如何做市场研判v1.ppt
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1如何做市场研判如何做市场研判投融资与营销管理部投融资与营销管理部2010年年12月月如何看指标如何看指标看什么指标看什么指标信息来源渠道信息来源渠道如何提高分析效率如何提高分析效率目录目录数据背后的行为学分析数据背后的行为学分析3如何看指标如何看指标资料来源:
投融资与营销管理部分析指标特点指标特点移动平均值移动平均值数据指数化数据指数化差额比较差额比较同比、环比同比、环比结构性分析结构性分析交叉分析交叉分析主要应用主要应用为更好的观察数据变动趋势,平滑处理波动幅度较大的数为更好的观察数据变动趋势,平滑处理波动幅度较大的数据或两项相关数据对比据或两项相关数据对比用于对比两项基数差别较大,且其基数不可对比的数据用于对比两项基数差别较大,且其基数不可对比的数据存销比、供销比观测存销比、供销比观测两公司股价、两城市房两公司股价、两城市房价价用于对比两项具有一定相关性、且数据长期差额维持在较用于对比两项具有一定相关性、且数据长期差额维持在较稳定在一定数量级,通过短期差额变化观测趋势稳定在一定数量级,通过短期差额变化观测趋势M1、M2增速差额增速差额同比数据用于观测季节性因素影响较大的指标,环比用于同比数据用于观测季节性因素影响较大的指标,环比用于影响较小的指标影响较小的指标同比:
住宅成交面积;同比:
住宅成交面积;环比:
住宅成交均价环比:
住宅成交均价用于观测各类项目的比重变化,反映市场选择倾向用于观测各类项目的比重变化,反映市场选择倾向成交、供应、库存分产成交、供应、库存分产品线情况品线情况用于对比两项具有一定相关性,但差额不稳定的数据,通用于对比两项具有一定相关性,但差额不稳定的数据,通过对比指标观测趋势变化过对比指标观测趋势变化到访与认购比、推盘与到访与认购比、推盘与认购比认购比纵纵向向指指标标横横向向指指标标4移动平均值的应用:
三月移动平均成交批售比数据,反移动平均值的应用:
三月移动平均成交批售比数据,反映市场库存压力映市场库存压力080908031010100309091.2709031.160.82*14城市包括深圳、广州、东莞、佛山、上海、苏州、无锡、杭州、南京、北京、天津、沈阳、成都、武汉资料来源:
一线公司上报数据、投融资与营销管理部分析14城市城市*住宅成交批售比变化趋势住宅成交批售比变化趋势单位:
0.0x三月移动平均成交批售比10月成交面积上升5%,但供应面积下降25使成交批售比再度回升资料来源:
WIND资讯、投资与营销管理部分析指数化应用:
同一时间段基于同一基准,各公司股价变指数化应用:
同一时间段基于同一基准,各公司股价变动趋势对比动趋势对比10051008100710061004100310021001大盘下降大盘下降21%0912主要竞争对手销售情况对比主要竞争对手销售情况对比单位:
亿元、百分比保利中海华润绿城地产指数万科6同比、环比应用:
住宅成交面积、成交金额同比变化;同比、环比应用:
住宅成交面积、成交金额同比变化;成交均价环比变化成交均价环比变化1010100109010801+24%+2%=14城市城市*住宅成交额变化住宅成交额变化单位:
亿元14城市城市*住宅成交面积变化住宅成交面积变化单位:
万平米14城市城市*住宅成交均价变化住宅成交均价变化单位:
元/平米+5%101010010901080111,607-3%月均月均502亿亿月均月均1195亿亿*14城市包括深圳、广州、东莞、佛山、上海、苏州、无锡、杭州、南京、北京、天津、沈阳、成都、武汉资料来源:
各地房管局、一线公司上报数据、投融资与营销管理部分析0801090110101001月均月均950亿亿分产品线库存结构分产品线库存结构资料来源:
明源系统,项目运营平台,投融资与营销管理部分析分时间段库存结构分时间段库存结构结构性数据应用:
高端、再改类占比变化,分时间段库存结构性数据应用:
高端、再改类占比变化,分时间段库存结构变化结构变化19%13%51%18%44周20120%12%50%18%43周20321%13%46%20%42周22419%15%45%21%41周20918%18%46%17%40周21622%16%45%17%39周22726%16%42%15%38周20919%16%45%20%37周17421%17%45%17%47周22612%16%55%17%100%46周23419%12%53%16%45周195首置库存金额首改库存金额再改库存金额高端库存金额100%46周23472%9%45周19563%12%44周20164%12%22547周9%72%43周20367%15%42周22467%16%41周20962%18%40周21661%19%39周22761%19%38周20961%19%37周17549%25%3个月内库存额3-6月库存额6-12月库存额12月以上库存额8差额对比变化:
差额对比变化:
M1、M2同比增速之差反映货币活化情况同比增速之差反映货币活化情况M0是指银行体系以外各个单位的库存现金和居民的手持现金之和;M1是指M0加上企业、机关、团体、部队、学校等单位在银行的活期存款;M2是指M1加上企业、机关、团体、部队、学校等单位在银行的定期存款和城乡居民个人在银行的各项储蓄存款以及证券客户保证金;M2与M1的差额,即单位的定期存款和个人的储蓄存款之和,通常称作准货币资料来源:
投融资与营销管理部分析1/1/111/1/101/1/091/1/081/1/071/1/06M1增速大增速大于于M2增速增速意味着社意味着社会中的存款会中的存款得到活化得到活化M2:
同比M1:
同比M1、M2同比增速对比同比增速对比单位:
%交叉分析:
基于认购面积和推盘面积观察新推认购率的交叉分析:
基于认购面积和推盘面积观察新推认购率的变化变化+134%474645444342414039383736353433323130=新推住宅面积认购率(单位:
新推住宅面积认购率(单位:
%)3332313047+4%4645444342414039383736353441403938373635343332313084%63%87%474645444342周度新推面积认购率=本周新推认购面积/本周新推面积资料来源:
明源系统、投融资与营销管理部分析集团集团新推住宅认购面积变化(万平米)新推住宅认购面积变化(万平米)集团住宅集团住宅新推盘面积(万平米)新推盘面积(万平米)认购率上升:
认购率上升:
各项目开盘工作准备充分,定价合理,开盘销售率较高看什么指标看什么指标经济指标经济指标PMICPI进出口进出口固定资产投资固定资产投资GDP增长拉动因素增长拉动因素货币指标货币指标基准利率基准利率存款准备金存款准备金新增信贷新增信贷央票利率央票利率货币超发率货币超发率选取与房地产市场相关的数据指标进行定期观测11经济指标:
经济指标:
PMI是基于相关从业人员问卷调查,判断下一是基于相关从业人员问卷调查,判断下一月经济运行趋势的判断指标,比所有数据资料都及时月经济运行趋势的判断指标,比所有数据资料都及时PMI是一套月度发布的、综合性的经济监测指标体系,分为制造业PMI、服务业PMI,也有一些国家建立了建筑业PMI。
目前,全球已有20多个国家建立了PMI体系,世界制造业和服务业PMI已经建立。
PMI是通过对采购经理的月度调查汇总出来的指数,反映了经济的变化趋势。
PMI计算出来之后,可以与上月进行比较。
如果PMI大于50%,表示经济上升,反之则趋向下降。
一般来说,汇总后的制造业综合指数高于50%,表示整个制造业经济在增长,低于50%表示制造业经济下降。
资料来源:
投融资与营销管理部分析1/1/081/1/101/1/071/1/111/1/09PMI1/1/06PMI指数变化趋势指数变化趋势单位:
%PMI指标反指标反映经济回暖映经济回暖的趋势的趋势12经济指标:
经济指标:
CPI中的指标分类能反映市场中拉动价格上涨中的指标分类能反映市场中拉动价格上涨的直接影响因素的直接影响因素资料来源:
投融资与营销管理部分析各类各类CPI指标同比变化指标同比变化单位:
%国内消费构成国内消费构成其他10%衣着9%医疗10%交通通讯10%居住13%娱乐14%食品34%CPI未包含因素如住房、教育等58%CPI中已包含因素42%中国中国CPI成分构成成分构成居民消费性支出构成居民消费性支出构成13经济指标:
进出口总额是反映中国经济活力的指标之一经济指标:
进出口总额是反映中国经济活力的指标之一由于进出口数据变化不同步,导致净出口额波动较大,相对而言,进出口总额更有指导意义2010年进口出口额均有明显回升:
进口增加主要受到政府投资拉动,原材料进口额快速上升,而出口额在各国经济复苏的带动下逐步回升,因此年初出现“贸易逆差”的现象资料来源:
投融资与营销管理部分析1/1/081/1/071/1/101/1/091/1/11进口金额:
当月同比出口金额:
当月同比进口金额、出口金额同比变化进口金额、出口金额同比变化单位:
%14经济指标:
固定资产投资反映社会投资热度,同比增速经济指标:
固定资产投资反映社会投资热度,同比增速回落,意味着社会投资热度已有下降回落,意味着社会投资热度已有下降固定资产投资统计以固定资产再生产过程的经济现象为统计对象,包括建设准备、设备安装、建成投产的全过程。
国家进行固定资产投资统计的范围是指全社会固定资产投资。
按照现行统计制度规定:
全社会固定资产投资包括基本建设、更新改造、国有单位其他投资、城镇集体经济单位投资、房地产开发投资、零星固定资产投资,城镇私营、个体经济投资,城镇和工矿区私人建房投资和农村固定资产投资。
资料来源:
投融资与营销管理部分析固定资产投资同比变化固定资产投资同比变化单位:
%15经济指标:
经济指标:
GDP构成反映增长构成的稳定性,如构成反映增长构成的稳定性,如09年主年主要依靠资本形成(投资拉动),稳定性较低要依靠资本形成(投资拉动),稳定性较低在资本形成当中,房地产行业直接占比约为20%,除此之外,间接拉动(建筑等相关)约为30%,对GDP有着举足轻重的影响。
投资拉动GDP的百分点和贷款增速之间有较强的吻合关系。
而根据世界银行最新预测,2010年净出口带动中国经济增长0.4%,中金公司预测为0.5%。
20092010年净出口等对GDP贡献率和拉动为负或接近零并不表明我国的经济结构已由外需型向内需型转化。
资料来源:
投融资与营销管理部分析1/1/101/1/081/1/061/1/041/1/021/1/001/1/98GDP增长贡献率:
货物和服务净出口GDP增长贡献率:
资本形成总额GDP增长贡献率:
最终消费支出三驾马车对三驾马车对GDP拉动作用分类拉动作用分类单位:
%16货币指标:
利率是控制投资过热,物价上涨过快的价格货币指标:
利率是控制投资过热,物价上涨过快的价格工具,短期影响市场心态,长期连续调整影响经济运行工具,短期影响市场心态,长期连续调整影响经济运行1/1/101/1/081/1/061/1/045.312.251/1/12一年期存款利率一年期存款利率上调上调25基点基点一年期贷款利率一年期贷款利率上调上调25基点基点贷款利率存款利率10月月19日非对称日非对称加息,反映了两加息,反映了两方面信息:
方面信息:
存贷款非对称加息:
五年期以上存款利率增加60基点,而五年期以上贷款仅增加20基点;长期存贷息差缩窄长短期非对称加息:
一年期存款仅增加25基点,而五年期增加60基点,鼓励居民长期存款本次加息主要针对上涨过快的物价和房价,抑制通胀资料来源:
投融资与营销管理部分析一年期存、贷款利率示意图一年期存、贷款利率示意图单位:
%17货币指标:
存款准备金率是央行进行货币调节的数量型货币指标:
存款准备金率是央行进行货币调节的数量型工具之一,通常伴随货币紧缩政策的先行指标工具之一,通常伴随货币紧缩政策的先行指标17.016.016.5资料来源:
投融资与营销管理部分析银行人民币存款准备金率银行人民币存款准备金率单位:
%法定存款准备金率,是金融机构按规定向中央银行缴纳的
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