国五条后期楼市表现及无锡新区楼市现状.pptx
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“国五条”政策解读无锡新区楼市展望孙斌晖前言2012年末,经历年末,经历“限购令限购令”的两年调整,全的两年调整,全国楼市彻底回暖,成交屡创新高,房价国楼市彻底回暖,成交屡创新高,房价“涨声四起涨声四起”!
2013年初市场火爆延续,房价再次飙升,最年初市场火爆延续,房价再次飙升,最终导致终导致“国五条国五条”横空出世。
横空出世。
3月份政策出台后,月份政策出台后,地方细则酝酿期间,楼市再次步入疯狂,二手房过地方细则酝酿期间,楼市再次步入疯狂,二手房过户挤爆交易大厅,凌晨排队,假离婚等异常现象遍户挤爆交易大厅,凌晨排队,假离婚等异常现象遍布全国。
待到四月初各地细则出台,弱化版本面临布全国。
待到四月初各地细则出台,弱化版本面临市场诸多质疑,而江苏仅省会南京发布了一条市场诸多质疑,而江苏仅省会南京发布了一条“微微博细则博细则”,无锡细则迟迟未出,楼市何去何从?
,无锡细则迟迟未出,楼市何去何从?
政策解读及楼市影响政策解读及楼市影响“国五条”主要条款解读主要条款细则方向备注存量房20%差额个税北京为首,严格征收仅北京具体落实无锡维持原状地级市为代表,细则未提及二套房贷及利率北京:
首付7成利率1.1北京先调比例,利率做后手无锡维持原状其他城市均有提及限购套数北京为首,从严管理限制单身人群购房套数无锡维持原状地级市为代表,细则未提及限贷上海为首,从严管理严禁三套房贷款无锡维持原状地级市为代表,细则未提及限购范围基本未有变化维持原状价格控制均有表态及明确数字与居民人均可支配收入增长挂钩“国五条”后市影响量跌价升:
二手房过度消化,新房涨价压力大增。
123456789101112131415161718192021222324252627280200040006000800010000120002011年至今全国百城均价月度走势全国百城新建住宅均价4月份首次突破万元大关,连涨11个月,环比涨幅1%2012.12:
9715元/平方米2013.4:
10098元/平方米4月二手房成交及备案大跌3月份全国主要城市二手房成交一月份全国主要城市二手房成交一览二手房环比过度消化(按照2012年月度均值)北京47028323%3.0个月上海约6万295%2.7个月深圳17527356%2.5个月杭州12550672%5.7个月南京14720227%2.2个月苏州5767253%2.2个月无锡7172691%4.6个月4月北京二手住宅网签环比大幅下跌了88%,同比去年下跌近五成,创近18个月新低4月无锡二手房网签环比大幅下跌72%,但是同比涨幅近五成市场出现部分观望情绪,但是价格总体保持稳定4月新房成交腰斩价格稳步上升一线城市由于房价较为敏感,快速涨幅现象消失,以微涨为主4月北京新房成交环比降幅超五成,上海下跌超四成,广州降幅则近五成无锡4月新房成交4698套,环比下跌12%,同比微涨0.6%05000100001500020000250001月月2月月3月月4月月合合计计2012及2013年1-4月无锡新房成交对比2013年2012年2013年无锡新房增长点主要集中在1月份,2-4月表现与去年相当,处于中高位运行新区楼市现状及未来发展潜力新区楼市现状未来发展潜力2013年一季度新区新房成交全市份额城中3%崇安新城2%南长7%北塘6%新区17%蠡溪5%太湖新城17%锡山16%惠山27%新区的新房成交始终保持在无锡九大版块的第一集团而开发楼盘的多样性则冠绝锡城,其中以刚需为主的楼盘是中坚力量同时新区新房均价略低于全市水准,平均差距在1000元/平方米左右60006500700075008000新区新区全市全市2012年初之后,新区房价的总体涨幅小于全市房价涨幅而近期受到“新国五条”利好新房的影响,新区房价面临较大的涨价压力2012年至今新区房价与全市走势对比新区近三年新房表现新区成交量总成交量占比2010年107436171317.4%2011年113774054028.1%2012年105296170317.1%合计3264916395619.9%新区的新房市场在2011年楼市低潮期迎来爆发,主要是价格上面的优势造就火爆的行情,而2012年表现比较平稳,以120平米以下为主的刚需型楼盘始终保持热销。
新区楼市主要依托长江路沿线丰富的配套:
1、大量的厂区工作人员提供了刚需购房需求2、白领和外籍购房者提供了高级改善购房需求因此新区楼盘最大的优势依旧是长江路新区土地市场表现无锡2012年全年总土地成交面积为334.36万平方米,创下10年来新低随着限购令的影响,纯住宅用地成交“少的可怜”仅占65幅中的4块同时由于新区已经度过了快速发展期,因此土地成交并非最多类别20112012年成交量(幅)成交面积成交金额(万元)成交量(幅)成交面积成交金额(万元)全市107421688422556936531214501192925新区2076364229526311321180199799占比19%18%13%17%10%17%新区以长江路为主的地块供应越来越少而坊前、梅村、硕放版块的吸引力目前依然不足新区楼市后期表现无锡房价目前处于全国中下游水平,这与无锡的经济地位存在一定的差距,因此无锡房价长期看涨。
而城市房价的全面上涨首先是周边区域的普遍升值,因此新区房价也将步入稳定上涨的通道。
而区域房价的波动主要受到高端大盘的影响,以西水东、金域蓝湾为例,周边的二手房或次新房都有了不同程度的价格上升。
那么新区的标杆自然就是长江国际了,整个长江路的房价都会受到该盘的影响。
同时由于长江路的新房供应减少,但是需求量依然保持旺盛,二手房价格也是稳步上涨。
长江国际二手房及租房表现长江国际户型装修均价(元/平方米)租金(元/月)二手房三居室精装9500-10500三居室毛坯8800-9500二居室精装11000-12000租房一居室精装1800-2000二居室2500-3000三居室4000长江国际的二居室房价居高不下,而一居室的租金回报率很高购房建议购房建议购房建议1、关注品牌、信誉度及当地产品口碑消化注重品牌化不仅是对自身权益的保障也是减低消化风险的主要方式。
而开发商在长久以来的建造、销售楼盘过程营造的信誉与口碑是购房者选房的首要考量。
2、开发商销售资质考察对于商品房而言,开发商的“五证”:
建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证和商品房预售许可证必不可少。
而商品房预售许可证最为重要,这直接确保今后能够顺利办理产权证。
3、“定金”与“订金”的概念区别定金是一个专门的法律概念,其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用,并有特定定金的规则;而“订金”目前我国法律没有明确规定,它不具备定金所具有的担保性质,可视为“预付款”,当合同不能履行时,除不可抗力外,应根据双方当事人的过错承担违约责任。
开发商通常在认购书中有这样的条款,买房应该在签订认购书多少之日起买房,否则的话不给退还。
所以在认购之前要谨慎考虑。
购房建议4、购房面积的确认商品房销售面积通常用按照建筑面积计算,购房者在签订购房合同时要明确使用面积和公摊面积是多少。
5、补充协议的内容明确房屋所有产权的办理时间;购房按揭办理出现问题的相关责任;明确退房的相关责任等6、交房与验房明确交付房屋与购房合同中约定的内容是否有误,可以请专业的验房公司进行验房以杜绝一些隐性漏洞。
7、规划配套设施的验收了解开发商初期设计的规划配套,在后期进行定时监督ThankYou
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