日照个人住房公积金贷款管理办法.docx
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日照个人住房公积金贷款管理办法
日照市个人住房公积金贷款管理办法
第一章总则
第一条为支持住房公积金缴存职工住房消费,规范个人住房公积金贷款(以下简称“公积金贷款”)管理,根据《住房公积金管理条例》、《贷款通则》、《个人贷款管理办法》、《日照市住房公积金管理办法》等有关法律、法规、规章,结合本市实际,制定本办法。
第二条本办法适用于日照市行政区域内的个人住房公积金贷款管理。
第三条公积金贷款是指以职工缴存的住房公积金为资金主要来源,向已建立住房公积金制度并按时足额缴存住房公积金的职工发放的,定向用于购买、建造、翻建、大修自住住房的住房消费贷款。
第四条公积金贷款实行先存后贷、存贷结合、贷款担保、权利和义务对等的原则。
第五条日照市住房公积金管理中心(以下简称“市公积金中心”)负责编制年度公积金贷款资金使用计划,划拨贷款资金,负责公积金贷款的受理、审批、核算、监督及检查;受委托的商业银行(以下简称受托银行)负责公积金贷款的发放、资金结算及回收。
第二章贷款对象和条件
第六条申请公积金贷款的职工应具备下列条件:
(一)具有完全民事行为能力的自然人;
(二)具有本市常住户口或者有效居留身份;
(三)具有稳定的职业和经济收入,信用良好,有按期偿还贷款本息的能力;
(四)借款申请人所在单位已与市公积金中心建立正常的住房公积金缴存关系12个月以上,借款申请人已连续足额缴存住房公积金6个月以上,且贷款时处于正常缴存状态,借款申请人公积金账户内余额不低于6个月的缴存额;
(五)借款申请人在日照市行政区域内购买、建造、翻建或者大修自住住房,借款申请人应是房屋合同约定的买受人或不动产权证登记的产权人。
购买住房的应当已交付不低于国家有关文件规定比例的自筹资金作为购房首期付款;
(六)购买商品房的,经房管部门备案的购房合同自签署之日起不超过1年;购买再交易住房的,房屋买卖契约和买方契税完税证明自签署之日起不超过1年;
(七)能够按照市公积金中心认可的担保方式提供担保;
(八)借款申请人、配偶和担保人应当授权市公积金中心及受托银行在中国人民银行个人信用信息基础数据库查询个人信用状况;
(九)以非夫妻关系的共有权人(指父子女和母子女)身份购房的,购房合同中签订的主要买受人或不动产权证产权人可申请公积金贷款,其贷款额度应按房屋所有权比重确定;购房合同中签订的次要买受人或不动产权证共有权人不具备公积金贷款资格;
(十)规定的其他条件。
第七条有以下情形之一的不予发放公积金贷款:
(一)购买商业用房、商住两用房、别墅、办公用房、车库及装修,投资等其他用途的;
(二)有严重不良信用记录或有未清偿大额债务、大额担保的;
(三)因离婚、死亡、继承、赠与、交换等原因发生财产分割、分析、过户等非房屋买卖交易行为或产权关系不清晰的;
(四)所购住房已经支付全部房款的;
(五)借款申请人及配偶尚有公积金贷款未结清的;
(六)同一家庭就同一房屋重复申请公积金贷款的。
第八条凡符合公积金贷款条件的职工向市公积金中心提出贷款申请,需提供以下材料原件及复印件2份:
(一)借款申请人、配偶及担保人的居民身份证、户口簿。
(二)婚姻状况证明,已婚的提供结婚证;单身的需出具相关证明材料及单身声明并授权市公积金中心到婚姻登记机关查询。
(三)房屋证明资料:
1、购买商品房的,应提供经房管部门备案的一年之内的购房合同和首期付款票据。
2、购买再交易住房的,应提供一年之内购房合同、付款凭证、卖方房产证和买方契税完税证明。
3、建造自住住房的,提供建设行政主管部门批准的建设工程规划许可证明材料、建房费用凭证,自批准建造住房之日起一年之内有效。
4、翻建自住住房的,提供原房屋不动产权证和规划、建设行政主管部门批准的旧房翻建许可证明材料、翻建房屋费用凭证,自批准旧房翻建之日起一年之内有效。
5、大修自住住房的,提供不动产权证、房管部门批准的房屋大修申请书、大修房屋费用凭证,自批准大修房屋之日起一年内有效。
(四)借款申请人、配偶及担保人出具的信用查询授权书。
(五)有效的抵押、保证、质押等担保证明。
(六)其他必要材料。
第3章贷款担保
第九条借款申请人申请公积金贷款应以所购住房作抵押,所购住房暂时不具备办理房屋抵押登记条件的,可选择他处住房进行抵押或采用质押担保、住房公积金缴存人担保、专业担保公司担保等担保方式。
借款申请人购买住房所在楼盘已取得开发商阶段性担保准入或预抵押担保准入的,应选择房地产开发商阶段性担保或房地产预抵押担保。
第十条房产抵押担保
所抵押房屋土地必须是国有土地出让用地,且抵押人具有完全房屋产权。
抵押物的价值确认。
抵押物为再交易住房、他处住房以及建造、翻建、大修的自住住房的,需提供市公积金中心认可的一年之内的契税完税证明或经过评估的价值确认,抵押率最高不超过抵押物确认价值的70%。
第十一条房地产开发商阶段性担保
实行房地产开发商阶段性担保的,担保期限自担保开始至借款人所购住房办理现房抵押登记,抵押权人收到《不动产登记证明》时终止。
房地产开发商应将所售楼盘向市公积金中心提出准入申请,同时提供法人代表居民身份证、营业执照、贷款卡、信用等级证书、近3年的财务报告、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、楼房预售(销售)许可证的原件及复印件2份。
市公积金中心进行核实后,与房地产开发商签订最高额担保合同,并收取保证金。
第十二条预抵押担保
实行预抵押担保的,担保期限自预抵押合同签订之日起至借款人所购住房办理现房抵押登记,抵押权人收到《不动产登记证明》时终止。
房地产开发商需提供上述第十一条房地产开发商阶段性担保中的材料,市公积金中心进行核实后,与房地产开发商签订最高额担保合同,并收取保证金。
房地产开发商应协助借款人、受托银行到房管部门及不动产登记部门办理预抵押手续。
第十三条质押担保
质押物必须是出质人享有所有权和处分权的定期存单或符合质押条件的长期国债。
以定期存单或长期国债质押的,均按存款银行或认购银行出具的质押权利确认书载明的价值确认。
质押率最高不超过质押物价值的90%。
市公积金中心应向出质定期存单的存款银行或长期国债的认购银行核实,并进行质押登记,质押期限不得低于贷款期限。
市公积金中心不接受下列情形的质押:
(一)所有权有争议的;
(二)已挂失、失效或被依法止付的;
(三)被依法查封、冻结、扣押或采取其他强制性措施的;
(四)已经质押的定期存单或长期国债;
(五)不宜质押的其他情形。
第十四条住房公积金缴存人担保
担保人须具有本市常住户口,具有稳定的职业和收入,且连续足额缴存住房公积金3年以上,信用良好。
担保人的可担保额度应当高于借款申请人的贷款额度,且在担保期内账户余额应保留该笔贷款余额的5%以上。
当一个担保人的担保额度不足时,可增加一个担保人。
可担保额度=担保人公积金月缴存额×12个月×担保人可担保年限。
担保人可担保年限为担保人到法定退休年龄剩余年限取整。
借款人及配偶在贷款期间可以为他人提供一次公积金贷款担保;担保人在担保期间不能再为他人提供公积金贷款担保,但可以申请公积金贷款。
第十五条专业担保公司担保
采用专业担保公司担保的,应选择市公积金中心认可的担保公司。
公积金贷款审批后,借款申请人与受托银行按有关规定持相关材料到担保公司办理担保手续,担保公司担保期限不得超过10年,担保费用由借款申请人承担。
第4章贷款额度、期限和利率
第十六条贷款额度。
公积金贷款属于政策性贷款,借款申请人的实际贷款额度按照其申请贷款额度和以下限额标准确定:
(一)日照市住房公积金管理委员会批准的最高贷款限额。
在东港区、日照经济技术开发区和山海天旅游度假区范围内购房的家庭,借款人及配偶双方都满足贷款条件时,贷款额度最高50万元;单方满足贷款条件时,贷款额度最高30万元。
在日照市其他区县范围内购房的家庭,借款人及配偶双方都满足贷款条件时,贷款额度最高40万元;单方满足贷款条件时,贷款额度最高25万元。
(二)可贷额度通过以下方式计算:
可贷额度=借款申请人可贷额度+配偶可贷额度
其中:
借款申请人或配偶可贷额度=借款申请人或配偶住房公积金月缴存额×12个月×本人可贷年限×缴存时间系数
连续缴存时间6个月至1年(含1年)的,缴存时间系数按0.5计算,连续缴存时间超过1年的,每增加1年,缴存时间系数增加0.1,最高为3。
(三)不得超过所购房屋总价款扣除规定比例的购房首期付款后剩余金额。
(四)月还款额原则上不超过借款申请人及配偶双方月工资收入的50%。
第十七条贷款期限。
以满足下列条件确定:
(一)不得超出日照市住房公积金管理委员会批准的最长期限。
在东港区、日照经济技术开发区和山海天旅游度假区范围内购房的家庭,借款人及配偶双方都满足贷款条件或单方满足贷款条件时,贷款最长期限30年;在日照市其他区县范围内购房的家庭,借款人及配偶双方都满足贷款条件时,贷款最长期限30年;单方满足贷款条件时,贷款最长期限25年。
(二)可贷款年限加借款申请人的年龄等于国家规定的法定退休年龄。
综合考虑借款申请人的还款能力,实际贷款年限在可贷款年限基础上可适当延长,延长年限最长不超过5年。
可贷年限不足1年的按1年计算。
(三)贷款年限不超过所购房屋和抵押房屋的土地使用剩余年限。
(四)采用公积金缴存人担保的,不得超出担保人的可担保年限。
第十八条贷款利率。
公积金贷款执行国家政策性优惠利率,按中国人民银行规定执行,并随中国人民银行利率调整而调整。
购买第二套住房的公积金贷款利率不得低于同期首套住房公积金贷款利率的1.1倍。
已经发放的一年期以上贷款,年内遇法定利率调整,于次年1月1日按相应档次利率调整后执行。
借款申请人不能按合同规定的期限归还当期应还贷款本息的,按中国人民银行有关规定计收罚息。
第五章贷款程序
第十九条贷款申请。
符合贷款条件的借款申请人领取或网上下载并填写2份《个人住房公积金贷款申请审批表》,向市公积金中心提出贷款申请,同时提供贷款申请材料。
第二十条贷款审批。
市公积金中心对借款申请人资格资信、购房的真实性合法性、贷款的安全性等进行贷前审查,邀请借款申请人及配偶进行面谈,确认符合贷款条件的,签写个人住房公积金贷款面谈表、住房公积金贷款查询个人信用信息授权书、个人住房公积金贷款受托支付授权书,并开具受理通知单。
市公积金中心自受理之日起10个工作日内做出准予贷款或者不准予贷款的决定,并通知申请人;准予贷款的,出具《委托贷款通知书》。
第二十一条合同签订。
受托银行组织借款申请人、配偶、抵押权人、担保人签订借款合同。
借款申请人等所涉及人员应及时持居民身份证亲自到受托银行签订《日照市个人住房公积金借款合同》,办理担保等有关手续。
借款申请人接到通知后,超过30日不办理贷款手续的视为自动放弃贷款。
第二十二条贷款发放。
担保方式为房产抵押的,由受托银行指定专人协助抵押人到不动产登记部门办理房产抵押登记手续后发放贷款。
担保方式为房地产开发商阶段性担保的,受托银行同借款人签订借款合同后发放贷款。
担保方式为预抵押的,由受托银行指定专人协助抵押人到房管部门及不动产登记部门办理预抵押手续,受理确认后发放贷款。
担保方式为质押的,受托银行办妥质押手续后发放贷款。
担保方式为担保公司担保的,由担保公司在借款合同上盖章确认后发放贷款。
第二十三条资金划转。
贷款资金划转采取受托支付方式,并在借款合同中约定。
贷款人按照借款合同的约定,将资金通过受托银行划转入售房单位(售房人)或者建造、翻建、大修承担方在银行开设的账户内。
第二十四条受托银行在放款后5个工作日内通知借款人等合同涉及方领取借款合同。
受托银行在与借款人签订借款合同并办理资金划转手续后5个工作日内,需将借款合同等资料报市公积金中心1份。
第六章贷款回收
第二十五条 借款人应当按借款合同约定的借款期限、还款计划按时偿还贷款本息。
第二十六条 贷款期限为一年的,实行到期一次性还本付息,到期后由受托银行从借款人的还款账户中扣划。
还款账户在签订借款合同时由市公积金中心和受托银行指定借款人开设和约定。
第二十七条贷款期限在一年期以上的,实行等额本息还款方式还款。
从贷款发放的次月起,由受托银行按月从借款人的还款账户中扣划。
借款人正常还款一年以后,可提前偿还部分贷款本金或一次性偿还全部贷款本息。
提前偿还部分贷款本金的,每次偿还金额为1万元的整数倍,还款数额冲减本金,自下月起相应调减月还款额,还款期数和利率仍按合同约定执行。
因还款账户金额不足造成贷款逾期的,借款人应按规定支付逾期罚息。
第二十八条受托银行应按借款合同约定,按时回收贷款本息。
借款期限为一年的,应在贷款到期7日前,通知借款人;借款期限在一年以上的,实行按月扣还贷款本息。
受托银行按固定的日期扣划本息,在扣划借款人偿还贷款本息的当日,将所扣款项划入市公积金中心专用账户。
第二十九条逾期贷款催收。
受托银行应加强对逾期贷款的催收管理。
对借款人未按时偿还贷款本息的,由受托银行对借款人、配偶及担保方进行面谈,查明逾期原因,并向借款人下达《逾期贷款催收通知书》。
对借款人连续3个付款期或累计6个付款期未按时偿还贷款本息的,由受托银行通过法律方式清收,诉讼费及强制执行费等费用由借款人承担。
第三十条采取房地产开发商阶段性担保和预抵押担保的,借款人连续3个付款期或累计6个付款期未按时偿还贷款本息的,房地产开发商应代替借款人提前归还全部剩余贷款本息,且市公积金中心有权直接从借款人、配偶公积金账户及房地产开发商保证金账户扣划资金,提前收回剩余全部贷款本息,并书面通知借款人、配偶及房地产开发商。
采用公积金缴存人担保的,借款人连续3个付款期或累计6个付款期未按时偿还贷款本息的,担保人应代替借款人提前归还全部剩余贷款本息,且市公积金中心有权直接从借款人、配偶、担保人公积金账户扣划资金,提前收回剩余全部贷款本息,并书面通知借款人、配偶、担保人。
采取担保公司担保的,借款人未按时偿还贷款本息的,担保公司应代还借款人所欠贷款本息。
借款人连续3个付款期或累计6个付款期未按时偿还贷款本息的,担保公司应代替借款人提前归还全部剩余贷款本息,且市公积金中心有权直接从借款人、配偶公积金账户及担保公司保证金账户扣划资金,提前收回剩余全部贷款本息,并书面通知借款人、配偶及担保公司。
第七章借款合同的变更和终止
第三十一条借款合同的变更。
借款合同当事人任何一方,要求解除或变更合同的,必须经合同各方协商同意,依法签订变更协议,在变更协议签订生效前,原合同继续有效。
借款人在贷款期间死亡、宣告死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力的,继承人、受遗赠人、法定代理人应申请变更借款合同。
第三十二条借款合同的终止。
贷款本息全部结清后,借款合同终止,解除借款人、配偶及担保人住房公积金账户余额冻结。
采取房产抵押担保的,退还抵押的《不动产登记证明》,办理抵押注销手续;采取质押担保的,退还质押物;采取担保公司担保的,担保合同自行终止。
第三十三条借款担保的变更。
采用质押担保、公积金缴存人担保、专业担保公司担保的,由借款人提出书面申请,报市公积金中心批准同意后,允许变更为所购住房抵押。
采用公积金缴存人担保的,借款人在贷款未还清前,担保人失去担保资格或丧失担保能力的,借款人应重新办理担保手续。
第八章贷款档案管理
第三十四条公积金贷款档案的管理。
房屋抵押(质押)登记证书、质押物由受托银行登记造册,妥善保管。
所有公积金贷款档案纸质资料须由市公积金中心和受托银行各保留一份,并按照有关规定登记编号,及时归档。
同时,根据《档案法》、《山东省住房公积金业务档案管理办法》的规定制作、保管和移交电子档案。
第九章法律责任
第三十五条借款人有下列情形之一的,受托银行应提前收回全部贷款,由借款人承担违约责任。
(一)借款人连续3个付款期或累计6个付款期未按时偿还贷款本息的;
(二)借款人采用欺骗手段隐瞒真实情况,提供虚假证明材料取得贷款的;
(三)不按借款合同约定用途使用贷款的;
(四)在还款期内,未经市公积金中心同意,借款人将所购房屋或设定抵押权的财产私自拆迁、出售、转让、赠与的;
(五)借款人在贷款期限内死亡、宣告死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力后,无继承人、受遗赠人、法定代理人的,或有法定继承人或受遗赠人而拒绝履行借款合同的;
(六)抵押房屋被政府征收或被司法机关依法限制、处置,无法提供其他有效担保的;
(七)担保人失去担保资格或丧失担保能力,要求借款人更换担保人或担保方式,借款人拒不更换的;
(八)借款人拒绝或阻挠市公积金中心工作人员对贷款使用情况进行监督检查的;
(九)借款人在借款期间连续停缴住房公积金3个月以上,并在接到催缴通知后1个月内仍未恢复正常缴存的;
(十)违反借款合同中约定的其他事项。
第三十六条借款人有下列情形之一的,市公积金中心会同受托银行有权依照有关法律处理抵押物或质押物。
(一)借款人在贷款期限内死亡、宣告死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力后,无继承人、受遗赠人、法定代理人的,或有法定继承人或受遗赠人而拒绝履行借款合同的;
(二)借款人连续3个付款期或累计6个付款期未按时偿还贷款本息的。
第三十七条处理抵押物所得价款按下列顺序分配:
(一)支付处分抵押物所需费用;
(二)扣除处分抵押物应缴纳的税款;
(三)偿还公积金贷款本息及违约金;
(四)赔偿因债务人违反合同而对市公积金中心造成的损失;
(五)剩余金额交还抵押人或借款人。
第三十八条处分抵押物所得金额不足以支付公积金贷款本息和违约金、赔偿金的,市公积金中心及受托银行有权继续向借款人、配偶追索不足部分。
第三十九条市公积金中心工作人员因失职、渎职形成不良贷款的,由责任人负责清收,并给予相应处分,构成犯罪的,移交司法机关处理。
第十章附则
第四十条本办法由日照市住房公积金管理中心负责解释。
第四十一条本办法自2017年4月1日起施行,有效期至2022年3月31日。
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