物业服务投标书.docx
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物业服务投标书
物业效劳投标书
XX物业管理
二0一四年二月
商务文件
商务文件
一、物业管理处收入预算方案
1.管理收费单价
1.1投标申请表
投标申请表
工程
数据
物业收费标准
元/月·M2
住宅
/月·M2
联排别墅
/月·M2
商业
/月·M2
管理者酬金计提比例
7%
投
标
人
投标企业名称:
上海
投标企业〔盖章〕
1.2物业管理费定价依据
1.2.1参照上海市物业效劳分等评级收费标准;
1.2.2“文化广场〞物业支出预算;
1.2.3参照开发商竞标公告第二条第4点收费标准确实定。
2.物业管理费收入
计费面积
地面建筑面积:
42176平方米;
附属建筑面积:
2674平方米。
每月物业管理费收入:
42176平方米×18元/月·平方米+2674平方米×·平方米=759168元/月+14707元/月=773875元/月
全年物业管理费收入:
773875元/月×12月=9286500元
3、物业管理处收支预算方案及分类明细
“文化广场〞管理处财务收入汇总表
工程
面积
月收入〔元〕
年收入〔元〕
备注
2号楼
19613平方米
2~4号楼:
元/月·M2
/月/·M2
3号楼
17877平方米
4号楼
4686平方米
1012176.00
游船码头餐厅及其他
2674平方米
合计
44870平方米
备注:
以收缴率100%计算
“文化广场〞管理处管理费支出预算表
序号
工程费用
每月支出
每年支出
备注
1
人工费用〔246466元/月〕
管理人员
31900
382800
见附件1
机电人员
73660
883920
保安人员
100652
1207824
保洁人员
40254
483048
小计
246466
2957592
2
管理人员服装费〔2000元/月〕
管理人员服装费
2000
24000
3
行政办公费〔22700元/月〕
行政办公费
22700
272400
4
保安物耗〔3000元/月〕
保安物耗
3000
36000
5
保洁材料费〔13964元/月〕
保洁材料费
13964
167568
6
垃圾清运费用〔8000元/月〕
垃圾清运费用
8000
96000
外包
7
绿化养护费〔4000元/月〕
绿化养护费
4000
48000
外包
8
设备设施维护费〔59810元/月〕
设备设施维护费
59810
717720
9
公共能消耗〔312408元/月〕
公共能消耗
312408
3748896
10
公众责任险〔1500元/月〕
公众责任险
1500
18000
11
固定资产折旧〔4153元/月〕
固定资产折旧
4153
49836
12
管理者酬金〔54171元/月〕
管理者酬金〔7%〕
54171
650052
13
法定税金〔41015元/月〕
法定税金〔5.3%〕
合计
773187
9278244
年度盈亏
年度收入9286500元-年度支出9278244元=8256元/年688元/月
*附件1“文化广场〞管理处员人工费用明细表
岗位名称
人数
薪金
〔元/人〕
各项基金
〔元/人〕
月总支出
〔元〕
年总支出
〔元〕
管理处人工费用〔31900元/月〕
管理处
管理处经理
1
8000
3600
11600
139200
经理助理
1
5000
2250
7250
87000
客户效劳
2
2500
1125
7250
87000
财务
1
4000
1800
5800
69600
小计
5
—
—
31900
382800
机电人员费用〔73660元/月〕
机电
机电主管
1
6000
2700
8700
104400
维修工
16
2800
1260
64960
779520
小计
17
—
—
73660
883920
保安人员费用〔100652元/月〕
保安
保安主管
1
4000
1800
5800
69600
保安领班
4
2500
1125
14500
174000
保安
36
1800
432
80352
964224
小计
41
—
—
100652
1207824
保洁人员费用〔40254元/月〕
保洁
保洁主管
1
3000
1350
4350
52200
保洁
22
1300
432
38104
457248
小计
23
—
—
40254
483048
合计
86
—
—
246466
2957592
“文化广场〞管理处员工人工费明细测算说明:
⑴以上人员年度工资费用是以12个月为基数计算得出;
⑵月工资标准中已经包括该岗位的各类津贴;
⑶各项基金计提比例为45%,其中包含公司替员工交纳的“五金〞局部、节日加班费等。
*附件2:
员工服装及洗烫费用明细表
部门
人数
制服配备内容〔人〕
制服费用
洗烫费用
物业管理处
5
西装2套
衬衫2件
领带1根
10人×1200元/套×2套÷2年÷12月=1000元/月
10人×30元/套×2次月=600元
设备主管
1
监控员
4
设备部
16
棉质工作服2套
电工鞋1双
16人×300元/套×2套÷2年÷12月=400元/月
自行解决
合计
26
—
1400元/月
600/月
注:
⑴制服每二年更换一次,每人每次发放2套计;
⑵制服的洗烫按每人每月二次计,〔仅限行政管理人员及客户效劳部、保安部员工〕
*附件3“文化广场〞管理处行政办公费用明细表
序号
工程
月度费用〔元〕
年度费用〔元〕
备注
1
固定费
600
7200
2
办公用品
900
10800
3
复印机维修费
200
2400
4
法律事务及公共关系费用
3000
36000
5
资料印刷费
500
6000
6
节日布置费
5000
60000
7
交通运输费用
2500
30000
对外联系
8
其他不可预见费用
10000
120000
9
合计
22700
272400
*附件4、清洁耗材表
序号
名称
单位
单价
数量
费用(元/月)
备注
1
消毒型多功能清洁剂
箱
2
500.00
2
空气清香剂
瓶
10
3
不锈钢保养清洁剂
箱
4
玻璃清洁剂
箱
5
静电除尘剂
箱
6
碱性清洁剂(脱油剂)
箱
7
马桶清洁剂(除渍剂)
箱
8
洗手液
瓶
30.
9
地板蜡
箱
1.
10
去蜡水
箱
1.
11
消毒剂
瓶
12.
12
喷洁蜡
箱
13
卷纸
卷
7320.00
共计20层,每层男女洗手间蹲位以6个计,每天2
14
垃圾袋
只
3904
1756.00
20层,每层楼梯6个垃圾筒,加公共区域以8个计,每天1
15
小垃圾袋
只
8
7320
585.00
20层,每层男女洗手间蹲位以6个计,每天更换2
16
百洁布
块
25.00
375.00
17
拖把头
个
18
抹布
块
0
150.00
375.00
总计
13963.50
*附件5设备设施维护费用
工程费用
每月支出
每年支出
备注
1
房屋设备运行费〔7500元/月〕
消防/给水管网
833
10000
配套设施〔含公共设施〕
3333
40000
房屋建筑外立面维护
2500
30000
道路养护
833
10000
小计
7500
90000
2
公共设备设施检测费〔5400元/月〕
高配间电试
4000
48000
房屋避雷检测
1000
12000
高压设备电试费
4000
48000
小计
5400
64800
3
电梯系统〔16台〕〔10587元/月〕
电梯年检及限速器检测费
987
11840
电梯设备维保费
9600
115200
小计
10587
127040
4
弱电系统〔7550元/月〕
消防报警系统维保费
2333
28000
消防系统设备维修配件费
217
2600
保安监控系统维保费
5000
60000
小计
7550
90600
5
空调系统〔22273元/月〕
中央空调机组维保费
13000
156000
空调箱维保费〔40个〕
5000
60000
风机盘管〔641个〕
4273
51280
小计
22273
267280
6
外墙清洗〔6500元/月〕
外墙清洗
6500
78000
小计
6500
78000
小计
59810
717720
三、其他费用
1、物业前期介入及各阶段物业效劳费模式
按照物业管理前期介入时间,按直接本钱计算,物业公司不收取管理酬金
1.1前期物业管理早期介入期筹备人员费用表
序号
工程费用
每月支出
每年支出
备注
1
人工费用〔30450元/月〕
工程经理
11600
包含“五金“
结构工程师
9425
设备工程师
9425
小计
30450
2
税金5.3%〔1614元/月〕
税金
1614
3
合计
32064
1.2物业效劳介入后期管理〔包括中标及招商阶段〕物业效劳费模式
按照物业公司直接发生的人工费用,,物业管理企业只收取人工费用、不可预见费、管理佣金;开发商支付其他运行费用。
物业按空房管理费用收取,
2、前期物业空房管理费〔中标及招商阶段公共能耗及设备运行费〕
序号
租赁率%
开发商予以物业补贴
金额/元/月
备注
1
0
60%
461776
2
10
50%
384813
3
20
40%
323064
4
30
30%
230888
5
40
20%
161532
6
50
10%
76963
7
60
0
0
说明:
费用按照18元/㎡/月为计算基数。
面积按照42757㎡计算
3、开荒费用
开荒标准按照开发商要求执行,其中人工费用由物业承担。
发生开荒材料费用由开发商负责。
/㎡,42176×2.50=105440元
其中人工费用约84352元;材料费用约21088元。
3、前期物业管理招商阶段费用
序号
工程费用
每月支出
每年支出
备注
1
人工费用〔179109元/月〕
管理人员〔3人〕
31900
382800
见附件1
机电人员〔10人〕
73660
883920
保安人员〔33人〕
100652
1207824
保洁人员〔15人〕
40254
483048
小计〔61人〕
179109
2149308
2
管理人员服装费〔2000元/月〕
管理人员服装费
2000
24000
3
行政办公费〔13620元/月〕
行政办公费
13620
163440
4
保安物耗〔1800元/月〕
保安物耗
1800
21600
5
保洁材料费〔2500元/月〕
保洁材料费
2500
30000
6
垃圾清运费用〔4000元/月〕
垃圾清运费用
4000
48000
7
绿化养护费〔4000元/月〕
绿化养护费
4000
48000
10
公众责任险〔1500元/月〕
公众责任险
1500
18000
11
固定资产折旧〔4153元/月〕
固定资产折旧
4153
49836
12
管理者酬金〔32503元/月〕
管理者酬金〔7%〕
32503
390036
13
法定税金〔41015元/月〕
法定税金〔5.3%〕
12995.00
155940.00
合计
258180
3098160
1、开办费
开办费及固定资产费用由我物业公司承担。
序号
工程
数量
单价
金额
备注
工程维修工具及设备
1
铝合金扶梯
4
2
数字万用表
3
3
兆欧表
1
4
钳形表
2
5
组合套筒工具
2
常用工具一批
6
手枪钻
3
7
应急照明灯
4
8
管道疏通机
2
含保洁/工程使用
9
其他工具
1
10
仓库货架
6
11
拖线盘
3
12
工具柜
4
保洁用品
14,0
13
刮窗器
8
14
尘推
8
3200.00
15
拖线盘
2
8
16
铝合金扶梯
3
17
普通吸尘器
3
18
5,4
保安用品
18
耳麦对讲机
33
19
警棍
4
20
充电电筒
4
办公设备
74,2
21
办公桌椅
12
22
员工更衣箱
13
23
塑封机
1
24
考勤钟
1
1,500.00
25
验钞机
2
26
微波炉
2
8
8
400
27
打印机
3
28
文件柜
12
29
机
6
30
办公用品
1
31
前期印刷费
1
用户手册、宣传资料等
37
办公用房装修
1
30,
总计
159,4
2、固定资产清单
序号
工程
数量
单价
金额
1
电锤
2
2
擦地机
1
3
高速抛光机
1
4
干湿二用吸水机
1
5
电动升降机〔10米〕
1
6
电脑
5
20
7
复印机
1
8
保险柜
1
9
简易自动扶梯清洁机
1
10
高压水枪
1
11
机
1
合计
149
三年折旧
四.“文化广场〞管理处财务预算说明
1)根据业主方提供的物业委托内容,我们对整个工程商业占比较大比重的状况,本着节约与保障并重的原那么作出物业费测算。
。
2)“文化广场〞管理处商业、娱乐用房占比较大比重,客流量大、营业时间长,导至空调、照明设备运行费用明显增加,公用部位电梯和喷泉全天候不间断运行,将使公共能消耗用大大的增加,公共能消耗用是本钱支出的重要局部,占较大比例。
3)物业收费严格按照国家物业管理条例和上海市物业管理条例执行,如有违反物业相关条例,按照物业行业相关规定处理。
4)1号楼地下车库费用未计入物业费用。
5)由于“文化广场〞的招商定位未确定,本标书中人员配置及运行费用仅作参考,具体按照实际情况调整。
6)开办费与固定资产费用由我物业公司投入。
技术文件
技术文件
第一章管理效劳理念、目标
1.总体物业管理效劳理念:
以人为本
针对绿地太仓新城的显赫、尊荣的设计理念和建筑特点,时刻维护和保障业主的利益,制作可行性的经营筹划,努力营造繁荣、先进的商业气氛,提高商务区的商务价值,坚持效劳以人为本,追求“更加优秀〞之立意及物业特点,结合物业管理各个要素,我们确定“以人为本〞管理效劳理念,以“星级物管、科技物管、人文物管、品质物管〞的四项特色效劳。
虽然进驻“文化广场〞客户行业范围也比较广泛,从业人员对物业管理的需求也会多种多样,效劳需求的多样性和复杂性要远胜于单一商务办公类型的物业管理。
如何适应各类不同来宾的需求,提供尽可能多的效劳,是本案物业管理工作的一个重要课题。
价值观念:
以平安为重
“平安乃企业立身之本〞,综合商务楼的运行管理,应当保障完善的平安保障体系和平安管理网络,任何管理工作上的疏漏都可能造成巨大的损失,要求“文化广场〞的物业管理具有高度的方案性以及严格的平安管理工作。
效劳标准:
以效率为先
高效率的管理不仅仅表达于节约时间方面,更是表达于有效的组织结构、明确的管理制度、良好的团队精神、先进的预测技术和敏锐的反响系统等,它是一种深层次的管理手段。
开展观念:
以科技为动力
“文化广场〞装备各种现代化的设施设备,先进的中央空调系统、保安监控系统、通信信息系统以及智能化控制系统等,物业管理本身不能投入,关键在于能否正确地掌握并使用管理搞好这些设施设备,这既是确保“文化广场〞内用户正常工作的关键,也是物业管理工作的关键。
工程总体定位
“文化广场〞物业管理的总体定位:
◆客户的任何需求,将作为我们一切工作的出发点,并争取满足并超越的期望;
◆“文化广场〞将作为上海未来物业管理的标志性工程,在各项资源的投入方面将不遗余力;
◆“文化广场〞的物业管理将定位在星级宾馆的效劳标准,日常的管理与效劳将充分表达上海市一流效劳水平,为企业形象的树立竭尽全力!
2.物业管理目标
◆二年内通过上海市“物业管理优秀大厦〞管理目标;
◆入住客户顾客满意度指标〔CST〕到达95%以上;
◆力争平安责任事故及火灾发生率为0;
◆“文化广场〞物业成为高桥区域时尚地标。
◆“文化广场〞物业保值增值。
管理目标确立的依据
◆行业性质:
以全心全意为入驻“文化广场〞各单位效劳,效劳的内容要符合业者的需求,效劳的方式要适应他们的心理,真正做到“零干扰〞、“无抱怨〞。
◆星级管理:
管理方式和效劳水准“以星级宾馆〞作为参照,把星级宾馆的效劳标准、管理方式引进〞文化广场〞,管理上实行标准化、科学化,在效劳上实行“客有所呼,我有所应,客有所需,我有所为〞,到达科学管理和优质效劳的高度统一,把效劳不断推向“星级化〞。
◆超前效劳:
通过日常与业主和客户的沟通,理解他们的潜在需要,想客户之所想,积极拓展效劳领域,实现超前效劳。
以人性化、个性化、情感化、理性化效劳,表达“亲人式〞效劳的效果。
◆领先水平:
通过我们的努力,打造“文化广场〞物业管理的品牌,到达“上海物业管理优秀大厦〞的水平。
第二章物业管理机构运作方式
一、管理处组织架构部门设置
管理处共分六个职能部门,各部门围绕着客户效劳开展物业效劳工作,以客户满意为物业管理的宗旨。
“文化广场〞组织架构
“文化广场〞管理处执行公司领导下的管理处经理责任制,这是一种直线制的领导形式。
由于管理处的编制精干、职责明确,所以日常工作由经理直接对各部门人员领导即指挥,便于经理全面掌握日常工作及人员状况,减小失控。
各项工作的安排及临时任务的下达,均由经理直接安排,各主管下属人员直接向其负责,各主管及各职位专业人员直接向管理处经理负责。
二、管理处运作方式及各部门职责
机制与保障
1.1.目标管理体系
在“文化广场〞的物业管理上,建立目标管理体系,即由管理处全体员工参与目标的制订,在工作中实行自我控制,并努力完成工作目标。
◆制订出各部门直至每个员工的目标,形成以总目标指导分目标、分目标保证总目标的一个目标链。
◆强调自我控制,通过对动机的控制到达对行为的控制。
◆注重工作成效
◆
有完善的目标考核体系。
管理目标
监督机制和自我约束机制图
目标责任人分解图
信息反响和处理机制图
管理处运作工作流程图
◆严格按照ISO9001;2000质量保证体系运行。
◆每年一次第三方顾客满意度调查。
◆不定期顾客意见征询,并及时将反响意见落实。
◆在内部管理上,每周召开管理处例会和部门例会。
◆每日及时完成当日工作,发现问题及时反响。
网络化的物业管理监控手段
公司十分注重管理手段的现代化和科学化,引进“网络〞技术,开发物业管理软件,建立远程实时质量监控网络,不仅使物业管理质量到达了标准化、标准化,而且到达了预算管理和方案管理。
做到了管理、效劳责任到人,同时实现了远程效劳质量实时监督,通过“网络〞随时可以检查公司任何管理点的效劳质量、方案工作完成情况和设备运行状况,有效地保证了效劳质量的稳定和提高。
1检查、监督、评估体系
我们认为“文化广场〞的各项物业管理制度、标准及流程只是作好日常管理效劳工作的根底,要使工作的开展到达标准及要求,必须建立有效的监控体系,因此我们将采用“文化广场〞管理处自查、公司监督及业主评估的完整体系来确保管理效劳工作的品质和水准,主要手段包括:
管理处每日常规例行检查
管理处每月二次夜间巡查
管理处每月一次全面自查
每年一次第三方客户满意度评估
公司季度管理效劳工作评定检查
接受业主的质量管理综合考评
接受第三方年度ISO9001质量管理体系认证审核
参加行业评估及政府部门测评
质量管理体系
公司按ISO9001:
2000质量管理体系的要求建立、实施、维持文件的质量管理体系,并持续改善其有效性。
公司建立的质量管理手册及文件化的程序是为了:
确定质量管理所需的过程及其顺序和相互关系,编制相应的程序文件并是其应用于整个公司的相关领域;
对过程的操作和控制所需的准那么和方法做出规定,以确定其有效;
确保能够获得支持这些过程的操作和监控、测量和分析;
确保到达所方案的持续改良这些过程所需的措施能够长期有效实施;
当某一能够影响产品符合要求过程委托外包时,对这过程进行控制。
1.4管理报告制度
每年度我们将向业主提交?
年度管理报告?
。
主要内容包括:
公共区域管理状况分析;
保安、清洁管理状况分析;
突发事件专项分析;
保险及各项外包合同/协议执行状况分析
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- 关 键 词:
- 物业 服务 投标