城市房屋拆迁补偿中常见问题及相应对策.docx
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城市房屋拆迁补偿中常见问题及相应对策
本科毕业论文
城市房屋拆迁补偿中常见问题及相应对策
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专业法学(II)
指导教师
论文成绩
摘要
近年来,中国房地产开发行业发展迅速,开发企业不断购置土地资源实施开发利用,在开发过程中,无论是旧城改造还是新区建设,都必然涉及到开发地块上原有居民住所的拆迁安置问题,房屋拆迁和依法赔偿成为社会关注焦点。
开发商只有依法做好拆迁安置工作,与被拆迁户达成共识,才能保证房产开发活动顺利开展。
在此提出现阶段城市房屋拆迁中常见的几类矛盾及相应解决对策。
关键词:
城市房屋拆迁问题对策
一、城市房屋拆迁中存在的主要问题………………………1
1、城市房屋拆迁过程中拆迁方与被拆迁方的矛盾……….4
2、城市房屋拆迁安置过程中政府相关部门职能不到位,行政监管缺失…………………………………………………..6
3、城市房屋拆迁中赔偿标准执行不一致所引发的公平性纠纷……………………………………………………………..8
二、城市房屋拆迁补偿过程中问题矛盾的原因分析……..9
1、拆迁补偿制度不完善…………………………………….9
2、拆迁方的不公赔偿……………………………………..10
三、城市拆迁补偿问题的相应对策……………………….10
1、拆迁方应本着公平合理原则做出相应的拆迁补偿……11
2、完善和颁布相关赔偿法则………………………………11
3、设立房屋拆迁矛盾协调的中介部门……………………12
4、进一步明确政府相关部门工作职责,简化行政手续,赋予更有效的行政管理或行政执法手段……………………….12
四、结束语………………………………………………….13
参考资料…………………………………………………….14
自90年代末起,中国房地产业历经了“泡沫”式的发展高潮和理性的发展期后,自2003年开始进入了发展高峰,在城市建设中起到了不可替代的作用。
在房地产开发过程中,必然涉及对城市居民的房屋拆迁安置问题。
由于国家拆迁补偿方面的法律法规和制度的不健全,暴力拆迁、违法拆迁等情况层出不穷,城市房屋拆迁成为广大社会群众和舆论媒体高度关注的焦点。
依法进行城市房屋拆迁,是保障城市建设正常、有序开展的重要前提。
一、城市房屋拆迁中的主要问题
(一)城市房屋拆迁过程中拆迁方与被拆迁方的矛盾
在城市房屋拆迁过程中,尤其以房产开发商与被拆迁户的利益冲突矛盾斗争最为激烈。
在各个城市的房屋拆迁实际工作中,都有拆迁方与被拆迁人对拆迁赔偿的条件达不成一致,对彼此利益分配不满,从而影响房产开发活动,甚至引发经济纠纷的实例。
经济利益分配满足不了被拆迁方的条件,拆迁工作基本上就很难继续进行下去,时常出现所谓的“钉子户”。
究其原因,在市场经济环境下,房产开发商讲求利润和效益最大化,被拆迁户讲求个人利益保障最大化,拆迁方与被拆迁方彼此立场不同,在双方不能达成拆迁安置协议时,房产开发商作为强势方,在被拆迁房拒绝协议的情况下,有的采取一些简单粗暴的方法,如威胁、恐吓、暴力等方式逼迫被拆迁房签署协议。
而被拆迁方虽是法律重点保护的弱势群体,部分人员却并不完全“弱势”,有的漫天要价,有的无理抗拒,最终的结果往往是拆迁方无法正常开发建设,被拆迁方无法获得切身利益,双方均有损失,影响甚远。
甚至会激化矛盾,引发严重的法律后果。
本人从事建设行政执法的过程中,曾接触到一个典型案例:
2008年汶川“5.12”地震造成某医院3幢职工住宅不同程度震损,其中一幢因鉴定为危房,需拆除重建。
但由于该幢房屋地块容积率、间距条件等达不到规划要求,经医院申请和市重建委批复,决定对3幢职工住宅统一实施开发重建,开发重建好后,按被拆迁户房屋产权证确定面积的1:
1.12增加面积原址还房,大多数职工都同意了这一方案,并与开发商签订了拆迁补偿协议,领取了房屋租金、搬家费用。
但其中一位户主(房屋面积80平方米)坚决不同意拆迁,开发商多次上门与他协商,他先是要求100万的补偿费用和10万元装修费,开发商不认可并再次找他协商,他二话不说,直接要求补偿费用提高到200万人民币、装修费用50万,甚至威胁说“你们只要不给我钱,来找我一次,我就提高100万要价”,双方僵持不下。
在持续了数月后,由于已拆迁住户强烈要求开发企业立即开工建设,开发商迫于无奈,最终趁这名住户不在家时,强行撬开其房门实施了强行拆除的违法行为,进一步激化了双方矛盾,引发了一些较为严重的法律后果。
在此案例中,房产开发商虽实施了法律明文禁止的违法行为,但从另一角度来说,被拆迁人漫天要价致使开发重建无法进行,在房屋市场均价最高才8000元/㎡的情况下,80平方米的房子叫出200万元的高价,也是违法行为发生的重要促成因素,这直接反映出房屋拆迁安置过程中缺乏对被拆迁人的行为规范。
该案最终结果是,房地产开发商受到行政主管部门的处罚,并在相关行政部门的调解下,在以同类地段市场价进行房屋拆迁估价后,房产开发商一次性支付给被拆迁人拆迁安置补偿金60万元、开发建设周期内2年房屋租金及搬迁费3万元、房屋强行拆除的损失赔偿费30万元。
事态最终虽得到平息,但双方切身利益均有损失,受影响最重的还是灾后重建工期,这样的结果是大家都不愿看到的。
(二)城市房屋拆迁安置过程中政府相关部门职能不到位,行政监管缺失
2011年1月颁布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)虽有明文规定,“采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁,造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚”。
但该法规规范指向仅为“为了公共利益的需要,征收国有土地上单位或个人的房屋”,即是政府公益性拆迁补偿行为,无法规范国有土地上的开发性拆迁补偿行为。
同时,在涉及征收补偿的法律条文中,也仅明确“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。
没有配套的拆迁补偿标准规定。
这就造成法制实践中不能执行或执行不到位、不全面的难题。
2010年以前,房产开发企业的拆迁安置行为实施前,须到县级以上人民政府住房和城乡建设行政主管部门办理《拆迁许可证》及相关手续,行政部门能够掌握大部分拆迁安置动态。
但由于规范行政许可等原因,取缔了这项许可行为,开发商的拆迁补偿行为改由市场主导。
这虽然是推进政府法制化进程的举措,但从法律实践来看,房地产拆迁补偿成为房产商与被拆迁户之间的市场交易行为,行政部门无法及时掌控拆迁补偿动态,却对“采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁”等违法行为负有执法监管责任。
法律法规在实际执行中起不到“事前预防”的作用,违法行为发生后,舆论压力、民众指责全部指向政府监管部门,往往导致城市政府和行政主管部门的尴尬。
导致不必要的误会,引发一系列纠纷。
2011年8月,网络、媒体竞相报道的绵阳“空中楼阁”事件就是典型例子,我是该事件的参与调查人之一,现将这一事件提供给大家思考:
2006年,绵阳某开发企业与某破产企业职工签订开发还建意向协议,拟对位于火车站附近的该破产企业职工住宅进行拆迁开发。
2011年正式实施拆迁补偿过程中,四楼住户赵某(女)认为还建面积按1:
1.2执行满足不了自己的要求而拒签协议,因其提出的拆迁补偿条件远远高出其他住户,房产开发商多次主动上门与之协商未果。
该处拆迁迟迟不能进行,已签订协议的被拆迁户开始闹事,为了平息事态,开发商在没有通知任何单位和个人的情况下,违法拆除了该幢楼房的全部楼梯,使赵某的房屋变为“空中楼阁”。
该事件政府主管部门事前并不知情,获知情况后虽迅速介入并作了妥善处理,但一些媒体却以“暴力拆迁政府担当了什么样的角色”等标题,大肆宣扬,造成了政府主管部门极大地被动。
(三)城市房屋拆迁中赔偿标准执行不一致所引发的公平性纠纷
在城市房屋拆迁过程中,由于拆迁方和被拆迁房在财力、人力资源、社会地位等条件上的不对等,被拆迁方总体属于较为弱势的一方。
拆迁方难免会忽视部分被拆迁方的某些赔偿要求及附加条款,引发不公赔偿的产生。
同时被拆迁方往往是一个群体,在群体中每一个人、每一个家庭对拆迁补偿的期望值不一,经过协商后达到的补偿协议条件可能也不一致,这就造成了实质上的补偿不公平,如后期未及时协调,被拆迁方提出新的补偿协议外要求得不到满足,往往导致被拆迁方做出过激行为来拖延拆迁工作进行,甚至引发大规模群体事件。
四川“万源事件”是很典型的例子,万源县政府为吸引某大型企业落户,分三批对农民土地实施了征收拆迁,由于某大型企业要求时间特别紧,在拆迁过程中,第三批居民要价最高,得到的补偿也最多,这引起了前两批已搬迁农民的不满,他们纷纷回到原居住地上访、堵路,要求增加补偿金额。
政府以签订了拆迁补偿协议并已作补偿为由拒绝了他们的要求,并采取了一些强制性措施,结果引发了全县性的群体性骚乱,严重扰乱了当地的政治经济秩序。
我想如果政府事前做好应对,从补偿公平性角度出发作出适当让步,做好相关的协商、调解工作,这一事件本不应发生。
二、城市房屋拆迁补偿过程中问题矛盾的原因分析之浅见
(一)拆迁补偿制度不完善
我国现行的《城市房屋拆迁管理条例》等法律法规具体相关赔偿经济利益细则的规定不是很明确。
致使我国城市拆迁赔偿工作落差较大,被拆迁方不明确自己应得的赔偿具体价值,以及拆迁方对赔偿的价值没有达到被赔偿方的期望值,以至于彼此双方在进行协调时,容易发生部分误解,从而引发矛盾的产生。
(二)拆迁方的不公赔偿
由于被拆迁方现今处于较为弱势的状态,许多被拆迁方家庭收入较低,生活压力较大,社会地位较低。
而拆迁方往往社会影响力较大,在进行拆迁工作的同时往往会动用部分社会资源,来推动自己工作进度。
这方面便致使被拆迁方承载的压力更大,很容易妥协部分不公赔偿条款。
而部分被拆迁方会因为压力太大,进行部分过激的抵抗行为,导致矛盾最大化,产生不良后果,造成不良社会影响。
三、城市拆迁补偿问题的相应对策
(一)拆迁方应本着公平合理原则做出相应的拆迁补偿
在城市拆迁矛盾中,比较常见的都属于被拆迁方对于拆迁方所赔偿的不满而引发的矛盾。
一般情况下,拆迁方只要遵从公平合理的原则,以市场为准则,充分考虑被拆迁人的实际困难,做出相应的房屋赔偿、部分的经济赔偿就可以与被拆迁方达成协议,解决问题。
而实际工作中,往往这方面工作开展比较困难,对多户被拆迁户的赔偿也让拆迁方承载着较大的经济压力,从而导致工作中出现些许纰漏。
致使拆迁双方未达成利益赔偿共识,引发利益矛盾。
拆迁方最好在拆迁之前做好统计工作、协商工作,对赔偿内容、标准进行详细分析。
从而减少矛盾的产生,加速市场发展。
(二)完善和颁布相关赔偿法则
现今我国正在高度关注城市拆迁工作,相关法律法规也在不断完善中。
但并没有详细具体的相关赔偿标准内容。
由于南北差异和经济区域化差异,国家无法制定具体的赔偿标准规定,被拆迁方无法获知自己的应得赔偿,故矛盾也较多。
《城市拆迁管理条例》中明确规定:
货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。
具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。
因此,我认为国家应出台政策,由各省、自治区、直辖市人民政府结合地方实际,以政府规章或地方性法规的形势颁布各自行政区域内的拆迁补偿具体标准,并强制推行,从法规角度实现对拆迁双方的利益保护。
(三)设立房屋拆迁矛盾协调的中介部门
在城市拆迁工作中,拆迁双方所引发的矛盾的时候,此时双方无法继续协商洽谈。
此时就若出现一个中间部门进行调节洽谈工作,平复双发情绪,致使双方能在较为理智的情况下提出自己的拆迁要求,使得工作正常进行。
中间部门的产生,使得拆迁工作在进行的过程中,矛盾不会激化,过激抵制行为也会相应得到控制和预防,拆迁工作的进行也相对容易进行些。
拆迁过程中所产生的矛盾也较为平和些,解决矛盾也较为容易。
(四)进一步明确政府相关部门工作职责,简化行政手续,赋予更有效的行政管理或行政执法手段
城市拆迁工作中需至各个相关部门办理相关手续,部分手续在办理过程中相对而言较为缓慢繁琐。
同时政府部门不能干预市场化进程,往往对拆迁补偿中的违法行为不能预见、无法预防。
部分被拆迁方对自己的利益赔偿不满、对拆迁赔偿无法得知相关详细内容,到政府主管部门投诉却解决不了问题。
如若有良好的政府部分分工,顺畅、简化的行政审批流程,同时法律法规赋予政府检查、备案、中止审批、强制叫停及强制执行等多种综合管理和执法手段,各项拆迁工作在政府的依法规范下进行,矛盾、纠纷将大大减少。
四、结束语
关于城市拆迁中所产生的各种问题矛盾及纠纷,都有相应的解决办法对策。
城市拆迁补偿工作中的问题,需在工作实践中不断需求正确的解决方式,需要政府各个相关部门积极配合、明确分工、制度透明。
随着我国的房地产业的高速发展,城市拆迁问题矛盾成为了焦点问题。
本文的以上观点对该问题及问题产生的原因进行了详细的分析,也相应提出了部分解决观点。
如有不足之处,敬请批评指正。
参考资料
[1]徐墁临——《城市拆迁中存在问题及解决对策探究》,2010年4月发表于《科教创新》杂志
[2]施晓兰——《对新时期城市房屋拆迁中政府管理的几点建议》,2005年10月发表于《中国房地产》杂志
[3]邢海娜——《我国政府在城市房屋拆迁中的不当行为问题研究》,2008年3月发表于《现代商贸工业》杂志
[4]张殿军——城市房屋拆迁与公共利益界定,2006年5月发表于《法制与经济》刊物
[5]王达——《房屋征收拆迁中公共利益的界定》,2008年5月《中国房地产》杂志
[6]《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令)
[7]《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令)
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