地产广告-淡水项目地块前期策划提案-84P.ppt
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-沟通中成长-引子一:
引子一:
中国国家信息中心中国国家信息中心2003年在深圳发表的调查研究报告显示,在即将到来的五年在深圳发表的调查研究报告显示,在即将到来的五年内,即今年,将有两亿的中国人构成中国的中产阶级。
所谓的中产阶级指的是这年内,即今年,将有两亿的中国人构成中国的中产阶级。
所谓的中产阶级指的是这样一个群体:
有稳定的收入,有能力购买(或通过分期付款的方式贷款)自己的公样一个群体:
有稳定的收入,有能力购买(或通过分期付款的方式贷款)自己的公寓和汽车,而且有可以自由支配的钱花在定期的旅游、休闲或教育的投资上。
寓和汽车,而且有可以自由支配的钱花在定期的旅游、休闲或教育的投资上。
人们习惯用人们习惯用“精英精英”来称呼这部份中产阶层:
他们大多是年龄在来称呼这部份中产阶层:
他们大多是年龄在2545岁、受岁、受过高等教育、有一定的社会地位、事业小有成就。
坚毅、有魄力、善于学习等字眼过高等教育、有一定的社会地位、事业小有成就。
坚毅、有魄力、善于学习等字眼都可以用来形容这群人,买房、买车也已在他们的能力范围之内,当这些分布在文都可以用来形容这群人,买房、买车也已在他们的能力范围之内,当这些分布在文化、经济、政治的圈子中,拥有化、经济、政治的圈子中,拥有“三高三高”(高学位、高收入、高地位高学位、高收入、高地位)的的“精英精英”正正开始形成一个社会的开始形成一个社会的“准阶层准阶层”时,人们发现,他们其实已经不堪重负时,人们发现,他们其实已经不堪重负他们总是需要不停地用移动电话或网络与外界联系。
他们衣着考究,他他们总是需要不停地用移动电话或网络与外界联系。
他们衣着考究,他们的脸上永远充满了自信,似乎乾坤尽在其胸中掌握。
他们有定期交往、们的脸上永远充满了自信,似乎乾坤尽在其胸中掌握。
他们有定期交往、人员固定的社交圈。
实际上,他们过上了普通工薪阶层不能企及的生活。
人员固定的社交圈。
实际上,他们过上了普通工薪阶层不能企及的生活。
他们往往是业界的翘楚,他们的言行举止,都在对身边的世界产生或大他们往往是业界的翘楚,他们的言行举止,都在对身边的世界产生或大或小的影响。
他们尚不是城市的富裕阶层,但却是一个城市的主流人群,或小的影响。
他们尚不是城市的富裕阶层,但却是一个城市的主流人群,城市主要财富的主要创造者,对这些人,我们也习惯称之为城市主要财富的主要创造者,对这些人,我们也习惯称之为“精英精英”。
20032003年深圳福田皇庭世纪年深圳福田皇庭世纪53005300元元/平米入市平米入市20062006年深圳福田均价年深圳福田均价1200012000元元/平米平米关外龙岗关外龙岗75007500元元/平米宝安欲破平米宝安欲破1000010000元元/平米平米同年同年1111月月深圳被列居中国深圳被列居中国“十大最冷漠的城市十大最冷漠的城市”第第2位!
位!
深圳,城市财富的主要创造者正在被“冷漠”引子二:
引子二:
社会精英需要社会的关怀社会精英需要社会的关怀-城市布鲁斯城市布鲁斯站在城市的高度,站在城市的高度,慰藉城市经济缔造者:
慰藉城市经济缔造者:
精精英英,你,你好!
好!
城市布鲁斯前期策划提案城市布鲁斯前期策划提案精英精英精英精英你好!
你好!
你好!
你好!
淡水项目地块前期策划提案淡水项目地块前期策划提案策划脉络导示产品建议产品建议开发策略开发策略市场判研市场判研项目简析项目简析分析定位分析定位推广策略推广策略OORRIIEENNTTAATTIIOONNTTAACCTTIICCPARTPARTII城市布鲁斯项目简析城市布鲁斯项目简析开发背景简析开发背景简析项目地块简介项目地块简介项目简析项目简析开发背景简析开发背景简析背景一:
深圳房价飞涨,可开发用地不足背景一:
深圳房价飞涨,可开发用地不足200平平方公里,方公里,“大深圳大深圳”同城生活圈呼之欲出同城生活圈呼之欲出定基指数:
1997年=100可支配收入定基指数住宅销售价格定基指数(深圳:
(深圳:
20062006年房价收入比高达年房价收入比高达1212:
11)深圳商品住宅价格近深圳商品住宅价格近两年的上涨远远高于两年的上涨远远高于同期城镇居民家庭人同期城镇居民家庭人均可支配收入增长速均可支配收入增长速度,消耗了前度,消耗了前9年的年的收入增长空间。
收入增长空间。
深圳关内已无地可用,深圳关内已无地可用,关外可开发用地不足关外可开发用地不足200平方公里,可用于平方公里,可用于地产开发的面积更少,地产开发的面积更少,深圳地产将驶向何方深圳地产将驶向何方?
走出去是必然的选择。
走出去是必然的选择。
数据来自搜房网背景二:
惠阳大亚湾地产历经背景二:
惠阳大亚湾地产历经“阵痛阵痛”,数年,数年后,生机呈现,经济快速发展!
后,生机呈现,经济快速发展!
90年代初,惠阳、大亚湾经济曾因年代初,惠阳、大亚湾经济曾因“南海石油南海石油”投资信息拉动,片区内各投资信息拉动,片区内各行业,特别是石化相关产业投资项目规模聚落,但适逢亚洲金融危机国家政策行业,特别是石化相关产业投资项目规模聚落,但适逢亚洲金融危机国家政策调整,惠州经济承受了调整,惠州经济承受了“断脉断脉”之痛,区内投资紧缩,这一缩就是近十年。
之痛,区内投资紧缩,这一缩就是近十年。
2003年后经济重新进入快速发展阶段。
年后经济重新进入快速发展阶段。
2005年惠阳生产总值78.1亿元,经济增长率经济增长率15.115.1,人均人均GDP2957GDP2957美美元元;发展阶段发展阶段启动阶段启动阶段快速发展快速发展阶段阶段平稳发展平稳发展阶段阶段减缓发减缓发展展阶段阶段人均人均GDPGDP(美元)美元)0080080080080040004000400040008000800080008000以以上上需求特征需求特征生存需求生存需求生存、改善需求生存、改善需求改善需求改善需求为主为主改善需改善需求为主求为主发展特征发展特征超速发展超速发展单纯数量单纯数量型型快速发展快速发展以数量为主,数以数量为主,数量与质量并重量与质量并重平稳发展,平稳发展,以质量为主,以质量为主,数量与质量数量与质量并重并重缓慢发缓慢发展综合展综合发展型发展型经济增长经济增长房地产业状况房地产业状况小于小于4%4%萎缩萎缩4-5%4-5%停滞停滞5-8%5-8%稳定发展稳定发展大于大于8%8%快速发展快速发展项目简析项目简析开发背景简析开发背景简析背景三:
品牌地产商规模开发、地产渐显生机,背景三:
品牌地产商规模开发、地产渐显生机,惠阳惠阳-大亚湾市场,众势优聚,催生新地产经济。
大亚湾市场,众势优聚,催生新地产经济。
企业名称/楼盘名称占地面积位置备注熊猫地产480万平方米大亚湾区域熊猫国际已启动碧桂园400万平米新桥尚未启动振业地产173万平方米惠阳三和预计07年启动珠江投资61万平方米大亚湾西区预计07年启动东部集团60万平方米大亚湾西区预计07年启动新阳城43万平方米预计07年启动中联项目40万平方米大亚湾预计07年启动总计1257万平方米目前区内通过对已目前区内通过对已售出、转让地块的售出、转让地块的盘整,将土地统一盘整,将土地统一重新规划出让,国重新规划出让,国内知名发展商纷纷内知名发展商纷纷前来圈地,同时中前来圈地,同时中心地带小块土地盘心地带小块土地盘活也在加剧,预计活也在加剧,预计今年,惠阳、大亚今年,惠阳、大亚湾将大盘竞出,催湾将大盘竞出,催生新一轮地产经济生新一轮地产经济浪潮,区内房地产浪潮,区内房地产业将进入发展的黄业将进入发展的黄金时期。
金时期。
项目简析项目简析开发背景简析开发背景简析PARTPARTII城市布鲁斯项目简析城市布鲁斯项目简析项目地块简介项目地块简介开发背景简析开发背景简析项目简析项目简析项目地块简介项目地块简介开城大道开城大道淡澳河淡澳河项目位于惠阳区开城大道旁,项目位于惠阳区开城大道旁,距淡澳河仅距淡澳河仅150米左右,临近新开米左右,临近新开发楼盘发楼盘“金碧雅苑金碧雅苑”和和“城市丽城市丽景景”及在建的及在建的“左岸春天左岸春天”。
城北新区城北新区行政行政中心区中心区老城区老城区大亚湾经济开发区大亚湾经济开发区惠阳区规划惠阳区规划惠阳区规划惠阳区规划2006-20102006-20102006-20102006-2010本项目本项目周边配套尚不成熟,当地政府规划执行力度不足,周边配套尚不成熟,当地政府规划执行力度不足,规划利好,当前利空。
规划利好,当前利空。
但是由于惠阳受多年经济因素困扰,虽然区内各地块规划较好,但是由于惠阳受多年经济因素困扰,虽然区内各地块规划较好,即没有得到落实。
政府规划作为能力较差。
即没有得到落实。
政府规划作为能力较差。
因而虽然本项目周边规划拓宽公路,工厂迁徙、公建配套逐渐因而虽然本项目周边规划拓宽公路,工厂迁徙、公建配套逐渐完善等,但预期实现时长及可能性却不能预料,如在本项目开发期完善等,但预期实现时长及可能性却不能预料,如在本项目开发期间不能实现,周边规划利好因素不能对本项目的开发起较好的促动间不能实现,周边规划利好因素不能对本项目的开发起较好的促动作用。
作用。
总体来说,本项目地块周边配套尚不成熟,规划利好,当前利总体来说,本项目地块周边配套尚不成熟,规划利好,当前利空。
空。
项目简析项目简析项目地块简介项目地块简介PARTPARTIIII宏观调控下的区域市场宏观调控下的区域市场宏观调控下的地产经济宏观调控下的地产经济区域经济发展现状分析区域经济发展现状分析区域地产经济发展现状区域地产经济发展现状区域地产经济发展展望区域地产经济发展展望市场判研市场判研宏观调控下的地产经济宏观调控下的地产经济近年来,全国房地产市场持续升温,区域泡沫若近年来,全国房地产市场持续升温,区域泡沫若隐若现,国家重拳组合出击,欲平抑地产市场隐若现,国家重拳组合出击,欲平抑地产市场-现象一:
全国现象一:
全国重要经济城市重要经济城市房价呈两位数房价呈两位数增长,房价收增长,房价收入比大幅提高。
入比大幅提高。
现象二:
大陆现象二:
大陆富布斯排行前富布斯排行前10名,六位从名,六位从事房地产行业。
事房地产行业。
现象三:
房地现象三:
房地产进入全民投产进入全民投资阶段,泡沫资阶段,泡沫隐现。
隐现。
20052005年年66月月11日,国家税务总局:
个人购买住房不足日,国家税务总局:
个人购买住房不足22年转手交易时按其取年转手交易时按其取得的售房收入全额征收营业税得的售房收入全额征收营业税20052005年年33月月2626日,国务院发布日,国务院发布关于切实稳定住房价格的通知关于切实稳定住房价格的通知(俗称国八(俗称国八条)条)20052005年年55月月1111日,国家七部门联合出台日,国家七部门联合出台关于做好稳定住房价格工作的意关于做好稳定住房价格工作的意见见20042004年年1010月月20062006年,央行自年,央行自1010年来首次上调存贷款利率之后,连续四年来首次上调存贷款利率之后,连续四次加息次加息20062006年年77月,国家九部委联合出台月,国家九部委联合出台”国六条国六条”,将方政府推向前队。
,将方政府推向前队。
20062006年年88月,各地地方政府陆续出台月,各地地方政府陆续出台“国六条国六条”实施细则实施细则雅玛观点:
国家出台任何政策,都不可能是为了打压房地产业的发雅玛观点:
国家出台任何政策,都不可能是为了打压房地产业的发展,而是调节市场的良性发展,不能任其发展。
展,而是调节市场的良性发展,不能任其发展。
地产一级区域主导城市地产一级区域主导城市深圳近年来,楼市狂颠,深圳近年来,楼市狂颠,关内无地可用,关外欲破万!
关内无地可用,关外欲破万!
特区内土地供应停特区内土地供应停止,房价居高不下;止,房价居高不下;元月元月66日,金地名日,金地名津开盘,均价津开盘,均价1500015000元元/平米,平米,关外宝安房价欲破关外宝安房价欲破万元,深圳地产狂万元,深圳地产狂颠。
颠。
与此同时,深圳用与此同时,深圳用地紧张,政府每年地紧张,政府每年仅不足仅不足400400万方的万
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