物业项目服务中心共用部位设施设备维护部工作手册范本.docx
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物业项目服务中心共用部位设施设备维护部工作手册范本.docx
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物业项目服务中心共用部位设施设备维护部工作手册范本
屏山行政中心物业项目服务中心
共用部位、设施设备维护部工作手册
第D/0版
文件编号:
XWWY/QEO-C/GC-屏山-00-2016
编制:
审核:
批准:
生效日期:
2017年1月1日
文件目录
编号
文件名称
页码
XWWY/QEO—C/GC-屏山-01-2016
共用部位、设施设备维护部组织架构及职责
6
XWWY/QEO—C/GC-屏山-02-2016
共用部位、设施设备维护部安全作业制度
11
XWWY/QEO—C/GC-屏山-03-2016
共用部位、设施设备维护部员工日常工作流程
15
XWWY/QEO—C/GC-屏山-04-2016
电梯操作工作规程
25
XWWY/QEO—C/GC-屏山-05-2016
中央空调系统运行工作规程
29
XWWY/QEO—C/GC-屏山-06-2016
大楼设施设备维护保养工作规程
33
XWWY/QEO—C/GC-屏山-07-2016
突发事件处理流程
37
XWWY/QEO—C/GC-屏山-08-2016
共用部位、设施设备维护部接报及维修工作程序
47
XWWY/QEO—C/GC-屏山-09-2016
共用部位、设施设备维护部装修管理工作容
43
文件化信息目录
编号
记录名称
XWWY/QEO-C/GC-表-001-2016
设备台帐
XWWY/QEO-C/GC-表-003-2016
工程验收记录表
XWWY/QEO-C/GC-表-004-2016
工程变更流程单
XWWY/QEO-C/GC-表-005-2016
设备事故分析及处理记录表
XWWY/QEO-C/GC-表-006-2016
机电设备汇总表
XWWY/QEO-C/GC-表-007-2016
设备设施日常巡查记录表
XWWY/QEO-C/GC-表-008-2016
年度设施设备维修保养计划
XWWY/QEO-C/GC-表-009-2016
设备设施维修(保养)记录表
XWWY/QEO-C/GC-表-011-2016
配电室工作表
XWWY/QEO-C/GC-表-012-2016
柴油发电机运行记录表
XWWY/QEO-C/GC-表-013-2016
给、排水泵日巡检记录表
XWWY/QEO-C/GC-表-014-2016
外包方维护保养记录
XWWY/QEO-C/GC-表-015-2016
电梯系统日巡检记录表
XWWY/QEO-C/GC-表-016-2016
公用工具借用登记表
XWWY/QEO-C/GC-表-019-2016
消防联动系统巡检记录表
XWWY/QEO-C/GC-表-022-201
生活水箱清洗检疫记录表
XWWY/QEO-C/GC-表-024-2016
设备卡
XWWY/QEO-C/GC-表-025-2016
工程人员值班记录
XWWY/QEO-C/GC-表-026-2016
绝缘、计量器具台帐
XWWY/QEO-C/GC-表-027-2016
来访人员情况登记表
XWWY/QEO-C/GC-表-029-2016
200年服务中心电能统计分析表
XWWY/QEO-C/GC-表-030-2016
200年服务中心水能统计分析表
XWWY/QEO-C/GC-表-037-2016
停电(停水)记录
XWWY/QEO-C/GC-表-042-2016
铅酸蓄电池充、放电记录
XWWY/QEO-C/GC-表-043-2016
接地电阻测试记录表
XWWY/QEO-C/GC-表-045-2016
《用电许可证》
XWWY/QEO-C/GC-表-046-2016
《钥匙借用登记表》
XWWY/QEO-C/GC-表-047-2016
《共用设施清册》
XWWY/QEO-C/GC-表-048-2016
《高压绝缘工具校验记录》
XWWY/QEO-C/GC-表-049-2016
《共用部位、设施设备维护部工作抽检表》
XWWY/QEO-C/GC-表-050-2016
共用部位、设施设备维护部专用、共用工具汇总表
XWWY/QEO-C/GC-表-052-2016
《防雷系统检查保养记录》
XWWY/QEO-C/GC-表-053-2016
《房屋、建筑设施定期巡检记录》
XWWY/QEO-C/GC-表-054-2016
《房屋、建筑设施维修、保养巡检记录》
XWWY/QEO-C/GC-表-055-2016
《给、排水泵月(季)检查保养记录》
XWWY/QEO-C/GC-表-057-2016
《化粪池清掏记录表》
XWWY/QEO-C/GC-表-058-2016
低压配电柜季检查保养记录
XWWY/QEO-C/GC-表-059-2016
《化粪池定期检查记录表》
XWWY/QEO-C/GC-表-061-2016
《共用部位、设施设备维护部接报修情况统计表》
XWWY/QEO-C/GC-表-062-2016
《设备完好率统计表》
XWWY/QEO-C/GC-表-063-2016
会议设备月检查保养记录
XWWY/QEO-C/GC-表-001-屏-2016
空调运行记录
XWWY/QEO-C/GC-表-002-屏-2016
高低压配电运行记录
XWWY/QEO-C/GC-表-003-屏-2016
锅炉运行记录表
文件名称
共用部位、设施设备维护部作业文件—组织架构及职责
版本号
D/0
文件编号
XWWY/QEO—C/GC-屏山-01—2016
修改次数
0
页数
6
共用部位、设施设备维护部组织架构及职责
1.0目的
规屏山行政中心物业项目服务中心共用部位、设施设备维护部的日常工作流程。
2.0适用围
适用于屏山行政中心物业项目服务中心共用部位、设施设备维护部。
3.0职责
3.1屏山行政中心物业项目共用部位、设施设备维护部负责按本作业文件的相关要求具体实施。
4.0方法及过程控制
4.1共用部位、设施设备维护部组织架构
4.2共用部位、设施设备维护部职责及各岗位职责
4.2.1共用部位、设施设备维护部部门职责
1、负责贯彻公司一体化管理方针和管理目标,完成体系文件管理方案规定的容。
2、按照国家有关法规、负责制订大楼近、远期各类设备的维修保养计划。
提出设备更新的设想,可行性研究方案、年度经费以及有关设备、物资的采购意见。
3、加强管理,建立健全各项规章制度和工作流程。
认真落实岗位责任制,减少和杜绝各种违章、违纪现象的发生。
4、严格执行安全操作规程,组织实施对设备的定期点检、保养和维修。
负责各类设备的应急抢修、并及时排除故障,保证设备处于正常安全工作状态。
5、配合人力资源部门开展各类技术培训工作,提高本部门员工的业务素质和技术水平,
6、积极开展节能和技术改进工作,降低能耗,提高企业经济效益。
7、建立健全规化,先进的技术档案管理制度,加强对工程技术档案的管理。
8、负责服务区域设备设施维保方的日常管理及参与维保方合同的评审。
9、负责采取有效措施控制物业工程维护服务中的环境因素和危险源;对相关方环境保护和安全预防施加影响。
10、负责采取有效措施控制本部门的环境因素和危险源。
不断增强员工环境保护和安全预防意识。
4.2.2物业共用部位、共用设施设备维护部岗位职责
4.2.2.1共用部位、设备维护部主管岗位职责
部管理
(1)在物业项目经理的领导协调下,负责屏山行政中心物业项目服务中心设备设施进行全面管理,做好公司各有关部门对屏山行政中心物业项目服务中心设备设施管理的协调、配合工作。
保证屏山行政中心物业项目服务中心公共设备设施管理工作的计划、方针、目标的实现。
(2)推行设备专业管理和全员管理相结合的方法,严格按制度考核领班并督促检查各班组坚持现场管理制度,贯彻落实设备设施管理和维修保养制度。
(3)掌握设备管理人员的技术业务状况,关心设备管理人员的技术业务水平的提高和更新。
逐步使设备运行的各级管理人员的水平向科学化、现代化的管理方向发展,并做好政治思想工作,抓好部门文明建设,关心员工生活,审定和实施合理化建议。
(4)定期组织设备管理和共用部位、共用设施设备维护部基础管理的检查工作,提高设备完好率。
(5)负责部门员工的考勤、入职、离职工作。
(6)识别、控制本部门的环境因素。
不断增强员工环境保护意识。
(7)定期召开设备管理工作会议,研究设备科学管理方法。
检查布置设备管理工作,并负责解决有关重大问题。
(8)负责对装修施工的监理、验收。
(9)负责对共用部位、设施设备维护外包方服务质量监督管控。
(10)定期召开共用部位、设施设备维护部门工作例会,总结提高服务质量。
员工培训
负责组织对共用部位、设施设备维护部员工各岗位(工种)工作职责、BI、行为规的培训和传达公司会议容。
本部门在服务过程中的环境因素及存在的危险源的培训工作。
每日工作
每天对重要的设施设备(配电、空调、监控、给排水、电梯)运行进行检查。
对不合格项督导整改并跟进结果;
每周工作
每周五对上周的工作进行总结并根据实际情况计划下周工作容并上报物业项目经理。
月度工作
(1)负责屏山行政中心及临时活动监管和对接工作,以及与水电气公司的外协工作;
(2)负责屏山行政中心设施设备维修材料的申购工作;
(3)负责督促对本部门当月的各类运行记录、维修记录、值班记录、培训会议记录按作业标准整理归档;
(4)根据物业项目服务中心安排,负责组织完成业主方委托的工作;
季度工作
(1)根据本部门实际情况上报下一季度部门资金计划;
(2)督促维保方提交维保的设施设备评估报告,并进行分析。
半年工作
对本部门上半年的工作进行总结,做好下半年的工作计划;
年度工作
(1)编制年度大、中修维修计划、更新改造计划以及年度资金计划上报物业项目经理;
(2)负责设备外委监督、管理以及合同的续签工作;
(3)负责本部门的年终工作总结;
4.2.2.2共用部位、设施设备维护部设备运行岗位职责
4.2.2.2.1上班前按规定着装,佩带工号牌。
4.2.2.2.2做好岗位工作、工具、物品交接,接管并整理好工作岗位所需工具物品,保证可随时投入使用。
4.2.2.2.3负责对屏山行政中心的电梯、空调系统的日常运行、维护保养的监督、检查。
4.2.2.2.4负责对屏山行政中心水泵、污水提升、高低压配电室和风机的运行、检修、保养(按照作业文件与年度维保计划)。
4.2.2.2.5对屏山行政中心电梯机房、负1层水箱房、水泵房等重要设施设备每天巡查1次,建立相关巡查制度,填写记录表,发现问题及时汇报,及时处理。
4.2.2.2.6屏山行政中心高低压配电室每天巡视检查2次,并记录:
变压器温度、电压、电流、补偿柜功率因数等。
4.2.2.2.7每周六、周日当日值日人员需严格按照规定巡检容进行巡检并进行记录。
4.2.2.2.8每季度(每年1月、4月、7月、10月5日至10日)各个分管责任人对大楼各自负责的配电箱、控制柜进行清理、保养。
4.2.2.2.9在大风、大雨等特殊气象出现时,要加强对屏山行政中心的巡视检查,对出现的水路堵塞以及设备、设施有可能出现危险情况时应迅速报告部门主管。
4.2.2.2.10夏季对行政中心空调制冷机组每天巡查2次,冬季对锅炉机组每天巡查2次,并做好记录,发现问题及时汇报,及时处理。
4.2.2.2.11对值班中未能处理、未完成的工作以及所产生的问题,在值班日志中做好记录,并报告主管及时安排处理。
4.2.2.3.12负责高低配电房的安全、消防工作,做好防鼠、防火、防水、防盗和防破坏等工作,保持室环境和设备的清洁。
4.2.2.3共用部位、设施设备维护部综合维修岗位职责
4.2.2.3.1上班前按规定着装,佩带工号牌。
4.2.2.3.2做好岗位工作、工具、物品交接,接管并整理好工作岗位所需工具物品,保证可随时投入使用。
4.2.2.3.3负责客户所有的户报事,接单必须到现场,不能处理的必须给予联系相关人员跟踪。
4.2.2.3.4装修管理随着入住时间与入户维修合并,平常互相配合。
4.2.2.3.5装修巡视负责装修管理与协调。
4.2.2.3.6每周六、周日当日值日人员需严格按照规定巡检容进行巡检并进行记录。
文件名称
共用部位、设施设备维护部作业文件——安全作业制度
版本号
D/0
文件编号
XWWY/QEO—C/GC-屏山-02—2016
修改次数
0
页数
2
共用部位、设施设备维护部安全作业制度
1.0目的
规屏山行政中心物业项目服务中心共用部位、设施设备维护部的安全作业制度。
2.0适用围
适用于屏山行政中心物业项目服务中心共用部位、设施设备维护部。
3.0安全作业制度
3.1安全作业
3.1.1坚决贯彻“安全第一,预防为主,综合治理”的指导思想,当作业与安全发生矛盾时,作业必须服从安全,实行一票否决制。
3.1.2严格执行设备、设施的安全操作规程,电工等特殊工种必须持证上岗,杜绝无证作业。
3.1.3危险设备、设施必须配备安全保护网罩并悬挂醒目警示标志。
3.1.4登高作业时,应系好安全带,禁止上、下抛投材料、工具,上梯操作时,应事先检查梯子是否牢固,梯子与地面应有防滑措施,并有人监护。
3.1.5凡带电作业必须使用工作票,做好安全防措施后由监护人监督执行,工作及监护人必须是持有电工上岗证的员工。
高度危险性的带电作业应上报物业项目服务中心或公司工程管理部批准同意后再执行操作。
非特殊情况严禁带电操作,只允许低压带电作业,禁止高压带电作业。
3.1.6使用各种电气设备时,严格遵守操作规程,在检修时必须切断电源,挂上警示牌,设专人监护。
警示牌谁挂谁取,合闸前应仔细检查,确认无误后方可合闸,并做好记录。
严格执行高低配电站断电、送电、倒闸操作票制度及相关安全操作规程。
3.1.7新入职和转岗进入共用部位、设施设备维护部的员工在上岗前必须经过安全教育,由共用部位、设备维护部负责安排培训。
定期对共用部位、设施设备维护部员工进行安全生产教育,加强安全意识。
3.1.8电气设备发生火灾时,应立即切断电源,用二氧化碳、干粉灭火器灭火,同时应做好有毒气体的防护工作,并报告消防部门。
禁止用水和泡沫灭火器灭火。
3.1.9检修完毕后,禁止以“口头”或“”的方式通知送电,送电前必须清点参加检修的人数,同时清点工具,确认无误后,由负责组织系统停电检修人签字后方能送电。
3.2高空作业安全规程
3.2.1二米以上的高空作业要佩戴好安全带,拴绑牢固。
并根据情况搭设脚手架或工作台。
3.2.2十米以上高空作业人员必须进行体检,采取有效安全措施,经领导审核同意后方可工作。
3.2.3高空作业的脚手架或工作台,必须有不低于一米高的扶手栏杆。
高空作业使用的梯子要求完好,立放角度在60度为宜,并要求牢固稳定。
在水泥、瓷砖、铁板等易滑的平面上使用梯子时要拴绑或扶好。
3.2.4高空作业禁止穿硬底或打钉鞋。
3.2.5高空作业使用的材料或工具等不准上下抛掷,要用绳子传递。
工具、材料要装入工具包放牢,以防落下伤人。
3.2.6高空作业的现场要围拦好,并设警告标志,工作人员要戴安全帽。
3.2.7高血压、心脏病、癫痫病等患者不得从事高空作业。
3.2.8高空作业的垂直下方禁止有人工作,如多层立体作业其中必须设隔离措施。
3.2.9五级及以上的强风或雨露天气禁止从事露天高空作业。
文件名称
共用部位、设施设备维护部作业文件——员工日常工作流程
版本号
D/0
文件编号
XWWY/QEO—C/GC-屏山-03—2016
修改次数
0
页数
9
共用部位、设施设备维护部员工日常工作流程
1.0目的
规屏山行政中心物业项目服务中心共用部位、设施设备维护部员工日常作业。
2.0适用围
适用于屏山行政中心物业项目服务中心共用部位、设施设备维护部。
3.0工作指导
3.行政中心给水设施、设备
3.1.1给水设施、设备系统说明
3.1.1.1给水系统由市政自来水管路接入,金沙江广场送入,经市政阀门→单向阀→总水表→屏山行政中心总阀门,进入行政中心负一层生活水泵房通过二次供水系统到各用水末端;和消防水泵房到各楼层消火栓、喷淋末端、室外消火栓;以及一路绿化用水。
3.1.3给水系统日常工作容
3.1.3.1查看高层二次供水泵系统,观察水泵的运行状态、管道上的阀门、单向阀的运行状态并做好记录。
3.1.3.2查看补水箱浮球阀、补水管道上的阀门、管道是否正常。
查看防鼠设施、防疫措施是否齐全并做好记录。
3.1.3.3按照高层生活供水管理的有关规定做好水质检验工作并做好记录。
3.1.3.4每季对行政中心供水管道上的阀门进行一次保养。
3.1.3.6每周巡查行政中心公共用水(水池、绿化)等设施,确保设施完好,运转正常。
3.1.4供水系统设备房及设备维护保养规与标准
3.1.4.1设备房及设备上应有相应的标识,钥匙应由当班人员管理。
3.1.4.2设备房保持足够的照明、清洁卫生、墙面平整、干燥、无污迹,地面平坦、干燥、无积尘。
3.1.4.3配备足够的、符合要求的灭火器和应急灯,通风系统保持良好的状态。
3.1.4.4生活水泵日常保养为半月,一级保养为每季,二级保养为一年。
3.1.4.5生活水泵保养规及标准:
运行噪音及震动在规定围,电机温度低于80度、电机接地设施完好,密封处无漏水现象,运转方向正确,控制压力表运作正常。
手动盘车灵活无卡涩现象,电动机各相间与地之间的绝缘电阻值应大于5兆欧。
管道阀门运转灵活。
3.1.4.6生活水控制柜保养规及标准:
所有接线头无松动、烧蚀现象,所有线头的管清晰完整,无脱落现象。
配电柜上按钮开关、指示灯、旋钮开关完好、标识准确完好。
配电柜接地系统良好。
交流接触器复位弹簧灵活。
3.2排水设施设备系统
3.2.1行政中心项目有化粪池一座。
3.2.2行政中心广场化粪池覆盖行政中心各楼层卫生间。
3.4排水系统日常工作容
3.4.1每周巡查一次行政中心及地下停车场的雨水井、污水井、雨污水管道是否通畅,并做好巡检记录。
3.4.2每周巡查行政中心的雨水井盖、污水井盖、雨水篦子是否有遗失和损坏的情况,如有应及时处理,并做好巡检记录。
3.4.3每月巡查一次屋面雨水落水口。
查看落水口有无损坏和堵塞现象。
如发现有树叶堵塞落水口处时应及时予以处理。
3.4.5如遇夏季暴雨季节,应相应增加巡查次数。
3.4.6如遇发生堵塞现象时应及时疏通,如无法解决时应及时向主管领导汇报。
3.4.7在巡查过程中,能处理的应及时处理,如不能处理的情况应及时向主管领导汇报。
3.5排水系统设备维护保养规与标准
控制箱(柜)呈锁闭状态,设备标示标牌准确、控制柜线路无腐蚀,接头无烧蚀现象,控制柜面板上指示灯,按钮开关,旋钮开关完好。
浮球控制开关完好,污水积水坑无淤泥、杂物,水泵进口无堵塞,水泵对地绝缘阻值符合要求。
手动,自动运转正常。
4.0公共设施设备
4.1公共设施明细
4.1.1行政中心18层、14层电梯机房、配电设备。
4.1.2行政中心各楼层配电箱。
4.1.3行政中心各楼层照明及开关。
4.1.4行政中心地下停车场照明及开关
4.1.5行政中心地下停车场积水坑污水泵
4.1.6行政中心地面过道过路灯、花园庭院灯
4.1.7行政中心负一层生活水泵、消防水泵
4.1.8中央空调及配电设备
4.2公共设施设备巡检路线
由行政中心2号楼一层值班室出发→行政中心18层电梯机房、配电设备→行政中心各楼层配电设备→行政中心各楼层配电箱→行政中心各楼层照明及开关→负一层生活水泵、消防水泵→中央空调及配电设备→地下停车场积水坑污水泵→过道过路灯、花园庭院灯→行政中心2号楼一层维修值班室。
4.3公共设施设备日常工作容
4.3.1每日一次巡查电梯机房电梯主机运行情况,有无异响、异味;电梯轿箱运行是否平稳、显示是否完整、轿箱按钮开关是否正常;层楼呼梯按钮是否完好,五方通话是否正常、轿厢照明、风扇。
4.3.2每日一次查看行政中心楼层配电柜开关、指示灯是否正常,接线端子有无发热、异味。
4.3.3每周一次查看公区照明灯具有无损坏,时控器是否工作正常,线路有无脱落,路灯、庭院灯杆是否稳固。
4.3.4每周一次地下停车场照明灯具有无损坏,积水坑污水泵、配电箱是否有异常。
4.4行政中心配电设施设备系统
4.4.1行政中心配电设施设备系统介绍
4.4.1.1行政中心高压进线为一路进线。
4.4.1.2行政中心有10KV高压配电室一处,低压配电室一处、四台干式变压器。
4.4.1.310KV高压配电室共有高压开关柜1台、PT及避雷器柜1台、计量柜1台。
4.4.1.4低压配电室设施设备有低压总开关柜、联络开关柜、配电开关柜、电容补偿柜、变压器。
4.4.1.5低压配电室共有1000KVA变压器1台、800KVA变压器3台。
4.4.1.6行政中心共有强电井35处。
强电井有消防应急柜、设备控制柜等设备。
4.4.1.7行政中心配电设施停送电操作流程
停电操作流程:
断开1、2、3、4号电容补偿柜开关
送电操作流程:
合上高压侧进线开关
合上1、2、3、4号低压侧总开关
合上1、2、3、4号电容补偿柜开关
4.4.2行政中心配电设施设备系统日常工作容
4.4.2.1巡查高低压配电柜上的各类仪表、电压显示是否正常,高峰用电时的电流数值,三相电流是否平衡,对照值班记录检查分析有无差异。
(高低压运行记录抄表时间:
每天两次抄录两次)。
4.4.2.2每次巡检变压器并观察变压器声音有无异常,查看母线及接线端子等连接点的接触是否良好,颜色是否正常。
防爆玻璃是否完整。
4.4.2.3每次巡检并抄写变压器运行时的温度,气味有无异常。
当温度过高时,强制风机是否启动。
观察绝缘套管是否清洁、有无破损裂纹和放电烧伤痕迹。
4.4.2.4变压器及配电室房顶、墙壁是否漏雨或渗水、室不应堆放杂物及易燃品。
通道不应阻塞,变压器室、配电室及高压室应防止小动物(老鼠或蛇)侵入。
4.4.2.5不定期对低配室、强电井、室外配电柜等设施设备的接地线进行查看。
4.4.2.6每半年对未使用的变压器进行送电一天除潮处理一次。
4.4.2.7每月对高低压配电室的卫生进行一次清扫,保持高低压配电室环境及设施设备的清洁卫生。
查看消防设备器材的情况。
4.4.2.8每日做好交接班记录并做好高低压配电室进出入登记记录表。
4.4.2.9每月对各楼层弱电井进行巡视检查。
4.4.2.10每月对强电井巡检一次。
查看强电井设施、配电柜设施设备是否完好,办公室的用电负荷是否超过其装设的保护元件的整定值。
4.4.2.11检查变配电设备时,不能移开遮栏接触带电设备,但在检查低压配电设备时,允许打开低压配电柜门,用试电笔检查有无缺相。
检查时只允许站在绝缘垫上用试电笔接触带电设备,身体其他部分不得接触带电设备。
巡视检查发现的问题及时报告主管,不能擅自自行处理,并应将检查结果填于值班记录本上。
4.4.2.12做好绝缘器材(高压验电笔、绝缘靴、接地线、绝缘手套)的管理工作并做好记录。
当器材需进行年检时应及时通知主管领导。
4.4.2.13当夜间接到有停电情况时,应立即赶到现场查明原因,排除故障并恢复供电。
如遇到无法处理的故障时,应通知共用部位、设施设备维护主管及项目经理并做好记录。
4.4.3高压设备房及设备保养
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