土地定级估价总结.docx

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土地定级估价总结

一：

名词解释

1.土地评价：

为了合理利用土地和调整土地收益分配，进行利用规划和科学管理土地，对土地的自然生产能力或土地利用效益、效果等方面作出评估。

2.土地适宜性评价：

是指土地针对特定利用方式的适宜性及适宜程度，作出等级的评定。

3.土地适宜性：

是指土地在一定用途条件下，土地对该用途是否适宜以及适宜程度的特性。

4.农用地（分）等：

在全国范围内，按照标准耕作制度，在自然质量条件、平均土地利用条件、平均土地经济条件下，根据规定的方法和程序进行的农用地质量综合评定，划分出的农用地等别。

5.标准耕作制度：

在当前的社会经济水平、生产条件和技术水平下，有利于生产或最大限度发挥当地土地生产潜力，未来仍有较大发展前景，不造成生态破坏，能够满足社会需求，并已为（或将为）当地普遍采纳的农作方式，包括作物种植制度和养地制度。

6.农用地定级：

在旗（县）行政区内，依据构成土地质量的自然因素和社会经济因素，根据地方土地管理和实际情况需要，遵照与委托方要求相一致的原则，即主要考虑定级目的，按照规定的方法和程序进行的农用地质量综合评定，划分农用地级别。

7.地基准地价：

即土地初始价，也称城市基准地价，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估法定最高年期的土地使用权价格，并由市、县及以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。

8.宗地：

是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地。

9.基准地价的评估：

以城镇整体为单位进行的，是该地区土地等级、特定用途、一定时间内的使用权平均价格，反映了我国城镇土地利用所产生的实际经济效果，标明了土地经济价值运动的基准线。

10.城镇土地分等：

是通过对影响城镇土地质量的经济、社会、自然等各项因素的综合分析，揭示城镇之间土地质量的地域差异，运用定量和定性相结合的方法对城镇进行分类排队，评定城镇土地等。

11.城镇土地定级：

是根据城镇土地的经济、自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地质量的地域差异，评定城镇土地级。

二：

简答题

1.我国土地资源的基本特点？

答：

（1）土地辽阔，类型多样

（2）山地多，平地少（3）土地资源丰富，人均占有量少

（4）土地资源质量不高，土地退化现象严重（5）土地资源分布不均衡（6）土地资源日益短缺

2.土地评价的理论依据？

答：

自然、社会经济因素【

（1）气象气候

（2）地形（3）水文（4）土壤】；土地质量；土地利用。

3.适宜性评价的分类？

答：

单宜性评价、多宜性评价；潜在适宜性评价、现状适宜性评价；定性适宜性评价、定量适宜性评价。

纲要中的评价系统采用逐级递降的四级分类法：

①土地适宜性纲——指适宜性的种类；

②土地适宜性级——反映纲以内的适宜程度；③土地适宜性亚级——反映级以内的限制性种类或所需改良的措施；④土地适宜性单元——反映亚级内在经营管理方面的次要差别。

4.土地适宜性的分类？

答：

（1）按适宜用途分类：

单宜性、双宜性、多宜性、不宜性；

（2）按适宜程度分类：

最适宜、中等适宜、勉强适宜。

5.土地适宜性评价的内容？

答：

（1）土地适宜性：

主要评价土地的适宜用途及适宜程度；

（2）土地限制性：

主要评价土地的限制因素及其限制强度。

6.土地适宜性评价的基本原则？

答：

（1）针对性原则：

针对一定的土地用途和利用方式进行土地的适宜性评价；

（2）持续利用原则：

土地对某种用途或利用方式的适宜性，是指长期持续利用条件下的适宜性，经评定的适宜用途，是指在该种用途和利用方式下土地能持续利用，不会导致土地退化或其他不良后果；

（3）比较原则：

土地利用需求与土地质量的匹配、土地投入和产出率比较、土地适宜的多种用途的各种效益的比较；

（4）辩证原则：

土地适宜性评价要采用综合分析与主导因素相结合以主导因素为主，土地生产力和土地利用效益的高低受到土地的自然属性和社会经济、技术条件等各种因素的综合影响。

（5）实践性原则：

必须从实践出发，充分发挥当地的自然、社会和经济条件；

（6）潜在适宜性原则：

不仅评定当前的适宜性，还要根据规划需要评定土地在改良后的潜在适宜性。

7.农用地分等的原则？

答：

（1）综合分析原则

农用地质量是各种自然因素、社会经济因素综合作用的结果，农用地分等应以造成等别差异的各种相对稳定因素的综合分析为基础。

（2）分层控制原则

农用地分等以建立全国范围内的统一等别序列为目的。

在实际操作上，农用地分等是在国家、省、县三个层次上展开。

县级分等成果要在本县域范围内可比；省级协调汇总成果要在本省域范围内可比；国家级协调汇总成果要在全国范围内可比。

（3）主导因素原则

农用地分等应根据相对稳定的影响因素及其作用的差异，重点考虑对土地质量及土地生产力水平具有重要作用的主导因素，突出主导因素对分等结果的作用。

（4）土地收益差异原则

农用地分等应反映不同区域土地自然质量条件、土地利用水平、社会经济水平的差异对区域土地生产力水平的影响，也应反映对区域土地收益水平的影响。

（5）定量分析与定性分析相结合原则

农用地分等应以定量计算为主。

对现阶段难以定量的自然因素、社会经济因素采用必要的定性分析，定性分析的结果可用于农用地分等成果的调整和确定工作中，提高农用地分等成果的精度。

（6）跟踪检验原则

在农用地分等工作中，应对每一步成果进行检验，并进行专家咨询、论证，确保成果与实际情况相符。

8.土地定级原则?

（农用地定级原则）

答：

（1）、综合分析原则：

诸要素与土地质量和效益的关系

（2）、主导因素原则

（3）、地域分异原则：

分析由于区位条件不同形成的土地质量差异

（4）、土地级差收益原则

（5）、定量与定性分析结合原则：

经验性的分析尽量量化；初步方案以定量分析为主。

最终定案宜依靠定性分析。

9.农用地分等与定级的概念、对象、目的和关系？

答：

（1）农用地分等与定级的概念：

农用地分等：

在全国范围内，按照标准耕作制度，在自然质量条件、平均土地利用条件、平均土地经济条件下，根据规定的方法和程序进行的农用地质量综合评定，划分农用地等别；农用地定级：

在旗（县）行政区内，依据构成土地质量的自然因素和社会经济因素，根据地方土地管理和实际情况需要，遵照与委托方要求相一致的原则，即主要考虑定级目的，按照规定的方法和程序进行的农用地质量综合评定，划分农用地级别。

（2）农用地分等与定级的对象：

农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、园地、林地、牧草地及其他农用地。

目前开展分等和定级的对象都是特指耕地。

（3）农用地分等与定级的目的：

农用地分等的目的：

科学量化农用地质量及其分布，为落实耕地占用补偿制度，实现区域耕地占补平衡目标，科学核算农用地生产潜力提供依据。

农用地定级的目的：

科学量化区域内农用地质量及分布，为土地整理、耕地占补平衡、基本农田保护、农用地估价及其他有关土地管理工作提供依据。

（4）农用地分等与定级的关系

（5）农用地分等和农用地定级都是对农用地质量进行综合评定的工作，二者既有联系又有区别。

一是农用地分等是农用地定级的基础，二是农用地的等别要求在全国范围内具有可比，农用地的级别要求在县内可比。

10.农用地价格的基本特点？

答：

受自然因素影响大趋升性缓慢具有很强的地域性④以其收益能力作为价格基础

⑤农用地不同于城镇用地，市场发育程度低，交易案例少，因此常采用收益还原法等进行地价的评估⑥农用地，特别是城镇周围的农用地，用途常常会发生变更，因此，要特别注意用途变更前后的价格差异。

11.农用地估价的理论基础？

答：

地租与地价理论；土地肥力理论；土地肥力理论；区位理论；区位理论；生态经济理论；土地报酬理论；土地外部经济理论。

12.农用地评估方法？

答：

（1）收益还原法：

是将待估农用地未来各期正常年纯收益（地租），以适当的土地还原率还原，从而估算出待估农用地价格的一种方法。

适用范围：

收益还原法适用于在正常条件下有客观收益且土地纯收益较容易测算的农用地价格评估。

（2）市场比较法：

根据替代原理，将待估农用地与近期市场上已发生交易的类似农用地进行比较，并对类似农用地的成交价格进行适当修正，以此估算待估农用地价格的方法。

适用范围：

市场比较法适用于农用地市场交易比较活跃的地区。

（3）成本逼近法：

指以新开垦农用地或土地整理过程中所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和农用地增值收益，并进行各种修正来确定农用地价格的方法。

适用范围：

成本逼近法适用于经过未利用土地开发或土地整理后的农用地价格评估。

（4）剩余法：

在预计开发完成后农用地正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估农用地价格的方法。

适用范围：

剩余法适合新开发农用地的价格评估。

（5）评分估价法：

指按照一定的原则，建立影响农用地价格的因素体系和因素评分标准，依据因素评分标准对待估农用地的相应条件进行评价赋分，按其得分值的大小，乘以客观的农用地单位分值价格，从而得到农用地价格的一种估价方法。

适用范围：

适用于所有农用地价格评估，但前提是必须有农用地价格折算系数。

（6）基准地价系数修正法：

是利用基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数，对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。

适用范围：

基准地价系数修正法适用于有基准地价成果区域的农用地价格评估。

各种评估方法的比较：

收益还原法：

适用于有收益的土地价格．尤其是现有的用途为最佳用途。

但其评估精度受到求取土地纯收益及确定土地还原利率精度的限制。

市场比较法：

应用条件是有较完全、成熟的土地市场，但实际操作起来较困难。

成本逼近法：

适用于未利用地和宜农荒地评估，由于就社会客观平均开发成本而言，成本已为杜会接受，应在价格中得到相应体现。

剩余法：

适用于新开发农用地的价格评估。

该种方法受多个外部环境条件限制。

基准地价系数修正法：

只适用于有基准地价成果区域的农用地价格评估。

评分估价法：

适用于所有农用地价格评估，特别是成片农用地价格评估。

13.特尔菲法确定权重：

特尔菲法是因素选择和权重确定的一种基本方法，其具体步骤？

答：

设计权重征询表；

选择相关专家；

告知专家定级的目的、意义、原则及相关要求；

由专家根据经验对每项因素的重要性进行打分；

根据专家打分结果，计算各因素的平均重要性和各专家对其重要性评价的偏离度，如果偏离度超出可以接受的范围，则将结果反馈给专家重新打分，直至偏离度降到某一限值以下；

根据最终打分结果确定各因素权重。

14.定级因素因子指标量化？

答：

（1）面状因素：

指定级因素指标的优劣仅具备此指标的地块有影响，面状因素是非扩散性因素，量化方法采用最大最小值或均值度法。

（2）线状因素：

至定级因素指标的优劣不仅具备此指标的地块有影响，还对一定距离范围内的农用地产生影响，线性因素是平行扩散性因素，随距离的增加，其影响程度有一定规律衰减，量化方法采用直线衰减法或指数衰减法。

（3）点状因素：

指定级因素指标的优劣不仅具备此指标的地块有影响，还对其周围农用地产生影响，点状因素是同心圆扩散性因素，量化方法采用直线衰减法或指数衰减法。

（4）对于有交叉影响的因素因子应进行功能分割或衰减迭加处理等。

15.不同农用地估价应注意的问题

（一）耕地

1．估价方法：

可采用收益法、比较法、评分估价法、基准地价系数修正法、综合分值模型法。

新开发耕地可采用成本法，中低产田改造可采用剩余法。

2．要充分考虑农业基础设施对耕地价格的影响。

对于河流、高速公路等通过性设施要考虑其产生的负面影响。

3．要充分估计其在耕作制度、复种指数条件下可能的收益能力，体现最有效使用原则。

（二）园地

1．估价方法：

可采用收益法、比较法。

新开发的园地可采用成本法；待开发园地可采用剩余法。

2．要充分考虑特殊的土壤、气候条件可能产生的垄断收益（如苏州东山碧螺春茶场用地的土壤与气候特性）对农地价格的影响。

3．要正确界定地价中是否包含果树及有关设施的价格。

4．用收益法时，应尽量消除大小年对纯收益的影响，收益数据宜采用3-5年的平均值。

（三）林地

1．估价方法：

可用收益法、比较法。

新开发林地可采用成本法，待开发林地可采用剩余法。

2．对具有生态景观及旅游价值的林地，要充分考虑生态景观及旅游价值对林地价格的影响。

3．要正确界定林地地价中是否包含了林木及有关设施的价格。

4．用收益法时，宜以林木生长期和采伐期为周期计算年平均总收益和总费用。

（四）牧草地

1．估价方法：

可采用评分估价法、收益法、比较法等。

2．用收益法时，其收益来于牲畜的出售收益，因此应考虑牲畜的生长期和出栏率，一般用3-5年评均值。

（五）水产养殖用地

1．方法：

可采用收益法、比较法。

新开发水产养殖用地可用成本法，待开发水产养殖用地可以剩余法。

2．要正确界定地价中是否包含养殖池及其有关设施。

3．要适当考虑某些特殊气候、水质因素产生的垄断收益对地价的影响（如如东文蛤）

4．用收益法时，其收益来于水产品出售收益，因此应考虑养殖水产的种类及其生长期，一般用3-5年的平均数据。

（六）未利用地（可转为农用地的未利用地）

1．方法：

可采用剩余法、比较法

2．应适当考虑未利用地开发成农用地因用途转换带来的增值

16.土地价格的特点？

答：

①土地价格是权益价格②土地价格优土地需求决定③土地价格不由生产成本决定④土地价格呈上升趋势⑤土地价格具有地域性

三．计算题

1.市场比较法

 例：

某宗房地产的交易总价款为30万元，其中首期付款20％，余款于半年后支付。

假设月利率为5％。

，则在其成交日期时一次付清的价格为：

上例中如果已知的不是月利率，而是：

（1）年利率r，则计算中的

就变为

；

（2）半年利率r，则计算中的（

就变为（1+r）；（3）季度利率r，则计算中的

就变为

。

 例：

搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积200

，成交总价80万元人民币，分三期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于一年后付清。

乙交易实例的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。

如果选取此两宗交易实例为可比实例，则一般在进行有关的修正之前应先做如下处理：

  1．统一付款方式。

如果以在成交日期时一次付清为基准，假设当时人民币的年利率为8％，则：

乙总价＝15（万美元） 

  2．统一化为单价。

则：

   甲单价＝764220÷200＝3821.1（元人民币／平方米·建筑面积） 

   乙单价＝150000÷2500＝60（美元／平方英尺·使用面积） 

  3．统一币种和货币单位。

如果以人民币元为基准，则需要将乙交易实例的美元换算为人民币元。

假没乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇价为1美元＝8.3元人民币，则：

   甲单价：

3821．1（元人民币／平方米·建筑面积） 

   乙单价＝60×8.3＝498（元人民币／平方英尺·使用面积） 

  4．统一面积内涵。

如果以建筑面积为基准，另通过调查得知该类房地产的建筑面积与使用面积的关系为1平方米建筑面积＝０.75平方米使用面积，则：

   甲单价＝3821．1（元人民币／平方米·建筑面积） 

   乙单价＝498×0.75＝373．5（元人民币／平方英尺·建筑面积） 

  5．统一面积单位。

如果以平方米为基准，由于1平方米＝10.764平方英尺，则：

   甲单价＝3821．1（元人民币／平方米·建筑面积） 

   乙单价＝373.5×10.764＝4020．4（元人民币／平方米·建筑面积）

应用实例二：

为了评估某商品住宅在2000年9月1日的正常市场价格，在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的类似商品住宅作为可比实例，有关资料见下表。

可比实例A

可比实例B

可比实例C

成交价格

成交日期

交易情况

区域因素

个别因素

4500人民币元／ m2

1999年11月1日

－５％

＋２％

－３％

600美元／m2

2000年１月１日

0％

＋３％

＋５％

5000人民币元／m2

2000年６月１日

＋２％

－２％

－２％

在表中，交易情况比较中的正（负）值表示可比实例的成交价格高（低）于其正常价格的幅度；在区域因素、个别因素比较时，以估价对象的区域因素和个别因素为基准，正（负）值表示可比实例的区域因素和个别因素优（劣）于估价对象的区域因素和个别因素所导致的价格差异幅度。

另外，假设2000年１月１日人民币与美元的市场汇价为１：

8.5，2000年9月1日人民币与美元的市场汇价为1：

8.3；该类商品住宅以人民币为基准的市场价格在1999年6月1日至2000年2月28日之间平均每月比上月上涨1%，在2000年3 月1日至2000年9月1日之间平均每月比上月下降1.5%。

试利用上述资料评估该商品住宅在2000年9月1日的正常市场价格。

估算该商品住宅于2000年9月1日的正常市场价格如下。

1、计算公式  采用直接比较修正法连乘形式的公式进行评估。

基本公式如下：

估价对象价格=可比实例成交价格×

×（1+T%）×

×

2、求出各可比实例的比准价格（人民币）

比准价格A=4500×

×（1+1%）4×（1－1.5%）6×

×

=4550.09（元/m2）

比准价格B=600×8.5×

×（1+1%）2×（1－1.5%）6×

×

=4393.43（元/m2）

比准价格C=5000×

×（1－1.5%）3×

×

=4877.83（元/m2）

3、计算评估结果  若将上述三个结果的简单算术平均值作为估价结果，则有：

估价对象价格（人民币）=（4550.9+4393.43+4877.83）/3

=4607.39（元/m2）

2.收益还原法

估价对象为耕地，面积为1.0亩。

经调查，当地的指定作物为玉米，粮食近三年的平均收购价格为1.30元/kg，秸秆近三年的平均收购价格为0.11元/kg，种子费为10.00元/kg，化肥费为2.48元/kg，农药费为3.00元/kg,农家肥为0.10元/kg，机耕费为28.33元/亩，劳动日工资为25.00元/工日，灌溉投入为36.00元/亩，其他投入为10.00元/亩。

现需要评估2008年6月该宗地无限年期和30年期的地价。

解

（1）年总收益的计算：

主产品+副产品=722×1.30＋543×0.11=938.60＋59.73=998.33/亩

（2）年总费用的计算

种子费：

2×10.00=20.00元/亩

肥料费：

50×2.48＋600×0.10=124.00＋60.00=184.00元/亩

农药费：

4×3.00=12.00元/亩

机耕费：

28.33元/亩

人工费：

8×25.00=200.00元/亩

灌溉投入及其他投入：

36.00＋10.00=46.00元/亩

总费用：

20.0＋184.0＋12.0＋28.33＋200.0＋46.00=490.33元/亩

（3）年纯收益的计算

年纯收益＝年总收益－年总费用=998.33－490.33=508元/亩

（4）农用地价格的计算

无限年期农用地价格：

508÷4.5%=11288.89元/亩

30年期农用地价格：

508×[1－1/（1+4.5%）30]÷4.5%=8274.76元/亩

收益法有直接资本化法（含收益乘数法）和报酬资本化法（即现金流量折现法）。

名义净收益与名义报酬率或名义资本化率相匹配，实际净收益与实际报酬率或实际资本化率相匹配，税前净收益与税前报酬率或税前资本化率相匹配，税后净收益与税后报酬率或税后资本化率相匹配，自有资金净收益与自有资金报酬率或自有资金资本化率相匹配，等等。

    [例]  某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有300张床位。

平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30％，该旅馆营业平均每月花费14万元；当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20％，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30％；该类房地产的资本化率为10％。

试选用所给资料测算该旅馆的价值。

   [解]  该题主要是注意区分实际收益与客观收益及在何种情况下应当采用何种收益进行估价的问题：

在估价中，除了有租约限制的以外，都应采用客观收益。

在弄清了此问题的基础上，该旅馆的价值测算如下：

    年有效毛收入＝300X45X365X（1—20％）    ＝394．20（万元）

    年运营费用＝394．2X30％    ＝118．26（万元）

    年净收益＝394．2一118．26  ＝275．94（万元）

    旅馆价值＝275．94÷10％     ＝2759．4（万元）

    [例]  某宗房地产建成于2000年底，此后收益年限为48年；2001年底至2004年底分别获得净收益83万元、85万元、90万元、94万元；预计2005年底，至2007年底可分别获得净收益94万元、93万元、96万元，从2008年底起每年可获得的净收益将稳定在95万元；该类房地产的报酬率为9％。

试利用上述资料测算该宗房地产2004年底的收益价格。

   [解]  该题主要是注意区分过去收益与未来收益的问题：

价格是站在估价时点来看的未来净收益的现值之和。

在弄清了此问题的基础上，该宗房地产在2004年底的收益价格测算如下：

    计算公式为：

（略）

   Al＝94（万元）

   A2＝93（万元）

   A3＝96（万元）

   A＝95（万元）

   Y。

＝9％

   n＝48—4 ＝44（年）

   t＝3（年）

    将上述数字代入公式中计算得到：

   V＝1029．92（万元）

    [例]  6年前，甲提供一宗l000㎡、土地使用年限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设3000㎡建筑面积的房屋。

房屋建设期为2年，建成后，其中l000㎡建筑面积归甲所有，2000㎡建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。

现今，乙有意将使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。

但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家专业房地产估价机构进行估价。

   [解]  本题的估价对象是未来16年后（乙的整个使用期限为20年，扣除已使用4年，剩余使用期限为16年）的28年土地使用权（土地使用年限50年，扣除乙的使用期限20年和建设期2年，剩余28年）和房屋所有权在今天的价值。

估价思路之一是采用收益法（未来净收益的现值之和），其中又有两种求法：

一是先求取未来44年的净收益的现值之和及未来16年的净收益的现值之和，然后两者相减即是；二是直接求取未来16年后的28年的净收益的现值之和。

估价思路之二是采用市场法，寻找市场上类似房地产44年的价值和16年的价值，然后求其差额即是。

    以下采用收益法的第一种求法。

    据调查得知，现时该类房屋每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85％，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35％，报酬率为10％。

（1）求取未来44年的净收益的现值之和：

    年净收益＝80X2000X85％X（1—