别墅项目产品建议.ppt
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别墅项目产品定位建议产品定位建议壹市场调查篇一、石家庄城市概况二、整体经济特点及购买力分析三、房产市场概况四、别墅市场分析一、石家庄城市概况石家庄市是河北省省会,地处河北省石家庄市是河北省省会,地处河北省中南部,古称中南部,古称“京畿之地京畿之地”,素有,素有“南北通衢、燕晋咽喉南北通衢、燕晋咽喉”之称。
之称。
石家庄市在首都北京的西南方向,距石家庄市在首都北京的西南方向,距北京北京283283公里,天津公里,天津270270多公里。
处于多公里。
处于两大城市之间,缺乏城市向心力。
高两大城市之间,缺乏城市向心力。
高端客户容易分流到周边大城市。
端客户容易分流到周边大城市。
11、地处北京、天津周边,缺乏城市向心力、地处北京、天津周边,缺乏城市向心力22、行政区划:
市内六区定位、行政区划:
市内六区定位新华区位于石家庄市西北部,已初步形成了以东方农业科技城为依托,以三大农业基地和奶业、特种养殖发展为重点的特色农业发展新格局。
全区工业经济综合排名连续9年各区第一。
桥西区石家庄市的发祥地,位于市区西南部,是河北省的行政、科技、教育、商业、金融中心区。
交通便利,商贸繁荣,辖区内的中山西路是全市的商贸中心。
桥东区桥东区位于石家庄市区中部,区域中部为繁华的闹市区,以商贸、服务业为主,南北两端多为工业、农业和居民生活区。
长安区位于石家庄市区东北部,是省会政治、经济、文化中心,石家庄市党政机关和中央省市新闻单位、文艺团体、科研单位大多位于该区。
裕华区成立于2001年3月21日,是省会未来发展的城市副中心,位于市区东南部,是国务院批准的省会发展的主导方向和重点区域,未来发展的潜力巨大。
最新城市总体规划:
“大十字”城市空间发展战略以石太线为主轴分别向东西两个方向发展,以京广线为主轴分别向南北两个方向发展与“1+4”格局呼应。
3、城市总体规划规划主城区道路形成“四横六纵三环八射”的道路主骨架系统,城区干道呈方格网加环形放射,外围辅以高速公路环的路网格局。
四横为:
和平路、中山路、裕华路、仓安路-槐南路等城市东西向主干道;4、交通规划、交通规划六纵:
泰华街-西焦街-友谊大街,中华大街-石岗大街,建设大街,体育大街,建华大街,谈固大街等南北向城市主干道;三环:
由中华大街、和平路、体育大街、槐南路、仓安路围合而成一环路、二环路和三环路。
八射:
石正公路、石岗公路、石获北路、石获南路、石铜公路、石邯公路、石栾公路、沧石公路等八条主要城市出入口道路。
2008年石家庄市将投入338亿元,拉开省会城市“三年大变样”攻坚战的序幕。
“三年大变样”包括4个重点区域建设规划、27个城中村改造方案、16个旧区改造重点项目。
“三年大变样”战略核心为:
“北跨、西进、东拓”。
向北:
依托滹沱河,打造以会议博览、教育旅行、生态居住等多功能的滨水功能区。
向西:
依托太行山,打造旅游度假、体育休闲、生态居住为主的高档功能区。
向东:
依托高新区,发展以高新技术产业为主的新经济发展区。
在城市总体规划指导下,滹太新区、西部山前生态区、南部工业新区、铁路新客站地区确定为近期石市的重点建设区域,这四个区域的建设既是实现城市结构调整的整体性工程,也是实现三年大变样的核心工程。
55、“三年大变样”战略部署二、整体经济特点及购买力分析据统计部门核算:
石家庄2008年全年地区生产总值完成2838.4亿元,同比增长11%,分别高于全国、全省2个和0.9个百分点,但比上年明显减缓,减缓2.2个百分点。
在省内城市中,GDP总量居第2位;增速居第9位,比上年后退2位;在26个省会城市中,总量居第11位,比上年后退1位;增速居第22位,比上年进2位。
三鹿事件和金融风暴对石家庄整体经济影响较大。
但其经济增长率仍保持了比较高的速度,这表明石家庄整体经济发展仍有潜力可挖。
石石家家庄庄近近六六年年GDPGDP走走势势1、石家庄、石家庄GDP近近6年来持续保持两位数增长年来持续保持两位数增长22、工业比重偏重,第三产业欠发达、工业比重偏重,第三产业欠发达从石家庄产业构成来看,石家庄农业在整体经济中占有比较大的比重,工业在国民经济所占比重比较大。
第三产业发展比较慢,具有较大发展空间。
2007年2008年第一产业14%10.91%第二产业48%50.19%第三产业38%38.90%三大产业比重图一般认为,一个产业的比重占到GDP的4%以上,就可以称之为重点产业,而达到6%8%时,就被认为是支柱产业。
近3年来,石家庄房产投资比重都超过GDP的6%,08年更是突破了8%,可见其重要性。
在08年提出的“三年大变样”政策下,房产行业将显得越来越重要。
但与发达城市相比,石家庄房地产业仍有潜力可挖。
33、房地产业已经为石家庄支柱产业、房地产业已经为石家庄支柱产业近4年石家庄固定资产投资与GDP关系表(单位:
亿元)GDP固定资产房地产比重
(1)投资
(2)投资(3)(2/1)(3/2)(3/1)2005185292912250.16%13.13%6.59%200620641096131.553.10%12%6.37%200723931391197.158.13%14.17%8.24%20082838.41727281.860.84%16.32%993%44、十大支柱行业、十大支柱行业国际金融危机对经济的影响首先表现在工业生产上,石家庄2008年全市规模以上工业实现增加值1095.81亿元,同比增长13.23%,增速回落7个百分点;实现利税391.69亿元、利润241.58亿元,分别增长10.67%和8.11%,分别比上年回落26.23和40.89个百分点。
在省内城市中总量居第2位;增速居第9位,比上年后退6位;在省会城市中总量居第8位,与上年比前进1位;增速居第16位,与上年比后退3位。
行业增加值(亿元)同比增长(%)黑色金属冶炼及压延加工业13.856.2化学原料及化学制品制造业11.7812.88医药制造业8.842.43电力、热力的生产和供应业8.630.03农副食品加工业6.9124.45非金属矿物制品业6.5923.67纺织业6.3320.68皮革、毛皮、羽毛(绒)及其制品业5.6429.77通用设备制造业4.5724.71烟草制品业3.997.02表格是石家庄排名前十位的工业情况,这些行业是石家庄高收入人群比较集中的行业,这些行业的高级从业者有可能是别墅类物业潜在的消费者。
55、进出口快速增长、进出口快速增长石家庄进出口情况与全国趋势相反,与全省趋势一致,保持了快速度增长。
2008年全市外贸进出口总值达到69.9亿美元,同比增长36.3%,增幅高于上年13.7个百分点,其中进口13.93亿美元,同比增长42.1%;出口55.96亿美元,增长34.9%。
在省内城市中,进出口排第2位,比唐山少22.1亿美元,增速比唐山低40.9个百分点;出口排第1位,比唐山多6.53亿美元,增速比唐山低40.2个百分点。
在省会城市中,进出口总值总量居第14位,增速居第5位;出口总值总量居第8位,增速居第7位。
其中出口商品中,农产品、医药品、纺织品、机电产品和高新技术产品出口增速呈逐步加快的趋势。
这表明石家庄进出口贸易受到金融危机影响比较小,而进出口贸易行业是石家庄别墅市场的重要潜在购买者。
2008年市区居民家庭人均可支配收入达到15061.5元,同比增长14.1,增幅已连续5年保持两位数。
在省内城市中,总量居第3位,少于唐山和廊坊,增速比全省增速低1个百分点,在省内城市中居第8位;总量和增速在全国省会城市中处于中下游水平,均排第16位。
以上数据表明石家庄人均收入偏低,整体购买力相对较弱。
66、石家庄人、石家庄人均收入均收入位居位居河北第三河北第三通过高级轿车车主数量,可以判断一个城市的购买力情况。
截止到2005年底,石家庄市私家车保有量已达到161082辆,以全市930万人口计算,平均每58人拥有一辆私家车。
而根据经验,一个城市私家车中有5%左右为50万元以上的高级轿车,由此可以推断石家庄约有8000辆高级轿车。
近些年来,私家车普及率越来越高。
根据惯常的判断,2009年,石家庄50万以上高级轿车的拥有量应该在10000辆以上。
这些车主是别墅项目的主要目标客群!
7、拥有10000辆以上高级私家车在经济危机阴影下,石家庄整体经济仍保持持续增长,但增长幅度有所回落;工业占主导地位,第三产业仍存在较大发展空间;在三年大变样的政策引导下,房地产已成为支柱产业;虽为河北省会,但经济不如唐山,且距离北京、天津比较近,缺乏向心力;整体经济主要依托工业,形成十大支柱产业,在全国进出口大幅回落的情况下,石家庄进口逆流而上,以上行业高端人群将构成别墅主流消费群体;国有企业占比较大、私企业主有限,说明高端别墅购买群体绝对数量有限。
通过高级私家车车主数量判断,石家庄高端别墅的购买力不强。
小结小结三、房产市场概况
(一)商品房市场11、房地产投资总额连年增长、房地产投资总额连年增长近年来,石家庄房产开发投资增长迅猛。
2005年房地产开发投资总额为122亿元,增长38.7%;2006年为131.5亿元,增长8.0%;2007年达197.1亿元,增长49.2%;2008年更是高达281.8亿元,增长43%。
在“三年大变样”的政策指引下,房地产发展的势头不可遏制。
22、商品房施工面积有所上升、商品房施工面积有所上升2004年,全市商品房施工面积为553万平方米。
2005年为698万平方米,比上年增长26.3%。
2006年达到940万平方米,比上年增长34.8%。
2007年,全市商品房施工面积为983万平方米,比上年增长2.4%。
2008年施工面积达1111万平方米,比上年增长13.0%在石家庄“三年大变样”的政策下,房地产投资及施工面积大幅增长。
33、商品房竣工面积大幅上升、商品房竣工面积大幅上升2005年,全市商品房竣工面积108万平方米,比上年增长28.9%。
2006年,全市商品房竣工面积为244万平方米,比上年增长125.8%。
2007年,全市共竣工房屋面积176万平方米,同比下降36.4%。
2008年,全市商品房竣工面积达到212万平方米,比上年增长20.3%。
09年上半年成交情况火爆,因此,可以预料的是,将有大批的商品房赶工上市,竣工面积必将大大增加。
44、商品房销售面积大幅回落、商品房销售面积大幅回落2003年,全市商品房销售面积116万平方米,增长16。
2004年,全市商品房销售面积121.1万平方米,增长4.4%,二手房交易量达到157万平方米,首次超过“一手房”成为房地产住宅市场主流。
2005年,全市商品房销售面积150万平方米,同比略有下降。
2006年,全市商品房销售面积约为180万方,增长20%。
2007年销售面积网上无公布数据,但根据07年行情推测,应在200万方以上。
据国家统计局一份报告显示,截止到2008年9月,石家庄商品房屋销售面积大幅缩水,同比下降42.9%,位居全国第六。
2008年10月以来,全市商品房月平均销售11万平方米,比06、07均有较大回落。
55、商品房销售价格、商品房销售价格2006年石家庄全市商品房成交均价为2782元/平方米,市区约在3000左右。
2007年石家庄房价大涨,市区商品房成交均价约为4000元/平方米。
2008年,石市房地产销售价格同比上涨5.7%,但上涨幅度比2007年有所回落。
2008年12月份,石市普通商品房高层住宅均价为每平方米4416元左右。
2009年一季度,石家庄新建住宅价格下降7.2%。
石家庄房价走势基本与全国步调一致,与沿海城市相比,反应略为迟缓。
但是房价变化幅度却是位居全国前列的。
66、需求分析、需求分析以下数据由2008年上半年的商品房成交情况统计所得。
价位结构商品房成交在2500元/平方米5000元/平方米价位的住房占总成交量76。
市区成交价格集中在35005000之间。
商品房套型结构从登记销售商品住房成交单套面积来看,100至144平方米套型住房成交量占75%。
购买者结构本市购买比例为92.19%,本省以内购买比为4.83%,本省以外购买比例为2.98%。
本市居民为
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