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提纲1
邢台市住房保障现状及对策研究
摘要:
本文首先通过文献资料论述了国内外保障住房的现状,之后对邢台市住房保障的现状和住房保障面临的各种问题进行了深层次的分析,通过参考国外发达国家保障住房的先进制度和成功经验,运用理论和实践相结合的方法,提出了一些针对性的策略:
主要是从梳理协调国家、地区法律法规,建立统一的住房保障管理机构,拓宽住房保障资金的融资渠道,完善住房保障制度四个方面来完善邢台市住房保障体系。
关键词:
邢台市住房保障;现状;对策
一、绪论
(一)研究背景及意义
越来越多的人口往城镇迁移,在国家政策的支持下房地产市场得到了蓬勃发展,很多企业纷纷投入到房地产开发上来,这些都很大程度上缓解了城镇住房紧张的问题。
然而,随着房地产市场的不断开放,城镇房价也是水涨船高,每年房价的涨幅程度远远超过了居民的收入增长水平,而且市场上出现各种投资房产、炒房的问题,甚至出现很多一人多套房,其他人无房住的局面,导致很多收入中等或收入偏下家庭一辈子的积蓄也很难再买得起房子,很多人群住房问题都得不到有效解决,引起了非常大的不满和愤怒。
当前邢台市住房问题也是如此,因此,住房保障问题已经成为全社会的关注和焦点。
为了维持城镇稳定有序安定的发展,只有解决好了人们住房保障的需求,安居乐业,人们才能有幸福感和城镇归属感。
因此,国家必须加强加大实施住房保障建设制度的普及,使更多城镇居民“住者有其居”,充分保障每位居民有住房的权利。
综上所述,解决好居民住房问题对促进邢台市经济健康发展都有非常重大的意义。
(二)相关概念
1.经济适用房
经济适用房是指国家政策的大力支持下,给符合政策条件的居民提供具有保障性的商品房,比起一般的商品房,经济适用房的价格一般都相对较低一点,这样可以确保很多本地中低类收入的家庭能够买得起房。
经济适用房价格主要是由当地政府管控,未经政府允许不可随意涨价,本地居民购买经济适用房需要满足当地政府审批的条件,对符合条件购买经济适用房的居民优先享受政府提供的个人公积金贷款。
2.廉租房
廉租房是指由当地政府牵头,利用各种补贴、减免租金的方式,对本地常住户口的最低收入家庭或是老弱病残人群无房可住的情况下,提供极其低廉价格的普通住房。
廉租房的租金比社会上普通租房租金低的多,廉租房主要是由政府发挥社会保障职能,完善社会住房保障制度的方式之一。
3.公租房
公租房是指政府提供向符合政策的人群提供群体性租房,公租房的提供对象是本地收入条件偏下的的人群,入住对象只是短暂过渡,房子产权属于政府或单位。
公租房面积基本上低于一般住房面积,公租房的房租比较低廉。
4.住房公积金
住房公积金是指政府机关、企业、事业单位等机构给在职员工按照一定的比例缴纳的住房储金。
住房公积金主要由职工所属单位和职工按照同样的比列分别缴纳至职工账户上,公积金数额全部归职工所有。
住房公积金主要用于居民买房、装修、房屋修缮等与住房相关专有用途,不可以用于其它方面,住房公积金具有保障性、互助性、长期性。
居民在买房时可以使用公积金贷款,这样可在一定程度上缓解每月房供压力。
相比较商业贷款买房,居民买房时使用公积金贷款时,还款利息会低很多。
按照当前邢台市给予的公积金贷款,五年以下为2.75%,五年以上为3.25%。
(三)国内外研究现状
1.国外研究现状
西方国家在住房保障方面都有很多丰富的理论研究和实践经验供国内学习。
如美国学者亚当斯对美国住房政策有着非常深入的研究,他指出住房问题涉及到个人财富、个人社会地位、财富、权利等多种意义的交互式问题[1]。
英国学者内维特指出指出,国家住房政策与社会安全问题息息相关,如果住房政策制度制定的不够恰当,会损害公民的安全和利益,对国家和社会安全问题都会有很大的破坏作用[2]。
伦德在《理解住房政策》中指出:
“住房是一种资源,资源如何合理分配极大的影响社会公平问题,住资源的不平等可能影响住房者的受教育水平和健康程度等等,而且还会延续到下一代[3]。
日本的西川桂治主要从政府同市场的关系的角度,将住房政策划分为:
市场放任型、市场调节型、财政主导型[4]。
2.国内研究现状
葛怀志等人在《国内外住房保障研究述评》中对国内外住房保障情况做相关研究后,分别评述了国内外保障住房的的差异,对未来国内住房保障领域的研究方向进行了展望[5]。
郭丹丹在《城市外来务工人员住房保障国内外研究现状分析》中对西方国家贫民窟的问题做出了相关调查研究,并研究了外来务工人员住房问题作出了相关讨论,剖析了外来务工人员住房遭遇不公问题的原因[6]。
包旬在《济南市保障性住房发展现状及问题研究》中阐述了济南市保障性住房的发展现状,提出了济南市保障性住房建设存在的问题,并借鉴了美国、加拿大、日本、香港、新加坡的住房保障制度[7]。
王晓艳在《大连市X区住房保障现状及对策研究》中提出了当前大连市某区住房保障现状及存在的问题,该区在吸收了国外先进的住房保障经验后,出台了向外来务工人员提供公租房和以有限产权形式出售公租房等一系列创新举措[8]。
甘雨平等人在《中小城市住房保障现状研究》中点出了我国住房保障制度出台较晚,很多住房保障制度细节问题都没有得到完善,同时指出了一线城市与中小城市住房保障问题是有差异的[9]。
张芳在《我国住房保障制度研究》中指出了陕西省住房保障制度政策及实施现状,指出了国外住房保障制度对我国的启示,并提出了一些住房保障制度建设的对策[10]。
韩一嘉在《深圳市住房保障体系的发展现状及主要问题研究》中概括了深圳市住房总体发展状况,总结了深圳市住房保障体系的发展及其现状,并提出了深圳市住房保障发展面临的困难和存在的问题[11]。
由以上文献可知当前关于国内保障住房的理论研究指导较多,对我国保障住房的健康发展有很大的推动作用,然而大部分文献比较偏向于总结国内外的住房保障经验,没有针对特定地区细节化研究成果,对提出符合中国国情的保障住房对策也是较少。
(四)研究的主要内容、方法
1.研究的主要内容
本位主要以邢台市住房保障现状为主要研究对象,指出了当前邢台市住房保障现状及存在的问题,提出了邢台市为完善住房保障制度作出的创新型举措,之后结合美国、日本、英国的保障制度方面的成功经验和启示,对完善邢台市住房保障建设提出了相关对策。
本文总共分为六章:
第一章节为绪论,展开了邢台市住房保障现状及对策研究这一课题的研究内容意义,并详细解释了经济适用房、廉租房、公租房、住房公积金的含义,总结了国内外在住房保障制度方面的研究成果。
第二章节为住房保障的基本理论及其形式,分别解释了国家干预理论、住房过滤理论、倒U型曲线理论、公平和效率理论的含义,并总结了目前政府直接建造保障性住房、间接建造保障性住房、政府管制住房租金和价格、政府干预住房需求的基本形式。
第三章节介绍了当前邢台市住房保障基本情况和发展现状,引出了邢台市在提高保障住房建设作出的创新举措,并提出了邢台市住房保障出现的各种问题。
第四章节主要介绍美国、日本、英国在住房保障制度方面的共性和差异,并列举出邢台市政府可以借鉴的一些国外先进经验。
第五章节主要是从梳理协调国家、地区法律法规,建立统一的住房保障管理机构,拓宽住房保障资金的融资渠道,完善住房保障制度四个方面来完善邢台市住房保障的策略。
第六章节为本课题结论,对全文进行了梳理和总结。
2.研究的主要方法
本文首先厘清与保障住房相关的概念,通过查阅大量国内外理论文献,提出了本文研究的主要方法:
(1)利用住房保障的四大基本理论知识及基本形式,结合当前邢台市住房保障现状、成果及面临的问题,提出了个人的建议。
(2)通过比较和学习美国、日本、英国在社会住房保障方面的取得的成果,就完善邢台区住房保障建设提出了个人研究策略。
二、住房保障的基本理论以及形式
(一)住房保障的基本理论
1.国家干预理论
国家干预理论是由凯恩斯提出,主要是针对当市场上供应和需求达不到平衡时,政府通过宏观调控和微观调控的方式干预市场,如储蓄利率调整等,从而修正和完善市场上出现的不平衡状况。
在房地产市场上,很多土地资源都会集中到少数大型房地产开发商手中,他们可以利用市场上信息不完整来操纵房价,获取暴利。
普通群体由于无力支撑高昂的房价而无法靠自身来解决住房问题,此时政府必须干预市场来解决普通群体的住房问题。
2.住房过滤理论
住房过滤是指在房地产市场上,很多建造多年的房子由于空间格局、居住环境、内部设计、区域面积等方面已经不能满足于房主的需求,此时旧房房东为追求档次更高的居住环境而放弃原有的住房,同时,周边出现许多新造的住房,致使这些旧房价格普遍下降,此时中低收入群体可以低价购买这些旧房继续入住。
住房过滤理论对当前邢台市住房保障现状及现实问题提供了很大的指导作用,对完善住房保障制度的建设提供了理论支持。
3.倒U型曲线理论
在工业革命前,人类基本以生存为目的择地分散居住,此时称为前住房保障时期,随着人类文明的发展和生产力水平的提高,城市化进程不断加快,人们更多的是以城镇为中心聚集在一起,这些变化给城镇住房带来了很大的压力,各国也开始重视起保障性住房建设,这时称为住房保障形成并高速上升时期。
当国家经济发展到一定阶段,国家也无需大笔投入保障房建设,国内中产阶级基本上都能解决好住房问题时,此时称为住房保障回落时期。
倒U形曲线理论很好地反应了社会经济发展形态与住房保障的关系,当前邢台市保障住房问题形势严峻,按照倒U型曲线,现在并将长期处于住房保障形成并高速上升时期。
4.公平与效率理论
公平与效率理论最先由西方学者提出,有人认为市场经济条件下效率为先,有人觉得公平最重要,房地产市场发展中政府需要兼顾公平与效率,二者缺一不可。
住房群体获得住房权利主要通过单位福利分房和市场化分配,单位福利分房主要考虑到集体的利益为先,可以非常公平地兼顾到每个人,然而这让很多人丧失动力,工作效率低下,过去我国计划经济就是如此。
市场化分配利用市场经济下的充分竞争,可以充分发挥个人主观能动性,极大地提供工作效率,充分提高了住房资源的分配效率。
单位福利分房和市场化分配都只是强调公平或者效率中的一种,公平与效率二者在住房问题上是相互矛盾的,为了平衡这二者的矛盾,需要国家建设保障性住房,征收房产税等措施来满足社会上很多中低收入群体住房的需求。
(二)住房保障的基本形式
1.政府直接建造保障性住房
政府直接建造保障性住房,通过低价出售或出租的方式给予无力购买商品房的中低收入群体。
政府根据低收入群体情况,自主建造住房及负责相关物业管理费用,保障性住房价格普遍低于市场上住房价格。
一方面,保障性住房可以缓解中低收入群体住房压力,另一方面,保障性住房过度开发可能会打击房地产开发商的动力,减少商品房的建造,导致市场上需求与供给失衡。
政府需要在中间找到一个平衡点,这样既可以保障中低收入群体住房的群体,又要激活房地产开发商,保持供求平衡。
2.政府间接建造保障性住房
政府间接建造保障性住房指政府给开发商一定低贷款利率,减免税收等优惠方式让房地产开发建造保障性住房,住房群体可以向当地政府申请保障性住房,在获得审批文件后,房地产开发商将这些保障性住房以较低的价格出售给符合批准条件的中低收入群体。
政府间接建造保障性住房目的也是要给低收入群体住房的权益。
与政府直接建造保障性住房不同的是,政府在给予企业建造保障性住房权利时,不仅要考虑到以低价格出售,还要考虑到房地产开发商的利益。
开发商在建造保障性住房时候,需要严格的监管制度和完善的法制,这样可以避免房地产开发商在拿到政府优惠的政策时,未按照政府的要求从事保障房建设工作。
3.政府管制住房租金和价格
政府管制住房租金和价格是指政府为控制房地产开发商无节制地使用市场权利,通过房产销售价格管制、土地租金等政策来影响地产开发商的决策。
政府通过价格、租金管制手段来使得中低收入群体获得住房的权利,同时迫使房地产投资人收益下降,从而转移投资渠道。
4.政府干预住房需求
政府直接向无力购买房产的中低收入群体发放一定的补贴,让其自主去市场上租房或买房。
相比于以上几种住房保障基本形式,政府干预住房需求不仅可以使居民有自由选择购房区域,而且对领取补贴对象有很好的管理。
一般政府按照家庭规模来发放补贴,对于很多领取补贴的家庭收入偏高时,可以随时终止发放。
目前大部分国家都采取发放住房补贴的方式来为中低收入群体提供住房保障,政府通过发放补贴的措施可以很好地将保障机制与市场机制中有机结合起来。
三、邢台市住房保障现状以及存在的问题
(一)邢台市概况
1.基本情况
邢台市位于华北平原中部,河北省中南部,目前有桥东区、桥西区两个辖区,邢台经济开发区、大曹庄管理区15个县,2个县级市,总面积为1.25万平方公里,人口757万。
邢台气候为温带季风气候,有崆山白云洞、大峡谷、汉牡丹园等著名景点,全市共有邢台东站、邢台站、清河城站三个火车站,著有邢台学院等高等学府,邢台市花为国槐和月季。
目前邢台市有今麦郎、晶龙集团、晶科太阳能、万达轮胎等一大批知名企业,是中原经济区的北方门户。
2.发展现状
经济总量:
邢台市生产总值为1668.1亿元,全市财政收入为174.4亿元,增幅全省第四,公共财政预算收入95.7亿元,增幅全省第六,社会消费品零售总额787.8元,增长12.4%[12]。
财政情况:
邢台市财政收入为174.4亿元,同比增长4.4%,公共财政预算为95.7亿元,增长6.4%,社会消费品零售总额为787.8亿元,增长12.4%[13]。
2015年全国经济下行压力很大,目前固定资产投资1647.1亿元,新增规模以上企业185家,全年融资47.1亿元,民生支出236.1亿元,城乡居民人均可支配收入达到19900元和8100元。
(2)邢台市住房保障现状
目前邢台市人口约为710万,目前全市保障性住房完成率达到75%,政府在廉住房用地、经济适用房用地、公共租赁房用地、限价商品房用地、棚改房用地、保障房建设用地等总用地量占总住宅用地百分比每年都处于不断上升的趋势,保障房实际供地完成率情况也在稳步提升中,这些举措都大大缓解了邢台市中低收入群体面临住房的问题。
然而当前仍然存在一些住房问题,面对不断飙涨的房价,邢台市约10%的中低收入家庭仍然没有达到人均住房面积水平,特别是2015年,全国经济都处于全面下行中,企业经营状况不断恶化,面临着债务偿还、融资难等各种问题,同时国家对环保要求标准也在不断提高,要求全年优良天数出国87天。
全市财政收入增长有限,收支平衡困难,这对很大程度上依赖于政府财政补贴支出用于保障房建设是一个很大的挑战。
1.邢台市住房保障体系
邢台市住房保障体系主要由经济适用房、廉租房和公租房组成。
按照2015年邢台市对住房保障标准规定,目前全市保障性住房的主要对象为中低收入家庭、外来务工人员、新入职场员工。
符合申请保障房收入或住房条件如下:
全年累计家庭人员平均可支配收入为3.4万元为中等偏下收入家庭;全年累计家庭人员平均可支配收入为1.8万元为低收入家庭;家庭在邢台市没有购买住房,家庭住房面积小于50平方米且个人平均住房面积小于15平方米的;与企业单位签订劳动合同,新就业员工年收入在3.4万元以下;外来务工人员,收入持续稳定的人员均可申请保障性住房。
2.邢台市住房保障管理机构
目前邢台市住房保障管理机构在近十年的发展中不断完善起来,邢台市住房保障和房产管理局总共分为10个内设机构,分别是办公室、人事科、财务管理科、住房保障科、市场管理科、执法监督科、房地产信息科、物业管理科、邢台市住房委员会办公室、邢台市危旧房改造办公室、行政许可服务科、离退休干部科、监察室、直属单位党委。
办公室主要对全市房地产发展情况进行调研,人事科主要对房产直属单位人员进行培训、教育等,财务管理科主要负责附属单位年度财务管理和审核预算,对房产建设经营承包商进行监督和考核。
住房保障科负责我司保障性住房的发展规划,对经济适用房、公租房申请对象进行资格审核。
市场管理科主要对房地产市场秩序进行整顿,全面负责房产市场监督管理工作。
执法监督科对房产市场上违法行为进行查处,房地产信息科主要负责收集、整理、汇总房地产信息,给全市制定房地产决策提供依据,物业管理科主要负责对保障房公共设施进行建设、维修服务。
邢台市危旧房改造办公室主要是对危旧房现状就行调查,对危旧房项目管理、监督。
行政许可服务科主要是按照国家法律规定进行保障房审批工作,监察室主要对房产直属单位领导、员工违纪违法时进行监督、调查。
直属单位领导主要负责党风廉政建设。
(三)邢台市住房保障的创新举措
1.向外来务工人员提供公租房
当前邢台市外来务工人员人口数量占总人口数量的30%,它们对邢台市经济发展做出了自己的贡献,然而大多数外来务工人员依然为中低收入群体,随着市场上房价的不断高涨,自己根本无力购买市场上的商品房。
因此,为了保障外来务工人员的住房权益,让这些群体有城市归属感,邢台市政府作出了向外来务工人员提供公租房的创新举措。
2015年,邢台市政府进一步拓宽了公租房申请范围,使更多的外来务工人员享受到和本地居民一样的住房权利。
外来人员只要同时符合以下申请标准,均可以申请保障房入住,具体标准如下:
保障对象需要达到法定结婚年龄,在本地企事业单位工作满1年以上,个人收入持续稳定,同时在本地区没有任何住房。
在同时达到以上条件的对象既可以申请入住公租房。
向外来务工人员提供公租房大大地缓解住房难题。
3.以有限产权形式出售公租房
国家有相关法律规定公租房只可出租,不可出售,邢台市在不违反相关法律的前提下推出了以有限产权形式出售公租房的创新性举措。
将公租房以出售和租赁方式二者结合,不仅大大节约了财政预算,刺激了房地产开发商加大投资建设公租房,有效解决了住房难的问题。
邢台市政府对公租房群体在住满5年后,可向房产单位申请购买公租房,在申请文件审批后即可一次性支付租金或是分期付款的方式购买住房,之后就可以申请办理产权证书。
对已经出售的公租房只可以是家庭人员居住,不得以任何方式转让、出租等经营活动。
对已经购买的公租房到期进行拆迁时由政府安排住房和发放拆迁补偿费。
(4)邢台市住房保障存在的问题
邢台市政府尽管为外来务工人员提供公租房、有限产权出售公租房等创新措施,但住房保障建设中仍然存在很多问题亟待解决,尤其是保障房制度落后,管理机构不合理等问题非常突出。
1.住房保障规章制度建设落后
与美国、日本、英国等发达国家先进住房保障制度相比较,我国住房保障制度建设稍显落后,尽管当前市政府为完善住房保障建设出台了很多规章制度,但在具体实施时仍然出现较多的问题。
由于住房区域涉及面很广,很多规章制度只是指导性文件,没有具体有效的策略,因此对特定地点特定群体并没有很好的借鉴作用。
同时政府很多保障房法律法规不完善,房产部门在保障房建设中应该承担的责任和履行的义务没有很好地理清,中等以下收入群体住房权益迟迟得不到保障,在遇到保障房安置出现纠纷时没有法律的监管,各部门“踢皮球”现象严重。
同时很多房产法律法规制定滞后,不符合当地房地产市场发展规律。
2.住房保障管理机构不合理
邢台市住房属于住房保障和房产管理局管理,主要是贯彻落实各项法规、编写全市住房规划、维持房地产市场秩序稳定,保障低收入群体权益等,这本是非常合理的。
然而在执行过程中会涉及到下属十几个机构,各部门之间权责交叉,有的时候工作大家互相推诿,有的时候出现工作重叠现象,部门之间缺少有效沟通,协调不一致,这些都造成了管理机构不合理的现象。
3.住房保障融资渠道窄,金融配套单一
邢台市目前经济适用房、保障建设已经落成多套,其它都在全力建设中。
众所周知,大规模建设住房需要大规模的资金投入,目前很多保障房建设资金大多来自于政府财政拨款和房地产开发商投资,但近2年来,国家经济处于下行中,尤其是2015年,实体经济增长速率明显放缓,商品房库存积压数量巨大,开发商无法及时回笼到资金,这些都给当地财政收入带来不小的压力,保障房建设融资困难,融资渠道较窄,金融配套单一,这些都大大减缓了保障房建设的进程。
4.准入和退出机制不健全
从邢台市保障房准入机制来看,主要从居民是否有持续收入、是否为本地户籍、本地企事业单位工作年限、人均住房面积来审核保障对象,这在一定程度让很多中低收入群体住房权益得到了保障。
还有很多群体并未考虑到,譬如刚毕业的大中专院校学生等,它们都到了婚配年龄,初入职场无力购买商品房,急需要住房。
同时在实际的申报过程中,很多申报对象为了满足条件弄虚作假,如隐瞒实际收入,故意将住房面积调低等现象严重,同时审批人员资源较少,很难挨家挨户调查,这些造成了在实际审批过程中出现情况不属实的现象严重。
从邢台市保障房退出机制来看,当公租房出租人因收入提高、已经购买房产等原因不再符合保障对象时,应该主动退出,保持公租房的循环流动性。
然而很多公租房家庭在享受着政府高福利的补贴很多年后,即使在收入提高后仍然拒绝主动退出,甚至出现骗租的现象,这些都极大地破坏了公平公正的原则。
当前保障房退出机制对于此类情况发生还出台相关的政策法规,加大对出租人的监督和管理。
四、住房保障制度的国际经验以及启示
(一)国外住房保障制度
1.美国的住房保障制度
美国世界上最发达的国家之一,由于美国住房保障法律法规非常完善,政府保障房建设较多,房地产市场投机现象较少,房产价格与中产阶级年收入增长接近,大多数有持续稳定工作的居民均能够有购买商品房的能力,较少数低收入群体无力购买房产时,政府会提供保障房居住,整体上看,美国房地产发展符合市场规律,处于非常平稳健康的发展。
美国房地产能够健康发展具有如下特点:
第一,健全的房地产法律法规保障制度,美国对很多政府经济适用房、公租房等都
有细致的法律规定,同时每年根据市场调研的数据及时修正、补充不完善的法律,避免房地产保障法规出现市场滞后的现象,使房地产管理人员有法可依。
第二,稳定持续到财政投入,美国联邦政府每年用于保障房建设财政支出都比较稳定,历
年财政投入大约占中央财政比重的14%~15%、占税收比重大约20%~23%,占GDP比重大约2.4%~2.6%。
第三,融资范围宽。
美国有多家政府背景性质的保障性住房的融资机构,这些机构为买房
者提供抵押资金,还可以为房产开发商提供低息贷款,鼓励开发建设保障房。
第四,保障退休老年人群。
美国联邦政府和众多慈善机构专门为老人建设很多老年公寓,
入住成本极低,让他们安享晚年。
2.日本的住房保障制度
岛国日本是亚洲金融、科技最发达的国家之一,人多地少,老龄化现象严重,自然资源匮乏,地价和租金昂贵,人均住房面积小,住房形势非常严峻。
日本政府为了确保居民有房可住,首先立方出台了一系列非常完善的住房保障法律政策法规。
其次日本与美国相似,政府每年都有稳定的财政拨款用于保障房投资建设,同时有专业的金融机构给低收入群体提供低息贷款买房。
最后日本政府有针对保障房的不动产税收优惠政策,对保障房建设有很大的推动。
3.英国的住房保障制度
英国是最早推出住房保障制度的国家,最开始主要由全部有政府建造公租房,然后低租金租赁,随着低收入群体越来越多,英国政府面临较大的财政压力,被迫开始依靠市场来解决住房问题。
英国住房保障措施主要有以下几点:
第一,出售公租房,对政府的公租房鼓励租房者购买,对无力购买公租房的低收入群体,收取少量的租金。
第二,发放租房补贴。
第三,各个群体相互融合,英国政府通过分散保障房建设区域,法律规定对新建设的住房必须要划定一定的区域建造保障房供低收入居民入住。
第四,英国住房管理机构分工明确,目前有财政部、住房建设部、社会福利保障部,各部门权责分明,效率较高。
(二)国外住房保障制度特点
1.住房保障制度的共性
美国、日本、英国住房保障法律法规制度完善,除了政府相关的房地产指导性法律法规,各州、区地方政府针对本地都有细致化的地方法律法规。
同时,政府每年都会对本地区房产市场进行详细的调查研究,数据分析,并进一步颁布更为详细的房产发展策略和发展方案,及时修饰滞后的法律法规,让其符合房地产市场发展规律。
设置专门的房地产管理机构,用于管理、监督保障性
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