培训：商业地产开发技术和盈利模式.ppt

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商业地产开发技术和盈利模式商业地产专业培训提要商业地产专业培训提要姜新国姜新国姜新国姜新国中国商业地产理论主要奠基人之一、全国著名商业地中国商业地产理论主要奠基人之一、全国著名商业地产专家，中国第一部商业地产专著作者，在清华、北大等名校讲产专家，中国第一部商业地产专著作者，在清华、北大等名校讲授商业地产，业界有商业地产授商业地产，业界有商业地产“教父教父”之称。

上海知名商业地产之称。

上海知名商业地产服务机构服务机构“在行在行”首席策划师，中国城市商业网点开发管理联首席策划师，中国城市商业网点开发管理联合会专家委员、学术委员。

合会专家委员、学术委员。

从事房地产近从事房地产近2020年，担任过大型开发企业的总助、副总经理，年，担任过大型开发企业的总助、副总经理，谙熟商业地产的策划和规划、开发、营销、招商全程技术，著有谙熟商业地产的策划和规划、开发、营销、招商全程技术，著有商铺投资商铺投资、商铺韬略商铺韬略、商业地产开发、经营和管理商业地产开发、经营和管理（清华大学房地产总裁班重点教材），主持或参与了（清华大学房地产总裁班重点教材），主持或参与了“世博轴世博轴”、“南站地下商业空间南站地下商业空间”、“万科万科”项目等近百个项目的策划、规项目等近百个项目的策划、规划、招商和开发运营工作，是国内外公认的实战型专家，还同时划、招商和开发运营工作，是国内外公认的实战型专家，还同时担任多家大型企业发展战略顾问、项目首席咨询等。

担任多家大型企业发展战略顾问、项目首席咨询等。

商业地产真经经营实心化资产优质化开发系统化项目品牌化上篇基础知识一、商业地产概念二、商业地产分类三、商业地产开发模式和发展趋势四、商业地产的业务流程五、商业地产评价标准11、商业地产概念、商业地产概念固化资本22、价值表现、价值表现商业价值影响房地产价值表现商业利润支持租金，租金支持房价。

33、商业地产两种开发类型、商业地产两种开发类型一是产品性开发二是资产性开发44、商铺和住宅的差异商铺和住宅的差异比比比比较项较项目目目目商商商商业业物物物物业业居居居居住住住住物物物物业业最最最最终终用途用途用途用途商商商商业经业经营营居居居居住住住住评评判判判判标标准准准准商商商商业业利利利利润润或租金或租金或租金或租金舒适、安全、便捷、私密、舒适、安全、便捷、私密、舒适、安全、便捷、私密、舒适、安全、便捷、私密、经济经济、景、景、景、景观观升升升升值值条件条件条件条件经营经营或商或商或商或商业环业环境改善境改善境改善境改善土地或居住土地或居住土地或居住土地或居住环环境改善境改善境改善境改善消耗方式消耗方式消耗方式消耗方式价价价价值转值转移移移移（中中中中间间商品商品商品商品）终终端消耗端消耗端消耗端消耗获获得方式得方式得方式得方式投投投投资资购购置置置置类类型型型型经营经营型物型物型物型物业业消耗型物消耗型物消耗型物消耗型物业业属属属属性性性性生生生生产资产资料料料料生活生活生活生活资资料料料料二、商业地产分类1、单一型：

纯商业地产2、复合型：

商住复合、商旅复合、商办复合、工商复合3、多元组合型：

商旅办组合、商住办组合、工商办住组合等。

（一）项目分类

（二）商业形式分类

（二）商业形式分类

（1）购物中心（专业的，如家居中红星美凯龙）

（2）百货大楼（3）商业步行街（有综合类,如专业类、步行、地铁）（4）专业市场（综合市场、专业市场）（5）专卖店（6）奥特莱斯（7）商业街区（8）一般街市（三三）产产品品分分类类1、商场物业2、街铺物业三、国内商业地产开发模式和发展趋势1、房地产的开发形式2、金融行业的投资形式3、店铺经营的开店形式

（一）开发形式1、万达VS宝龙；万达是成功的宝龙；宝龙是不太成功的万达；2、华侨城VS凯德：

一个大思路和进行，浑然一体；一个两业分置，各成品牌；3、华润万象城VS中粮大悦城；子品牌渐成气象。

（二）介绍几种开发模式1、模式化2、综合化3、规模化4、情景化（三）发展趋势四、商业地产业务流程商业主题产品包装文化内涵项目策划初步方案论证调整方案推广开始方案设计项目报批招商方案施工单位开工市场调查提出开发方向商业方案建筑方案开发方案商业论证市场论证资金落实主力商家承诺初步销售方案建筑规划论证销售商投资客实际使用者商业诉求确认项目方案初步协议价格定位对象推盘策略商业需求产品定位业态定位收益预测周期成本项目决策区域推广方案返租方案风险评估用地研究商业征询产品开发流程追求市场价值最大化落落实实SP活动活动开开工工开开盘盘筹筹备备（推广推广）软文软文参参展展招商招商商管筹备商管筹备销销售售筹筹备备按按揭揭银银行行施施工工开开盘盘活活动动销销售售阶阶段段商商场场开开张张调调整整商商管管成成立立统统一一办办证证银银行行按按揭揭返返租租签签约约异异地地销销售售展展开开委委托托管管理理主主力力进进场场推推广广商商企企入入驻驻持有物业开发流程追求持续增值项目条件判析项目条件判析业态定位业态定位商业规划商业规划商业文化策划商业文化策划经济测算经济测算消费对象消费对象数数量量能能力力倾倾向向规规划划消消防防商商家家消消费费审审美美时时尚尚流流行行经经营营方方式式经经营营策策略略交交通通条条件件环环境境条条件件规规划划条条件件物物业业条条件件商商业业资资源源回回报报要要求求商商圈圈范范围围竞竞争争策策略略业业态态类类型型业业态态构构成成品品种种类类型型服服务务方方式式商商业业文文特特色色建建筑筑条条件件配配套套条条件件交交通通组组织织业业态态布布置置商商业业主主题题橱橱窗窗CI系系统统色色彩彩灯灯光光初初步步租租价价成成本本测测算算收收益益预预测测客客流流频频率率消消费费群群盈盈利利状状态态消费资源消费资源租金成本能力租金成本能力外外部部动动线线内内部部动动线线到达路径到达路径引引导导纵向纵向横向横向经经济济收收益益评评价价品品牌牌策策略略开开业业调调整整达到目标收益率达到目标收益率资产经营资产经营商商业业运运营营招商实施招商实施商业运营商业运营初初步步收收益益目目标标优优惠惠条条件件策策略略价价格格推推广广商商洽洽签签约约对对象象开开业业推推广广形形象象包包装装运运营营模模式式组组织织场场地地建建立立制制度度取取费费标标准准建建档档财财务务人人员员培培训训管管理理目目标标内内部部制制度度商商场场制制度度装装修修控控制制开开业业计计划划庆庆典典SP活活动动开开业业时时间间开开业业率率商商品品调调整整商商店店调调整整租租金金调调整整融融资资方方案案转转让让方方案案持持有有方方案案内内部部增增值值资资产产包包装装委委托托经经营营自自营营方方案案拆拆零零整整体体产产权权收收益益权权再再投投资资抵抵押押节节奏奏幅幅度度五、商业地产评价标准1、资本对商业地产的要求增值安全持续可变现2、商业地产的开发要求经营实心化资产优质化开发系统化项目品牌化下篇开发技术和盈利模式一、怎么研究商业地产项目二、商业地产的定位三、商业地产开发工作要素四、商业地产营销方案的有哪些要素五、招商定死活六、商业地产管理七、商业地产的盈利模式一、怎么研究商业地产项目1、城市研究2、消费研究3、商圈研究4、交通研究5、市场研究6、文化背景研究7、项目（地块或物业）研究8、开发主体的研究二、商业地产定位

（1）可操作性

（2）适应性（3）兼用性1、定位原则2、定位要素

（1）目标定位

（2）消费类型定位（3）商业定位（4）规划方向定位（5）开发策略决策（6）融资方式定位（7）盈利模式定位（8）形象定位3、定位决策依据

（1）前瞻性

（2）适合性（3）竞争性三、商业地产开发工作要素1、开发方案要素:

（1）开发周期和进程

（2）资金计划（3）招商计划（4）人员配置（5）工程进度（6）销售计划和进度控制（7）合作伙伴一般开发企业商业地产组织架构一般开发企业商业地产组织架构企企业业专设部门专设部门外包业务外包业务自管业务自管业务市市调调策策划划招招商商委委托托管管理理定定位位决决策策规规划划设设计计开开发发企企业业项项目目融融资资经经营营决决策策总总部部市场发展部项目拓展客户服务网上商务媒介关系部研展部项目运行运行部电脑档案行政保障部商企关系招商商业资源法律事务法务部商铺估价估价部机构资金个人企业资金基金融资部自有资产部资产托管资产置换资产运作抵押托管部财务管理公司境外基金国内基金市场研究指导开发项目租务物管三大块：

1、市场块版：

市场发展部、媒介部、运行部、商业资源部。

2、资产版块：

估价所、融资部、财务公司、托管部、自有资产经营。

3、保障版块：

法务部、保障部、审计室专业企业组织架构专业企业组织架构2、提升商业价值的方法实现销售提升房价兑现商业价值提升租金提升回报商场管理管理技术物业管理业态设置销售方式业种组合品种商品经营成本商品成本价格经营成本促进关系商业推广招商能力业态主题实现销售提升房价兑现商业价值提升租金提升回报商场管理管理技术物业管理业态设置销售方式业种组合品种商品经营成本商品成本价格经营成本促进关系商业推广招商能力业态主题实现销售提升房价兑现商业价值提升租金提升回报商场管理管理技术物业管理业态设置销售方式业种组合品种商品经营成本商品成本价格经营成本促进关系商业推广招商能力业态主题实现销售实现销售提升房价提升房价兑现商业价值兑现商业价值提升租金提升租金提升回报提升回报商场管理商场管理管理技术管理技术物业管理物业管理业态设置业态设置销售方式销售方式业种组合业种组合品品种种商品经营成本商品经营成本商品成本商品成本价价格格经营成本经营成本促进关系促进关系商业推广商业推广招商能力招商能力业态主题业态主题商商业用地属性判析用地属性判析体体现土地价土地价值设立合适的立合适的业态立店障碍排除立店障碍排除建筑形式建筑形式选取取文化气氛文化气氛营造造挖掘商挖掘商业价价值提高使用价提高使用价值创造附加价造附加价值3、提高房地产价值的方法4、介绍一些商业地产规划类型和理念类类型型型型规规划理念划理念划理念划理念类类型型型型规规划理念划理念划理念划理念商商商商办办、居住、居住、居住、居住SOHOSOHO零售、旅游零售、旅游零售、旅游零售、旅游Outlets（Outlets（奥特莱斯奥特莱斯奥特莱斯奥特莱斯）商商商商务务、居住、居住、居住、居住MOHOMOHO郊外商郊外商郊外商郊外商业业商商商商务务区区区区SBDSBD商商商商业业、居住、居住、居住、居住BLOCKBLOCK商商商商办办住旅停住旅停住旅停住旅停车车HOPSAHOPSA（豪布斯卡）（豪布斯卡）（豪布斯卡）（豪布斯卡）商商商商业业、办办公公公公CBDCBD商商商商业业、工、工、工、工业业、商、商、商、商务务SiliconvalleySiliconvalley（硅谷）（硅谷）（硅谷）（硅谷）商商商商业业、休、休、休、休闲闲RBDRBD商商商商业业街区、居住街区、居住街区、居住街区、居住LifestyleLifestyle（莱斯迪瑞）（莱斯迪瑞）（莱斯迪瑞）（莱斯迪瑞）商商商商务务、旅游、旅游、旅游、旅游TBDTBD5、产品设计“三元合一”是商业地产产品设计的基本原则，商业业态、空间形态、投资式样这三个要素必须同时融入产品的设计过程；而“三点归一”是理想的产品设计结果。

技术要素与诀窍技术要素与诀窍商场因素多细节很重要；台阶高，客人少立面不要太波折；角多不吉利弧线巧设计；车位是品位交通是客流；开门不可对路角路冲“主入”要档照；动线设计扫遍角盲道布置不可少；绿化档窗柱当门种树对着中间柱；剪力墙，上下道转换成本又很高；剪围栏超过一米四内部锐角少就好；建筑商业相交融商业文化更突出；小商铺要通透商场大了可封窗；柱距不能太随意方便布置和分隔；层高变化对面积承重配置要合理；分时营业区