北京市房屋质量缺陷损失评估规程.docx

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北京市房屋质量缺陷损失评估规程

北京市房屋质量缺陷损失评估规程

目次

1总则

2术语

3房屋质量缺陷鉴定与评定

4房屋质量缺陷缺失评估程序

5房屋质量缺陷缺失评估方法

5.1成本法

5.2资本化法

5.3价差法

5.4市场比较法

6房屋质量缺陷缺失评估方法的应用

7房屋质量缺陷缺失评估结果

8房屋质量缺陷缺失评估报告

附录A房屋质量缺陷缺失评估报告的规范格式（叙述式）

附录B房屋质量缺陷缺失评估报告的规范格式（表格式）

1总则

1.0.1为了爱护房屋买卖当事人的合法权益，有效解决房屋质量缺陷引发的经济纠纷，规范房屋质量缺陷缺失评估行为，统一评估程序和方法，使评估结果客观、公平、合理，制定本规程。

1.0.2本规程适用于北京市行政区域内住宅类房屋质量缺陷缺失的评估，但存在安全隐患的房屋除外。

1.0.3本规程依据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国都市房地产治理法》、《建设工程质量治理条例》等法律、法规，国家建筑工程质量验收规范及《房地产估价规范》编制。

1.0.4房屋质量缺陷缺失评估除应执行本规程外，尚应符合国家和北

京市现行有关强制性标准、规范的规定。

1.0.5其他类型的房屋质量缺陷缺失评估，可参照本规程执行。

2术语

2.0.1房屋质量

在国家相应标准或合同约定中，对房屋的实体、功能、环境等方面的

要求。

2.0.2房屋质量缺陷

房屋的实体、功能、环境等不符合国家相应标准或合同约定的要求。

2.0.3房屋质量缺陷认可

房屋质量缺陷各方当事人对房屋质量缺陷的部位、类型、程度等达成

共识，并签订书面协议。

2.0.4房屋质量缺陷鉴定

由具有法定资质的专业检测、鉴定机构对房屋质量缺陷的部位、类型、

程度等给予技术判定，并出具书面专业意见。

2.0.5房屋质量缺陷评定

由房地产估价机构对房屋质量缺陷的部位、类型、程度等给予技术判

定，并出具书面专业意见。

2.0.6可修复的房屋质量缺陷

可通过采取技术上可能、经济上可行的施工措施予以修复的房屋质量

缺陷。

2.0.7不可修复的房屋质量缺陷

因技术上不可能或经济上不可行，不能修复的房屋质量缺陷。

2.0.8房屋质量缺陷缺失

房屋质量缺陷所造成的房地产经济价值降低。

2.0.9房屋质量缺陷缺失评估

房地产估价机构对房屋质量缺陷缺失进行分析、估算和判定，其结果

作为确定房屋质量缺陷缺失补偿金额的参考依据。

2.0.10成本法

求取修复房屋质量缺陷所必需的各项费用之和作为房屋质量缺陷缺失

的方法。

2.0.11资本化法

求取房屋质量缺陷所引起的以后收益缺失的现值作为房屋质量缺陷缺

失的方法。

2.0.12价差法

求取类似的无质量缺陷房屋和有质量缺陷房屋市场价值之差作为房屋

质量缺陷缺失的方法。

2.0.13市场比较法

与类似房屋质量缺陷进行比较，对其缺失补偿金额进行修正、调整来

求取房屋质量缺陷缺失的方法。

3房屋质量缺陷鉴定与评定

3.0.1房屋质量缺陷缺失评估之前，应当进行房屋质量缺陷认可或鉴

定、评定。

3.0.2进行房屋质量缺陷评定的，应当由房屋质量缺陷各方当事人共

同托付。

3.0.3房屋质量缺陷认可协议、鉴定报告、评定报告，应当包括下列

内容：

房屋质量缺陷的部位；

房屋质量缺陷的类型；

3房屋质量缺陷的程度；

4房屋质量缺陷的阻碍。

3.0.4房屋质量缺陷的类型如下：

1按照性质，分为房屋实体质量缺陷、房屋功能质量缺陷、房屋环境质量缺陷。

其中，房屋环境质量缺陷又分为房屋室内环境质量缺陷和房屋室外环境质量缺陷。

2按照是否可修复，分为可修复的房屋质量缺陷和不可修复的房屋质量缺陷。

3按照缺陷存在的时刻，分为临时性的房屋质量缺陷和永久性的房屋质量缺陷。

3.0.5关于可修复的房屋质量缺陷，应当有科学、合理、可行的修复

方案。

3.0.6房屋质量缺陷修复方案，能够采取下列三种方式之一确定：

1房屋质量缺陷各方当事人对房屋质量缺陷修复方案协商一致的，由房屋质量缺陷各方当事人共同签订房屋质量缺陷修复方案认可协议；

2房屋质量缺陷当事人一方托付或者各方共同托付，由具有相应资质的机构出具房屋质量缺陷修复方案；

3房屋质量缺陷各方当事人共同托付，由受托进行房屋质量缺陷缺失评估的房地产估价机构出具房屋质量缺陷修复方案。

4房屋质量缺陷缺失评估程序

4.0.1进行房屋质量缺陷缺失评估，应当按照下列程序进行：

1受理评估托付；

2拟定评估作业方案；

3搜集评估所需资料；

4实地查勘房屋质量缺陷状况；

5选定评估方法进行测算；

6确定评估结果；

7撰写评估报告；

8审核评估报告；

9出具评估报告；

10评估资料归档。

4.0.2房地产估价机构受理房屋质量缺陷缺失评估业务时，应当与房屋质量缺陷当事人签订房屋质量缺陷缺失评估托付合同。

4.0.3房地产估价机构同意房屋质量缺陷缺失评估托付后，应当指定

至少一名专职注册房地产估价师负责该项目，直至完成。

4.0.4房屋质量缺陷缺失评估作业方案应当包括下列内容：

1拟采纳的评估技术路线和评估方法；

2拟调查搜集的资料及其来源渠道；

3评估作业时刻进度。

评估作业方案的要紧内容应当告知托付人。

4.0.5评估人员应当对房屋质量缺陷进行实地查勘，做好实地查勘记

录，拍照反映房屋质量缺陷状况的影像资料。

在房屋质量缺陷认可协议或鉴定报告基础上进行缺失评估的，应当对

托付人提供的认可协议或鉴定报告的内容进行实地核对，并在评估报告中

披露核对的情形。

4.0.6房屋质量缺陷缺失评估应当选用成本法、资本化法、价差法、

市场比较法中的一种或者多种进行测算。

4.0.7房屋质量缺陷缺失评估报告应当由房地产估价机构出具，加盖

房地产估价机构公章，并有至少二名专职注册房地产估价师签字。

有有关工程技术人员提供技术支持的，有关工程技术人员应当在评估

报告上签字，并注明提供技术支持的内容。

5房屋质量缺陷缺失评估方法

5.1成本法

5.1.1成本法的公式为：

V=C1+C2+C3+C4-C5（5.1.1）

式中V——房屋质量缺陷缺失评估值；

C1——拆除工程费用；

C2——修缮工程费用；

C3——复原工程费用；

C4——直截了当经济缺失；

C5——被拆除物残值。

5.1.2拆除、修缮、复原工程费用应当参照房屋修缮工程预算定额，

并通过广泛搜集评估时点的建筑工程市场价格水平确定。

5.1.3拆除、修缮、复原工程费用包括直截了当费、间接费、利润和税金等。

直截了当费包括人工费、材料费、机械设备使用费和措施费，间接费

包括规费和企业治理费。

5.1.4直截了当费应当参照房屋修缮工程预算定额中有关规则进行测

算，间接费、利润和税金以定额规定的基数按照合理的费率测算。

5.1.5直截了当经济缺失是指修复施工期间或修复后所造成的经济缺失，包括：

房屋使用人周转安置费用；

房屋空置的收益缺失；

房屋使用面积减少的缺失；

房屋室内净高降低的缺失；

房屋采光面积减少的缺失；

房屋耐久性降低的缺失；

邻近房屋损坏的补偿；

施工阻碍的补偿；

其他直截了当经济缺失。

5.1.6被拆除物残值应当按照评估时点的回收市场价格合理确定。

5.2

资本化法

5.2.1

适用于净收益缺失的资本化法公式为：

m

Ai

V

（5.2.1）

（1R）i

i1

式中V——房屋质量缺陷缺失评估值；

△Ai——以后第i年的净收益缺失额；

R——折现率；

m——净收益缺失年限。

5.2.2适用于收益年限减少的资本化法公式为：

n

Ai

m

Ai

V

（5.2.2）

i1（1R）i

i1（1R）i

式中V——房屋质量缺陷缺失评估值；

Ai——以后第i年可获得的正常市场净收益；

R——折现率；

n——无质量缺陷房屋剩余使用年限；

m——有质量缺陷房屋剩余使用年限。

5.2.3净收益缺失额包括：

1租金等收入减少所造成的净收益缺失额；

2能源消耗等运营费用增加所造成的净收益缺失额。

5.3价差法

5.3.1价差法的公式为：

V=V1-V2（5.3.1）

式中V——房屋质量缺陷缺失评估值；

V1——类似的无质量缺陷房屋的市场价值；

V2——类似的有质量缺陷房屋的市场价值。

5.3.2类似的无质量缺陷房屋和有质量缺陷房屋的市场价值，按照《房地产估价规范》中的市场比较法评估求取。

5.4市场比较法

5.4.1市场比较法的公式为：

V＝P×F1×F2×F3（5.4.1）

式中V——房屋质量缺陷缺失评估值；

P——可比实例补偿金额；

F1——补偿情形修正系数；

F2——补偿日期修正系数；

F3——缺陷状况修正系数。

5.4.2采纳市场比较法评估时，应当选取三个或三个以上类似房屋质

量缺陷的可比实例。

5.4.3进行补偿情形修正，应当将可比实例补偿金额修正为正常补偿

金额。

5.4.4进行补偿日期修正，应当将可比实例在补偿日期的补偿金额调

整为在评估时点的补偿金额。

5.4.5进行缺陷状况修正，应当将可比实例房屋质量缺陷状况下的补偿金额调整为被评估房屋质量缺陷状况下的补偿金额。

5.4.6不同可比实例修正后的补偿金额的简单算术平均值为市场比较法的评估结果。

6房屋质量缺陷缺失评估方法的应用

6.0.1评估可修复的房屋质量缺陷缺失，应当以成本法为主。

6.0.2成本法中的拆除、修缮、复原工程费用除参照有关工程预算定

额进行测算外，也可第一确定各项工程内容的综合单价水平，然后按照各

项工程内容的工程量进行测算。

6.0.3房屋使用人周转安置费用，按照安置对象每天所需安置费用与

安置天数的乘积进行测算。

安置对象每天所需安置费用，应当在详细调查评估对象所处区域生活

服务消费水平的基础上，并参照市场上同类情形的安置费用水平确定。

安置天数按照修复方案的合理工期确定。

6.0.4房屋空置的收益缺失，宜采纳资本化法进行测算。

6.0.5房屋使用面积减少、室内净高降低、采光面积减少、耐久性降

低的缺失，宜采纳资本化法、价差法进行测算。

6.0.6邻近房屋损坏的补偿，应按照具体情形，选用成本法、资本化

法、价差法、市场比较法进行测算。

6.0.7施工阻碍的补偿，按照有关规定的标准或参照市场上类似阻碍的补偿水平进行测算。

6.0.8评估不可修复的房屋质量缺陷缺失，可按照评估对象实际状况

分不选用资本化法、价差法、市场比较法进行测算。

6.0.9评估不可修复、出租房屋的质量缺陷缺失，宜选用资本化法。

6.0.10评估不可修复、自用房屋的质量缺陷缺失，宜选用价差法或市

场比较法。

7房屋质量缺陷缺失评估结果

7.0.1采纳一种评估方法进行房屋质量缺陷缺失评估的，其评估结果

为最终评估结果。

7.0.2采纳两种或两种以上评估方法进行房屋质量缺陷缺失评估的，

不同方法评估结果的简单算术平均数为最终评估结果。

7.0.3一个房屋质量缺陷缺失评估项目中包含多项房屋质量缺陷并分

项进行评估的，各项评估结果之和为最终评估结果。

8房屋质量缺陷缺失评估报告

8.0.1房屋质量缺陷缺失评估报告，应当包括下列部分：

1封面；

2名目；

3致托付人函；

4房地产估价师声明；

5评估的假设和限制条件；

6评估结果报告；

7评估技术报告；

8附件。

8.0.2房屋质量缺陷缺失评估报告有叙述式和表格式两种格式。

评估

报告除单一房屋实体质量缺陷缺失评估可采纳表格式外，应当采纳叙述式。

8.0.3房屋质量缺陷缺失评估报告应当记载下列事项：

1评估项目名称；

2托付人名称或姓名和住宅；

3房地产估价机构名称和住宅；

4房屋质量缺陷状况；

5评估目的；

6评估时点；

7房屋质量缺陷缺失定义；

8评估原则；

9评估依据；

10评估技术路线、方法和测算过程；

11评估结果及其确定的理由；

12评估作业期；

13评估报告应用的有效期；

14评估人员；

15房地产估价师声明；

16评估的假设和限制条件；

17附件，应当包括反映房屋质量缺陷状况的影像资料，房屋质量缺陷认可协议或鉴定报告、评定报告，修复方案，评估机构资质证明和注册房地产估价师资格证明、提供技术支持的有关工程技术人员的资格证明等。

8.0.4房地产估价师声明应当包括下列内容，并有至少两名专职注册房地产估价师签名：

1评估报告中房地产估价师陈述的事实，是真实的和准确的。

2评估报告中的分析、意见和结论，是房地产估价师自己公平的专业分析、意见和结论，但受到评估报告中已讲明的假设和限制条件的限制。

3房地产估价师与评估对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害关系或偏见。

4房地产估价师是按照《房地产估价规范》和《北京市房屋质量缺陷缺失评估规程》进行分析测算，形成意见和结论，撰写评估报告。

5房地产估价师已（或没有）对评估对象进行了实地查勘，并应当列出对评估对象进行了实地查勘的房地产估价师的姓名。

6没有人对评估报告提供了重要专业关心（若有例外，应当讲明提供重要专业关心者的姓名、专业资格及其所提供重要专业关心的内容）。

7其他需要声明的事项。

附录A房屋质量缺陷缺失评估报告的规范格式

（叙述式）

1、封面

标题：

房屋质量缺陷缺失评估报告

评估项目名称：

讲明本评估项目的全称

评估机构：

讲明房地产估价机构的全称

评估人员：

讲明参加本评估项目的房地产估价师姓名

评估作业日期：

讲明此次评估的起止年月日，即正式同意评估托付的

年月日至完成评估报告的年月日。

评估报告编号：

讲明本评估报告在本估价机构内的编号。

2、名目

3、致托付人函

标题：

致托付人函

内容：

致函对象（为托付人的全称）、房屋质量缺陷状况、评估目的、

评估时点、评估依据、评估结果、评估报告应用有效期、致函落款（为评

估机构的全称，并加盖其公章、法定代表人签章）、致函日期（为致函的年

月日）。

4、房地产估价师声明

标题：

房地产估价师声明

我们郑重声明：

（1）评估报告中房地产估价师陈述的事实，是真实的和准确的。

（2）评估报告中的分析、意见和结论，是房地产估价师自己公平的专业分析、意见和结论，但受到评估报告中已讲明的假设和限制条件的限制。

（3）房地产估价师与评估对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害关系或偏见。

（4）房地产估价师是按照《房地产估价规范》和《北京市房屋质量缺陷缺失评估规程》进行分析测算，形成意见和结论，撰写评估报告。

（5）房地产估价师已（或没有）对评估对象进行了实地查勘。

（列出对评估对象进行了实地查勘的房地产估价师的姓名）。

（6）没有人对评估报告提供了重要专业关心（若有例外，应当讲明提供重要专业关心者的姓名、专业资格及其所提供重要专业关心的内容）。

（7）其他需要声明的事项。

参加此次评估的房地产估价师：

姓名、房地产估价师注册证号、签名。

5、评估的假设和限制条件

标题：

评估的假设和限制条件

讲明此次评估的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，评估中未考虑的因素和一些专门处理及其可能的阻碍，本评估报告使用的限制条件。

6、评估结果报告

（1）托付人（讲明本评估项目的托付单位的全称、法定代表人和住宅，个人托付的为个人的姓名和住宅）

（2）评估机构（讲明房地产估价机构的全称、法定代表人或执行合伙人、住宅、资质等级）

（3）房屋质量缺陷状况（包括房屋质量缺陷的部位、类型、程度和阻

碍等）

（4）评估目的（讲明此次评估的目的和应用方向）

（5）评估时点（讲明评估结果所对应的年月日）

（6）房屋质量缺陷缺失定义

（7）评估依据（讲明此次评估依据的国家和地点的法律、法规，房屋质量缺陷认可协议或鉴定报告、评定报告，修复方案，托付人提供的有关资料，房地产估价机构和房地产估价师把握和搜集的有关资料）

（8）评估原则（讲明此次评估遵循的评估原则）

（9）评估方法（讲明此次评估的思路和采纳的方法以及这些评估方法的定义）

（10）评估结果（讲明此次评估的最终结果，并附大写金额。

若用外币表示，应当讲明评估时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格）

（11）评估人员（列出所有参加此次评估的人员的姓名、估价资格或职称，并由本人签名）和提供技术支持的有关工程技术人员（姓名、资格证书名称及编号、签名）

（12）评估作业期（讲明此次评估的起止年月日）

（13）评估报告应用的有效期（讲明本评估报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为一定年限，如一年）

（14）有关讲明

7、评估技术报告

标题：

房屋质量缺陷缺失评估技术报告

（1）房屋质量缺陷状况分析（包括对房屋质量缺陷的部位、类型、程度和阻碍等的分析）

（2）评估方法选用（详细讲明评估的技术路线和采纳的方法及其理由）

（3）评估测算过程（详细讲明测算过程，参数确定等）

（4）评估结果确定（详细讲明评估结果及其确定的理由）

8、附件

附件应当包括反映房屋质量缺陷状况的影像资料，房屋质量缺陷认可

协议或鉴定报告、评定报告，修复方案，房地产估价机构资质证明和房地

产估价师资格证明、提供技术支持的有关工程技术人员的资格证明等。

制作要求：

评估报告应当做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应当

有较好的质量。

纸张大小应当采纳A4纸规格。

附录B房屋质量缺陷缺失评估报告的规范格式

（表格式）

1、标题：

房屋质量缺陷缺失评估报告

评估项目名称：

讲明本评估项目的全称

评估报告编号：

2、评估结果报告

一、托付人

名称/姓名

住宅

联系电话

二、评估机构

名称

住宅

资质证书号

联系电话

三、评估对象

房屋用途

建筑结构

房屋质量缺陷部位

房屋质量缺陷类型

房屋质量缺陷程度

房屋质量缺陷阻碍

其他情形

四、认可协议/鉴定报告/评定报告摘要

出具人

出具日期

报告编号

内容摘要

五、修复方案摘要

出具人

出具日期

方案编号

内容摘要

六、评估目的

七、评估时点

八、房屋质量缺陷缺失定义

九、评估依据

十、评估原则

十一、评估方法

十二、评估结果

十三、评估人员

姓名资格/职称注册号/证书号

评估人员签名

十四、提供支持的工程技术人员

姓名资格/职称注册号/证书号

专业人员签名

十五、评估作业期

自年月日至年月日

十六、评估报告应用有效期

评估机构（盖章）

法定代表人（签章）

年月日

3、附件

内容要求与“叙述式”相同。