房地产财务分析工作报告范本.docx

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房地产财务分析工作报告范本

报告目录

1主要会计数据摘要

….………………………………………….

2

2基本财务情况分析

………………………………….………….

2

2-1资产状况

……....………………………………………….

2

2-1-1资产构成

..………………………………………….

3

2-1-2资产质量

..………………………………………….

3

2-2负债状况

……...…………………………………………..

4

2-3经营状况及变动原因

……...………………………………

4

2-3-1主营业务收入

.………………………………………...

4

2-3-2主营业务成本

.………………………………………...

5

2-3-3其他业务利润

.………………………………………...

5

2-3-4管理费用

..…………………………………………….

6

2-3-5财务费用

..…………………………………………….

7

2-3-6投资收益

..…………………………………………….

7

2-3-7营业外支出净额

……………………………………...

8

2-3-8经营状况综述

..………………………………………..

8

3预算完成情况及分析

..…………………………………………

9

3-1收入收益类

………………………………………………

9

3-2成本费用类

………………………………………………

9

3-3预算分析综述

………………………………………………

10

4重要问题综述及建议

..………………………………………….

10

4-1资威公路收入增长分析

..…………………………………...

10

4-2国债跌价幅度较大

…………………………………………

11

4-3工程项目完成量不足

..…………………………………….

12

4-4管理费用与财务费用的期间性影响较大大

…………………

12

1主要会计数据摘要（单位：

万元）

项目

报告期

去年同期

增减额

增减幅度

一、主营业务收入

3938

4860

-922

-19%

其中：

1、XXXX收入

3662

3518

+144

+4.1%

2、XXXX收入

126

123

+3

+2%

3、XXXX收入

150

1219

-1069

-88%

二、主营业务成本

1161

2093

-932

-45%

其中：

1、XXXX

993

891

+102

+11%

2、XXXX

168

1202

-1034

-86%

三、主营业务利润

2559

2553

+6

+0.2%

四、其他业务利润

41

26

+15

58%

其中：

1、其他业务收入

44

44

0

0%

2、其他业务支出

3

18

-15

-85%

五、管理费用

883

458

+425

+93%

六、财务费用

1204

524

+680

+130%

七、投资收益

217

328

-111

-34%

八、营业外支出净额

18

-6

+24

+400%

九、利润总额

712

1932

-1220

-63%

十、净利润

605

1655

-1050

-63%

注：

扣除去年同期XXXX净收益374万元后

2基本财务情况分析

2-1资产状况

截至2004年3月31日，公司总资产20.82亿元。

2-1-1资产构成

公司总资产的构成为：

流动资产10.63亿元，长期投资3.57亿元，固定资产净值5.16亿元，无形资产及其他资产1.46亿元。

主要构成内容如下：

（1）流动资产：

货币资金7.01亿元，其他货币资金6140万元，短期投资净值1.64亿元，应收票据2220万元，应收账款3425万元，工程施工6617万元，其他应收款1135万元。

（2）长期投资：

XXXXX2亿元，XXXXX1.08亿元，XXXX3496万元。

（3）固定资产净值：

XXXX净值4.8亿元，XXXXX等房屋净值2932万元。

（4）无形资产：

XXXXXX摊余净值8134万元，XXXXX摊余净值5062万元。

（5）长期待摊费用：

XXXXX摊余净值635万元，XXXXX摊余净值837万元。

2-1-2资产质量

（1）货币性资产：

由货币资金、其他货币资金、短期投资、应收票据构成，共计9.48亿元，具备良好的付现能力和偿还债务能力。

（2）长期性经营资产：

由XXXXX构成，共计5.61亿元，能提供长期的稳定的现金流。

（3）短期性经营资产：

由工程施工构成，共计6617万元，能在短期内转化为货币性资产并获得一定利润。

（4）保值增值性好的长期投资：

由XXXX与XXXX的股权投资构成，共计3.08亿元，不仅有较好的投资回报，而且XXXX的股权对公司的发展具有重要作用。

以上四类资产总计18.83亿元，占总资产的90%，说明公司现有的资产具有良好的质量。

2-2负债状况

截至2004年3月31日，公司负债总额10.36亿元，主要构成为：

短期借款（含本年到期的长期借款）9.6亿元，长期借款5500万元，应付账款707万元，应交税费51万元。

目前贷款规模为10.15亿元，短期借款占负债总额的93%，说明短期内公司有较大的偿债压力。

结合公司现有7.62亿元的货币资金量来看，财务风险不大。

目前公司资产负债率为49.8%，自有资金与举债资金基本平衡。

2-3经营状况及变动原因

扣除XXXX影响后，2004年1-3月（以下简称本期）公司净利润605万元，与2003年同期比较（以下简称同比）减少了1050万元，下降幅度为63%。

变动原因按利润构成的主要项目分析如下：

2-3-1主营业务收入

本期主营业务收入3938万元，同比减少922万元，下降幅度为19%。

其主要原因为：

（1）XXXX收入3662万元，同比增加144万元，增长幅度为4.1%，系XXXXXXXXXXX增加所致。

（2）XXXXX126万元，同比增加3万元，增长幅度为2%，具体分析详见“重要问题综述4-1”。

（3）工程收入150万元，同比减少1069万元，下降幅度为88%，原因是：

一、本期开工项目同比减少；二、XXXX办理结算的方式与其他工程项目不同。

通过上述分析可见，本期收入同比减少的主要原因是工程收入减少。

如果考虑按XXXX项目本期投入量2262万元作调整比较，则：

①本期工程收入同比增加1193万元，增长幅度为98%；②本期收入调整为6200万元，同比增加1340万元，增长幅度为28%。

2-3-2主营业务成本

本期主营业务成本1161万元，同比减少932万元，下降幅度为45%。

按营业成本构成，分析如下：

（1）XXXX营业成本993万元，同比增加102万元，增加幅度为11%。

主要原因是XXXXXXX计入成本的方式发生变化，去年同期按摊销数计入成本，而本期按发生数计入成本，此项因素影响数为117万元。

（2）工程成本168万元（直接成本144万元，间接费用24万元），同比减少1034万元，下降幅度为86%。

主要原因是：

①开工项目同比减少，使工程直接成本减少1002万元，下降幅度为87%；

②开工项目同比减少，以及机构调整后项目部人员减少，使工程间接费用同比减少32万元，下降幅度为57%。

已开支的工程间接费用占计划数的26%。

通过上述分析可见，本期营业成本减少的主要原因是工程成本的减少。

2-3-3其他业务利润

本期其他业务利润41万元，同比增加15万元，增长幅度为58%。

其主要原因是：

（1）其他业务收入44万元，同比持平。

（2）其他业务支出3万元，同比减少15万元，下降幅度为85%。

原因是：

撤销资产经营分公司后，相关业务由XXXX部进行管理，除税费外没有其他直接费用。

2-3-4管理费用

本期管理费用883万元，同比增加425万元，增加幅度为93%。

主要原因是：

（1）奖金515万元，同比增加375万元，主要原因是：

①总额差异：

2003年考核奖515万元较2002年考核奖457万元在总额上增加了58万元；

②时间差异：

2002年考核奖457万元中的317万元计列入2002年的成本费用，在2003年实际计列成本费用的考核奖为140万元。

而2003年考核奖515万元全额计列在2004年，形成时间性差异317万元。

（2）工资附加费78万元，同比增加70万元，主要是2003年考核奖形成的时间性差异。

（3）董事会经费21万元，同比增加16万元，原因是：

①总额差异：

2002年董事领取半年津贴，2003年董事领取全年津贴。

②时间差异：

2002年董事津贴在2003年陆续发放，2003年董事津贴集中在2004年1月发放。

（4）本期转回已计提的坏账准备5万元，而去年同期是计提了坏账准备56万元，主要系去年同期对暂未收到的XXXX收入830万，计提了坏账准备50万元。

本期对暂未收到的XXXX收入采用个别认定法，不予计提坏账准备。

因此，坏账准备对管理费用的影响减少了61万元。

本期暂未收到的XXXX收入为2242万元，原因是：

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。

经与XXXX公司协商，XXXX公司于4月15日前将全数结清所欠款项。

2-3-5财务费用

本期财务费用1204万元，同比增加680万元，增加幅度为130%。

原因是：

①贷款规模增大：

本期银行贷款平均规模为10.25亿元，去年同期为4.72亿元，增加了5.53亿元，增幅为117%。

②贷款利率提高：

自2003年9月存款准备金率上调至7%以来，各家银行普遍出现惜贷现象，我公司的新增贷款不再享受按基准利率下浮10%的优惠利率。

2-3-6投资收益

扣除XXXX影响后，本期投资收益217万元，同比减少111万元，下降幅度为34%。

按构成内容分析如下：

（1）国债收益

本期国债方面取得的收益为56万元，同比减少213万元，下降幅度79%。

主要原因是：

①投入资金的规模减小：

本期投入资金的平均规模为1.73亿元，同比减少8854万元，下降幅度为34%。

②实现收益的时间性差异：

投资收益何时实现，取决于国债买卖、兑息时间和有关投资协议约定时间。

（2）股票收益

本期股票方面取得的收益为575万元，同比增加551万元。

原因是：

本期公司组织资金5.78亿元，申购到158万股TCL新股，获利575万元。

（3）跌价准备

按2004年3月31日的收盘价计算，公司所持国债的市价为1.64亿元，本期计提了跌价准备414万元，而去年同期是转回已计提的跌价准备38万元，因此跌价准备对投资收益的负影响同比增加452万元。

2-3-7营业外支出净额

本期营业外支出净额18万元，同比增加了24万元，主要因素是：

（1）本期报废4辆汽车，帐面净值14万元；

（2）本期发生办理已转让的房屋的产权证费用3万元，属于去年同期体现的转让房屋收益6万元的滞后费用。

2-3-8经营状况综述

本期净利润同比下降幅度较大的主要原因是管理费用和财务费用的大幅增加、投资收益减少所致。

从具体的分析来看：

一、造成费用增加的因素在控制范围内；二、投资收益的减少是受国债市场价格下跌影响。

（1）管理费用增加的因素中，最主要的是考核奖的时间性差异。

在形成原因上是XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX，而采取的一种处理策略。

此因素已考虑在2004年预算中，对2004年经营目标不会产生影响，只是费用的期间性的表现。

（2）扩大后的贷款规模，仍控制在董事会的授权范围内。

随着下半年可转债的发行，公司对贷款规模的调整，财务费用会相应减少。

（3）国债市场价格下跌，属不可控因素。

若国债价格不恢复，对实现2004年经营目标有较大影响。

3预算完成情况及分析

3-1收入收益类

本期收入、收益共计4195万元，完成收入总预算3%，扣除XXX因素和XXXX项目的影响，完成收入总预算6%。

按预算项目分析如下：

（1）XXXXX收入3661万元，完成预算25%。

（2）XXXXX收入126万元，完成预算24%。

（3）工程收入150万元，完成预算0.3%，具体分析详见“重要问题综述3-2”。

（4）其他业务收益41万元，完成预算57%，剔除费用支出减少因素，完成预算36%，主要原因是收入实现的期间性。

（5）短期投资收益217万元，完成预算11%，主要原因是本期计提414万元跌价准备，具体分析详见“重要问题综述4-2”。

（6）追加短期投资收益本期无，主要原因是：

计划用于追加短期投资的资金是发行可转债后暂时闲置的资金，属于时间性差异。

（7）XXXX的现金股利目前尚未取得，若本年确能收到，则属于时间性差异。

否则，将形成本年目标利润的缺口。

3-2成本费用类

本期成本、费用共计3484万元，占支出总预算3%，扣除XXX项目和可转债发行费用的影响后，占支出总预算6%。

按预算项目分析如下：

（1）XXXX成本993万元，占预算20%，按预算项目分析如下：

①人员经费197万元，占预算27%。

②办公经费28万元，占预算21%。

③日常维护费33万元，占预算13%。

④专项维护费196万元，占预算12%，主要原因是大部分预算项目尚未实施。

⑤折旧与无形资产摊销539万元，占预算25%。

（2）工程结算成本168万元，占预算0.3%，具体分析详见“重要问题综述4-3”。

（3）管理费用883万元，占预算43%，扣除一些费用项目的期间性影响后，完成预算24%，具体分析详见“重要问题综述4-4”。

（4）财务费用（利息净支出）1204万元，占预算33%，主要原因是资金计划中的上半年贷款规模大于下半年，使此项费用发生不均衡。

具体分析详见“重要问题综述4-4”。

（5）营业外支出净额18万元，占预算5%，主要原因是列入预算事项尚未进行处理。

3-3预算分析综述

本期净利润605万元，完成全年预算7%，如果对XXXX收益按预算平均季度收益250万元进行预计，本期净利润调整为855万元，完成预算9.6%。

从以上预算项目的分析来看，未完成预算的主要原因在于：

本期利润构成中工程利润和投资收益与预算存在重大差距，将在“重要问题综述”里进行详细分析。

4重要问题综述及建议

4-1XXXXX收入增长分析

XXXX本期收入126万元，同比增加3万元，增长幅度为2%。

根据有关部门的统计数据，XXXX车辆通行情况与收入情况如下表：

单价

XXX

收入（万元）

收入增长额

增长幅度

本期

去年同期

本期

去年同期

XXXX

4元

119,600

89,647

47.8

35.8

12.0

+33.5%

XXXX

8元

90,354

87,361

72.2

69.9

2.3

+3.3%

XXXX

16元

2,444

8,550

3.9

13.6

-9.7

-71.3%

XXXX

24元

853

1,551

2.1

3.7

-1.6

-43.2%

合计

-

213,251

87,109

126.0

123.0

3.0

+14.0%

（注：

XXX；XXX；XXX；XXX以上。

）

XXX同比增长了14%，总收入同比只增长2%，原因是XXXXXX在结构上发生了较大变化。

本期98.4%的车流量集中在收费单价较低的XXXX和XXXX上。

建议：

公司相关部门对XXX和XXX下降的情况进行分析，找出下降原因。

4-2国债跌价幅度较大

国债价格主要受资本市场供求关系和资本流向的影响，但是国债的到期价值是确定的，计提的跌价准备能在兑息和兑本时得到补偿。

所以，计提的跌价准备在卖出国债前本质上是一种浮亏。

所获投资收益与资金成本的差额，才是衡量投资损益的标准。

国债价格在一定空间内与股市行情基本呈负相关。

从本年股市行情来看，有持续走好的可能，国债价格在短期内可能难以上涨。

2004年短期投资收益预算1900万元（不含追加投资收益），若国债价格迟迟不上涨，计提的跌价准备将无法转回，对完成2004年的经营目标会产生很大影响。

对比2003年12月31日与2004年3月31日的市场价格，各类国债跌价幅度为2.1%～4.1%。

除21（07）外的其余国债品种均已跌破面值，跌破面值幅度为5.35%～9.56%。

建议：

公司根据目前市场行情进行专题研究，制定出应对措施。

4-3工程项目完成量不足

鉴于工程项目收入与成本的相关性，应按2004年经营目标，着重从完成工程利润预算情况来分析。

现按以下已经落实的工程项目（不含XXXX项目），对工程收入和工程利润进行分析调整：

（1）XXXX本年完工，可按合同计算的收入为2亿元，预计工程利润为1200万元。

（2）目前XXXXX工程已签订正式合同，合同总价1400万元，合同工期14个月，可考虑本年进度按900万元计算，预计工程利润18万元。

分析调整后，可实现的项目工程收入为21050万元，可实现的工程利润为1200万元。

2004年工程利润预算为2012.72万元（不含XXXX项目），可实现的工程利润为1200万元，在剩余的9个月内，应以新增工程项目来实现812.72万元工程利润。

按工程利润率为3%计算，每月新增工程项目的完成量应达到3000万元。

建议：

积极寻求新的工程项目，在重点考虑大型项目的同时，也应适当关注一些利润率较高的中小型项目。

4-4管理费用和财务费用的期间性影响较大

从同期比较来看：

（1）管理费用增加425万元，占利润总额减少额的35%；

（2）财务费用增加680万元，占利润总额减少额的56%。

从预算分析来看：

（1）本期管理费用883万元占全年预算的43%，超过平均时间进度18%；

（2）本期财务费用1204万元占全年预算（利息净支出）的33%，超过平均时间进度8%。

（1）管理费用

管理费用同比增加的因素中，主要是考核奖及其所提工资附加因素，同比增加了445万元。

本年预算中已对这些因素加以了考虑，对全年的经营目标不会产生影响。

在本年管理费用预算中，期间性较大的费用项目有:

考核奖、中介机构服务费、董事会经费、坏账准备等，扣除这些费用项目的影响后，本期管理费用支出为309万元，占全年预算的24%，接近平均水平。

建议：

对一些金额较大而可控度和预见度又较高的期间性费用项目，采取预提方式来平衡对当期利润的影响程度。

（2）财务费用

本期财务费用同比增加幅度较大的主要因素是，本期贷款规模同比增加了117%。

扩大贷款规模的主要原因是：

XXXX项目和XXXX项目为BT方式，为满足建设资金的需要，公司靠增加贷款来进行资金储备。

受特定因素的影响，原计划于年初开工的XXX项目预计延至三季度开工，按原计划所储备的资金暂时尚未投入。

从公司目前的贷款结构来看，短期借款（含本年到期的长期借款）的比重为95%，其中4月份到期借款为2.1亿元，短期偿债的压力比较大。

自去年9月央行提高存款准备金率以来，各家银行已出现不同程度的惜贷现象。

今年3月，央行再度出台了“实行差别存款准备金率”和“实行再贷款浮息”两项政策，具有收缩银根意图。

适度收缩货币供应的宏观金融政策，使取得贷款的难度增大。

目前各家银行的贷前审查更为严格，公司从申请贷款到取得贷款的期间有所延长。

建议：

①公司可转债发行成功后，调整贷款规模，减低财务费用；②增加长期贷款的比重，分散短期偿债压力；③鉴于XXXX项目开工延迟至三季度，可利用现有资金进行短期的资金运作，提高资金收益来弥补资金成本。

 先摘引作者：

周文  来自：

企业管理杂志的《如何撰写财务分析报告》的重点：

    一、要清楚明白地知道报告阅读的对象（内部管理报告的阅读对象主要是公司管理者尤其是领导）及报告分析的范围。

    二、了解读者对信息的需求，充分领会领导所需要的信息是什么。

    三、报告写作前，一定要有一个清晰的框架和分析思路。

    四、财务分析报告一定要与公司经营业务紧密结合，深刻领会财务数据背后的业务背景，切实揭示业务过程中存在的问题。

    五、财务分析报告的分析手法。

分析要遵循差异—原因分析—建议措施原则，对具体问题的分析采用交集原则和重要性原则并存。

    六、分析过程中应注意的其它问题，对公司政策尤其是近期来公司大的方针政策有一个准确的把握，应多一点了解国家宏观经济环境尤其是尽可能捕捉、搜集同行业竞争对手资料。

    这是一篇对我帮助极大的文章，使我的报告有质的飞跃。

    原文中有一段：

记得有一次与业务部门领导沟通，他深有感触地谈到：

你们给我的财务分析报告，内容很多，写得也很长，应该说是花了不少心思的。

遗憾的是我不需要的信息太多，而我想真正获得的信息却太少。

我们每月辛辛苦苦做出来的分析报告原本是要为业务服务的，可事实上呢？

问题出在哪？

我认为，写好财务分析报告的前提是财务分析人员要尽可能地多与领导沟通，捕获他们“真正想了解的信息”。

受此启发，报告是要因人而异的。

有时，无须用会计术语来表达。

    必须遵循基本格式：

“报告目录—重要提示—报告摘要—具体分析—问题重点综述及相应的改进措施”。

    个人认为，报告页数在5页以上就应该有个目录了，（我第一次加目录后，效果远大于我的预期）。

    重要提示主要是针对本期报告在新增的内容或须加以重大关注的问题事先做出说明，旨在引起领导高度重视；这一点有时用不着，可以忽略。

个人认为，如果有什么报告范围内和前提性的东西可作为重要提示，把它放在封面上，一表示审慎的态度，二使封面更美观（通常封面就XXXX报告几个字，显得单薄）。

    报告摘要是对本期报告内容的高度浓缩，你文章的第一段文字里那么多数字，领导看了不心烦才怪。

列表表示，可参考上市公司的主要会计数据摘要（当然可以加一些你认为非常重要的）

    “以上三部分非常必要，其目的是，让领导们在最短的时间内获得对报告的整体性认识以及本期报告中将告知的重大事项。

”

    具体分析时，我的经验先按财务状况、再按计划执行情况（你文章中提到有年度计划，那么对计划执行情况的分析比财务状况更为重要）。

    财务状况先分类：

一、资产状况（1、资产构成；2、资产质量）二、负债状况（1、负债构成；2、财务风险）三、经营状况及变动原因（按利润构成的主要项目分别写，额度小的没必要写，变动原因是针对去年同期写，因为计划执行在后面单写）。

    然后是计划执行情况（计划多半和考核挂钩），是对年初计划合理性的验证，最能分析出经营者、决策者所关心的信息。

这一部分应按计划的组成来写。

对其中与计划差异大的、同时额度高的、非常重要的项目，就成为“重点问题综述”的内容，在这部分可以直接以“详见重点问题综述**”。

你文中的“业务招待费超支严重”应成为一个重点问题。

    关于财务指标的问题，我个人认为财务指标多用在外部分析上，内部分析时，除非决策者们非常懂财务管理而注重这些指标，或这些指标对企业的管理有重要意义，否则应大大简化（不要认为那些指标有多大实际意义，不结合实际情况适当修正而简单套用公式，很容易偏差，比如周转率应按月加权平均余额计算才更合理）。

    在你的问题综述及相应措施里，个人认为太简要，而且四到八条根本就不是财务角度分析的东西。

问题综述是领导最后聚焦的地方，是对“具体分析”部分中揭示出的重点问题进行集中阐述，旨在将零散的分析集中化，再一