天河城商圈研究综合报告分析.ppt

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Copyright2005ACNielsenaVNUbusiness1-缤纷项目缤纷项目II-商圈研究综合报告商圈研究综合报告致致由由C052024/C052025OY/SH/EL/TW20052005年年77月月Copyright2005ACNielsenaVNUbusiness2研究背景研究背景l天河场广场是广州第一个大型、综合性购物中心。

经过十多年的发展，天河城的租赁经营正在稳健有序地发展。

从开业至今，它仍然是广州市人流量最多的购物中心。

l近年来，随着广州市的大型购物场所不断建成，尤其是天河商圈一带多个大型购物广场的相继落成，天河城面临的竞争日趋激烈。

2004年，为了进一步提高经营效益，适应市场潮流，保持在业界的领导地位，天河城广场对品牌进行了重新定位，推广了全新的CI形象，并对内部的业态布局和物业管理进行了大规模的整改。

同时委托包括尼尔森在内的市场研究和咨询机构对广州市的商圈、消费者以及租户进行了深入的调查研究，为完善经营策略提供了信息支持。

l随着珠三角地区交通网络不断完善，城区范围外展，作为广州市中心地位的天河区辐射能力也在加强。

此外，广州地铁三号线首段将在2005年年底通车，天河城所处的体育西路站作为线路交汇点将扮演交通枢纽的角色，对于天河城来说将是提升人流，扩大影响力的机遇。

l2005年邻近天河城的正佳广场以及广州市乃至珠三角地区的多个主题式大型购物中心纷纷开业。

天河城有需要对新的市场和行业形势作进一步的把握，同时对自身大规模整改的效果进行持续跟踪和测量，为战略规划和实施提供支持。

l尼尔森非常荣幸再次承担本次商圈研究项目。

该报告综合了此次调研项目的一些主要发现。

Copyright2005ACNielsenaVNUbusiness32002年大型零售商业网点数量（个）广州市各区人口与生产总值（广州市各区人口与生产总值（2003）人口数（万人）地区生产总值（亿元）越秀区42.2289.310.4%地区生产总值比2002年的增长率（%）荔湾区52.0219.410.4%花都区62.1229.214.1%白云区86.4445.112.3%东山区63.9308.312.3%芳村区18.580.910.7%天河区60.4370.916.1%番禺区97.7425.515.6%黄埔区21.1512.425.3%海珠区84.0275.613.0%l2003年末，广州市总人口年末，广州市总人口=725.19万人万人l2004年末，广州市总人口年末，广州市总人口=737.67万人万人资料来源：

广州政府门户网站http:

/越秀及天河区内正佳广场正佳广场Copyright2005ACNielsenaVNUbusiness5广州市商业网点发展规划（广州市商业网点发展规划（2003-2012）来源：

广州市商业网点发展规划-上篇（规划篇）大型购物中心的发展是广州市商业网点规划的重点之一，购物商场将面临更大规模的竞争以及商圈吸引力增强带来的机遇。

与此同时，百货业的发展也将进一步得到提升。

Copyright2005ACNielsenaVNUbusiness6广州市贸易与居民生活指标（广州市贸易与居民生活指标（2004）*限额以上贸易企业是指年销售收入2000万元以上的批发企业和500万元以上的零售企业资料来源：

广州政府门户网站http:

/（84）1134459广东天河城百货有限公司广东天河城百货有限公司97（-）1635630深圳岁宝百货有限公司深圳岁宝百货有限公司74（79）1925450广州市广百股份有限公司广州市广百股份有限公司66（-）2822693深圳天虹商场有限公司深圳天虹商场有限公司47（63）9072810广州百货企业集团有限公司广州百货企业集团有限公司17（19）销售总额（千元）数额（2004）企业名称2004年排名（2003年排名）在百货业方面，广百和友谊商店表现出较强的实力。

天河城百货已入围百强，但是与广百和友谊商店相比仍有一段距离Copyright2005ACNielsenaVNUbusiness8广州主要商圈的人流量情况广州主要商圈的人流量情况l天河城的客流量依然占绝对的领先优势，排名第二的天河城的客流量依然占绝对的领先优势，排名第二的中华广场的人流量仅为天河城的一半左右；中华广场的人流量仅为天河城的一半左右；l在天河城在天河城,北京路这些热点商业区的购物商场，工作日北京路这些热点商业区的购物商场，工作日的人流量都大致为休息日的一半左右。

的人流量都大致为休息日的一半左右。

Copyright2005ACNielsenaVNUbusiness9各商场各商场各商场各商场/商圈的人流量对比商圈的人流量对比商圈的人流量对比商圈的人流量对比（百分比）（百分比）（百分比）（百分比）一周总人流量一周总人流量一周总人流量一周总人流量*注注:

一周客流量一周客流量=工作日数据工作日数据x5+休息日数据休息日数据x2以上数据是以天河城周客流量为以上数据是以天河城周客流量为100Copyright2005ACNielsenaVNUbusiness10广州主要商圈的消费者构成广州主要商圈的消费者构成l各商圈的消费者中，仍以女性为主，年龄则以各商圈的消费者中，仍以女性为主，年龄则以24岁左岁左右的年轻消费群体占多数，平均年龄在右的年轻消费群体占多数，平均年龄在2728岁左右。

岁左右。

l天河城的消费者平均教育程度高于其他三个商场天河城的消费者平均教育程度高于其他三个商场/商圈。

商圈。

l天河城消费者中，管理阶层人士较其他商场天河城消费者中，管理阶层人士较其他商场/商圈多；商圈多；消费者的平均收入水平也比其他商场消费者的平均收入水平也比其他商场/商圈要高商圈要高.Copyright2005ACNielsenaVNUbusiness11选择不同购物区的因素选择不同购物区的因素-I形象形象/档次档次购物环境消费群体/档次商家品牌选择选择品牌，产品组合功能配套餐饮，娱乐地理位置地理位置公共交通配套就脚与家和公司的距离集中商场间的距离一个综合的考虑一个综合的考虑Copyright2005ACNielsenaVNUbusiness12选择不同购物区的因素选择不同购物区的因素-II产品及功能齐全，选择多产品及功能齐全，选择多集购物,娱乐及餐饮于一身更多中高档次品牌选择产品类别需要兼顾日常和消闲形象属于中至高档次形象属于中至高档次提供舒适，干净购物环境消费群体主要以中至高档次白领为主商家品牌投射形象主要属于中至高档次一个购物区需要具备以下条件来吸引一帮中至高水平的消费者一个购物区需要具备以下条件来吸引一帮中至高水平的消费者地理位置方便优越地理位置方便优越临近地铁站，公交车站同区内拥有购物广场，商店较集中接近市内主要住宅，商业区消费者认为天河区，环市东路和北京路能在不同程度上满足以上的要求消费者认为天河区，环市东路和北京路能在不同程度上满足以上的要求Copyright2005ACNielsenaVNUbusiness13女性：

女性：

l女性消费者多数是无预定目的的闲女性消费者多数是无预定目的的闲逛逛，她们一般视消闲购物为娱乐，她们一般视消闲购物为娱乐活动活动l所以购物环境进一步改善能刺激她所以购物环境进一步改善能刺激她们进行更多消闲逛街活动们进行更多消闲逛街活动更多购物商场供她们选择购物环境更舒适l但增加消闲购物频率并不直接代表但增加消闲购物频率并不直接代表增加消费增加消费男性：

男性：

l男性消费者一般目的性比较强，男性消费者一般目的性比较强，他们侧重于购物他们侧重于购物l所以购物环境的改善对他们逛所以购物环境的改善对他们逛街的频率与消费基本上没影响街的频率与消费基本上没影响l但会影响他们对购物商场的选但会影响他们对购物商场的选择，他们倾向选择一个更方便，择，他们倾向选择一个更方便，更多选择的商场更多选择的商场消闲购物趋势消闲购物趋势-I广州购物商场广州购物商场/商圈的竞争日渐激烈，因为除了人流外，它们还要争夺商圈的竞争日渐激烈，因为除了人流外，它们还要争夺“消费者钱包消费者钱包”购物消费购物消费Copyright2005ACNielsenaVNUbusiness14消闲购物趋势消闲购物趋势-II新的购物商场陆续开张新的购物商场陆续开张原有的天河城亦同时不原有的天河城亦同时不断更新提升断更新提升带消费者来更多新鲜感带消费者来更多新鲜感（购物环购物环境境）和选择和选择（品牌，货品的选择品牌，货品的选择）提供更舒适的购物环境和更多提供更舒适的购物环境和更多迎合中高档消费者的品牌选择迎合中高档消费者的品牌选择随着天河区内的购物环境不断增强，它已发展成广州的购物消闲热点，并随着天河区内的购物环境不断增强，它已发展成广州的购物消闲热点，并成功取替广州其他购物区，夺得人流和消费者的消费成功取替广州其他购物区，夺得人流和消费者的消费.Copyright2005ACNielsenaVNUbusiness15广州市区内外出消费（包括购物、餐饮、娱乐）的频率广州市区内外出消费（包括购物、餐饮、娱乐）的频率广州市区内外出消费（包括购物、餐饮、娱乐）的频率广州市区内外出消费（包括购物、餐饮、娱乐）的频率基数：

所有商圈受访者N=1867Ref:

Q8/Table8B2广州消费者专门外出消费的频率大约在每月广州消费者专门外出消费的频率大约在每月7.5次，以每周次，以每周1、2次的人居多。

次的人居多。

平均值平均值7.5次次/月月Copyright2005ACNielsenaVNUbusiness16l天河城在知名度方面有绝对的优势，无提示认知率远远天河城在知名度方面有绝对的优势，无提示认知率远远领先于其他商场，显示天河城是广州购物场所的象征。

领先于其他商场，显示天河城是广州购物场所的象征。

其中天河城在高收入群体中拥有更高的认知率。

其中天河城在高收入群体中拥有更高的认知率。

l从消费者分布的均匀程度推断，天河城的辐射范围优于从消费者分布的均匀程度推断，天河城的辐射范围优于另外几个商场另外几个商场/商圈商圈l各商场各商场/商圈都有相当比例的海珠区消费者，这可能与目商圈都有相当比例的海珠区消费者，这可能与目前海珠区缺少一个强势及可吸引大人流量的消费有关。

前海珠区缺少一个强势及可吸引大人流量的消费有关。

l从光顾该商场从光顾该商场/商圈的频率看，天河城消费者最高，表示商圈的频率看，天河城消费者最高，表示天河城的消费者中，固定性或习惯性地光顾的群体的比天河城的消费者中，固定性或习惯性地光顾的群体的比例较高，天河城对消费者持续吸引程度也相应较高。

例较高，天河城对消费者持续吸引程度也相应较高。

l与去年相比，天河城消费者的光顾频率显著上升，其他与去年相比，天河城消费者的光顾频率显著上升，其他商圈消费者的光顾频率有所下降，而中华广场则只有略商圈消费者的光顾频率有所下降，而中华广场则只有略微上升。

微上升。

Copyright2005ACNielsenaVNUbusiness17l在区域分布相似的情况下，消费者到达各商场在区域分布相似的情况下，消费者到达各商场/商圈的商圈的花费时间比去年有所增加，可能与市区车流量增长有花费时间比去年有所增加，可能与市区车流量增长有关，因此天河城应该更突出其地铁上盖、更方便到达关，因此天河城应该更突出其地铁上盖、更方便到达的优势，吸引消费者乘搭地铁光顾。

的优势，吸引消费者乘搭地铁光顾。

l与去年相比，各商场与去年相比，各商场/商圈中没有消费的人数减少，有商圈中没有消费的人数减少，有购物的消费者比例有较大增长。

购物的消费者比例有较大增长。

l天河城消费者中，有进行多种消费类型的消费者比例天河城消费者中，有进行多种消费类型的消费者比例都有所上升，显示天河城多元化功能的改善。

都有所上升，显示天河城多元化功能的改善。

l天河城作为多功能的购物商场，休闲娱乐消费的比例天河城作为多功能的购物商场，休闲娱乐消费的比例比其他商场比其他商场/商圈更高商圈更高Copyright2005ACNielsenaVNUbusiness18消闲购物趋势消闲购物趋势新的购物商场陆续开张