当事人，卖出人为转让人，买入人为受让人。

税费术语

房屋契税是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。

营业税指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率征收的一种税。

营业税附加是指对交纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加。

印花税在应税凭证上粘贴印花税票作为完税的标志而得名。

印花税的客税对象是房地产交易中的各种凭证，包括房屋因买卖、继承、赠与等发生产权转移时所书立的产权转移书据，税率为万分之五。

个人所得税 指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋。

房地产交易手续费 是指由政府依法设立的，由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。

商品房维修基金是指按建设部的规定，新建商品住宅（包括经济适用住房）出售后建立的共用部位、共用设施设备维修基金。

土地使用年限凡与规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年期按国家规定执行。

即：

居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。

产权置换产权置换是指居民之间以自身原有产权房进行置换的一种业务。

一般是在中介的撮合下进行，并可由中介代办置换手续。

房地产按揭“按揭”的名称是从香港地区传入内地的，本意是“抵押”，现在已运用于正式文本。

大产权即开发商首先要取得的产权证，是开发商拥有房屋产权的证明，这只能由开发商来办理。

小产权即每个购房者拿到的产权证，由购房者或购房者委托开发商到房产交易部门办理。

开发商只有取得了大产证，才能去办理小产证。

价格术语

房屋均价均价是指将各单位的销售价格相加之后的总和，除以各单位面积相加之后的总和，即得出每平方米的均价。

均价一般不是销售价。

预售价预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语，预售价不是正式价格，在商品房交付使用时,应按有批准权限部门核定的价格为准。

定金指买卖双方在交易过程中的信物和但保物，定金具备法律效力，订金不具备法律效力定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。

根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。

定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。

如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。

违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。

违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。

只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。

建筑术语

建筑面积住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。

建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

使用面积住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和，计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。

公用面积住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便，正常交往，保障生活所设置的公共走廊，楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。

开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题.

公摊每户直接或间接使用的公共部分，如电梯，配电室。

销售面积销售面积是指商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。

容积率容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。

例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积。

其容积率为0.4。

绿化率绿化面积与规划建设用地面积之比。

对购房者而言，绿化率高为好。

开间在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

是就一自然间的宽度而言，故又称开间.。

住宅开间一般不超过3.0米--3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。

规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性，稳定性和抗震性。

进深在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度，进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。

目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。

层高是指住宅高度以"层"为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。

它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。

玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。

居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。

玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割。

就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。

平时，玄关也是接受邮件，简单会客的场所。

隔断隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。

钢结构是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。

钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。

包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。

混合结构混合结构是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。

如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造,柱是用钢筋混凝土建造。

砖木结构砖木结构是指承重的主要构件是用砖，木材建造的。

如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。

阁楼阁楼（暗楼）一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层.

二手房常用术语

五证房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。

二书《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

住房公积金简单地说就是住房储金。

是职工按规定存储起来的专项用于住房消费支出的个人住房储金。

住房公积金的这一定义包含以下五个方面的涵义：

（1）住房公积金只在城镇建立，农村不建立住房公积金制度。

（2）只有在职职工才建立住房公积金制度。

无工作的城镇居民不实行住房公积金制度，离退休职工也不实行住房公积金制度。

（3）住房公积金由两部分组成，一部分由职工所在单位缴存，另一部分由职工个人缴存，职工个人缴存部分由单位代扣后，连同单位缴存部分一并缴存到住房公积金个人帐户内。

（4）住房公积金缴存的长期性。

住房公积金制度一经建立，职工在职期间必须不间断地按规定缴存，除职工离退休或发生《住房公积金管理条例》规定的其他情形外，不得中止和中断。

体现了住房公积金的稳定性、统一性、规范性和强制性。

（5）住房公积金是职工按规定存储起来的专项用于住房消费支出的个人住房储金，具有两个特征：

一是积累性，即住房公积金虽然是职工工资的组成部分，但不以现金形式发放，并且必须存入住房公积金管理中心在受委托银行开设的专户内，实行专户管理。

二是专用性，住房公积金实行专款专用，存储期间只能按规定用于购、建、大修自住住房，或交纳房租。

职工只有在离退休、死亡、完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系或户口迁出原居住城市时，才可提取本人帐户内的住房公积金。

商圈指某一地区所有的大环境。

如城市规划、道路建设、商场超市、医院学校

跑盘指通过走访、电话了解楼盘信息

洗盘指通过业主资料或其它图径了解房屋的最新动态和基本情况（打单）

洗客指通过客户资料了解客户的最新动态

洗楼指通过派发资料直接和业主客户交流，了解其有关需求

跳盘指通过同行挖房源

跳客指通过同行挖客户资源

守价指咬住某价格不放

差价指房屋买卖过程中的差额

诚意金指为了解客户意向和交易方便而向客户收取一定的购房意向金（可退）

跳单本欲购买的客户，私自与房东联系成交，或与其它中介合作购买，逃避较高中介费的单子。

准客户看房后对房子满意，很有可能购买的客户；已交诚意金的客户；已交定金的客户。

经纪人介绍买卖双方交易，以获取佣金为目的的中间人。

抵押贷款用房产证，土地使用证做抵押，向金融机构贷款。

按揭贷款以商品房预售合同为抵押，向银行贷款。

金诺地产2013/12/8