标准化蔬菜市场新建项目可行性研究报告.docx

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标准化蔬菜市场新建项目可行性研究报告

现代农村市场体系建设标准化蔬菜市场新建项目

可行性研究报告

第一章总论4

1.1项目基本情况4

1.2研究范围及主要编制依据4

1.3可行性研究的主要结论5

1.4主要经济技术指标6

1.5项目建设投资及资金来源7

1.6评价8

第二章建设背景及必要性9

2.1项目建设背景10

2.2项目建设的必要性10

第三章项目区域现状和规划13

3.1县域概况13

3.2自然条件14

3.3社会经济条件15

3.4建筑施工条件15

第四章建设内容及规模16

5.1建设原则16

5.2建设标准17

5.3建设内容与规模18

第五章市场设置与管理方案19

5.1场地环境设计方案19

5.2设施设备设计20

5.3商品管理23

5.4卫生管理27

5.5经营管理28

第六章建设设计方案31

6.1建筑工程设计31

6.2建筑方案32

6.3给排水34

6.4强电36

6.5弱电38

第七章节能节水45

7.1节能原则45

7.2节能设计须依据45

7.3节能46

7.4其他节能措施47

7.5节水措施47

7.6节能材料的要求48

第八章工程进度及建设管理48

8.1工程进度安排48

8.2建设管理49

8.3合同管理52

8.4协调管理52

8.5安全管理53

8.6资金管理53

第九章建设项目招投标54

9.1招标范围及招标组织形式54

9.2招标方式55

9.3招投标相关要求55

第十章环境影响及评价57

10.1环境概况57

10.2法律法规57

10.3环境影响分析评价58

10.4环境评价结论63

第十一章建设投资估算及资金筹措63

11.1投资概算依据63

11.2资金筹措65

12.3财务评价65

第十二章风险分析与对策研究68

12.1主要风险因素的识别68

12.2风险程度分析69

12.3防范和降低风险措施70

第十三章结论和建议71

13.1结论71

13.2建议71

第一章总论

1.1项目基本情况

1．项目名称：

某县城标准化综合市场建设项目

2．项目性质：

新建

3．建设地点：

某县新城区（某县南门、工业园区）

4．项目业主：

某县供销合作社联合社

1.2研究范围及主要编制依据

1.研究范围

受项目业主某县供销合作社联合社委托，对某县城标准化市场建设项目进行可行性研究并提交项目可行性研究报告，其主要研究范围包括：

项目背景及必要性、项目区域现状和规划、需求分析和政策保障、建设内容与规模、建设方案、节能、工程进度和项目管理、建设项目招投标、环境影响及评价、投资估算及资金筹措、社会效益综合评价等。

2．主要编制依据

（1）《投资项目可行性研究指南》（试用版）；

（2）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

（3）《商店建筑设计规范》JGJ48－88

（4）《城市居住区规划设计规范》

（5）《标准化农贸市场建设标准》

（6）业主提供的区域社会、经济、人口、环境、土地、自然条件等基础性资料

（7）本项目适用的国家及地方标准、规范、法规等

（8）项目其他有关资料

1.3可行性研究的主要结论

1、项目建设必要性

某县城农贸综合市场是满足新县城人民生活的需要，是繁荣某商贸流通的需要，是解决商户就业问题的需要，是“菜篮子”工程建设发展的需要。

2、建设内容及规模

本项目规划建设净用地面积为1万㎡（15亩）,总建筑面积9500㎡。

其中：

全封闭式钢结构交易大棚4700㎡，营业房1600㎡，气调库3000㎡，市场标志性大门200㎡，二级公共厕所200㎡。

配套建设化粪池500立方米，垃圾收集点2处，绿化工程（含景观）500㎡，场地硬化㎡，环保、消防设施1套。

室外给排水管网2km，室外强弱电管网5km。

市场配套设备购置主要有商务信息平台设备：

电子结算系统（服务器、UPS系统、终端机等）1套，电子监控系统（摄像机、录象机、显示器、报警线、通讯总线等）1套，电子显示系统（LED显示屏、控制计算机、触摸屏计算机等）1套，综合管理系统（服务器、客房终端机、扫描仪、打印机、传真机等）1套，信息基础平台（核心交换机、网络设备柜等）1套。

气调库配套制冷机组、风冷压缩冷凝机组、吊顶冷风机各10台套，低压开关柜5台套。

不锈钢操作柜台、冷藏柜、柜台各100台套，60吨电子磅秤2台，气调专用车各2台套，办公信息设备10台套。

（3）市场占地15亩。

3、工期安排

根据项目的规模和前期工作情况，工程建设期初步确定为2年，具体安排为：

2012年1月至2012年12月底以前，完成可行性研究、施工图设计和工程招投标工作、完成建设资金筹集等前期准备工作。

2012年3月至2013年7月底以前，完成工程建设，同步完成配套道路、管网工程。

2013年8月进行工程验收。

1.4主要经济技术指标

表1-1主要经济技术指标表

序号

项目名称

建设规模

单位指标

投资金额（万元）

占总投资比例

1

工程费用

1971.6

90.3%

1.1

土地及平整

10000

60

60.0

2.7%

1.2

建筑工程

1095.2

50.2%

⑴

主体工程

9500

884.0

12.1%

⑵

辅助设施

2500

70.0

⑶

其它工程

89.0

⑷

工程取费

52.2

1.3

设备

663

30.3%

⑴

主体设备

35

193

⑵

商务信息设备

5

113.0

⑶

其它设备

315

325.0

⑷

设备取费

31.6

1.4

项目其他费用

153.9

7.0%

⑴

安装工程费

134

⑵

科技投资

20.0

2

预备费用

96.7

4.4%

3

不可预见费

43.9

2.0%

4

前期工作费

52.7

2.4%

5

建设总投资

2165.0

100.0%

6

流动资金

19

0.9%

7

总投资

2184

8

资金筹措与来源

2184

100.0%

⑴

1、业主自筹

1131

51.8%

⑵

中央财政资金

1034

47.3%

⑶

银行贷款

19

0.9%

9

建设期

自2012年3月-至2013年8月,共18月

1.5项目建设投资及资金来源

1、项目建设投资

市场建设项目估算总投资2184万元。

其中：

⑴土建工程费用1095万元，占总投资的50.2%;⑵设备投资663万元，占总投资的30.3%;⑶工程建设其它费用（安装工程、科技、土地及平整）214万元，占总投资的9.7%;⑷工程各种取费193.3万元（预备费用、不可预见费、前期工作费），占总投资的8.9%,⑸建设流动资金19万元,占总投资的0.9%。

2、资金来源

市场建设项目估算总投资2184万元，资金来源于业主（县财政）自筹1131万元，占总投资额的51.8%;申请中央财政资金1034万元，占总投资额的47.3%;建设期贷款19万元，占总投资的0.9%。

1.6评价

标准化菜市场建设是“菜篮子”工程的重要组成部分。

目前，某县城区现有菜市场仅1处，硬件设施差，功能不齐全，脏、乱、差现象严重，存在食品安全隐患；场外设摊现象没有得到有效根治，影响了场内经营及场外市容、交通。

同时，一些新建小区周边缺乏市场，群众生活十分不便。

随着城市建设迅猛发展、城镇人口急速增加，现有菜市场的数量和质量已经无法满足人们的日常生活需要，与群众期望存在较大差距，在一定程度上制约了县域经济发展和城市品位提升。

因此，加快城区标准化菜市场建设，既是城市扩容提质的必然要求，也是满足居民最基本生活需求、提高市民生活质量的迫切需要，同时还是扩大就业的重要渠道，必须按照高标准规划、高标准建设、高质量管理的要求，高度重视，全力推进。

本市场作为农副产品产地批发综合交易市场符合国家及宁夏产业政策，对某县、固原市及相邻各县、乡镇的经济和社会发展来说是急需的，从地缘条件来看是优越的；项目建设通过规划合理，起点高、规模大、服务配套、管理规范的建设方式，将促进当地农民产业化的快速发展。

项目建设市场广泛，拥有当地农村和相邻县及地区市场，对促进当地农业产品的销售、商品的流通起到很大的作用。

项目的建设可优化产业结构，促进农村经济协调发展起到重要作用。

某县农副产品综合交易市场建成后，对提高农民收入，大量增加就业岗位，改善居民生活质量，都将起到明显的推动作用。

在此建市场具有显著的经济和社会效益，市场地理位置合理，基础设施良好、建设条件优越，经济效益可观，具有充分的必要性和可行性。

第二章建设背景及必要性

近年来，某县委、政府坚持把大建设作为提升城市形象的重要抓手，城市面貌焕然一新，城市功能日趋完善。

但是菜市场还是上世纪七八十年代的产物，建设滞后，管理混乱，场面萧条，和某县经济社会发展状况、和群众的要求期盼、和现代建筑都形成鲜明对比和强烈反差。

主要表现在三个方面。

一是规划布局不合理。

现有农贸市场未经科学规划，布点不合理，辐射能力弱，有的名存实亡；整体规模小，难以满足储藏、流通、零售要求。

二是软件硬件不配套。

现有设施全面老化。

缺乏垃圾处理设施和排水系统，脏、乱、差问题比较突出，严重影响市容市貌和环境卫生。

三是经营管理不规范。

日常监管跟不上，存在重收费、轻管理现象，骑路经营、占道经营比比皆是。

产品检测缺乏必要的手段，质量难以保证。

消防设备、停车场地不完善，存在安全隐患。

随着某县城市化和城乡一体化的深入推进，城镇人口将稳步提升，菜市场标准化建设势在必行。

2.1项目建设背景

为了深入贯彻《国务院办公厅关于搞活流通扩大消费的意见》（国办发〔2008〕134号），进一步增强社区服务功能，扩大城市消费，2009年商务部、财政部联合下发《商务部、财政部关于实施标准化菜市场示范工程的通知》（商商贸发〔2009〕290号），以及《财政部、商务部办公厅关于2009年度促进服务业发展专项资金使用管理有关问题的通知》，并在北京、上海、重庆、四川、大连等19个省市开展了标准化菜市场示范工程试点。

经过几年的建设，极大地改善了试点省市城市社区商业落后的局面，扩大了城市消费，产生了极好的社会效益和经济效益，成为解决老百姓最关心、最直接、最现实利益问题的重要实践。

2.2项目建设的必要性

1、菜市场是农民增收的重要载体。

菜市场关系千家万户，一方面要为农民提供销售渠道，另一方面要为市民提供源源不断的生活必需品，与人民群众休戚相关。

它是农民增收的重要载体。

菜市场是反映经济又好又快发展的“晴雨表”。

加快标准化菜市场建设，是完善城乡流通体系、提升市场功能的切实举措，既可以拉动投资，吸纳临时就业，带动农民创业；又可以促进现代农业发展，推动农产品产销衔接，拓宽销售渠道，实现农民增收；还可以繁荣服务业，鼓励农民走产供销、贸工农一体化发展的新路子，提升菜市场经营品位和管理规范，促进连锁经营和物流配送，做大做强商贸流通业，有利于宁夏南部山区商贸物流中心。

因此，抓好标准化菜市场建设，为农民提供了就业的平台、拓宽了增收的渠道，是一项实实在在的利民工程。

2、 菜市场是市民购物的重要场所。

菜市场是“菜篮子”工程的中转站、批发站和流通站，承上启下，联系买卖。

保障“菜篮子”供应，是各级政府的重要职责。

温家宝总理在政府工作报告中都郑重承诺，要落实“米袋子”省长负责制和“菜篮子”市长负责制；要出台加强“菜篮子”工程建设的意见，完成菜市场升级改造。

随着某经济的快速发展、人民生活水平的不断提高，消费需求逐步呈现多元化、多层次、多样化，市民越来越要求购物环境舒适、购物时间便利、经营品种丰富、消费质量安全、市场竞争有序。

实施标准化菜市场建设，将有效改变脏、乱、差的购物环境，为广大市民提供一个安全可靠的消费场所，让广大市民买得放心、买得安全、买得方便，有利于提升人居环境、提升生活品质、提升城市形象。

因此，它不仅是打造“四宜城市”的需要，更是惠及全体市民的惠民工程。

民以食为天，菜市场是人民群众生产生活中不可或缺的地方。

标准化菜市场建设，既是群众关注的焦点，也是城市建设的难点，涉及拆迁、安置、筹资等复杂问题。

但它关系到农业生产和群众生活，关系到农民的“钱袋子”和市民的“菜篮子”，关系到物价指数和幸福指数，关系到做精一产、做强二产、做大三产，必须全力以赴抓好规划建设。

3、带动农业产业化发展的需要

建设农贸批发市场，易于发挥其在农产品集散交易、价格发现、仓储运输、信息传播、农产品标准与质量检测、市场配套服务等方面的功能，引导带动当地农业和农村经济的发展。

信息在市场经济条件下对农业发展起着日益重要的作用，特别是在引导农民生产，帮助农产品销售方面的作用越来越突出。

本项目建成后将以信息化带动农业产业化，提高农业市场流通效率，增加农民收入，提高农民素质水平，并促进特色区域经济发展格局的形成，从而带动整个某县农业的发展。

本项目的建设，为农产品销售和保鲜创造条件，使生产者、加工者、销售者、消费者能把握市场的脉搏，及时掌握供求信息，疏通产品销路，参加商贸活动，促进特色农产品生产走上产业化发展道路。

推行“订单农业”、“合同农业”，使农副产品生产基地从盲目生产走向以市场为导向的有计划生产，促进了农业企业的发展，有利于引导农业生产按照消费需求组织生产、调整结构、提高品质，克服农副产品生产的盲目性，有效地解决了农副产品销售难的问题，把风险降到最低程度。

从而增加农民收入。

4、提高农民市场竞争能力的需要

农产品市场开放，要不断增强农民的市场竞争能力，提高产品质量，而提高产品质量的核心，就是要按标准化规范进行生产。

农贸市场以“公司+基地+农户”的方式，以市场为导向，围绕区域优势产业，从产前、产中、产后和产业链进行系列开发，实行产供销、农工商结合，把农民、龙头企业和市场结合起来，形成经济利益共同体，增强市场竞争能力。

一是面对分散的一家一户小农经济和传统落后技术，把规范化高新技术传授给农民，使其按照规范化技术操作，生产出符合市场，特别是符合国际标准的高质量产品；二是面对龙头企业技术不规范、产品质量低、市场竞争力弱、经济效益低的实际，进行技术改造，实行规范化、标准化生产。

第三章项目区域现状和规划

3.1县域概况

1、某县位于宁夏南部山区，地处六盘山西麓丘陵地带，地理位置在东经105°48′～105°15′，北纬35°21′～35°47′之间。

东西宽41km，南北长47km，国土总面积985km2，人口密度184人/km2。

东北部与固原、东南部与泾源、南部与庄浪、西部与静宁、西北部与西吉五县接壤。

全县地势东高西低，地形复杂，类型多样，海拔在1720m～2942m之间，境内米岗山为六盘山最高峰，最低处是渝河出界的河谷，长度在1km以上的河沟有1442条。

按地貌类型大致可划分为三个主要类型区；分别为土石山区、黄土丘陵沟壑区和河谷川道区。

米岗山为某县第一高峰，最低处是渝河出界的河谷。

全县共有13个乡镇，127个行政村，624个自然村，2010年总人口18.05万人，其中非农业人口2.09万人，回族人口1.76万人。

某县经济以农业为主，地区生产总值80307万元（现价，下同），人均GDP4451元，相当于全区平均水平的1/4，全年地方财政收入只有2400万元，相当于宁夏平均水平的7%，全县土地资源总面积147.75万亩，农耕地总面积58.2万亩，灌区面积11.18万亩，人均占有耕地面积3.15亩，人均占有水浇地面积0.62亩。

3.2自然条件

项目区所在区域气候属中温带季风区半湿润向半干旱过渡性气候。

其特点是：

春低温少雨，夏短暂多雹，秋阴涝霜旱，冬严寒绵长。

年平均气温5.3℃，为全区最低气温，1月份最低，极值为－25.7℃；7月份最高，极值为31.4℃。

年平均日照时数2228小时，无霜期125天，最少94天。

年均降水量502.1mm，多集中在夏秋两季，尤以7、8、9三个月为降水集中季节。

灾害性天气主要有干旱、大风、冰雹、霜冻等，尤以干旱为首。

3.3社会经济条件

项目区农业经济收入要来自于四个方面：

一是种植业，如小麦、玉米、蚕豆等；二是养殖业，如瘦肉型猪、肉牛养殖等；三是经济作物，如中药材、蔬菜、胡麻等；四是劳务收入。

2010年项目区农业总产值17169.13万元，粮食总产33.63万T，农民人均纯收入2260元，经济发展水平落后于自治区平均水平。

经自治区验收，项目区92.2％的农户、92.3％的农业人口达到温饱标准，农村贫困人口由1983年的7.5万人减少到0.64万人，贫困面由85％下降到7.3％，实现了基本解决农村贫困人口温饱问题的目标。

农业生产：

2010年底，项目区农业总产值17169.13万元，其中农业9064.32万元，占总产值的52.8％；林业1023.1万元，占总产值的6.0％；牧业3391.2万元，占总产值的19.8％；副业产值3690.51万元，占总产值的21.5％。

农、林、牧、副产值之比1：

0.11：

0.38：

0.41。

3.4建筑施工条件

1.电力

2.给排水

项目建设地近邻水厂，用水不受限制。

排水采用雨污分流制，污水经处理达标后进入城市排水管网。

3.交通条件

项目建设地点位于县城南门，交通便捷。

4.地质条件

拟建的建筑场地在地貌单元属Ⅰ级阶地前缘。

场地地势起伏不大，地貌比较单一，无构造断裂，该场地稳定性较好。

根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）（2008年版），固原市抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.15g，设计地震分组为第二组。

第四章建设内容及规模

5.1建设原则

项目建设的指导思想以牢固树立科学发展观，紧紧围绕某县发展战略，积极推进我县标准化菜市场工作，全面提升基础设施、购物环境、交易条件和管理水平，实现场内场外环境同步改善，硬件设施和软件管理同步提升，为广大人民群众营造一个安全、舒适、便捷的消费环境，不断提高人民群众的生活质量和幸福指数。

基本原则坚持政府引导、市场运作、社会参与的基本原则，发挥政府的引导作用，采取政府投资、财政以奖代补和市场化运作三位一体的投资模式。

鼓励社会各类企业和民间资本，投资兴建标准化市场，形成多种投资渠道、多种投资主体并行的投资建设格局。

5.2建设标准

1、选址布局。

标准化菜市场选址要符合我县城市规划和商业网点规划要求，按照服务范围2平方公里为单元、控制半径500—1000米进行选址设置，标准化菜市场占地面积15亩，做到布局合理、全城覆盖，切实满足居民日常消费需求。

初步选择在某县新城区（某县南门）。

2、设计要求。

标准化菜市场作为公益性城市公共配套设施，要按照国家商务部、财政部《标准化菜市场设置与管理规范》要求，选择单体建筑或非单体建筑中相对独立的场地进行建设。

3、经营范围。

标准化菜市场主要经营蔬菜、蛋品、家禽、肉制品、水产品、豆制品、调味品、熟食卤品、腌腊制品、水果、粮油制品等各类农副产品。

如需增加经营品种的，经批准后，由工商部门发放经营许可证。

4、安全设施。

标准化菜市场要按照管理规范分行划市，统一设置消防、检验、通风、排水、废弃物处理、公厕等配套设施，做到“食品安全、管理规范、交易公平、环境整洁、标识统一”。

标准化菜市场建设期间，各乡镇、街道和相关业主单位要积极安排好临时经营场所，城管、工商部门要紧密配合，加强管理和服务，确保经营者经营和市民购物不受影响。

5.3建设内容与规模

1、基础设施建设。

本项目规划建设净用地面积为1万㎡（15亩）,总建筑面积9500㎡。

其中：

全封闭式钢结构交易大棚4700㎡，营业房1600㎡，气调库3000㎡，市场标志性大门200㎡，二级公共厕所200㎡。

配套建设化粪池500立方米，垃圾收集点2处，绿化工程（含景观）500㎡，场地硬化㎡，环保、消防设施1套。

室外给排水管网2km，室外强弱电管网5km。

2、设备购置方案。

市场配套设备购置主要有商务信息平台设备：

电子结算系统（服务器、UPS系统、终端机等）1套，电子监控系统（摄像机、录象机、显示器、报警线、通讯总线等）1套，电子显示系统（LED显示屏、控制计算机、触摸屏计算机等）1套，综合管理系统（服务器、客房终端机、扫描仪、打印机、传真机等）1套，信息基础平台（核心交换机、网络设备柜等）1套。

气调库配套制冷机组、风冷压缩冷凝机组、吊顶冷风机各10台套，低压开关柜5台套。

不锈钢操作柜台、冷藏柜、柜台各100台套，60吨电子磅秤2台，气调专用车各2台套，办公信息设备10台套。

项目占地15亩。

第五章市场设置与管理方案

5.1场地环境设计方案

1、设计依据。

严格按照商务部《农贸市场建设规范》和商务部《标准化菜市场设置与管理规范》等系列标准，以高标准、高起点的要求，规范设计、规范施工，认真操作，高质量的完成标准化菜市场建设任务。

2、选址原则要求。

某县南门菜市场选址符合城市规划、土地利用规划及商业网点规划的要求,并取得相应的规划审批手续。

菜市场设置符合交通、环保、消防等有关规定,与城市改造、居住区和社区商业建设相配套，并选择在交通便利处。

以菜市场外墙为界,直线距离1公里以内,无有毒有害等污染源,无生产或贮存易燃、易爆、有毒等危险品的场所。

2、建筑设计：

市场土建结构采用符合国家建筑、安全、消防等要求的钢筋混凝土或新型材料结构。

本市场单体建筑的层高7米;非单体建筑的层高10米。

场内主通道宽度3米,购物通道4米,污物等其他通道宽度2米。

设置出口不少于4个,主要出入口门的宽度6米。

具有良好的通风条件,室内宽敞明亮,自然采光好。

市场设共厕,建设标准二级标准,不得设在熟食经营区域附近。

3、面积：

市场配套设有机动车、非机动车停放场地和内部仓库。

停车场占商业用房面积的30％。

4、装修及场内布局：

市场地面铺设防滑地砖,并符合吸水、防滑、易清扫的要求,向通道两边倾斜;内墙（含立柱四周）贴墙面砖,高度不低于2米;房顶采用防霉涂料,吊顶采用燃烧性能为A级的装修材料;室内空中除必须悬挂的证照、灯具线路外，无明管道、拦板以及其他线路等。

市场内经营者字号标牌应统一规范。

按照商品种类划行归市设置交易区。

同类商品区域要相对集中;分区要标志清晰。

市场内根据需要设置农民自产自销交易区。

活禽经营区应相对独立,与其他经营区隔开,相隔间距6米。

市场设置独立的净菜处理室,配备给排水设施、清洗水池、操作台及垃圾收集设施,在蔬菜上市前进行无泥沙、无腐叶、无根须、无过量水份处理。

5.2设施设备设计

5.2.1给排水设施

1、供水设施场内经营用水保证足够的水量、水压,卫生应符合国家GB5749的要求,配置符合国家节约用水的规定，满足用水卫生标准的条件下使用循环用水。

场内配置高压水冲洗装置,便于冲洗地面墙体和设备设施。

2、排水设施

场内上下水道采用沉井式暗渠（安管）排水系统,并设防鼠隔离网。

主通道与购物通道交叉处应设窨井,窨井间距8米,柜台内侧设地漏。

有地下车库的市场按照建筑要求另行设计。

购物通道下水道设计为暗道,防止异味上传,不可以设明沟。

柜台外地面排水槽宽度0.08米-0.1米,弧度深度0.03米-0.0