营建业税务会计实务.docx

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营建业税务会计实务

营建业税务会计实务

1、

何谓营建业？

P1

2、

营建业之主要业务是什么？

P1

3、

营建业的经营型态有那些？

P1-P2

4、

营建业营业流程图

P2

5、

营建业账册之设置（主要账册）

P3

6、

营建业如何开立统一发票及报缴营业税

P3-P4

7、

营建业收入之认列规定

P4-P5

8、

预售房地之销货退回及折让

P6

9、

营建成本之认列规定

P7-P10

10、

建设公司会计分录释例

P11-P14

11、

营造公司会计分录释例

P15-P16

营建业税务会计实务简介

1、何谓营建业？

营建业所指范围甚广，举凡与营造工程及建筑投资有关之各种行业均可包括在内。

若以简化方式分类则可分为下列二大类：

（1）营造业（营造厂商）

（2）建筑投资业（建设公司）

2、营建业之主要业务是什么？

主要業務

3、营建业的经营型态有那些？

（1）营造业之经营方式：

1.包工包料

2.包工不包料

（2）建筑投资业（建设公司）之经营方式：

1.自地自建

2.与地主合建

（1）合建分屋

（2）合建分售

（3）合建分成

3.与同业共同投资兴建

4.买卖成屋或土地

4、营建业营业流程图

5、

营建业账册之设置：

（主要账册）

（1）日记簿：

得视实际需要加设特种日记簿

（2）总分类账：

得视实际需要加设明细分类账

（3）在建工程明细账：

得视实际需要加设材料、物料明细账及待售房地明细账。

（4）施工日报表：

记载工程每日有关进料、领料、退料、工时及工作纪录等数据。

（5）其他必要之补助账簿。

6、营建业如何开立统一发票及报缴营业税

（一）营造厂商开立统一发票时限

1.包工包料（包作业）：

应于工程合约所载每期应收价款（不论已否收到）之日期开立统一发票。

2.包工不包料（劳务承揽业）：

应于实际收款时开立统一发票。

其收到之工程款如系以远期支票支付，依规定得以支票到期日（票载日）作为收款日开立统一发票。

（2）建设公司开立统一发票时限

1.建屋出售：

应于交付房屋时开立发票，交屋前预收之价款应于收款时开立发票。

2.预售房屋：

预收房屋价款应于收款时开立统一发票。

以预售方式销售，如约定客户以银行贷款抵缴尾款者，若因故未办妥或未能取得银行贷款拨充尾款，而房屋所有权已移转者，至迟应于所有权状核发日起三个月内，开立尾款部份之统一发票。

在上述期限内已取得银行贷款时，应于取得银行贷款之日起三日内，开立统一发票。

3.合建分屋：

（1）应于换出房屋或土地时，按换出房屋或换入土地之当地同时期市价择高认定开立统一发票。

稽征机关如未查得合建分屋时价，则应以房屋评定价值与土地公告现值，两者从高认定，并按较高之价格等额对开发票；土地价款之发票（地主如为个人，可开立收据）免征营业税，房屋价款之发票应外加5%营业税，向地主收取。

（75.10.1　台财税　第7550122　号函　）

（2）客户延迟付款而加收之利息、滞纳金，属销售额之一部份，仍须开立发票。

另客户违约金亦须开立发票。

（列其他收入）

七、营建业收入之认列规定

（一）营造厂商收入之认列方式

1.全部完工法：

a.工期在一年以内者。

b.工期在一年以上者，但工程损益无法估计者。

2.完工比例法：

工期在一年以上者，采完工比例法计算工程损益。

完工比例法又可细分为下列三类：

（1）工程成本比例法

（1）工程成本比例法

投入成本

×100%

估計總成本

（2）工時進度比例法

（a）

投入工時

×100%或

估計總人工成本

（b）

投入人工成本

×100%

估計總人工成本

（3）產出單位比例法

工時之產出單位

×100%

合約總單位

3.完工之认定：

（1）原则：

以实际完工日期为准，其认定顺序如下：

a.承造工程完成交由委建人受领日期。

b.建筑物之核发使用执照日期。

c.非建筑物之委建人验收日期。

（二）建设公司收入之认列方式

（1）原则：

售屋收入之认定，应以下列二个日期之最早者认定：

a.所有权移转登记日期：

即地政机关移转登记之日期。

b.实际交屋日期：

交屋单上之受领日期。

※以上二日期不可考时，则由税捐机关依买卖契约或查得资料认定。

（2）特殊情形：

建设公司建屋预售若符合下列条件，得以完工比例法认列售屋利益：

a.以包工包料方式兴建。

b.符合下列六条件：

（1）工程之设计、规划、承包、整地均已完成，工程之建造可随时进行。

（2）预售契约总额已达估计工程总成本。

（3）买方支付之价款已达契约总价款百分之十五。

（4）应收契约款之收现性可合理估计。

（5）履行合约所须投入工程总成本与期末完工程度均可合理估计。

（6）归属于售屋契约之成本可合理辨认。

八、预售房地之销货退回及折让

（一）换屋：

1.在所有权尚未移转前订户要求换屋，宜按统一发票使用办法第20条规定，有关掉换货物者应收回原开立统一发票之收执联并取得买受人出具之销货退回证明单办理销货退回。

并另行重新开立发票交付买受人。

帐务仍以预收房地款科目冲转处理。

2.在所有权移转订户后要求换屋，退回房屋以销货退回科目列帐，新卖出房屋以销货收入科目列帐。

统一发票之处理及申报同前项。

但退回房地之产权必需同时移转登记在公司名下方可。

（二）私自转让（换名）：

在所有权尚未移转给订户前欲变更买受人名义为其亲人或私下转售予他人时，目前实务上多按下列方式之一处理：

（1）原买受人按销货退回处理，再重新开立发票予新名义人或新购屋者。

（2）建设公司取得原买受人让与（售）新名义人（新买受人）之有关文件后，以新订购者为抬头继续开立发票：

在此情况下系假设原订户并未退屋，新订户系向原订户洽购，并继续承受原订户之购屋权利及义务，则原订户因让售而发生之所得，应申报财产交易所得（综合所得税）。

（三）折让

建设公司若因某些因素而给予订户之销货金额折让，则双方应于原合约中以附注条款加以说明作为折让之证明，直接自售价中予以减除。

若发票已开足且已申报完毕，则应取具销货折让证明书并以销货折让处理。

九、营建成本之认列规定

（一）各工程（工地）成本应分别计算。

如混淆不清无法查账核定其所得额时则依同业利润标准核定工程毛利。

（二）营造公司或建设公司成本会制度健全，符合查核准则第58条第一项规定者，其材料耗用数量可根据有关帐证纪录予以核实认定。

否则，其耗用材料应根据承包合约或建筑师依施工图样计算应耗材料数量。

超过应耗耗量或同业通常水平者，超过部分不予认定。

（3）建设公司之建屋出售类似制造商品出售，应于销货（完工交屋）时认列收入；完工后尚未出售或已转供自用之房地，则分属存货及固定资产，并应以成本评价。

（4）建设公司已兴建完成但尚未出售或已转供自用之房地，得就下列三种方法择一适用，分摊其房地成本，但同一工程既经择定后，不得变更：

1.收入法：

2.建坪比例法：

3.

评定现值法

（5）建设公司与地主合建分屋，其换入土地之成本，应以换出房屋所分摊之建造成本为准。

房地互易而开立之统一发票不必列为售屋收入及计算交换损益。

（78.12.14　台财税第　781147710　号函）

（6）合建分屋约定由建主因合建而换入土地之土地增值税，不得列为建主之费用或建屋成本。

（75.11.19　台财税第7568163　号函）

（7）以合建分成或合建分售方式建屋出售，建主依契约代地主负担地价税、工程受益费或土地增值税等，均不得列为其营建成本。

（72.09.15　台财税第36558　号函）

（8）建设公司支付个人之拆迁房屋之补偿费，个人应以扣除其成本费用后之余额为所得额申报缴纳综合所得税。

若无法提出成本费用凭证者，则以补偿费收入之半数为所得额。

（75.05.06台财税第15543号函）

（9）营建业因施工损坏邻房而支付之损害补偿费，经取具确实证明文据，核实认定为建屋成本。

暂免扣缴所得税款，但应依所得税法规定，填报免扣缴凭单。

（10）营建业于施工时不慎损及邻屋，经协商后所为概括性赔偿属所得税法第十四条第一项第九类其他所得，应依所得税法第八十九条第二项规定填报免扣缴凭单，交付纳税义务人合并申报综合所得税。

另受偿人得于综合所得税结算申报时依建筑师公会之损害鉴定书所载之修复费或依实际损失检具相关之修缮费用支出凭证等证明文件，列为费用减除。

（83.02.07台省北区国税二第83068611号函）

（11）营建业样品屋之成本。

其有处分价值者应于处分年度列作收益处理。

（查核准则第78条）

（12）营建业合建分售（或分成）之广告费，应由地主与建主按其售价比例分摊。

（查核准则第78条）

（13）非营业所必需之借款利息，不予认定。

（查核准则第97条）

（14）因购买土地以外固定资产而借款之利息，自付款至取得资产期间应付之利息费用，应列入该项资产之成本。

（查核准则97条）

（15）因增建设备而借款之利息，在建造期间应付之利息费用，应作为该项资产之成本以资本支出列帐。

但建筑完成后，应行支付之付息，可作费用列支。

（查核准则97条）

（16）购买土地之借款利息，应列为资本支出，经办妥过户手续后之借款利息，可作费用列支。

但非属固定资产之土地，其借款利息应以递延费用列帐，于土地出售时，作为其收入之减项。

（查核准则97条）

（17）因土地以外进货借款所支付之利息，应以财务费用列支，不得列入进货成本计算。

（查核准则97条）

（18）分期付款购买设备之利息支出，或分期付款价格与现购价格之差额，应并入该项资产之实际成本。

但因购买设备向金融事业贷款于取得该项资产后所支付之利息，得以费用列支。

（查核准则97条）

（19）经核定补税及延期办理结算申报依规定加计之利息，得以费用列支。

（查核准则97条）

十、建设公司会计分录释例

建设公司会计分录释例

分录

备注

1.购买土地

（1）尚未办妥产权登记取得所有权前之付款：

贷方之「银行存款」可能为「应付票据」或其他适当科目，为简化均以「银行存款」代表。

借：

预付土地款

XXX

贷：

银行存款

XXX

（2）取得所有权时：

借：

营建土地

XXX

土地成本除地价外，尚包括佣金、代书费、规费…等使土地达到可使用状态所发生之一切必要支出。

贷：

预付土地款

XXX

贷：

银行存款

XXX

（3）土地开始兴建时：

借：

在建土地－XX工地

XXX

贷：

营建土地

XXX

2.支付各项工程成本

（1）购进并领用材料时：

借：

在建工程－材料（XX工地）

XXX

应按各工程（工地）分别设帐（以下同）。

此外，就不同之材料应分设明细账。

贷：

进项税额（以下省略）

XXX

银行存款

XXX

（2）发生工程工资时：

借：

在建工程－人工（XX工地）

XXX

贷：

银行存款

XXX

（3）外包工程款时：

借：

在建工程－外包工程（XX工地）

XXX

贷：

银行存款

XXX

建设公司（续）

分录

备注

（4）发生工程（建造）费用时：

借：

在建工程－费用（XX工地）

XXX

各工程（工地）之工程（建造）费用，应就不同性质之费用别分别设帐，如水电费、修膳费…等。

贷：

银行存款

XXX

3.发生管销费用

（1）发生管理费用：

借：

营业费用－XX费用

XXX

贷：

银行存款

XXX

（2）建设公司发生销售费用时：

（预售屋时）

借：

递延销售费用－XX工地

XXX

贷：

银行存款

XXX

4.建设公司预售房地收到款项时：

借：

银行存款

XXX

收取土地款时免纳营业税。

收取房屋款则应纳5%之营业税，惟应视客户为营业人或非营业人而分别采外加或内含方式开立统一发票。

贷：

预收房屋款－XX工地

XXX

预收土地款－XX工地

XXX

销项税额

XXX

5.建设公司工地完工年度

借：

待售土地－工地

XXX

待售房屋－工地

XXX

贷：

在建土地

在建工程—材料（XX工地）

XXX

在建工程－人工（XX工地）

XXX

在建工程－外包工程（XX工地）

XXX

在建工程－费用（XX工地）

XXX

6.建设公司交屋认列收入之年度

（1）预售方式交屋：

　　a.借：

预收土地款－XX工地

XXX

「营业收入」及「营业成本」实务上亦常分开为「销货收入－土地」与「销货收入－房屋」二个科目……。

　　　　预收房屋款－XX工地

XXX

应收房屋款－XX工地

XXX

应收土地款－XX工地

XXX

贷：

销货收入－XX土地（XX工地）

XXX

销货收入－XX房屋（XX工地）

XXX

销项税额

XXX

建设公司（续）

分录

备注

　　b.借：

销售费用

XXX

　　　　　贷：

递延销售费用－XX工地

XXX

c.借：

销货成本－土地－XX工地

XXX

　　　　销货成本－房屋－XX工地

XXX

　　　　贷：

待售土地－XX工地

XXX

　　　　　　　待售房屋－XX工地

XXX

（2）成屋出售交屋时：

a.借：

银行存款／应收房地款

XXX

　　　　　贷：

销货收入－土地（XX工地）

XXX

　　　　　　销货收入－房屋（XX工地）

XXX

　　　　　　销项税额

XXX

b、c.同

（1）

（3）预售屋采完工比例法时：

参见P14营造公司采完工比例法计算损益方式处理，惟非100%预售时，未预售部份仍应按上方式处理，另递延销售费用应按当年度承认收入之比例（即完工比例）转列销售费用。

建设公司（续）

分录

备注

7.建设公司发生退货及折让

（1）发生于预售阶段上未完工交屋前：

借：

预收房屋款－XX工地

XXX

　　预收土地款－XX工地

XXX

　　销售税额

XXX

　　贷：

银行存款

XXX

（2）发生于已完工交屋阶段者：

借：

销货退回及折让－房屋（XX工地）

XXX

销货退回时必需同时将产权登记回建设公司名下。

（不动产登记）

销货退回及折让－土地（XX工地）

XXX

销项税额

XXX

　　贷：

银行存款

XXX

　　　　应收房屋款

XXX

　　　　应收土地款

XXX

8.建设公司合建分屋房地互易时

（1）于房屋完工时互易：

借：

待售工地

XXX

依房屋建造成本转列，但统一发票依时价开立。

　　其他应收款

XXX

　　贷：

待售房屋

XXX

　　　　销项税额

XXX

（2）于房屋未完工前先换入土地：

借：

在建土地－XX工地

XXX

　　贷：

应付房屋－XX工地

XXX

（3）于房屋完工换出房屋予地主

a.借：

应付房屋－XX工地

XXX

　　其他应收款

XXX

贷：

待售房屋

XXX

　　　　销项税额

XXX

b.借：

待售土地－XX工地

XXX

　　贷：

在建土地－XX工地

XXX

十一、营造公司会计分录释例

分录

备注

1.支付各项工程成本

（1）购进并领用材料时：

借：

在建工程－材料（XX工地）

XXX

应按各工程（工地）分别设帐（以下同）。

此外，就不同之材料应分设明细账。

　　进项税额（以下省略）

XXX

　　贷：

银行存款

XXX

（2）发生工程工资时：

借：

在建工程－人工（XX工地）

XXX

　　贷：

银行存款

XXX

（3）发生外包工程款时：

借：

在建工程－外包工程（XX工地）

XXX

　　贷：

银行存款

XXX

（4）发生工程（建造）费用时：

借：

在建工程－费用（XX工地）

XXX

各工程（工地）之工程（建造）费用，应就不同性质之费用别分别设帐，如水电费、修膳费…等。

　　贷：

银行存款

XXX

2.发生管销费用

（1）发生管理费用：

借：

营业费用－XX费用

XXX

　　进项税额

XXX

　　贷：

银行存款

XXX

（2）营造公司发生销售费用时：

借：

递延销售费用－XX工地

XXX

　　贷：

银行存款

XXX

3.营造公司收取工程期款

（1）工程合约所载之应收期款到期时：

借：

应收工程款

XXX

如以包工包料承包工程者属包作业，应于合约约定应收款时开立发票，此时贷方有5%之销项税额。

　　贷：

预收工程款－XX工程

XXX

　　　　销项税额

XXX

（2）收到工程期款时：

借：

银行存款

XXX

如以包工不包料承包工程者，属劳务承揽业，应于收款时开立统一发票，此时贷方另有5%之销项税额。

　　贷：

预收工程款－XX工程

XXX

　　　　销项税额

XXX

营造公司（续）

分录

备注

4.营造公司采完工比例法计算损益

（1）各年度依该年度完工比例认列工程收入及成本时

借：

工程成本－XX工程

XXX

　　在建工程－已实现利益

XXX

　　贷：

工程收入－XX工程

XXX

（2）完工年度冲转在建工程及预收工程款：

借：

预收工程款

XXX

　　贷：

在建工程－XX材料

XXX

　　　　在建工程－XX人工

XXX

　　　　在建工程－外包工程

XXX

　　　　在建工程－费用

XXX

　　　　在建工程－已实现利益

XXX

5.营造公司采全部完工法计算损益

（1）未完工年度发生之非属管理费用具递移性质之营业费用：

借：

递延销售费用－XX工地

XXX

　　贷：

营业费用

XXX

（2）完工年度认列工程损益：

a.借：

预收工程款－XX工程

XXX

　　　应收工程款

XXX

　　　贷：

工程收入－XX工程

XXX

b.借：

工程成本－XX工程

XXX

　　　贷：

在建工程－材料

XXX

　　　　　在建工程－人工

XXX

　　　　　在建工程－外包工程

XXX

　　　　　在建工程－费用

XXX

c.借：

营业费用

XXX

　　　贷：

递延营业费用

XXX