银行经营性物业抵押贷款管理办法.docx
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银行经营性物业抵押贷款管理办法
ⅩⅩ银行经营性物业抵押贷款管理办法
第一章总则
第一条为适应商业地产市场发展需要,规范经营性物业抵押贷款业务,促进经营性物业抵押贷款业务健康发展,根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》、《贷款通则》和我行有关制度规定,特制定本办法。
第二条经营性物业是指完成竣工验收、办妥产权证明并投入运营,以出租获取收入的商铺、写字楼、工业厂房、仓库等。
第三条经营性物业抵押贷款是指我行向公司客户发放的、以其自有的经营性物业作抵押、主要以物业经营收入作为第一还贷来源的中长期贷款。
第二章基本规定
第四条借款人除须具备申请我行贷款业务的基本条件外,还应满足以下要求:
(一)主业稳定突出,有一定的品牌声誉和相当的利润积累;
(二)属于房地产企业的,开发业绩优良,持续开发和经营管理能力较强,物业经营管理经验丰富,财务规范;
(三)可靠良好的资信实力;
(四)拥有经验丰富的经营管理团队;
(五)资产负债率适度,现金流充裕;
(六)拥有经营性物业全部产权,持有合法、有效的房产所有权证书及其土地使用权证书;
(七)同意与银行签订经营收入监管协议,接受银行对物业的经营收入、支出进行监管,承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理。
第五条经营性物业须具备的基本条件:
(一)物业已竣工验收合格,产权明晰;
(二)物业所处位置较好,在同类物业中具有区位优势,具备良好市场预期和变现能力;如城市的顶级综合性商业中心,大型、成熟、品牌过硬的百货公司或专业市场,足够大的单体临街商业物业,租约稳定的大型、标准化、综合性仓库,优质写字楼、标准厂房、小商业市场等;
(三)商业模式定位准确,运营稳定;
(四)物业出租率高,租约长期稳定,且相关租赁合同已在当地房地产管理部门登记备案;
(五)物业楼龄原则上不超过十五年。
第六条经营性物业价值须由我行认可的资产评估公司进行评估。
资产评估公司的资格认定按总行相关管理办法执行。
第七条已办理抵押登记的经营性物业须每年由资产评估公司进行预评估,提供简化评估报告(当年已有正式评估报告的除外),每三年须进行正式评估,提供正式评估报告。
第八条物业经营收入应设立专户进行监管。
借款人应与承租人约定以在我行设立的专户为唯一收款账户。
专户的资金使用原则上仅限于还本付息。
如专户资金充裕,经我行同意,超出部分可由借款人使用。
第九条借款人应承诺每月物业经营收入不低于每期还本付息金额的100%。
经办行应如实核定借款人每月最低经营收入,并在授信管理中对此进行定期监控。
第十条授信额度一般不超过抵押物业评估值的70%,有充足、确定的补充还款来源的,可适当提高抵押率。
经办行必须与客户约定最高抵押率,并在授信管理中对此比率进行定期监控。
第十一条授信担保方式主要为借款人自有经营物业抵押,如抵押率较高,应追加其他担保。
第十二条授信用途:
可用于借款人该物业下的资金需求,包括物业在经营期间维护、改造、装修、招商等资金需求以及置换该物业建设期间的银行贷款、超出资本金比例部分的股东借款等负债性资金。
第十三条授信期限:
经营性物业抵押贷款应根据物业经营情况,在准确估算物业经营收入的基础上合理确定授信期限。
授信期限原则上不超过十年,优质客户可适当放宽,但最长不得超过十五年,且不得超过借款人法定经营期限。
第十四条授信利率及浮动幅度按照中国人民银行规定的利率政策以及我行的有关授信利率管理规定执行。
第十五条还款方式一般采用以下方式中的一种,谨慎使用其他还本付息方式。
(一)按月等额还本付息方式;
(二)按季等额还本付息;
(三)按月等额本金还本付息法;
(四)按季等额本金还本,按月付息法。
第三章业务办理流程
第十六条授信申请资料要求:
借款人向我行申请经营性物业抵押贷款时,除提供我行规定的相关资料外,还需提供以下资料:
(一)根据公司章程提供董事会或股东会同意向我行申请借款、并同意提供经营性物业抵押担保的有效决议;
(二)经营性物业竣工验收合格的证明材料、产权证书;
(三)经营性物业出租的有关协议、合同;
(四)由我行认可的资产评估公司出具的经营性物业评估报告;
(五)我行要求提供的其他证明文件和材料。
第十七条授信调查评估按我行授信工作管理规范细则执行,并应针对上述第五条现场调查核实经营性物业现状,重点调查以下内容:
(一)物业经营定位是否准确,经营情况是否稳定,出租率、出租市场前景如何,在授信期内现金流是否能够偿还贷款本息;
(二)物业的市场价值和变现能力;
(三)物业产权关系是否清晰,所有权人是否可以完全支配物业经营收入,物业建设有无拖欠工程款或其他欠税欠费等债务纠纷情况,以及是否已存在约定物业经营收入抵偿其他债务情况;
(四)物业是否存在已办理抵押登记或查封情况;
(五)物业的租赁状况,包括但不限于租赁合同、承租人经济实力及商业信用、租金支付纪录、租赁面积、租金、租金变更规定、租赁期限、已付租金等。
租赁合同是否已在房地产管理部门登记备案。
是否存在剩余租赁期限过长而承租人已经支付全部或大部分租金的情况。
(六)租赁合同中是否存在物业的抵押须告知承租人的情况。
根据《物权法》第190条规定:
订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。
抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
对于物业出租后再抵押给我行的,我行除了注意审查其租赁合同对我行抵押权实现的不利情形外,应要求承租人向我行出具《承租人声明书》(见附件2)。
(七)物业的经营收入是否可覆盖贷款本息,并据此测算分期还款计划。
第十八条授信审批按我行现有授信业务审批相关规定进行。
第十九条放款前提条件:
(一)承租人向我行出具《承租人声明书》,并已交予我行保管。
(二)签订授信协议、借款合同、抵押合同等法律文本。
授信协议或借款合同中应明确补充如下规定:
1.在授信全部清偿前,我行有权要求不定期对抵押物进行重新评估;
2.根据近期的评估值,若抵押率高于双方约定的最高抵押率,我行有权要求借款人追加经我行认可的担保方式或提前清偿部分贷款;
3.贷款发放后,若借款人物业经营收入3个月内仍无法达到其承诺的每月最低数值(借款人应承诺每月物业经营收入不低于每期还本付息金额的100%)时,我行有权要求借款人追加经我行认可的担保方式或宣布所有贷款提前到期或要求借款人提前清偿部分贷款。
(三)签订《经营性物业收入资金监管协议》(见附件1),监管协议应明确如下规定:
1.借款人应在我行专户留存一定的还款资金,否则我行有权拒绝执行该专户的任何支付结算指令。
2.借款人承诺不截留经营收入,承诺与承租人约定,承租人须将租金、管理费等直接支付到借款人在我行开立的经营收入专户。
(四)办理物业抵押登记手续:
1.经营性物业抵押贷款的借款抵押合同必须在房地产管理部门抵押登记并确保我行为抵押物的第一抵押权人。
2.原则上不受理先放款后办理抵押登记。
如贷款用于置换第三方负债,借款人确需通过我行贷款偿债后方可解除物业原有抵押登记的,在借款人资信优异且具备足够偿债能力的前提下,可采取足额过渡性担保措施,报原审批部门同意后才可先行放款。
过渡期一般不超过一个月。
(五)办理物业保险,险种为综合财产险,并明确我行为第一受益人,保险金额不低于授信额度金额的110%,保险期限不得短于我行授信期限。
借款人应向保险公司申请出具“未经ⅩⅩ银行书面同意,不变更受益人”的书面批注;保险费用原则上由借款人承担并一次性付清。
对于每年分期支付保费的,借款合同中应明确约定借款人每年须按时交纳保费,否则我行有权要求提前偿还贷款。
第二十条授信发放。
办妥合同签订、抵押登记、物业保险等前提条件后,按现行放款程序进行放款操作。
第二十一条贷款支付和使用应严格按照“三个办法一个指引”相关规定执行。
第二十二条贷款偿还应严格按分期还款计划执行。
客户现金流量充足时,可提前一个月提出申请,并按我行确定的提前还款日提前偿还贷款。
第二十三条授信后管理按我行有关规定执行,还应重点加强以下监管工作:
(一)授信资金使用须符合审批确定的用途,资金划转符合规定程序。
(二)按照与借款人签订的《经营性物业收入资金监管协议》,落实收入专户收支两条线管理,及时掌握物业租售情况及经营收入现金流量,监管物业经营收入在我行结算情况,确保专户收入可按期归还我行贷款本息。
我行有权拒绝不合理的结算支出和款项划转。
(三)密切关注抵押物动态价值,由资产评估公司按本办法第七条要求定期进行价值评估,若抵押率超过约定的最高抵押率,则须采取部分提前还款或追加担保等措施降低我行授信风险。
(四)定期实地查访物业租赁状况,建立物业租赁动态监控台帐,评估经营收入收益水平变化。
对经营收入收益水平明显低于预期的,须及时查明原因,采取针对性补救措施。
若三个月内经营收入收益水平仍无明显改善,则须采取部分提前还款或追加担保等措施降低我行授信风险。
(五)落实承租人将包括租金、管理费等直接支付到专户,确保借款人无截留经营收入。
(六)加强对借款人和承租人的经营能力进行动态考察。
(七)对于承租人变动,经办行应审查租赁合同条款约定,是否存在对我行实现抵押权的不利情形,并尽量要求:
1.出租人事先告知承租人,并取得我行的书面同意;
2.承租人向我行出具书面承诺,在我行实现抵押权时,租赁合同提前终止,不得以其租赁权阻碍或干扰我行行使抵押权。
书面同意或承诺需经我行法律合规部门出具专门的法律意见。
第二十四条当房地产市场出现重大不利变化并预期短期内无法恢复,影响授信安全时,经办行应立即采取如下措施,缓释我行授信风险:
(一)如授信额度尚未使用完毕,立即停止额度使用;
(二)要求借款人提前偿还全部或部分贷款;
(三)要求借款人新增有效担保条件;
(四)如有允许借款人经营费用从收入专户支出的情况,应立即停止费用支出。
第二十五条当出现经济环境恶化,物业租赁市场出现不利变化,物业空置率上升且预期短期内无明显改善时,经办分行应立即采取上述第二十四条有关措施,降低我行授信风险。
第二十六条业务流程风险控制要点如下:
(一)借款人要具有较强的实力,财务管理要规范,自有经营团队有一定经验和口碑;
(二)物业类型要符合我行投向;
(三)物业地段位置较好;
(四)商业运营模式较好;
(五)出租率高,租约期限较长,经营收入已足够作为第一还款来源,借款人还有其他偿债现金流进行补充;
(六)经营收入可切实做到由我行监控;
(七)物业抵押率合理,评估价值合理;
(八)贷款用途明确,合法合规。
第四章附则
第二十七条本办法中就经营性物业抵押贷款未尽事宜,执行我行的其他相关规定。
第二十八条本办法由总行公司银行部制定并负责解释和修订。
第二十九条本办法自印发之日起施行。
原《珠海商业银行经营性物业抵押贷款管理办法》(〔2011〕银公第062号)同时废止。
附件:
1.经营性物业收入资金监管协议
2.承租人声明书
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