物业管理服务内容及标准.docx

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物业管理服务内容及标准

市局物业管理服务内容及标准

服务项目

服务内容

服务要求

服务标准

设备维修

一般设备

高低压配电系统

确保各类设备设施能够正常、高效运行

见后面（附件一）

柴油发电机组

见后面（附件二）

中央空调系统

见后面（附件三）

消防设备

室内外消火栓给水系统

见后面（附件四）

火灾自动报警控制系统

消防自动喷水灭火系统

超音速干粉灭火系统

消防广播系统

气体灭火系统

防火卷帘

防排烟系统

应急疏散照明系统

移动式灭火器

视频监控系统

见后面（附件五）

地下室排污系统

见后面（附件六）

道闸、电动门

见后面（附件七）

办公区净水设备

见后面（附件八）

食堂集中供热水系统

见后面（附件九）

特种设备

电梯

确保该设备能正常运行

见后面（附件十）

压力容器

见后面（附件十一）

零星维修

办公楼室内外照明

采用定期自查、抽查、征询、测试、商议、预判等方法，做到超前服务、主动服务。

用专业化的水平、痕迹化的记录，以逐步实现“零报修”为目标

1、根据维修范围和实际情况，备用适量的必要维修材料。

2、每周对办公楼、物流中心及食堂招待所的照明灯具进行巡查，发现问题及时处理。

3、每周对办公楼、物流中心及食堂招待所的卫生间水暖管道进行巡查，发现问题及时处理。

4、每周对各办公室桌椅、衣柜、锁具进行巡查，发现问题及时处理。

5、每周对各办公室开关、插座进行巡查，发现问题及时处理。

6、每周对园区照明、保安巡逻及监控通道照明灯具进行巡查，发现问题及时处理。

7、每周对各办公室、食堂厨房和招待所客房的电器进行巡查，发现问题及时处理。

8、每周对园区墙砖、地面、吊顶及阀门井盖进行巡查，发现问题及时处理。

9、每月对园区给水管道及绿化管道进行巡查，发现问题及时处理。

10、每季对园区阴井、化粪池、排水沟进行巡查，发现问题及时处理。

11、每年5月份在夏季汛期来临前，对各屋顶和室外排水沟的污泥和杂物进行集中清理。

12、承诺除正在进行抢修任务外，接到临时报修5分钟内到达现场，并视情况零星小维修在30分钟处理到位，其他维修限期处理到位。

办公楼园区周围照明

保安巡逻及监控通道照明

办公楼卫生间水暖及管道

办公楼园区周围给水及喷泉

办公室桌椅、衣柜、锁具等

办公室小电器、开关、插座

园区墙砖、地面、吊顶维修

物流中心办公、仓库照明

物流中心卫生间水暖管道

物流中心周围给水管道

物流中心周围阀门井盖

食堂厨房电器及水暖维修

招待所电器及照明

招待所卫生间水暖及管道

招待所男女员工宿舍

园区阴井、化粪池的清理

园区屋顶和排水沟的清理

其他应急抢修服务

大额维修

单笔超过1000元及以上维修

先审批后实施限时维修到位

根据公司维修管理规定，先审批后再进行有计划、有组织、按程序、按规范限期实施。

保安服务

队长

1、综合、全面协调管理；2、应对恶劣天气（暴雨、大雪）

确保服务到位、管理到位

1、每周对队员进行安全知识培训和周例会。

2、坚决服从甲方的要求和管理。

3、应具备各类应急突发事件的处置能力，并对队员进行全员培训到位。

4、积极配合甲方完成各类应急抢修任务和一般性服务工作。

5、对所有队员按照岗位要求每天对其劳动纪律、工作标准、服务态度、表单填写、资料报送、值班管理等情况实行常态化、痕迹化、标准化的检查，并按照相关规定严格考核到位。

6、积极配合甲方相关人员每周进行不定期的抽查和夜查制度，并按照相关规定严格考核到位。

7、要时刻关注天气变化情况，积极应对恶劣天气（暴雨、大雪等），按照预案要求提前做好防范措施。

一般岗位

停车场管理、巡更巡逻、卷烟仓库值班

确保管理到位、按要求巡逻

1、搞好仪容仪表，遵守劳动纪律。

2、加强停车场管理，使车辆有序停放。

3、按照巡更线路，定时规范巡逻。

4、文明值班，加强进入仓库人员的管理，要按照公司规定严格执行。

6、按照规定，应具备相关应急突发事件的处置能力。

复杂岗位

办公楼大厅值班

确保管理到位、按要求值班、按规定站岗

1、搞好仪容仪表，遵守劳动纪律。

2、保持辖区的环境卫生清洁，做到内务整洁。

3、文明值班，对来访人员要礼貌接待。

4、配合办公室做到邮件和报纸的收发工作。

办公楼大门口和物流中心岗亭

1、搞好仪容仪表，遵守劳动纪律。

2、保持辖区的环境卫生清洁，做到内务整洁。

3、文明值班，对来访人员要礼貌接待。

4、做好来访人员和车辆的登记和放行工作。

5、物流配送中心岗亭要做到对进入仓库人员火种的处置，以及放行车辆的检查和放行单据的收缴工作。

6、按照规定，应具备相关应急突发事件的处置能力。

特殊岗位

消防控制室和视频监控室值班

确保持证上岗按要求值班

1、搞好仪容仪表，遵守劳动纪律。

2、保持辖区的环境卫生清洁，做到内务整洁。

3、消防控制室值班人员应持证上岗；掌握该设备的熟练操作；遇到故障和火警能按照规定的程序，沉着应对；按要求认真填写相关的各类值班记录表格；每天需查看前一天的巡更巡逻情况。

4、视频监控室值班人员应熟练掌握各类设备（包括视频监控系统、红外线报警系统、GPS车辆定位系统）的操作程序和步骤；按照程序，能随时调看监控记录和GPS情况；设备出现故障及时报修，确保各系统设备的正常运行；按要求认真填写相关的各类值班记录表格。

5、按照规定，应具备相关应急突发事件的处置能力。

绿化保洁

绿化服务

办公楼园区和物流中心绿化养护及修剪

确保按时养护及时修剪

1、根据现场实际情况，定期派人对办公楼园区和物流中心绿化和草坪进行修剪，确保其整齐靓丽。

2、根据天气情况，适时安排专人对辖区绿化和草坪进行浇水作业，防止干旱。

3、搞好冬季绿化的防病虫害和防冻措施，预防坏死和冻死。

4、搞好对绿化、草坪及树木的增肥及养护任务，确保绿其色彩多姿、清香四溢。

办公楼大门口绿植摆放更新

确保摆放定期更新

1、确保大门口四季花卉排放色彩夺目。

2、在每年五一、国庆、春节及特殊迎检任务时，必须更换摆放花卉。

办公楼和物流中心公共区域绿植摆放及更新

1、确保办公楼和物流中心公共区域绿植摆放碧绿清翠。

2、根据实际情况，每年至少对辖区绿植定期更换6次以上。

3、对有特殊需求的绿植摆放要随时摆放到位。

保洁服务

办公楼及四周保洁

确保环境靓丽洁净

此项内容已托管专业公司，并有后勤专人负责。

物流中心办公区及四周保洁

1、每天对办公区及四周（包括大办公室、会议室、走廊道、楼梯间、卫生间、周围场地、停车场等）进行保洁清理，确保该区域环境卫生清洁靓丽。

2、在双休日和节假日，需轮流值班保洁。

3、对有特殊迎检任务时，需加大保洁力度并延长保洁时间。

物流中心垃圾清运

确保垃圾及时清运

1、每天对垃圾箱周围进行保洁和清理。

2、垃圾箱装满后，及时联系环卫处清走，确保该区域的清洁卫生。

附件一

高低压配电设备维修保养服务标准

1、高压配电设备维护保养服务标准

（1）、高压配电设备的巡视检查应每天3次（7:

30-8:

30、12:

00-13:

00、20:

00-21:

00），发现问题及时汇报处理。

（2）、检查各高压配电设备的仪表指示是否正确。

三相电流、电压是否平衡，平衡状态是指三相电流电压指示值大致相等，以误差±2%为准；二次回路的巡视检查按照低压部分低压配电设备的巡视检查。

（3）、高压配电装置和配电柜内部无异常声响、异味。

（4）、高压配电室的门窗完整，通风设施齐全及环境温度（20℃左右为宜）、湿度（40%—60%之间为宜）满足设备运行要求。

高压配电室的进出口大门平时处于关闭状态，禁止随意开启。

（5）、高压配电室内照明完好，四周维护通道畅通。

室内外应保持清洁，无杂物，不准堆放油桶或其他易燃易爆的物品。

（6）、高压绝缘工具、用具完整，按照清单或标签摆放整齐，明确责任人并定期进行交流耐压绝缘试验（高压操作杆、接地线和验电器每年做一次耐压绝缘试验，绝缘鞋、绝缘靴、绝缘手套每半年做一次耐压绝缘试验）。

（7）、高压配电室内应配有气体灭火器，每月一次按时检查并填写灭火器养护卡。

2、变压器维护保养服务标准

（1）、变压器的巡视检查应每天3次（7:

30-8:

30、12:

00-13:

00、20:

00-21:

00），发现问题及时汇报处理。

（2）、检查变压器仪表指示。

三相电流、电压是否平衡，平衡状态是指三相电流电压指示值大致相等，以误差±2%为准；变压器的三相温度应控制在80度以下。

（3）、检查变压器散热风机，保证其通风散热良好。

要求风机能在手动启动状态和自动设置状态之间切换，并能在自动设置状态下根据需要更改设置自动启动风机散热的温度，并能保证风机正常启动运转。

（4）、检查变压器的运行声音应均匀，不应夹杂其他的异常声音；油浸式变压器还应检查其油位是否在变压器标注的正常范围之内（以油位视镜内能看见油位为准，油位超过视镜范围为多，视镜内看不见油位为少），同时还应观察是否有喷油、漏油、渗油等现象。

（5）、变压器在投入运行前必须进行耐压绝缘试验。

在进行大修结束后，投入运行前也必须进行耐压绝缘试验。

（6）、变压器每年必须进行一次耐压绝缘试验。

冷却系统的相关设备如风机控制箱运行状态良好。

（7）、变压器每年必须进行一次大修维护保养。

检查高低压引线端子接线有无松动和变色现象；检查接地螺栓的连接是否牢固可靠；检查变压器表面是否有裂痕、变色等现象。

（8）、变压器室内外应保持清洁，无杂物，不准堆放油桶或其他易燃易爆的物品。

3、低压配电设备维护保养服务标准

（1）、对低压配电设备的巡视检查应每天6次（7:

30-8:

30、10:

00-11:

00、12:

30-13:

30、15:

30-16:

30、19:

00-20:

00、23:

00-24:

00），发现问题及时汇报处理。

（2）、主回路、分回路的负荷情况与仪表指示相对应。

（3）、检查电路中各部位接点应无松动、无声响、无发热现象。

（4）、三相电流、电压平衡，功率不超过额定值及功率因数合格。

平衡状态是指三相电流电压指示值大致相等，以误差±2%为准；功率因数应在0.9与1之间。

（5）、检查低压配电装置和低压电器内部无异常声响、异味。

（6）、防护罩不应松动，配电柜内、电缆沟内无积水，无潮气，干净清洁。

（7）、低压绝缘子无破裂和偏斜，母线固定牢固，无松动、无声响、无发热现象。

（8）、检查各接地线连接完好，无松动、无发热现象。

（9）、检查各类电缆线路的发热情况。

以用手能持续握住电缆线，没有烫手感觉为限。

（10）、低压配电室的门窗完整，通风设施齐全及环境温度（20℃左右为宜）、湿度（40%—60%之间为宜）满足设备运行要求。

低压配电室的进出口大门平时处于关闭状态，禁止随意开启。

（11）、室内照明完好，维护通道畅通。

室内外应保持清洁，无杂物，不准堆放油桶或其他易燃易爆的物品。

（12）、绝缘工具、用具完整，按照清单或标签摆放整齐，明确责任人并定期进行交流耐压绝缘试验（验电器每年做一次耐压绝缘试验，绝缘鞋、绝缘靴、绝缘手套每半年做一次耐压绝缘试验）。

低压电工工具、用具按照清单或标签摆放有序、无损坏和缺失。

低压设备配件、备件（如保险管）完整、符合要求并按照清单或标签摆放整齐。

（13）、低压配电室内应配有气体灭火器，每月一次按时检查并填写灭火器养护卡。

（14）、对高低压配电柜内外的卫生进行彻底清扫一次。

（15）、对抽屉开关的机械传动部分涂以润滑油，对触头表面涂凡士林。

（16）、对各部位的螺丝进行紧固，并检查触头表面是否清洁、光滑，以保证机构动作灵活准确。

（17）、确认电气连接部分接触良好。

（18）、对各配电主回路和母线回路用500V的兆欧表进行绝缘监测，一般对低压设备和线路，绝缘电阻应不低于0.5MΩ；照明线路应不低于0.25MΩ；携带式电气设备绝缘电阻不低于2MΩ；配电盘的二次线路绝缘电阻不低于1MΩ。

低压设备和线路在潮湿等最恶劣情况下，绝缘电阻不得低于1kΩ/V。

附件二

柴油发电机组维修保养服务标准

1、每周冷却风扇、传动带、空气滤网罩，表面应清洁无污垢、传动件松紧合适。

2、每周检查冷却水位，循环水泵和水箱、管路。

查看是否有明显锈蚀、漏水、渗漏等异常情况。

水箱中冷却液水位以手指伸进加水口，能接触到水位为限，不足时添加蒸馏水。

3、每周检查空气过滤器的滤芯，如有破损情况，及时更换。

4、每周检查机组电气系统的元件是否完好，接头有无松动，机组表面是否清洁。

5、每周检查柴油管路和柴油过滤器，查看是否有破损和渗漏情况。

每周检查柴油箱中柴油储备量，最少保持油箱容积的三分之二以上。

6、每周检查自动充电控制电路，平时处于浮充电方式发电时自动转换由机组自已充电。

每周检查起动回路主线路的导线及接头，导线接头牢固，无发热烧坏现象。

7、每周检查蓄电池电解液面高度、电解液比重（正常情况下一般是1.27，足电时是1.28），添加蒸馏水和使用蓄电池专用比重计测定。

每周检查蓄电池蓄电性能，发现容量下降或蓄电时间较短（充电电压低时会报警）低于5天时及时更换蓄电池，带自动充电控制电路的蓄电池可每周检查，蓄电时间可低于3天时更换。

8、每半月例行维保启动一次柴油发电机，时间以3—5分钟为宜。

9、每月检查机油位于标尺上、下限之间，机油不足时添加。

每月检查机油过滤器芯，发现老化、破烂、损坏情况及时更换。

10、每次发电检查转速（转速在1500转左右）稳定，水温油压油温正常。

水温应在80℃—90℃左右、不能超过90℃，油温应在90℃左右，机油压力不能低于0.15kp、宜在0.23-0.56kp之间。

每次发电时用轴承故障检测仪或耳朵倾听机组振动情况及异响情况，以声音清脆、均匀、无杂音、无明显晃动和抖动为准。

11、每天检查柴油发电机房的门窗完整，通风设施齐全及环境温度（20℃左右为宜）、湿度（40%—60%之间为宜）满足设备运行要求。

柴油发电机房的进出口大门平时处于关闭状态，禁止随意开启。

12、每天检查柴油发电机房内照明完好，维护通道畅通。

室内外应保持清洁，无杂物，不准堆放油桶或其他易燃易爆的物品。

13、柴油发电机机房内应配有气体灭火器，每月一次按时检查并填写灭火器养护卡。

14、每半年检查柴油机机身的曲轴、轴承，连杆、轴瓦、气缸、活塞，进、排气门。

15、每年更换空气过滤器滤芯。

每年检查一次柴油过滤器滤芯，必要时每年更换一次。

16、每两年更换机油过滤器滤芯，必要时更换机油。

17、每半年检查发电机前、后轴承的润滑，按时添加润滑脂，每次添加量为50克左右。

18、半年检查定子线圈，线圈无损伤，绝缘层完好。

19、每半年检查电力输出接线端子，接线牢固可靠，电缆线头无发热变色现象，干燥、清洁干净。

每年检查电气线路绝缘，表面干净，干燥，绝缘电阻>5MΩ。

附件三

中央空调维修保养服务内容及标准

地址

设备概况

维保服务内容

维保服务标准

燕林小区

制冷：

约克水冷式螺杆制冷机组（制冷量：

90RT）1台制热：

智能箱式一体化换热组1套

1、主机系统：

约克螺杆式制冷机组和智能箱式一体化换热机组

1、除夏冬两季前定期检查外，在空调开机运行期间，每周需派人对空调各系统进行例行巡查，杜绝机组跑、冒、滴、漏现象的发生，把所有故障解决在萌芽状态，并有记录。

2、每年春秋季两次对机器外观修复、固件加固、除锈防锈、各种仪表的更换、过滤器检查、添加润滑油、传感器检查更换等，并有记录.。

2、末端系统：

包括室内风机盘管、温控开关等

1、室内风机盘管每年要进行两次保养，主要保养内容有：

清洗回风和出风过滤器、换热器翅片、离心风轮和轴承加油保养及更换，并有记录。

2、室内温控开关故障及时更换。

3、电气系统：

包括配电柜、空开、接触器、继电器等

1、除夏冬两季前定期检查外，在空调开机运行期间，每周需派人对空调各系统进行例行巡查，并有记录。

2、对出现故障和动作失灵、反应不灵敏的空开和电器元件及时更换。

3、每年春秋季两次对机器外观修复、线路整理或更换、电器盒的清理，并有记录。

4、空调水系统：

包括冷冻水泵、冷却水泵、冷却塔、补水箱、膨胀水箱、管道、阀门、电磁阀、水流开关、过滤器等

1、除夏冬两季前定期检查外，在空调开机运行期间，每周需派人对空调各系统进行例行巡查，并有记录。

2、对出现故障和动作失灵、反应不灵敏的阀门、管件及时更换。

3、每年4月下旬前需对冷却水系统（包括冷却塔）进行清洗和检修保养，并有记录。

4、每年春秋季两次对机器外观修复、固件加固、除锈防锈、管道保温修复、各种仪表的更换、过滤器检查、添加润滑油、皮带轮检查更换等，并有记录.。

5、每两年一次对管道按照GB19210-2003的要求进行化学清洗，并免费出具有效合格检验报告。

重庆路办公楼和食堂

南京天加模块化冷（热）机组型号：

TCA301CH机关办公区：

8台羽毛球室：

2台乒乓球室：

1台食堂：

4台

1、主机系统：

天加模块化风冷式冷（热）水机组15台

1、除夏冬两季前定期检查外，在空调开机运行期间，每周需派人对空调各系统进行例行巡查，杜绝机组跑、冒、滴、漏现象的发生，把所有故障解决在萌芽状态，并有记录。

2、每年春秋季两次对机器外观修复、固件加固、除锈防锈、各种仪表的更换、过滤器检查、添加润滑油、皮带轮检查更换等，并有记录.。

2、末端系统：

包括室内风机盘管、室内温控开关、风道风柜等

1、室内风机盘管每年要进行两次保养，主要保养内容有：

清洗回风和出风过滤器、换热器翅片、离心风轮和轴承加油保养及更换，并有记录。

2、室内温控开关故障及时更换。

3、每年春秋季两次对空调风道和风柜的维修保养，并有记录。

3、电气系统：

包括配电柜、空开、接触器、继电器等

1、除夏冬两季前定期检查外，在空调开机运行期间，每周需派人对空调各系统进行例行巡查，并有记录。

2、对出现故障和动作失灵、反应不灵敏的开和电器元件及时更换。

3、每年春秋季两次对机器外观修复、线路整理或更换、电器盒的清理。

4、空调水系统：

包括循环水泵、电加热系统、补水箱、补水泵、稳压装置、管道、阀门、电磁阀、二通阀、水流开关、过滤器等

1、除夏冬两季前定期检查外，在空调开机运行期间，每周需派人对空调各系统进行例行巡查，并有记录。

2、对出现故障和动作失灵、反应不灵敏的阀门、管件及时更换。

3、每年11月下旬前需对电加热系统进行调试和检修保养，并有记录。

4、每年春秋季两次对机器外观修复、固件加固、除锈防锈、管道保温修复、各种仪表的更换、过滤器检查、添加润滑油、皮带轮检查更换等，并有记录.。

5、每两年一次对管道按照GB19210-2003的要求进行化学清洗，并免费出具有效合格检验报告。

重庆路物流配送中心

珠海格力模块化冷（热）机组型号：

LSQWRF130M/B3台

1、主机系统：

格力模块化风冷式冷（热）水机组3台

1、除夏冬两季前定期检查外，在空调开机运行期间，每周需派人对空调各系统进行例行巡查，杜绝机组跑、冒、滴、漏现象的发生，把所有故障解决在萌芽状态，并有记录。

2、每年春秋季两次对机器外观修复、固件加固、除锈防锈、各种仪表的更换、添加润滑油、皮带轮检查更换等，并有记录.。

2、末端系统：

包括室内天花机、风机盘管、风道风柜等

1、室内风机盘管和天花机每年要进行两次保养，主要保养内容有：

清洗回风和出风过滤器、换热器翅片、离心风轮和轴承加油保养及更换，清洗天花机过滤网，并有记录。

2、每年春秋季两次对空调风道和风柜的过滤网清洗和维修保养，并有记录。

3、电气系统：

包括配电柜、空开、接触器、继电器等

1、除夏冬两季前定期检查外，在空调开机运行期间，每周需派人对空调各系统进行例行巡查，并有记录。

2、对出现故障和动作失灵、反应不灵敏的空开和电器元件及时更换。

3、每年春秋季两次对机器外观修复、线路整理或更换、电器盒的清理，并有记录。

4、空调水系统：

包括循环水泵、膨胀水箱、补水泵、稳压装置、管道、阀门、电磁阀、二通阀、水流开关、过滤器等

1、除夏冬两季前定期检查外，在空调开机运行期间，每周需派人对空调各系统进行例行巡查，并有记录。

2、对出现故障和动作失灵、反应不灵敏的阀门、管件及时更换。

3、每年春秋季两次对机器外观修复、固件加固、除锈防锈、管道保温修复、各种仪表的更换、过滤器检查、添加润滑油、皮带轮检查更换等.。

4、每两年一次对管道按照GB19210-2003的要求进行化学清洗，并免费出具有效合格检验报告。

附件四

消防设备维修保养服务标准

1、室内外消防栓系统维修保养服务标准

（1）、每月检查消防栓箱配置是否完整齐全，包括检查每个消防栓口的静压是否符合规范要求，检查栓口橡胶是否老化、龟裂或脱落，检查水带是否霉烂、穿孔，检查卷盘胶管是否老化、龟裂，检查破玻按钮是否破碎；

（2）、每月检查测试消防栓破玻系统，试验破玻按钮，警铃是否鸣响、消防水泵是否启动、消防中心是否有报警信号及消防水泵状态显示；

（3）、每周检查各阀门是否处于正常工作状态，是否完好不渗漏；

（4）、每周检查保养消防栓系统的水泵接合器，确保完整、不渗漏；

（5）、每季至少一次试验消防栓，检查其喷水充实水栓是否达到规范或设计要求；

（6）、每季定期试验安全泄压阀是否灵敏、可靠，检查水锤吸纳器工作是否有效；

（7）、每月检查消防栓管网的减压阀及其过滤器是否正常，每季定期清洗过滤器；

（8）、每季定期检查阀门是否开关灵活、有效，阀门关闭不严或不能灵活使用的应及时修理，对阀门的接触面发现有缺陷的，需进行研磨工作，无法修复的予以更换。

定期对阀门转动部位螺栓加黄油；

（9）、每月检查止回阀启闭是否灵活、有效；

（10）、每季定期对消防栓系统管网进行全面检查，对腐蚀严重的管道予与更换，对油漆脱落的管道及时除锈刷防锈漆和标志漆。

2、自动喷水灭火系统维修保养服务标准

（1）、每月分批次试验楼层喷淋管网末端试验装置是否正常（水压、流量是否达到要求）；每周检查一次楼层喷淋末端静压是否达到规范要求；

（2）、每月检查试验水流指示器动作是否灵敏，报警是否及时准确，复位是否正常，消防中心是否有显示等；

（3）、每周检查喷淋头、管道是否完好，有无破裂隐患；

（4）、每月检查各个阀门是否处于正常开启状态，试验楼层信号阀门开关是否灵活，消防中心是否有关闭信号显示；

（5）、每周检查保养喷淋系统的水泵接合器，确保完整、不渗漏；

（6）、每季定期试验安全泄压阀是否灵敏、可靠，检查水锤吸纳器工作是否有效；

（7）、每月检查喷淋立管的自动排气阀的工作状态是否正常；

（8）、每月检查试验湿式报警阀、水力警铃动作是否灵敏，喷淋泵是否启动，消防中心显示是否准确；

（9）、每季定期检查阀门是否开关灵活、有效，阀门关闭不严或不能灵活使用的应及时修理，对阀门的接触面发现有缺陷的，需进行研磨工作，无法修复的予以更换。

定期对阀门转动部位螺栓加黄油；

（10）、每月检查止回阀启闭是否灵活、有效；

（11）、每季定期对喷淋系统管网进行全面检查，对腐蚀严重的管道予与更换，对油漆脱落的管道及时除锈刷防锈漆和标志漆。

3、火灾自动报警系统维修保养工作标准

（1）、每月用专用检测仪器分期分批全面测试探测器的动作及确认灯的显示，试验烟、温感探测器动作是否灵敏；

（2）、每月检查试验主控屏是否正常，有报警信号源时是否正确显示某区探测器动作，警铃蜂鸣是否鸣响；

（3）、每月试验手报按钮报警，本层及其上、下各一层警铃是否动作鸣响；

（4）、每周检查主控屏和联动控制屏的各个显示功能是否正常，并全面清洁、保养；

（5）、每月检查各个界面（模块）和主机系统外围设备的反馈信号是否正常，每季定期测试界面（模块）输出电压是否正常，确保正常运行；

（6）、每季检查工作电池组、充电器的工作状态以及检查备用电池的电压及其他指标参数是否符合要求；

（7）、每季检查系统设备所有接线端子是否松动、破损和脱落。

（8）、每季定期对备用电源进行1～2次