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可行性研究案例doc

江北市某住宅开发投资项目

可行性研究

案例分析

一、总论

二、市场调研分析

三、项目规模分析

四、项目投资估算

五、项目财务分析

六、盈亏平衡和敏感性分析

七、风险及其对策分析

八、附表

一、总论

1、项目建设背景

根据江北市城市规划发展的需要以及沿江东路片区控制规划要求，腾飞国际房地产有限公司已通过拍卖获得住宅项目开发用地共90.9亩。

开发建设用地手续由江北市土地管理局和市规划局办理。

2、项目概况

（1）项目名称：

“腾飞国际”

（2）建筑规模：

12-7F、2-11F、2-12F

（3）建设地点：

沿江东路

（4）规划用途：

居住、商业

（5）建设单位：

腾飞房地产有限公司

（6）经营类型：

房地产经营、综合技术服务员、咨询服务

（7）工程概况：

“腾飞国际”项目占地90.9亩，约60600平方米，总建筑面积109000平方米。

其中住宅104640平方米，高层住宅为13920平方米，多层住宅为90720平方米，商铺4360平方米；容积率1.8，绿化率35%，建筑密度25%。

（8）资金来源：

本项目建设资金由腾飞国际房地产有限公司自筹和银行贷款，不足的投资通过预售房款来解决。

3、可行性报告研究范围

根据“腾飞国际”项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析、建设规模，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。

4、研究结论及建议

根据市场研究以及本项目相关数据计算，本项目税后财务内部收益率IRR为？

%，税后财务净现值NPV为1020万元。

财务分析结果表明，项目经济效益较好。

（另外，在此处要加上其他分析如盈亏平衡、敏感性、风险以及国名经济分析的结论）

本项目属住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，项目建设规划手续已在办理，部分建设资金通过自筹和银行贷款来解决，其余部分由预售房款解决，现场建设条件已具备。

针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和江北市已有一部分收入较高的住宅消费群体，户型规划为中高档住宅。

根据对江北市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。

财务分析结果表明，项目经济效益可行。

从目前房地产市场分析，商品住宅结构性矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再进一步的市场调研，尤其是面积较大的商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型和面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。

5、主要经济技术指标

表1：

“腾飞国际”项目主要规划设计技术指标

序号

项目名称

单位

指标

1

总占地面积

平方米

60600

2

总建筑面积

平方米

109000

3

容积率

1.8

4

绿化率

%

35

5

建筑密度

%

25

6

高层户型

平方米/户

平方米/户

平方米/户

平方米/户

A户型85平方米（两房）

B户型125平方米（三房）

C户型135平方米（三房）

D户型140平方米（四房）

7

多层户型

平方米/户

平方米/户

平方米/户

E户型90平方米（两房）

F户型110平方米（三房）

G户型120平方米（三房）

8

商铺面积

平方米

4360

9

总户数

户

944

10

车位数（地上）

个

300

表2：

居住区用地平衡控制指标（%）

序号

用地构成

居住区（%）

用地面积（平方米）

1

民建用地（R01）

25

15150

2

公建用地（R02）

30

18180

3

道路用地（R03）

10

6060

4

公共绿地（R04）

35

21210

5

居住区用地（R）

100

60600

二、市场调研分析

（一）江北市房地产市场运行情况分析

2009年以来，受金融危机的影响，我市房地产行业宏观经济快速发展大背景下得到快速发展，在加快我市城市建设的同时拉动了我市的消费与投资，房地产行业成为我市的支柱产业。

1、2008年房地产业市场运行情况

（1）房地产业与国民经济协调发展情况

2008年江北市完成国内生产总值（GNP）的636亿元，较上年增长15.1%，增幅为历年来之最；全社会固定资产投资预计完成218亿元，较上年增长55.4%。

全市预计完成房地产开发投资56亿元，较上年增长60%，占固定资产投资和GDP的比重分别为26%和9%，较上年分别提高1个百分点和3个百分点。

表3：

房地产投资与主要经济指标情况表

房地产开发投资额（亿元）56

同比增长（%）60

固定资产投资额（亿元）218

同比增长（%）55.4

GDP（亿元）636

同比增长（%）15.1

房地产投资占固定资产投资比重（%）26

房地产投资占GDP比重（%）9

今年以来，我市经济发展速度创历史之最，主要得益于投资的拉动，而房地产开发投资作为固定资产投资的组成部分，一直扮演着重要角色，全年每月完成的房地产投资均保持50%以上的增长，占固定资产投资的比重1/3，对经济的拉动作用日渐增大，与国民经济的发展基本同步。

房地产投资快速增长的原因只要是市委、是政府“拉大城市筐架、扩大投资规模、加快基础设施建设”政策的推动，加上新建商品房是热销也刺激了投资的加温。

（2）新建商品房供求结构情况

2008年全市市区核准预售商品房面积335万平方米，较上年增长142%，其中商品住宅250万平方米，较上年增长126%；完成商品房交易面积245.27万平方米，同比增长83.23%，其中商品住宅交易面积203.90万平方米，同比增长60.60%。

表4：

商品住宅供应量情况表

价格

（元/平方米）

供应量

（万平方米）

所占比例

（%）

单套面积

（平方米）

供应量

（万平方米）

所占比例

（%）

2000以下

31.22

12.49

95以下

50.5

20.2

2000~2500

42.68

17.07

95~120

38.75

15.5

2500~3000

72.26

28.9

120~150

75.75

30.3

3000以上

103.84

41.54

150以上

85

34

表5：

商品住宅销售情况表

价格

（元/平方米）

销售量

（万平方米）

所占比例

（%）

单套面积

（平方米）

销售量

（万平方米）

所占比例

（%）

2000以下

49.71

24.38

95以下

36.02

17.67

2000~2500

55.64

27.29

95~120

35.30

17.31

2500~3000

55.71

27.32

120~150

69.34

34.01

3000以上

42.84

21.01

150以上

63.24

31.02

表4、表5显示我市商品房市场结构性矛盾比较突出。

从商品住宅供应情况看，单价在每平方米2500元以上的供应量占总量的70.44%，单套面积在120平方米以上的总量是64.3%；从销售情况看，单价在每平方米2500元以上是占总量销售的48.33%，单套建筑面积在95~150平方米的占总销售量是51.31%。

（3）商品房价格走势

2008年江北市市区商品房的均价为2722元/平方米，较上年增长20.89%，其中商品住宅的均价为2438元/平方米，较上年增长18.18%，全年各季商品住宅的均价分别为第一季度2519元/平方米，第二季度2394元/平方米，第三季度2327元/平方米，第四季度2510元/平方米，价格走势基本平稳。

表6：

商品房价格与同期居民可支配收入情况表

商品房均价（元/平方米）2722

增幅（%）20.89

商品住宅均价（元/平方米）2438

增幅（%）18.18

居民人均可支配收入（元）7650

增幅（%）9.0

居民消费价格指数100.6

增幅（%）0.6

2008年，我市商品房的价格继续上涨，除了有效需求量增大，结构性供不应求外，还与土地拍卖，竞争激烈，建材上涨等因素有关。

另外，一些楼盘质量提升，环境优化，增加了建设成本，也促进了房价的上升。

从房价涨幅与居民人均可支配收入增幅比较，前者较后者高9个百分点，显示房价涨幅较大，超出大部分居民承受能力，应引起注意。

（4）新建商品房购买对象情况

2008年全市交易量的203.90万平方米商品住宅中，本市居民的为154.71万平方米，比重达76%；外地居民购买的为49.19万平方米，比重为24%。

表7：

购买对象构成情况表

商品住宅交易量

（万平方米）

按销售对象划分

按购房目的分类

203.90

本地居民154.71

所占比例76

自住173.32

所占比例85

外地居民49.19

所占比例24

置业投资30.58

所占比例15

近年来，随着经济的快速发展和花园城市建设步伐的加快，我市的居住环境不断改善，作为省会城市的辐射功能日益显现，吸引了外地、特别是省内其他地市的人士纷纷来我市购房置业，外地居民购房的比重逐年上升，由2007年的5%上升到2008年的24%。

从购房的目的分析，以自住为主，但置业投资的比重逐年上涨，由2005年的2%上涨到2008年的15%。

置业投资的比重的增大，一方面说明投资者看好江北市的房地产市场，另一方面，如投资购房比重增长过快，对我市房地产市场的持续健康发展有一定的跗面影响，因为我市的房地产比重较大，市场监管不力，容易出现投机或炒作，使市场升温过快，后劲不足，容易出现价格虚高。

（5）商品房空置情况

2008年全市商品房空置面积20万平方米，较上年下降17%，其中商品住宅空置16万平方米，较上年下降11%。

从空置区域看，新城区的比重较大，占60%。

从时间看来看，我市空置的商品房大多为一年以下的待销商品房，所占比例超过80%，从空置原因分析，主要是交通不便、配套设施不全、设计落后、户型偏大等。

表8：

商品住宅空置结构情况表

按区域划分

老城区

6.4万平方米

所占比例（%）

40

新城区

9.6万平方米

所占比例（%）

60

按单套建筑面积划分

90平方米以下

所占比例（%）

10

95平方米~150平方米

所占比例（%）

20

150平方米以上

所占比例（%）

70

按单价划分

2000元以下

所占比例（%）

8

2000~3000元

所占比例（%）

32

3000元以上

所占比例（%）

60

（6）存量房交易情况

2008年全市工完成存量房交易13335件（套），面积128.24万平方米，较上年分别增长53.65%，其中存量住宅12736套，面积99.81万平方米，分别较上年增长53.84%和56.44%，房改房上市交易5700套，面积39.32万平方米，较上年分别增长45.3%和49.91%。

2008年江北市存量房交易价格保持稳中有升势头，其中上半年价格趋势平稳，下半年受《江西省城市房屋拆迁货币化补偿办法》出台的影响，存量房平均价格有所上涨，升幅达9%左右。

（7）房屋租赁市场情况

2008年全市房屋租赁面积380万平方米，其中住房3万套，面积240万平方米。

房屋租金价格稳中有升，其中商业营业用房平均租金60元/平方米，较上年上涨20%，写字楼租金平均40元/平方米，较上年上涨25%，住房租金（市场价）9元/平方米，较上年上涨10%。

（8）房屋拆迁及旧城改造情况

2008年全市城区完成房屋拆迁面积110.05万平方米，较上年减少34%，涉及被拆迁户5366户。

2005年以来，我市实行了实物安置与货币安置相结合的房屋拆迁安置补偿办法，货币化安置的比例逐年上升，2008年达到70%左右。

在货币化安置的住户中，有50%左右购买了二手房，10%左右购买了新建商品房。

2、2009年房地产市场发展预测

（1）我市房地产发展有利条件

1）、全市经济持续高速增长态势。

2008年我市GDP增长15.1%，创下历史新高，2009年必将会沿着已有的发展情况，继续前进，江北市整体经济环境趋好，必然会带动房地产业相应的快速发展。

2）、城市化进程为房地产市场提供了广阔的发展空间。

根据江北市城市总体规划，到2010年，江北城市实际居住人口将由现在的180万增加到300万人，城市用地范围由165平方公里增加到300平方公里。

城市人口的增加和城区范围的扩大，必将加大住宅的需求量。

3）江北市居民住房消费潜力巨大。

我市2008年底，人均住房建筑面积约23平方米，按照江北市提出的到2010年人均住房建筑面积达到30平方米的目标还有很发差距，按测算，我市每年需新建住宅约250万平方米。

另外，根据抽样调查，我市私房（含房改房）上市后再次购买商品房的比例为70%，购买的户均面积为95平方米，据此测算，每年用于改善性住房需求量约60万平方米。

4）、刺激住房消费的政策将日益显现。

为促进房地产流通，近年来我市出台了一系列搞活房地产市场的政策措施，这些政策的主要出发点在于降低门槛、减免税费、刺激消费，这一系列政策的刺激作用将于2009年进一步得到显现，房地产交易量将进一步放大。

（2）2009年江北市房地产市场发展不利条件

1）、信贷收紧，房地产开发企业面对严峻考验。

中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2008]111文件），对商业银行房地产开发信贷、土地储备贷款、个人住房贷款、个人商用房贷款、个人住房公积金贷款及个人住房贷款适用率等方面做了进一步的明确和规范。

房贷新政将对我市房地产市场带来一定影响，即房地产贷款增势将有所减缓，贷款必将有所下降，部分房地产开发企业信贷融资难度增大。

2）、房地产市场宏观调控难度加大。

如总量扩张与空置增加的矛盾、价格持续上涨与收入反差较大的矛盾、投资高速增长与资金不足的矛盾以及消费者想购房与不敢购房、购不起房的矛盾，将制约房地产业的发展。

3）、原材上涨，开发成本增加。

从2005年至今，钢材价格从2400元/吨上升到3400元/吨，混凝土则上涨了50元至80元/方，仅此两项，房屋开发成本就增加100多元/平方米。

开发商的开发压力进一步增大，建材价格上涨，必然对房价造成冲击。

（3）2009年房地产市场基本走势预测

根据带动江北市房地产市场快速增长的主体因素和市场供求背景分析，总体上看，我市房地产市场的发展尚属理性，已进入最佳发展期。

2009年，我市房地产市场将会延续上年是发展势头，会有一个较大幅度的增幅。

1）、房地产开发投资将持续增长。

由于外地开发商大批进入，以及红谷滩新区和旧城区改造进程的加快，加之上年房地产市场利好刺激，开发商普遍会加大投资力度，全年房地产开发投资将增加50%以上。

2）、住房消费需求日渐增大。

随着江北经济快速发展和居住环境的日益改善，江北市房地产市场将会加速由地域性市场变为全省性、区域性市场，外地人士的购买份额将会越来越大。

另外，因改善住房条件和新增人口而发生的主动性住房需求量和因房屋拆迁而发生的被动性住房的需求量将显著增加。

2008年预计全市商品房的交易量将超过300万平方米，较上年增长20%以上，存量房交易预计160万平方米，较上年增长30%。

3）、商品房价格将会稳中有升。

2005年起，我市在对房地产开发总量惊醒限量控制的同时，将逐步推行“熟地”出让的方式，此举必然提高土地的出让价格，加之建筑材料价格的上涨，直接拉动了开发成本的上升，将导致房价继续上涨。

另一方面，随着商品房供应结构的逐步改善，中、低价位商品房的供应量将会有所增加，在一定程度上将平稳房价是上涨，所以房价的涨幅不会太大。

4）、楼市变得更加成熟，竞争趋向激烈。

竞争焦点将由楼盘之间的竞争逐渐转向板块之间的竞争。

市场分工的明确使开发商变得更加理智，这些楼盘进入产品优化的时期，高品质、有特色、有个性的楼盘将越来越多，而市民消费将更趋向理性，消费者挑选的空间越来越大，工程质量、环境等综合素质较好的产品将受到欢迎，反之，则被市场淘汰出局。

三、项目规模分析

（一）项目整体定位

在规划设计上，力求高绿化低密度；综合服务配套设施齐全；体现小区独特的整体建筑风格；人车分流，动静结合。

在建筑设计上，充分显示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公摊面积，综合考虑住宅的使用功能和空间组合等因素。

在价格定位上，以中高档住宅为基准，结合市场和销售情况，拟定相应的价格策略。

在户型面积上，为考虑到消费者的接受程度，项目以中等户型为主，降低置业者的购买压力。

（二）项目规模规划指标

根据“腾飞国际”初步方案及建设规模，规划指标见表9

表9：

“腾飞国际”项目建筑技术经济指标

序号

项目

指标

备注

1

总用地面积

60600平方米

2

总建筑面积

109000平方米

多层住宅

高层住宅

商铺

90720平方米

13920平方米

4360平方米

可售面积12700平方米

3

建筑层数

多层住宅

高层住宅

商铺

7层

10层、11层

1层

地上第一层做架空层

4

建筑层高

多层住宅

高层住宅

商铺

2.9米

2.5米、2.9米

4.5米

住宅标准层高2.9米

架空层2.5米

表10：

小康住房城市示范小区住宅设计建议标准

一

二

三

四

套型面积系列标准（平方米）

使用面积

42~48

53~60

64~71

75~90

建筑面积

55~65

70~80

85~90

100~120

功能

空间

使用

面积

标准

（平方米）

起居厅

18~25

主卧室

12~16

双人次卧室

12~14

单人卧室

8~10

厨房

≥6

餐厅

≥8

卫生间

4~6（双卫可适当增加）

门厅

2~3

储藏

2~4（吊柜不计入）

工作室

6~8

设

施

配

套

标

准

厨

房

Ⅰ型

灶台、调理台、洗池台、吊柜、冰箱位、排油烟机

（操作面延长≥2700mm）

Ⅱ型

灶台、调理台、洗池台、搁置台、吊柜、冰箱位、排油烟机

（操作面延长≥2700mm）

卫

生

间

Ⅰ型

淋浴、洗面盆、坐便器、镜（箱）、洗衣机位、自然换气（风道）

Ⅱ型

浴盆（1.5m）和淋浴器、洗面化装台、化妆镜、坐便器（1~2个）、洗衣机位、机械换气（风道）

设

备

标

准

电器设备

用电量

80~120KWH/月

负荷

1560~4000W（大套可增至6000W）

电表

5（20）A~10（40）A

电源插座

小居室2~3组

小居室2组

厨房3组

卫生间3组

电视插口

起居、主卧个一个

电话

1~2台

空调线

设专用线

宽带接口

每个卧室一个

给水设备

用水量200~300升/人·日热水器或热水管道系统

采暖通风

散热器、空调器（窗外预留位置）

室

内

环

境

质

量

标

准

光环境

采光

≥1%（室外全天空光照度与室内距离1米天然照度比）

照明

起居厅及一般活动30~70LX

卧室、书写阅读150~300LX

床头阅读75~150LX

管厅、厨房50~100LX

卫生间20~50LX

楼梯间15~30LX

声环境

空气隔声

撞击隔声

分户墙，楼板≥40~50dB

楼板≤75~65dB

热环境（按不同气候区区别）

冬季

采暖区

非采暖区

16~21℃

12~21℃

夏季

＜28℃

卫生环境

日照（按不同地区区别）

大寒日2小时~冬至日1小时

表11：

“腾飞国际”项目住宅经济指标表

序号

指标名称

单位

指标

1

套内使用面积

1.1

1.2

1.3

1.4

1.5

1.6

1.7

A户型

B户型

C户型

D户型

E户型

F户型

G户型

平方米/套

平方米/套

平方米/套

平方米/套

平方米/套

平方米/套

平方米/套

68

100

108

112

76.5

93.5

102

2

住宅标准层总使用面积

平方米

87272

3

住宅标准层总建筑面积

平方米

103420（首层架空1220平方米）

4

住宅标准层使用系数

高层

多层

%

%

80

85

5

套内建筑面积

5.1

5.2

5.3

5.4

5.5

5.6

5.7

A户型

B户型

C户型

D户型

E户型

F户型

G户型

平方米/套

平方米/套

平方米/套

平方米/套

平方米/套

平方米/套

平方米/套

85（20套）

125（44套）

135（20套）

140（20套）

90（168套）

110（504套）

120（168套）

6

户内平均居住人数

人/户

3.5

7

居住户数

户

944

8

居住人数

人

3304

（三）价格定位

1、住宅部分

（1）市场比较法定价过程

表12：

表楼盘调查统计表

序号

项目名称

建筑规模

建筑面积

（平方米）

平均价格

（元/平方米）

销售率

（%）

开盘

日期

A

龙泽园

6-7F

28529

2600

100

03/01/28

B

莱茵半岛花园

6+1F

12F

250000

多层：

2900

高层：

3300

----------

未开盘

内部认购

C

新田绿洲

9-6F、4-12F

1-18F

67872

多层：

2880

高层：

3500

80

03/06/15

D

船山广场

1-19F/2B

28679

3100

80

03/10

E

水印都市

2-14F、2-18F

47460

2750

90

03/05/08

注：

在以下列表中楼盘名称均以字母代替A：

龙泽园、B：

莱茵半岛花园、C：

新田绿洲、D：

船山广场、E：

水印都市。

交易日期修正系数以本次市场调查的日期为基数100，以本项目的预售期为终点，2008年江北市商品住宅均价增长18.18%，江北市该类住宅和商铺价格的变动呈上升趋势，月平均变动+1.5%，其他条件见表11和表14。

表13：

本项目住宅价格市场比较法系数修正表单位：

元/平方米

序号

成交

价格

交易日期修正

区域因素修正

个别因素修正

交易情况修正

比准价格

交通

配套

环境

小计

交房

标准

社区

规划

小计

A

2600

109/100

+3

+1

0

100/104

0

+1

100/101

100/100

2698

B

2900

3300

109/100

+2

0

+3

100/105

0

+2

100/102

100/100

2951

3359

C

2880

3100

109/100

+3

+1

+2

100/106

0

+2

100/102

100/100

2903

3528

D

3000

109/100

+3

+2

0

100/105

0

+1

100/101

100/100

3186