商品房销售及交付法律培训.ppt

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商品房销售及交付商品房销售及交付法律培训法律培训培训目的：

指导工作，服务生活第一部分：

商品房销售第一部分：

商品房销售关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释（20032003年年年年33月月月月2424日最高人民法院审判委员会第日最高人民法院审判委员会第日最高人民法院审判委员会第日最高人民法院审判委员会第12671267次次次次会议通过）会议通过）会议通过）会议通过）第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

11、主体：

、主体：

房地产开发企业房地产开发企业VSVS一般买受人（自然人、法人）一般买受人（自然人、法人）22、标的：

尚未建成（预售）或者已竣工的房屋（现房）、标的：

尚未建成（预售）或者已竣工的房屋（现房）33、有偿性：

既然是买卖，当然有偿、有偿性：

既然是买卖，当然有偿。

44、一手性：

首次交易、一手性：

首次交易第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

预售许可证明的，可以认定有效。

11、城市房地产管理法城市房地产管理法第四十五条：

商品房预售，应当符合下列条件：

第四十五条：

商品房预售，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书土地使用权证书；

（二）持有；

（二）持有建设工建设工程规划许可证程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明商品房预售许可证明。

22、无预售许可进行销售的法律责任：

、无预售许可进行销售的法律责任：

行政责任：

行政责任：

城市房地产管理法城市房地产管理法第六十八条违反本法第四十五条第一款的规第六十八条违反本法第四十五条第一款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。

法所得，可以并处罚款。

民事责任：

合同无效民事责任：

合同无效33、无预售许可不得收取任何形式的费用、无预售许可不得收取任何形式的费用A.A.建设部建设部商品房销售办法商品房销售办法第第2222条：

条：

“不符合商品房销售条件的，房地不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。

产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。

B.B.建设部、国家发改委、国家工商总局建设部、国家发改委、国家工商总局关于进一步整顿规范房地产交易关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知秩序的通知（建住房（建住房20061662006166号）强调：

号）强调：

“未取得商品房预售许可证未取得商品房预售许可证的的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购（包括认项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购（包括认订、登记、选号等）、收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品订、登记、选号等）、收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品房。

对房地产开发企业未取得预售许可证而非法预售或变相预售的，房房。

对房地产开发企业未取得预售许可证而非法预售或变相预售的，房地产管理部门应依照地产管理部门应依照城市房地产管理法城市房地产管理法、城市房地产开发经营管城市房地产开发经营管理条例理条例以及以及城市商品房预售管理办法城市商品房预售管理办法等法律法规进行查处，责令等法律法规进行查处，责令其限期整改；对拒不整改的，要从严查处，直至取消开发企业资质。

其限期整改；对拒不整改的，要从严查处，直至取消开发企业资质。

”C.C.建设部建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知售制度有关问题的通知（建房（建房【20102010】5353号）规定，号）规定，“未未取取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放售，不得以认购、预订、排号、发放VIPVIP卡等方式向买受人收卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。

取或变相收取定金、预定款等性质的费用。

”“”“对存在违法对存在违法违违规行为的，要责令限期整改，记入房地产信用档案，并可暂规行为的，要责令限期整改，记入房地产信用档案，并可暂停商品住房网上签约；对拒不整改的，要依法从严查处，直停商品住房网上签约；对拒不整改的，要依法从严查处，直至取消其开发企业资质，并将有关信息通报土地、税收、金至取消其开发企业资质，并将有关信息通报土地、税收、金融、工商等相关部门，限制其参加土地购置、金融信贷等活融、工商等相关部门，限制其参加土地购置、金融信贷等活动。

动。

”第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

1、商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，如果未被载入合同的，则销售广告和宣传资料对合同双方没有约束力。

2、销售广告和宣传资料可有条件被视为合同内容。

A/A/区域性区域性B/B/确定性确定性C/C/重大关联性重大关联性第四条第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

当将定金返还买受人。

11、定金与订金、定金与订金22、定金效果：

客户被没收；开发商双倍返还。

、定金效果：

客户被没收；开发商双倍返还。

33、不可归责于双方当事人的是由、不可归责于双方当事人的是由？

第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售商品房销售管理办法管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

品房买卖合同。

11、商品房销售管理办法商品房销售管理办法第十六条：

商品房销售时，房地产开发企业第十六条：

商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。

和买受人应当订立书面商品房买卖合同。

商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

（一）当事人名称或者姓名和住所

（一）当事人名称或者姓名和住所

（二）商品房基本状况；

（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式（三）商品房的销售方式（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期（五）交付使用条件及日期（六）装饰、设备标准承诺；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任和有关权益、责任（八）公共配套建筑的产权归属；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式（九）面积差异的处理方式（十）办理产权登记有关事宜；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法（十一）解决争议的方法（十二）（十二）违约责任违约责任；（十三）双方约定的其他事项。

（十三）双方约定的其他事项。

第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

11、进行行政登记备案（网签）并不是商品房买卖合同生效的必备条件。

、进行行政登记备案（网签）并不是商品房买卖合同生效的必备条件。

一般来说，线下合同依然有效。

线下合同只是缺少备案环节。

一般来说，线下合同依然有效。

线下合同只是缺少备案环节。

22、需要区分线下原因、需要区分线下原因浙江省高院浙江省高院浙江省高院浙江省高院关于审理受房地产市场调控政策影响关于审理受房地产市场调控政策影响关于审理受房地产市场调控政策影响关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见七、调控政策实施后，因一方当事人隐瞒或虚构事七、调控政策实施后，因一方当事人隐瞒或虚构事七、调控政策实施后，因一方当事人隐瞒或虚构事七、调控政策实施后，因一方当事人隐瞒或虚构事实情况，导致订立的合同违背调控政策而无法继续实情况，导致订立的合同违背调控政策而无法继续实情况，导致订立的合同违背调控政策而无法继续实情况，导致订立的合同违背调控政策而无法继续履行，另一方当事人请求依法变更或撤销合同，并履行，另一方当事人请求依法变更或撤销合同，并履行，另一方当事人请求依法变更或撤销合同，并履行，另一方当事人请求依法变更或撤销合同，并要求对方当事人承担其因此所受损失的，可予以支要求对方当事人承担其因此所受损失的，可予以支要求对方当事人承担其因此所受损失的，可予以支要求对方当事人承担其因此所受损失的，可予以支持。

双方当事人均知道或应当知道订立的合同违反持。

双方当事人均知道或应当知道订立的合同违反持。

双方当事人均知道或应当知道订立的合同违反持。

双方当事人均知道或应当知道订立的合同违反调控政策的强制性规定，一方当事人请求确认合同调控政策的强制性规定，一方当事人请求确认合同调控政策的强制性规定，一方当事人请求确认合同调控政策的强制性规定，一方当事人请求确认合同有效、继续履行的，不予支持。

有效、继续履行的，不予支持。

有效、继续履行的，不予支持。

有效、继续履行的，不予支持。

第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

失