延期交房案件答辩状.docx

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延期交房案件答辩状

延期交房案件答辩状

答辩人：

深圳市金*投资发展有限公司

答辩人因李*诉答辩人商品房预售合同纠纷一案，提出答辩意见如下：

一、答辩人已履行了通知和积极协助办理房地产证的义务，根本不存在违反《房地产买卖合同》的情况。

（1）2001年12月27日，答辩人取得了《竣工验收备案证明书》;2002年×月12日即在《深圳商报》上刊登了《初始登记公告》，办理房地产证已不存在障碍。

2002年3月6日，答辩人在中*城1楼公告栏张贴了《办理房地产证通知》，要求全体业主于2002年3月30日前到中*城六楼办理房地产证申领手续。

答辩人并同时用电话通知、向信箱投放书面办证通知的形式告知了全体业主。

绝大多数业主即按通知时间来答辩人处缴纳了办证税费，办理了相关手续，在正常时间内领取了房地产证。

关于这一事实，有负责中*城物管的深圳市新*物业管理有限公司以及中*城业主林*、李*等出具的书面证明和部分业主2002年3月份的办证资料回执证明。

事实是清楚的。

（2）2002年×月5日，答辩人又在《深圳特区报》上刊登了《通告》，要求个别仍未办手续的中*城业主于2002年12月20日前来答辩人处办理，逾期自行去国土局办理。

答辩人采取了上述多种方式通知业主，已完全尽到了通知办证的义务。

在答辩人多次通知后，原告才于2003年12月22日来答辩人处交纳了办证税费。

答辩人立即通知了原告按揭银行深圳市商业银行。

2003年12月30日原告、答辩人随同银行人员向××区国土分局递交了办证材料，缴纳了税费。

国土部门迟至2004年2月4日方办理完毕。

此延迟办理均非答辩人之故意或过失。

二、政府主管部门对按揭房产权证的办理主体及形式要件做出了明确规定。

（1）根据规划国土局的办文指南规定：

办理房地产证所需提交的文件包括《房地产转移登记申请书》、《房地产买卖合同》、发票等。

楼花抵押登记转现楼抵押办证的还应提交银行出具的办理转现楼的申请书。

（2）深圳市国土局于1998年7月17日发布的《关于已办理楼花抵押登记的房地产转现楼抵押登记的通知》第二条规定：

必须由按揭银行代业主统一申办房地产证。

由此可见，根据政府主管部门的规定，答辩人的工作权限是且仅能是协助按揭银行办理有关办证、抵押手续而无法自行办理。

三、退一万步讲，即使延迟办证有答辩人的原因，按买卖总价款的万分之三支付日违约金亦过分高于损失，应予减少。

原告是按揭购房，按规定房地产证办出后将由按揭银行保管，故房地产证的办理对原告利益根本无实际影响，没有造成实际损失。

而日万分之三的标准不但过分高于原告损失，也远远高于政府公布的同期房屋指导租金的标准。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：

当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。

综上，答辩人及时履行了通知办证的义务，并积极配合按揭银行、原告办理有关手续，主观上没有过错，客观上也没有给原告造成任何实际经济损失。

原告延迟前来办理的责任应由其自负。

依据法律和双方《房地产买卖合同》的约定，答辩人不应承担任何违约责任。

请求法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。

此致

深圳市福田区人民法院

答辩人：

深圳市金*投资发展有限公司

注：

本案原告李*（小延期办证案答辩状业主）起诉深圳市金*投资发展有限公司（发展商）延期办理房地产证，要求按约赔偿。

在案情于答辩人明显不利的情况下，笔者答辩状的部分观点仍获得法官及原告的认同，该案最终以双方调解方式圆满结案。

答辩状

答辩人：

×××，女，汉族，生于××年××月××日，身份证号码××××××，住址××××××××××××。

被答辩人：

昆明市×××屋业开发有限公司

住所：

昆明市人民中路××大厦××楼

法定代表人：

×××，职务：

执行董事

答辩请求:

请求依法驳回被答辩人申请撤销仲裁的请求。

事实与理由:

仲裁裁决是仲裁庭对当事人提交的争议事项进行审理后所作出的结论性意见。

根据《仲裁法》第九条“仲裁实行一裁终局的制度，裁决作出后,当事人就同一纠纷再申请仲裁或者向人民法院起诉的,仲裁委员会或者人民法院不予受理”的规定,法院对仲裁行使司法监督权的根本目的，是保证既能充分尊重当事人的意思自治、切实维护仲裁“一裁终局”的权威，又能确保仲裁严格依法进行，促进仲裁这一重要的争端解决机制健康发展。

本代理人认为,本次开庭无权就案件事实的认定及如何适用法律进行审理。

审理申请撤销仲裁裁决案件,法院行使的是《仲裁法》第58条所赋予的对仲裁的司法监督权,审查范围只能依据《仲裁法》第58条的规定,着重审查程序问题,对实体问题仅审查证据的真伪以及是否隐瞒了关键性证据。

撤销仲裁裁决必须有法律规定的情形。

《仲裁法》第58条规定:

“当事人提出证据证明裁决有下列情形之一的，可以向仲裁委员会所在地的中级人民法院申请撤销裁决：

（一）没有仲裁协议的；

（二）裁决的事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁委员会无权仲裁的；（三）仲裁庭的组成或者仲裁的程序违反法定程序的；（四）裁决所依据的证据是伪造的；（五）对方当事人隐瞒了足以影响公正裁决的证据的；（六）仲裁员在仲裁该案时有索贿受贿，徇私舞弊，枉法裁决行为的。

人民法院经组成合议庭审查核实裁决有前款规定情形之一的，应当裁定撤销。

人民法院认定该裁决违背社会公共利益的，应当裁定撤销”。

现被答辩人以裁决违反《仲裁法》第58条第一款第

（二）项、第（六）项的规定为由申请撤销生效裁决,答辩人认为其申请没有任何事实和法律依据,依法应予驳回。

“昆仲裁[2005]175号至208号裁决”从受案到作出裁决历时七个多月，经历一次听证、两次庭审，仲裁庭也几次咨询过相关主管部门，对所有事实已审查清楚，裁决书对所有程序上和实体上的问题都阐述得非常清楚，对被答辩人在《撤销仲裁裁决申请书》中提出的问题已经作出裁决。

仲裁裁决从实体上来看，是公正及客观的，实体裁决认定事实非常清楚，确认证据也是非常客观的;仲裁的程序是符合《仲裁法》及《昆明仲裁委员会仲裁规则》的,不管是从实体上、还是程序上，此仲裁反映真实事实、符合法律规定，结果是客观公正的;本案的基本事实是被答辩人延期交房，仲裁庭根据双方的合同约定及仲裁条款对双方争议的事实进行裁决，裁决结果完全符合合同、法律及社会公益的要求。

 一、被答辩人首先确认答辩人仲裁请求中违约金的要求是计算至房屋符合交付条件且实际交付之日止,但却认为因答辩人所交的仲裁受理费只是按仲裁申请之日所计算的违约金等仲裁请求金额为基数计算出来的,对于未交仲裁受理费的超出部分违约金昆明仲裁委员会无权仲裁。

被答辩人进一步认为,该裁决违反了《仲裁法》第58条第一款第

（二）项的规定,这种观点是极端荒谬的。

首先,被答辩人并未提出撤销部分仲裁裁决（即：

撤销自仲裁申请之日至房屋符合交付条件且实际交付之日止的延期交房违约金）的申请;

第二,何为仲裁协议的范围?

双方在《商品房购销合同》第十四条“争议的处理方式”中约定:

“本合同在履行中发生争议,由甲乙双方协商解决。

协商解决不成时:

[1]提交昆明仲裁委员会仲裁;[2]依法向人民法院起诉。

”双方选择的是第[1]种方式。

该条款是合法有效的,昆明仲裁委员会有权对本案进行仲裁。

双方约定的仲裁事项也是明确的,并未将合同列明的某一具体事项如延期交房排除在仲裁解决之外,因此,该合同列明的任何事项都应当属于仲裁范围,而被答辩人延期交房需承担违约责任在合同中是有明确约定的;

第三,答辩人的仲裁请求中违约金的要求是计算至房屋符合交付条件且实际交付之日止,裁决支持违约金是计算至被答辩人将符合法定交付条件的商品房交付答辩人使用之日（或答辩人自愿接收不符合法定交付使用条件的商品房之日）止,丝毫不存在超请求裁决的问题;

 第四,仲裁费用交到仲裁申请之日,并不表示申请之后的权利就放弃了。

答辩人也是完全按相关规定和昆明仲裁委员会的交费通知预交仲裁费用的。

《仲裁法》第76条规定:

“当事人应当按照规定交纳仲裁费用。

”《仲裁委员会仲裁收费办法》第五条第二款规定:

“申请仲裁时争议金额未确定的,由仲裁委员会根据争议所涉及权益的具体情况确定预先收取的案件受理费数额。

”《昆明仲裁委员会仲裁案件收费管理办法》第四条也有“争议金额未确定的,由仲裁委员会根据争议所涉及的权益的具体情况确定应交金额”的规定。

根据《仲裁委员会仲裁收费办法》第六条第二款、《昆明仲裁委员会仲裁案件收费管理办法》第五条第二款的规定,不预交案件受理费的后果是“视为撤回仲裁申请”,而不是认定裁决是否超范围的理由。

何况法律也允许减交、免交、缓交仲裁费（答辩人也曾书面提出请求），如何交纳仲裁费是仲裁委员会根据案件具体情况决定的结果，与仲裁庭对案件的裁决是两回事，更跟裁决的事项是否属于仲裁协议的范围或者仲裁委员会是否有权仲裁毫无关联。

二、被答辩人提出裁决违反《仲裁法》第58条第一款第（六）项的规定,简直是造谣中伤,恶意诽谤。

索贿受贿:

索要贿赂,接受贿赂。

徇私舞弊:

为了私情通谋作弊,徇私:

因照顾私人关系而做不合原则或不合法的事;舞弊:

用欺骗的方式做违法乱纪的事。

枉法:

执法的人为了私利或某种企图有意歪曲或破坏法律,枉:

歪曲、违法。

请被答辩人举证证明哪位仲裁员在仲裁该案时、或仲裁该案前后、在何时何地有索贿受贿、徇私舞弊、枉法裁决行为?

相反，正因为各位仲裁员抵抗了可能存在的各种外来诱惑，严格执法，才作出了充分维护普通弱势消费群体合法权益的公正裁决!

 三、至于被答辩人所提的其他几点理由,均属于法律的具体适用及如何根据案件情况具体裁量的问题，均是案件的实体部分，本不属于人民法院审查的范围。

但为了澄清是非,纠正被答辩人的错误观点,以防被答辩人继续陷入错误认识之中,我对被答辩人所提出的问题作如下说明:

（一）被答辩人认为：

×××等65户青青小镇业主的裁决和答辩人的裁决认定了两种不同的交房标准，本代理人认为被答辩人的理解是错误的。

对于被答辩人与青青小镇业主之间的商品房预售合同纠纷中的延期交房问题，两个仲裁庭作出了相同的认定，只在文字表述上有所不同，这只能反映不同仲裁庭的不同风格而已。

在被答辩人向法庭提交的×××的裁决书第11页第三行至第六行阐述道：

“该合同并未明确约定建设单位承担的是何种验收义务，所以只能从被申请人是否履行法定义务的角度来审查其是否违约。

房屋竣工验收合格是交付使用的法定条件之一。

”该裁决书接着从被答辩人交付没有完成消防验收的房屋以及履行合同的方式违反了《合同法》第62条第5款的规定,从而导致业主不能实现获得包含使用权在内的该商品房的所有权的合同目的的角度,认定被答辩人存在违约行为的,在该违约行为没有消除前,被答辩人应承担违约责任。

该裁决并未就何为交房标准进行进一步阐述,更未认定消防验收合格是房屋交付的唯一的、充分的条件。

因65户业主只主张延期交房违约金计算至2005年5月11日，消防验收不合格这一项法定要件不满足就足以判定被答辩人违约，无须对其他条件一一阐述。

答辩人的裁决是将符合法定交付条件的标准明确了，跟×××等65户业主的裁决并不矛盾。

该裁决认定的法定交付条件符合法律规定,不存在枉法裁决问题。

对于违约金额不同的问题，也是由于被答辩人拒绝履行其义务造成的：

65户业主的裁决支持的逾期交房违约金每天为已付款的1.5‰，只所以计算到2005年5月11日，是因为65户业主或其代理人当庭放弃了以后的权利和提前接收了并不符合交付条件的房屋，将仲裁请求的违约金金额只计算至2005年5月11日。

答辩人等××户业主的裁决支持的逾期交房违约金每天仍为已付款的1.5‰，只因接房时间稍晚和被答辩人拒绝将法定验收项目组织验收而造成违约金较高一些。

（二）被答辩人认为：

合同约定的交房条件就是单位工程施工质量自检合格，而其证据“单位工程竣工验收证明书”就可证明其已达到了合同约定的交房条件，不存在违约行为。

这种认识是错误的，也是自相矛盾的。

 首先,合同第七条“将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方”，并未限定验收的对象只是房屋主体，不包括水电气等线路管道、设备安装、室外工程（消费者不仅购买了房屋主体,也购买了水电气等附属设备及小区公建设施），也未限定验收的项目只是主体工程土建施工质量验收，不包括消防验收、环保验收、规划验收、人防验收等法定验收。

单位工程施工质量自检合格并不是房屋交付的唯一的、充分的条件。

 其次,单位工程施工质量自检也必须严格按照《建筑工程施工质量验收统一标准》的相关规定进行。

答辩人裁决书第16页底至第17页开头虽有仲裁庭查明被答辩人于2005年1至2月间实施了组织单位工程竣工验收这一行为的陈述，但在该裁决书第61页倒数第四行至第八行“在此状况下，不可能进行给排水、照明用电、管道煤气系统照明全负荷试验，给水管道清洗、灌水、通水试验，排水干管通球试验，消防管道、燃气管道压力试验、设备强度试验、严密性试验等，这些分部工程不可能验收合格，单位工程质量当然也不可能达到国家规定的验收合格标准”否定了被答辩人出具的“验收合格”结论的法律效力，当建设单位自检合格的单方证明书与客观事实不符时，当然不能违背客观事实而将建设单位出具的自检合格的单方证明书作为房屋是否具备交付条件的唯一证据进行采信，仲裁庭对本案事实的认定是客观公正的，符合法律和仲裁规则的规定。

 最后,从被答辩人向法庭出示的《单位工程竣工验收证明书》可以看到，其在合同约定交房时间2005年2月28日前，全部42幢住宅均已取得了《单位工程竣工验收证明书》，按被答辩人的观点其不存在违约行为，那为何要对210户业主进行主动赔偿呢？

这不是自相矛盾吗？

（三）被答辩人认为：

如按昆明仲裁委裁定的交房标准，双方《商品房购销合同》中约定的交房条件就是一种无效条款，双方均应承担责任。

这种理解错误的。

 合同第七条“将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方”，并未限定验收的对象只是房屋主体，不包括水电气等线路管道、设备安装、室外工程，也未限定验收的项目只是主体工程土建施工质量验收，不包括消防验收、环保验收、规划验收、人防验收等法定验收。

该合同并未对建设单位承担的验收义务进行限制性规定，没有将任何一项法定验收明确排除在外，该条规定并未违反国家法律法规的强制性规定，不是无效条款，而是合法有效的条款，其规定的交房条件理应包括：

青青小镇小区设计图纸以及双方合同约定内容中按照国家标准规定需要进行竣工验收的项目、法律法规强制性规定为交付使用法定要件的项目按相关验收标准及法律规定进行验收合格，这是对该条款的合法合理的解释。

 另外：

抛开交房条件不谈，合同第十条约定，由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方（按延期交房违约条款）承担。

根据《城市房地产管理法》第26条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第17条、《建筑法》第61条、《消防法》第10条第三款、《建设项目环境保护管理条例》第23条的规定，建筑工程、消防、环保、规划、人防均须验收合格，房地产开发项目方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

答辩人依法拒绝接收未经合法验收合格的房屋的行为是正当行为，是应该得到法律肯定评价的行为，未能交接房屋的责任是由于被答辩人不履行法定义务造成的，理应由被答辩人承担违约责任。

仲裁庭适用上述法律法规裁决该案，不存在适用法律错误或枉法裁决的问题。

 被答辩人认为其违反法律法规强制性规定交房,只应承担行政责任,不应承担民事责任。

但问题是,被答辩人并未能够完成交付这一行为,答辩人拒绝接收“不得交付使用的房屋”有合法根据,未能按期交接的民事责任就应由被答辩人承担。

在房屋实际交付前,被答辩人应同时承担行政和民事责任,而在房屋实际交付后,被答辩人才有可能逃避承担逾期交房的民事违约责任。

（四）被答辩人认为：

裁决逾期交房违约金按已付总房款的1.5‰计算没有法律依据，超过了其预见能力。

这种辩解与事实不符，是不成立的。

 本案事实是:

合同约定了延期10天后逾期交房违约金每日按已付款的1%计算。

仲裁庭根据《合同法》第114条的规定,认定该违约金属约定过高的情形,于是大幅度减少到每日按已付款的1.5‰计算。

被答辩人仍然认为过高,超过了其预见能力,认为只应按租金计算。

答辩人想请问:

作为开发了数十个楼盘的专业的开发商,在约定逾期交房违约金每日按已付款的1%计算时,到底预见到了什么?

预见到巨额资金源源不断流入公司,巨额的利润装入腰包,唯独不能预见不能按期交房会给消费者造成什么损失?

我想,仲裁庭对被答辩人的预见能力是予以充分尊重的。

《合同法》第114条规定:

“约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定:

“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。

”对于约定了违约金的合同,守约方对损失不负举证责任。

在损失无法具体测算时,法律交由法院或仲裁委根据案件的具体情况对“过高违约金”予以“适当减少”,至于何为“适当减少”,如何理解上述条款的含义,本代理人在仲裁代理词中已进行详细阐述,在此不再赘述。

 对于何为“适当减少”或是否超过预见能力,属于法律授予仲裁庭的自由裁量权,不属于《仲裁法》第58条规定法院进行司法审查的范围,法院无权对是否“适当”、是否“超过预见能力”进行评判,更不能以此为由随意撤销生效裁决。

 “昆仲裁[2005]175号至208号裁决”早已生效，×××等××位答辩人已于2005年12月15日向西山区人民法院申请强制执行，西山区人民法院已依法受理。

与此相似的×××等65户业主的裁决已由五华区人民法院强制执行完毕，执行前被答辩人提出了“不予执行申请”，被五华法院依法驳回。

被答辩人认为其在不履行约定或法定义务的前提下仍应当得到利润，而答辩人却无权要求居住经法定验收合格的房屋，或要求被答辩人支付违约金,这样的逻辑恐怕是强权思想在作怪。

裁决书为了平衡双方利益，虽要求被答辩人依法将验收合格的房屋交付答辩人使用，但对于提前接收了并不符合交付条件房屋的业主，违约金只计算到接房之日。

被答辩人完全可以和答辩人协商并主动赔付违约金从而减少赔付金额，答辩人代理人也曾数次向被答辩人代理人表达和解的良好愿望，被答辩人代理人均以没有公司老总授权而拒绝，甚至在答应调解时又突然反悔,导致接房时间推后，引发答辩人的愤怒。

 更让人无法理解的是：

被答辩人无视法律规定，至今仍然毫无道理地拒绝交付房屋给×××、×××二人，导致这二人无法得到房屋钥匙，无法入住自己花巨资购买的新房,一年多时间过去了,新房将变成旧房,购房人却只能望房兴叹,毫无办法。

由此可见，被答辩人对法律、对生效裁决是极端不尊重的，一方面不履行法定义务，一方面声称法律对其不公平、不公正。

现被答辩人昆明市某屋业开发有限公司在没有任何新的证据证明仲裁裁决有依法应当撤销的情形的情况下，以其在仲裁时早已陈述而已被仲裁裁决否定的相同理由向贵院提出所谓“撤销仲裁申请”,且其所提事项涉及到法律的具体适用及如何根据案件情况具体裁量，均是案件的实体部分，这一部分不属于人民法院审查的范围，故被答辩人的证据及理由不能支持被答辩人的请求，不足以撤销“昆仲裁[2005]175号至208号裁决”，请求贵院驳回被答辩人的请求。

被答辩人是想借毫无道理的“撤销申请”拖延履行生效裁决确定的义务，裁决一旦被撤销,被答辩人就可以转移财产,逃废债务，众多弱势消费者的权益将无法得到保障。

答辩人恳请贵院考虑本案的特殊情况,严格依法审理本案,维护合法的、公正的生效裁决的权威,以促进房地产市场的健康发展,使法律的威严让抱着侥幸心理的以身试法者怯步,让普通民众看到法律的公平与公正,驳回被答辩人的无理请求,本案将成为房地产市场参与者一块醒目的警示碑!

此致

昆明市中级人民法院

                                           答辩人: