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资产评估读书笔记
资产评估读书笔记
篇一:
资产评估读书笔记
第一章总则
第一节概述
一、资产评估的概念是指通过估计资产在某一时间点的价值来确定其价值的经济活动。
六要素:
主体、客体、特定目的、程序、价值类型和方法
二、特点:
(1)真实性:
以基准期为时间基准,根据资产在该时点的实际状况对资产进行评估和估计
①直接以现实存在的资产作为估价的依据
②根据当前情况反映未来
③现实性强调客观存在
(2)适销性
(3)预测性:
用资产的未来时空的潜能说明现实
(4)公正
(5)咨询性:
为资产业务提供专业化估价意见
三、资产评估与会计评估的区别
(1)前提条件不同:
会计学中严格遵循历史成本原则,同时以企业会计主体不变和持续经营为假设前提的。
资产评估用于发生产权变动、会计主体变动或者作为会计主体的企业生产经营活动中断
(2)不同的目的:
资产会计是使金额客观地反映资产的实际价值,为投资者、债权人和管理者提供有效的会计信息;资产评估是指对资产的权益进行评估,反映资产的效用,并以此作为取得收入或确定新机构、新实体权益的依据。
同时,它为资产的交易和投资提供了一个公允价值尺度。
(3)执行操作者不同:
资产计价由本企业财会人员完成;资产评估由独立于企业以外的具有资产评估资格的社会中介机构完成。
第二节资产评估对象
一、资产的含义:
资产是企业拥有和控制的,能以货币计量的经济资源
(1)资产是一种力量;
(2)资产是一种盈利能力;(3)资产必须由实体拥有和控制
二、资产的分类:
(1)根据资产的现有形式:
有形和无形
(2)按是否具有综合获利能力:
单项、整体
(3)根据它是否可以独立存在:
可识别和未确定
第三节资产评估的价值类型
一、资产评估的特定目的
(1)产权变动、资产流动时,资产价值需要重新估算
(2)如果不发生上述情况,则需要评估国有资产占用单位的下列经济行为:
①资产转让:
有偿转让超过百万元或占全部固定资产原值20%以上的非整体资产②企业兼并
③企业销售
④企业联营前七种必须评估
⑤库存操作
⑥中外合资、合作
⑦企业清算
⑧抵押
⑨保证
⑩企业租赁
二、资产评估价值的含义
1、时效性;2、目的性;3、意见性;4、估计性
三、资产评估价值类型
1、公开市场价值
2.投资价值
3、重置价值
4.清算价格:
取决于
(1)资产的普遍性;
(2)清算时间的限制
第四节资产评估的假设
一、继续使用假设:
资产将继续按照当前用途使用,或继续用于转换。
充分考虑1。
这些资产能够满足所有者在提供服务或使用时的预期收入。
2.资产的剩余使用寿命仍然很长
3、资产所有权明确,并保持完好4、资产从经济上、法律上允许转作他用5、资产的使用功能完好或较为完好
二、公开市场假说:
假设在市场上交易的资产具有同等地位,双方都有机会和时间获得充分的市场信息。
三、清算(清偿)假设
第五节资产评估的原则
一、工作原则:
1、独立性;2、客观性;3、科学性;4、专业性
二、经济原则:
1。
捐款2.替代;3.预期
第二章资产评估的基本方法
第一节市场法
含义:
通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同,并将类似资产的市场价格进行调整,从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法
先决条件:
1。
需要有一个充分发展和活跃的资产市场;
1、参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。
参考差调整系数:
1。
时间因素;2.区域因素;3.功能因素
程序:
1、明确评估对象
2.进行公开市场研究并寻找参考资料
3、分析整理资料并验证其准确性,判断选择参照物。
选择三个或三个以上参照物
4.将评估资产与参考对象进行比较
5、分析调整差异,作出结论
优点:
1。
它能客观地反映资产当前的市场状况,其评估参数和指标直接从市场中获取。
2.
2、评估值更能反映市场现实价格;评估结果易于被各方面理解和接受
缺点:
1。
它需要基于公开市场,由于缺乏可比数据,有时很难应用公开市场。
2.
2、不适用于专用机器设备、大部分的无形资产,以及受到地区、环境等严格限制的一些资产的评估
第二节成本法
含义:
在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法
1.资产的价值取决于其成本
2、除了市场价格以外,还有:
(1)实体性贬值:
使用磨损和自然力作用;
(2)功能性贬值:
新技术的推广和运用;(3)经济性贬值:
资产以外的外部环境因素变化
先决条件:
1。
应具有可用的历史数据
2、形成资产价值的耗费是必须的
二、各种指标的估计
(一)重置成本
修复和重置成本是指使用相同的材料、建造或制造标准、设计、格式和技术,以当前价格修复和建造该全新资产所发生的费用
更新重置成本是指利用新型材料,并根据现代标准、设计及格式,以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本(优先选择)
1.重置会计法:
根据资产成本的构成,将总成本分为直接成本和间接成本,将按当前市场价格计算的所有购建费用计入成本,以此估算重置成本的方法。
直接成本是指直接可以构成资产成本支出的部分,按现时价格逐项加总
间接成本是指为建造和购买资产而发生的管理费、总体设计图纸和其他费用
可按:
(1)人工比例法:
间接成本=人工成本总额w成本分配率
成本分摊率=间接成本金额/人工成本金额*100%
(2)单位价格法:
间接成本=工作量(按工时或工日)w单位价格/工时或工日
(3)直接成本百分比法:
间接成本=直接成本w间接成本占直接成本的百分比
2、物价指数法:
在资产历史成本基础上,通过现时物价指数确定其重置成本
资产权重=资产评估期间的资产日历w价格指数或资产权重=资产日历W1+价格变动
置成本史成本资产购建时物价指数置成本史成本动指数
价格指数法与重置会计法的差异:
(1)物价指数法仅考虑了价格变动因素,确定的是复原重置成本;重置核算法考虑了价格因素外,还考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素,可以估算复原和更新重置成本
(2)价格指数法基于一项或全部资产在不同时期的价格变化水平;重置会计法基于当前价格水平和施工成本会计
3、功能价值法:
(生产能力比例法)寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物,计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例,据以估算被评估资产的重置成本前提条件是假设资产成本与生产能力呈线性关系
被评估资产的重置成本=被评估资产的年产量/参考资产的年产量w参考资产的重置成本
4、规模经济效益指数法
评估资产重置成本=(评估资产年产量/参考对象年产量)XW参考对象重置成本
1、统计分析法
(二)实质性折旧:
由使用和自然力引起的折旧
1、观察法:
(成新率法)资产实体性贬值=重置成本w(1-成新率)
2.公式计算方法:
资产实际折旧=
总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限
实际使用寿命=名义使用寿命w资产利用率
资产利用率=
(三)功能性折旧:
由相对落后的技术造成
1、将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本比较
2.计算两者之间的差额,并确定净超额经营成本(超额经营成本*(1-所得税))
3、估计被评估资产的剩余寿命(用于计算年净超额运营成本)
4.确定合适的折现率:
被评估资产的功能折旧=∑(年度净超额运营成本w贴现系数)也可以通过超额投资成本计算:
功能折旧=修复重置成本-更新重置成本
(四)经济性贬值:
主要根据由于产品销售困难而开工不足或停止生产形成资产的闲置,价值得不到实现等因素,确定其贬值额
(五)成新率
1、观察法
2.使用年限法
3、修复费用法:
成新率=1-修复费用/重置成本
成本法程序:
1。
确定评估资产,估算重置成本
2、确定被评估资产的使用年限
3.估计被评估资产的损失或折旧
4、计算确定被评估资产的价值
优点:
1。
充分考虑了资产损失,评估结果趋于公平合理。
2.
2、有利于单项资产和特定用途资产的评估
3.当难以计算资产的未来收益或获取市场参考时,可广泛使用
4、有利于企业资产保值
缺点:
工作量大;根据历史数据,我们必须充分分析这一假设的可行性;经济折旧不容易全面准确地计算
第三节收益法
一、概述
含义:
通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值,借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法
先决条件:
1。
被评估资产必须是能够以货币计量其预期未来收入的单项或整体资产
2、资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的
二、申请表
分未来收益有限、未来收益无限期(年金化)、未来收益无限期(不等额)
三、各种指标的确定
(一)收益额:
税后利润、现金流量、利润总额
(二)贴现率和资本化率:
无风险利率、风险收益率和通货膨胀率
(三)收益期限
四、评估程序
1、收集验证有关经营、财务状况的信息资料
2.计算、比较、分析相关指标及其变化趋势
3、预测资产未来预期收益,确定折现率或本金化率
4.将预期收益折现或资本化以确定评估资产的价值
五、优点
1.能够真实、准确地反映企业资本化的价值
2、与投资决策相结合,易为买卖双方所接受
六、缺点
1、预期收益额预测难度较大,受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响
2.本次评估适用范围小,一般适用于企业整体资产和未来收益可预测的单项资产的评估
第四节资产评估方法的比较和选择
一、市场法和成本法的区别
1、成本法是按现行市场价格确定重新购买该项资产的价值,市场法是按市场上该项资产的交易价格确定的
2.市场法中的现行市场价格是指交易过程中采用的资产的独立价格。
重置成本不仅包括资产的自身价格,还包括运输和杂项费用、安装和调试费用等
3、市场法的运用与原始成本没有直接联系,成本法中的某些计算要利用原始成本和资料
4.成本法是根据新资产的购建成本扣除各项损失后确定评估价值;市场法则是以参考价格为基础的
格,并考虑被评估资产与参照物的各项差异因素进行调整来确定。
二、方法的选择
1、与资产评估价值类型相适应
2.适应评估对象
3、受可搜集数据和信息资料的制约
4、考虑不同的评估方法
第三章资产评估程序
第四章机械设备的评估
第一节机器设备评估的特点
一、机械和设备的特点
a)单位价值高,使用期限长,要求充分认识其功能的适用性和可能的风险性
b)作为一项动产,评估价值与其所在地没有直接关系
c)属于有形资产,同时要考虑附于机器设备中的无形资产
d)升级速度相对较快。
政策中规定的高能耗、低效率、高污染的机械设备,即使物理更新程度很高,也应被视为低值甚至报废
二、设备的分类
1.根据其在生产中的作用
(1)生产工艺类设备:
直接改变产品原材料的物理状况或化学性能
(2)辅助生产设备:
确保生产工艺设备完成生产任务的辅助设备
(3)服务设备
2.按机械设备的技术特点分类
(1)通用机器设备
(2)特种机械设备:
进一步分为特种机械制造、石油化工、冶金矿业、纺织工业、轻工、食品工业、电力工业、交通运输、邮电通信等行业
(3)非标准设备
3.根据机械设备的自动化程度
(1)自动化设备
(2)办公自动化设备
(3)其他设备
4.按价值分类
(1)a类设备;
(2)b类设备;(3)c类设备;
5.按使用条件分类:
(1)在用设备;
(2)储存设备;(3)库存设备
三、机器设备评估特点:
1.机械设备资产通常是企业整体资产的组成部分。
它通常与企业的其他资产一起完成特定的生产目的。
一般来说,它们没有独立的盈利能力。
通常采用成本法和市场法
2、对于整体的机器设备,整体的价值不仅仅是单台设备的简单相加
3.机器设备部分属于动产,部分属于不动产,或介于动产和不动产之间。
移动这些资产可能会导致机械和设备的部分损失或完全故障
4、影响机器设备磨损的因素很多,确定贬值往往需要逐台地对设备的实体状态进行调查、鉴定
5.设备折旧因素复杂。
除实物折旧外,还有功能折旧和经济折旧。
科学发展、国家相关能源政策和环境保护政策可能会影响设备的评估价值
四、评估的程序
第二部分:
自查资产评估阅读笔记
自考《资产评估》读书笔记
第一章总则
1、资产评估的含义:
资产评估是一项动态化、市场化的社会经济活动。
一般来说,资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算,从而确定其价值的经济活动。
具体地说,资产评估是指由专门机机和人员,依据国家规定和有关资料,根据特定的目的,遵循适用的原则,选择适当的价值类型,按照法定的程序,运用科学的方法,对资产价值进行评定和估算的过程。
2.资产评估的目的主要由六个要素组成:
资产评估的主体、对象、具体目的、程序、价值类型和方法。
1)评估的主体是指:
资产评估由谁来承担,它是资产评估工作得以进行的重要保证。
2)评估对象是指资产评估对象,是对资产评估内容的定义。
3)评估的特定目的是指:
资产业务发生的经济行为,直接决定和制约资产评估价值类型和方法的选择。
4)评估的价值类型是指评估价值的定性规定,它限制了资产评估方法的选择
5)资产评估的方法是指:
确定资产评估价值的手段和途径。
3.资产评估的特点:
1)现实性:
指以评估基期为时间参照,按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。
资产评估基期是指确定的资产评估价值的基准时间(一般是以“日”基准时点,选择与资产业务或评估业务作业时间较接近的时期。
)
资产评估的真实性体现在以下三个方面:
a:
资产评估直接以现实存在的资产作为估价的依据,只要求说明当前资产状况,而不需要说明为什么形成这个状况,以及如何由过去的那种状况变成当前状况;
b:
根据目前的情况反映未来
c:
现实性强调客观存在
2)适销性。
资产评估是一项服务于市场的活动。
在市场交易活动条件下,资产评估通过模拟市场条件对资产价值进行评估、估计和报告,估计和报告结果必须经过市场测试。
3)预测性、指用资产的未来时空的潜能说明现实。
4)公正性:
资产评估法独立于评估各方。
它服务于资产业务的需求,而不是资产业务任何一方的需求。
公平有两种表现形式:
一是资产评估按照公平合法的标准和程序进行,行为准则公平,这是公平的技术基础。
第二,评估人员通常是与资产业务无关的第三方,这是公正的组织基础。
5)咨询性。
指资产评估结论是为资产业务提供专业化估价意见,这个意见本身并无强制执行的效力,评估者只对结论本身合乎职业规范要求负责,而不对资产业务定价决策负责。
4.资产评估与会计评估的差异:
1)二者发生的前提条件不同
二)两者有不同的目的
3)执行操作者不同。
5.资产的含义:
企业拥有和控制的可以用货币计量的经济资源。
1)资产是一种权利
2)资产是一种盈利能力
3)资产必须为某一主体所拥有和支配。
6.资产分类:
为了科学地进行资产评估,应对资产评估对象按不同的标准进行合理的分类:
1)根据资产的存在形式,可分为有形资产和无形资产
有形资产是指那此具有实体形态的资产,包括机器设备、房屋建筑物、流动资产等。
无形资产是指那些没有物质而以某种特殊权利和技术知识等经济资源存在并发挥作用的资产,包括专利权、商标权、非专利技术、土地使用权、商誉等。
2)根据资产是否具有综合盈利能力,对单项资产和整体资产进行分类
单项资产是指单台、单件的资产
整体资产是指由一组单一资产组成的具有盈利能力的资产组合。
3)按资产能否独立存在分类分可确指的资产和不可确指的资产
可辨认资产是指能够独立存在的资产。
除商誉外,上述有形资产和无形资产均为可辨认资产。
不可确指的资产指:
不能独立于有形资产而单独存在的资产如:
商誉。
7.资产评估的特定目的:
指被评估资产的经济行为。
资产评估的影响体现在两个方面:
一是什么条件,即什么样的资产经济行为应该被评估和可以被评估;第二,不同的经济行为决定了评估过程中价值类型的不同,导致资产评估结果的数量不同。
8、进行资产评估的原因如下:
1)当产权变动和资产流动时,需要重新估计资产价值。
2)是在不发生产权变动和资产流动的情况下,资产计价严格按照会计原则进行。
9.根据中国现行制度,需要评估国有资产占用单位的以下经济行为:
1)资产转让。
资产转让是指国有资产有单位有偿转让超过百万元或占全部固定资产原值20%以上的非整体资产的经济行为。
2)企业合并。
企业合并,是指企业以债务、收购、持股、控股等形式接管其他企业的产权,使被合并方丧失法人资格或者变更法人资格的行为。
3)企业出售。
企业出售是指独立核算的企业或企业内部的分厂、车间及其他整体资产产权出售行为。
4)合资企业。
企业联合是指境内企业和单位以固定资产、流动资产、无形资产和其他资产组成的各种形式的联合经营实体的行为。
5)股份经营。
股份经营是指国有资产占有单位实行股份制经营方式的行为,包括法人持股,内部职工持股、向社会发行不上市股票和上市股票。
6)中外合资合作。
中外合资合作是指国有资产占用单位与外商在中国境内合资、合作经营的行为。
7)企业清算。
包括破产清算、终止清算和结业清算。
8)抵押贷款。
抵押是指国有资产占用单位以自有资产为实物担保取得贷款的经济行为。
9)担保。
担保是指国有资产占有单位以本企业的资产为其他单位的经济行为担保,并承担连带责任的行为。
10)企业租赁。
企业租赁是指国有资产占用单位或上级单位在一定期限内,以收取租金的形式,将企业全部或部分资产的经营使用权转让给其他经营使用者的行为。
对于上述经济行为,前七种属于必须评估的范围,后三种则根据具体情况,当事人可自行决定是否可以评估。
10.资产评估价值的含义:
作为资产评估的结果,不仅是资产评估的目的,而且资产评估价值的真实性和科学性是衡量资产评估质量的重要标志。
可以从以下几个方面来理解:
1)资产使用价值决定资产评估价值,资产的效用是确定资产评估价值的重要依据。
2)资产评估价值与马克思《资本论》中的价值概念不同。
3)资产评估价值与会计纪录的价值也有很大差别。
11.资产评估价值具有以下特征:
及时性、目的性、意见性和估计性。
12、资产评估价值类型:
指资产评估价值质的规定性,表明价值的内涵和外延、种类:
1)公开市场价值。
公开市场价值是指:
资产在公开市场上应该实现的价值。
2)投资价值。
指根据资产的盈利能力确定评估价值。
3)重置价值。
指现在市场条件下,按功能重置资产并使资产处于在用状态所耗费的成本作为资产评估价值。
4)结算价格。
在异常市场中限制拍卖价格。
清算价格一般取决于两个因素:
资产的通用性和清算时间的限制。
13.资产评估假设:
继续使用假设;公开市场假设;清算(清算)假设
14、资产评估的原则:
调节资产评估委托者、评估业务承担者以及资产业务有关权益各方在资产评估中相互关系,规范评估行为和业务的准则。
包括两个层次的内容。
即资产评估的工作原则和资产评估的经济原则。
1)资产评估工作原则:
独立、客观、科学、专业。
2)资产评估的经济原则贡献原则、替代原则、预期原则。
第二章:
资产评估的基本方法
1、市场法:
也称市场价格比较法,是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同,并将类似资产的市场价格进行调整,从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
2.运用市场法的前提条件:
资产评估中运用市场法必须满足以下前提条件:
1)需要有一个充分发育活跃的资产市场
2)可收集参考对象及其评估资产的可比指标、技术参数等数据。
3、参照物差异调整因素主要是包括三方面:
1)时间因素:
指参考对象交易时间与评估资产基准日之间的差异,影响评估资产价格的差异。
2)地域因素。
是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。
地域因素对房地产价格的影响尤为突出。
3)功能因素是指资产主体功能过剩和不足对价格的影响。
4、运用市场法评估资产时,一般按下列步骤进行:
1)明确评价对象;
2)进行公开市场调查,收集相同或相类似资产的市场基本信息资料,寻找参照物。
3)对数据进行分析整理,验证其准确性,并判断和选择参考。
4)把被评估资产与参照物比较
5)分析和调整差异并得出结论。
一般来说,市场愈活跃,市场法运用的空间越大,评估结论愈准确。
5.市场法是资产评估中最简单、最有效的方法。
其优点如下:
1)能够客观反映资产目前的市场情况,其评估的参数、指标直接从市场获得;
2)评估价值更能反映实际市场价格;评估结果易于理解和接受。
市场法的缺点表现在:
1)它需要基于一个开放和活跃的市场,由于缺乏可比数据,有时很难应用。
2)不适用于专用机器设备、大部分的无形资产,以及受到地区、环境等严格限制的一些资产的评估。
6.成本法:
指被评估资产的当期重置成本扣除其各项损失价格后确定
被评估资产价值的方法。
使用成本法评估资产的理论基础如下:
1)资产的价格取决于资产的成本
2)资产价值是一个变量,随着资产和其他因素的变化而变化。
使用成本法评估资产的前提是
1)应当具备可利用的历史资料
2)形成资产价值的成本是必要的。
7、被评估资产评估值=重置成本―实体性贬值---功能性贬值―经济性贬值。
被评估资产评估值-重置成本*成新率。
重置成本一般可分为恢复重置成本和更新重置成本。
复原重置成本指运用原来相同的材料,建筑或制造标准、设计、格式及技术等,以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。
更新重置成本是指使用新材料,按照现代标准、设计和格式,以当前价格生产或建造具有相同功能的新资产的成本
8重置成本的估算一般可采用下列方法:
重置核算法、特价指数法;功能价值法、规模经济效益指数法。
9.实质性折旧及其估算方法:
观察法和公式计算法。
10功能性贬值及估算指由于技术相对落后造成的贬值。
一般来说,功能性折旧的估算可以按照以下步骤进行:
1)将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较;
2)计算两者之间的差异,并确定净超额运营成本
3)估计被评估资产的剩余寿命;
4)以适当的折现率折现被评估资产在剩余使用寿命内的年度超额经营成本。
这些折现值之和为评估资产的功能损失(折旧)
功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本
11.经济折旧及其估算:
经济折旧是指因外部环境变化而产生的资产折旧。
12成新率:
反映评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率。
方法有:
观察法、使用年限法、修复费用法。
13.使用成本法评估资产的程序:
确定被评估资产,并估算重置成本;
确定被评估资产的使用寿命;
估算被评估资产的损耗或贬值
计算并确定被评估资产的价值
14成本法的优点:
充分考虑了资产损失,评估结果趋于公平合理;
有利于单项资产和特定用途资产的评估;
当难以计算资产的未来收益或获取市场参考时,它可以被广泛使用
有利于企业资产保值。
成本的缺点:
工作量大。
此外,它是根据历史数据来确定现值的,必须充分分析这一假设的可行性。
此外,经济折旧不容易全面准确地计算。
15收益法:
指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成
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