商业市场研究及商业布局.pptx
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商业市场研究及商业布局.pptx
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海安商业市场研究及商业布局建议深圳市新城市规划建筑设计有限公司北京城邑致远投资咨询有限公司2城市宏观分析酒店办公市场研究零售商业市场研究各地块立地研究地块商业价值研判分物业的地块适应性研判商业总体布局建议重点地块概念定位海安商业市场研究及商业布局建议研究方法宏观案头研究、专家访谈实地调研、专家访谈、案头研究、头脑风暴案头研究、专家经验头脑风暴3项目启动后,项目组即重点展开相关的调研、访谈及研究工作项目实地调研调研活动覆盖了海安城区,并对旧城区域进行了重点调研海安城区的大型商业项目(规模、定位、物业组合等)海安城区的主要写字楼及酒店项目(体量、租户、租金等)海安居民区分布调研(楼盘、规划、体量、售价)消费者访谈(消费习惯、消费感受、需求)专家访谈杭州第五季南通分公司总经理(中大街运营总负责)安达步行街运营负责人金海安大酒店营销部经理恒天新世界招商负责人镇宁海街道南通佳友物业管理有限公司(贵都大厦负责人)新城市规划负责人城邑致远公司内部专家案头研究南通市相关规划海安县2010年统计年鉴海安县统计公报海安县城市总体规划海安县政府工作报告海安县商业网点规划.内容目录本文件仅为我们的客户使用而撰写。
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4A.零售商业宏观研究零售商业宏观研究B.零售商业市场研究零售商业市场研究C.海安办公楼与酒店市场概述海安办公楼与酒店市场概述D.海安商业布局建议海安商业布局建议A.零售商业宏观研究零售商业宏观研究5海安县位于江苏省东部的苏中地区,南通、盐城、泰州三市交界处,定位于上海大都市圈及江苏省重要农业生产基地与加工基地6海安概述资料来源:
城邑致远分析海安地处苏中平原,东临黄海,与如东接壤,南和如皋毗邻,西通泰兴,并与姜堰市相交,北与东台市相连。
处于上海两小时都市圈内海安县总面积1108平方公里,2010年末户籍人口93.42万人海安县经济发展迅速,连续四年进入全国县域经济基本竞争力和中小城市综合实力双“百强县”行列海安县人口外流型城市,连续十年人口负增长,城区人口相对稳定7200120022003200420052006200720082009201097.7697.2796.5495.9895.3395.0394.1993.8193.6893.42资料来源:
海安统计年鉴,城邑致远分析海安经济发展快速增长,人均GDP在周边城市处于前列,人民生活较为富裕8资料来源:
各城市统计年鉴,城邑致远分析十年人均十年人均GDP变化变化单位:
元单位:
元主要城市人均主要城市人均GDP比较比较(按常住人口按常住人口)单位:
元单位:
元人均GDP达3000美元,中产阶级大量出现世界银行9主要城市主要城市20201010年零售市场发展比较年零售市场发展比较亿元,亿元,%资料来源:
各城市统计年鉴,城邑致远分析主要城市主要城市2010年人均消费品零售额比较年人均消费品零售额比较元,元,%社会消费品零售市场人均消费品零售额在周边城市中处于前列10主要城市人均可支配收入与消费性支出比较主要城市人均可支配收入与消费性支出比较2010年年,元,元主要城市消费倾向性指数比较主要城市消费倾向性指数比较人均可支配收入人均消费性支出注:
消费倾向性指数=消费性支出人均可支配收入2010年年,%资料来源:
各城市统计年鉴,城邑致远分析人民生活较富裕,城镇居民人均可支配收入水平较高,然而消费倾向性指数相对偏低,消费欲望不强,仍需进一步引导与开发11食品项仅占总支出36%,娱乐及文教服务占比达19%,说明人民富裕程度较高,对娱乐与教育需求旺盛消费支出结构资料来源:
海安统计年鉴,城邑致远分析海安县2010年人均消费支出结构元,%食品36%衣着13%居住7%家庭设备用品及服务8%医疗保健4%交通和通讯10%娱乐及文教服务19%杂项商品和服务3%食品衣着居住家庭设备用品及服务医疗保健交通和通讯娱乐及文教服务杂项商品和服务B.零售商业市场研究零售商业市场研究B1.零售商业格局分析B2.主要零售项目案例分析12总体来看,海安处于单核心商圈的商业发展阶段13恒天新世界文峰大世界新文峰大世界明珠国际贵都广场商业格局资料来源:
城邑致远分析苏中大厦预计2012年元旦开业中大街安达步行街沿海大市场核心商圈内出现了分层,从人民路逐步向南发展14恒天新世界中大街安达步行街文峰大世界新文峰大世界明珠国际贵都广场商业格局资料来源:
城邑致远分析苏中大厦预计2012年元旦开业集中商业项目概况名称名称体量体量/万万方方类型类型主力店主力店档次定位档次定位注注1中大街4.5街区乐天玛特,泰富时尚价格-价值内街重新招商2安达步行街5街区皮革城价格-价值经营状况较差3恒天新世界5半开放购物中心华润苏果,国贸电器,永乐影院价值其他店铺目前开业较少4明珠国际4百货世纪联华,百货,运动城价格-价值/5贵都广场2.5百货华润苏果价格/6文峰大世界0.5百货百货店价值/7新文峰6综合百货文峰百货、幸福蓝海影院价值-生活方式即将开业15资料来源:
现场调研,城邑致远分析支持面积按世界商业面积测算16海安现有商业项目大多偏中低档商业项目定位图资料来源:
城邑致远分析功能诉求情感诉求一次性购足(=品种齐全)专业化(=有限品种)城市中心城市中心文文峰大世界峰大世界安达步行安达步行街街中大街中大街独特性导向价值/生活方式导向生活方式导向价值导向价格导向新文峰大世界新文峰大世界人民中路人民中路中大街目前正重新招商,定位为餐饮休闲与数码街区苏苏中大厦中大厦贵都广场贵都广场明珠国际明珠国际恒恒天新世天新世界界服装服饰类购物主要集中在人民中路、百货和服饰大卖场中,整体档次偏中低端17资料来源:
城邑致远分析服装服饰#项目名称项目名称类型类型档次与品牌举例档次与品牌举例1华地服饰大卖场/华艺服饰大卖场服装卖场较低端2泰富时尚服装卖场较低端3人民中路街区中低端;Nike,安踏,美特斯邦威4文峰大世界百货中端;Only,jackjones5明珠国际百货中低端;6贵都广场百货较低端7苏中大厦百货较低端8恒天新世界街区中端;GXG,Only9安达步行街街区较低端;皮革城,132456789全国家电与3C数码连锁品牌大量进入海安,主要分布在人民东路与宁海中路上18#项目名称项目名称类型类型门店数量门店数量1五星电器家电类22国美电器家电类13宏图三包3C数码24苏宁电器家电类15新时代电器家电类16文峰电器家电类1家电与3C数码11533246资料来源:
城邑致远分析大卖场与超市在中心城区大量分布,华润苏果、乐天玛特等连锁品牌进入19#项目名称项目名称类型类型门店数量门店数量1华润苏果大卖场32乐天玛特大卖场13世纪联华大卖场14文峰超市超市15农工商超市16好买得超市17好润多超市1234111567大卖场资料来源:
城邑致远分析中心城区中餐饮以小吃、快餐为主,正餐较少,主要分布在人民东路、人民西路、中坝路,全国连锁品牌较少20资料来源:
城邑致远分析现有两个影院,未来新文峰会有幸福蓝海影院进入;KTV较多,以区域品牌为主;目前都集中在人民路附近,并逐步向南发展21老电影院永乐影院资料来源:
城邑致远分析幸福蓝海影院卡乐迪KTV万紫千红KTV文化休闲音乐派KTV维多利亚KTV影院量贩KTV钱柜量贩KTV同一首歌KTV22从商铺售价来看,传统商业区人民中路水平最高,达35000元每平米左右;安达步行街等项目经营状况较差,售价在2万元每平左右22资料来源:
市场调研,城邑致远分析租金/售价调研#商铺位置商铺位置面积面积()()售价(元售价(元/)1人民西路60200002人民中路30380003中坝中路120330004安达步行街(内街一层)30210005恒天新世界(内街)/150006曙光西路永安路7017000主要商业区租金主要商业区租金/售价说明售价说明商铺位置512364老城老城新城新城12345623从商铺租金来,依然是人民中路最高,每平米日租金超过13元;中大街、安达步行街等项目因经营不善,租金水平较低,每平米日租金低于两元23资料来源:
市场调研,城邑致远分析租金/售价调研#商铺名称商铺名称面积面积(/)租金租金(元(元/天)天)1谭木匠(人民中路)1514.02361(人民中路)12015.03中大街/1.24安达步行街/1.85恒天新世界(一拖二)4002.86中坝中路(近江海路)4011.07明珠国际(背面一拖二)3702.08曙光东路301.59人民西路601.4主要商业区租金主要商业区租金/售价说明售价说明商铺位置123967548海安的商业发展尚处于大而全市场阶段,与其经济发展水平不符,需要较高品质的商业来刺激消费,提升城市商业发展水平24趋优选择市场趋优选择市场出现多种类型的购物中心,强调生活方式导向逐渐成为城市主流,各种层次的消费都能得到满足Fastfashion成为市场主导,topfashion占市场5%-10%的份额娱乐/餐饮业态丰富化,主题餐饮、休闲餐饮等大量出现传统市场传统市场以批发市场、传统百货业态最为典型,以满足基本需求为主消费以价格导向为核心诉求品牌的渗透率低全业态市场全业态市场城市出现所有类型购物中心,购物、餐饮及休闲娱乐的业态丰富度达到极高水平从价格导向到价值导向、到独特性导向消费均能得到最大程度的满足大而全市场大而全市场百货业态多样化,购物中心出现,食品杂货、大型折扣店等业态出现餐饮娱乐形态开始多样化Basicfashion占市场主流消费向价值导向转变,并出现多样化资料来源:
城邑致远分析城市商业发展阶段的演变商业格局小结人均人均GDP0-1500美元1500-3000美元3000-10000美元10000美元以上B.零售商业市场研究零售商业市场研究B1.零售商业格局分析B2.主要零售项目案例分析25中大街位于海安商业中心,紧邻人民中路,经历了两次开业失败后,现内街正重新招商中,只有少量租户入驻26中大街中大街概况中大街概况基本情况面积:
8万m2内街27000楼层:
1-2层,少量3层开发商南通润扬置业有限公司运营商杭州第五季经营状况内街全部重新招商中空置率40%,其中内街空置约90%档次价格-价值功能定位餐饮休闲街区开业时间2007年中大街目前正重新招商,定位为餐饮休闲资料来源:
城邑致远分析中大街规划定位不明确、建筑形态设计不佳、管理不善等原因导致了前两次开业效果不佳,目前重新招商中,但商业形态较差、宣传力度不够导致招商困难27倒闭的商铺几乎没人的商业街资料来源:
城邑致远分析中大街安达步行街位于海安商业中心地段,整体运营情况相对中大街较好,但入驻率也仅仅50%28安达步行街安达步行街概况安达步行街概况基本情况面积:
5万m2楼层:
二层,局部三层开发商江苏安达置业有限公司运营商自营/南京名城物业管理有限公司租售出售为主档次价格-价值功能定位综合购物街区经营状况较差,西区与曙光路较好开业时间2009年年底资料来源:
城邑致远分析安达步行街建筑形态导致了内街与2F的价值降低;而运营管理的不善则导致了街区的混乱与人气不足29步行街停满了助动车建筑形态导致了购物环境较差,商业氛围很慢培养资料来源:
城邑致远分析安达步行街C.海海安办公楼及安办公楼及酒店市场酒店市场概述概述303131海安商务办公正处于起步阶段,出现少量专业写字楼,高品质写字楼市场空缺商务办公的发展进程萌芽阶段萌芽阶段主要以政府和国企办公大楼为主,出现少量商务办公楼起步阶段起步阶段成长阶段成长阶段商务办公楼大量供应,出现专业产品产品出现专业化分工,产品出现专业化分工,甲级产品出现甲级产品出现租户以总部、中小企租户以总部、中小企业为主业为主产品多以出售的方式产品多以出售的方式成熟阶段成熟阶段实现产品的专业化和多元化实现产品的专业化和多元化甲级写字楼成为市场主流和风向标甲级写字楼成为市场主流和风向标租户多元化,现代服务办公及总部办租户多元化,现代服务办公及总部办公成为主要客群公成为主要客群产品以投资型及出租型为多产品以
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