本科毕设论文我国住房保障的对象与方式研究.docx
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本科毕设论文我国住房保障的对象与方式研究
毕业设计(论文)说明书
论文题目我国住房保障的对象与方式研究
摘要……………………………………………………………………………………..…II
Abstract…………………………………………………………………………………...III
第一章绪论………………………………………………………………………………...1
1.1住房保障的涵义……………………………………………………………….............1
1.2住房保障面向的人群……………………………………………………..……..........1
1.3住房保障政策及其相应的缺陷………………………………………………….........2
1.4为何住房保障体系突然被摆在国家发展策略的最前沿...............................................3
第二章如何定义住房保障的人群………………………………………………………….5
2.1国外住房保障的一些形式和其对应人群………………………………………….......5
2.2我国住房保障的对象…………………………………………………......................…5
第三章我国住房保障的方式…………………………………………...................................8
3.1经济适用房………………………………………………………………….............….8
3.2廉租房...............................................................8
3.3公共租赁房……………………………………………………….….............................9
3.4小产权房............................................................10
第四章我国住房保障的弊端………………………............................................................11
4.1建筑面积过大,标准过高...........................................................................................11
4.2中低收入家庭范围界定过宽,购买对象失控……………………….........................11
4.3缺乏退出机制,政府负担承重………………………………………………………13
4.4政府职能弱化,管理不力……………………………………………………….….…13
第5章住房保障制度的完善.................................................................................................16
5.1对经济适用房进行重新定位.........................................................................................16
5.2城市住房保障廉租房体系环节.....................................................................................18
5.3政府政策与职能上的转变.............................................................................................19
5.4低收入家庭租房或购房政策.........................................................................................20
总结…….……………………………………………………..…………………………....21
致谢…….……………………………………………………..…………………………....22
参考文献…….………………..………………………………..…………………………....23
摘要
随着改革开放经济发展的繁荣,物质文明的积累高度丰富,我国的各项保障制度也相应齐全起来,住房保障就是体现我国政府高度关注民生的一项政策;我国同样是一个人口基数很大的一个国家,住房保障在这样的条件下显得尤为重要。
尤其是在近一个阶段以来,我国房地产业突然过热,房地产市场紊乱,商品房供给凸显紧缩,然而这又是非正常市场经济作用的结果,一些民众正常的住房需求无法得到满足,这就进一步促使我国政府出台新的,完善的住房保障体系。
因此,“我国住房保障的对象与方式研究”这一课题正是对当前经济结构作用之下的社会问题的解剖和分析,进而得到一些积极的、正面的、有效的结论,从而改变目前住房这一领域内一些糟糕的现状。
近几十年来,我国的住房制度经历了由自建自行分配的集体制度向市场经济机制下房地产发展的转变,在自有住房、公出售和房地产市场迅速发展的背景下,我国目前已经进入了住房升级阶段,按照国际经验,住房保障的顾及面在这一阶段应主要关照中低收入家庭。
同时,我国住房保障是低水平的基本保障,也决定了住房保障范围只能面向低收入群体。
根据目前住房保障的相应人群,我国政府出台了一系列的住房保障政策:
1.在一些有代表性的大城市建立健全的城市廉租住房制度;2.适度的经济适用住房政策先保障一些群众的基本需求;3.加强对小产权房的监管同时在政策上给予支持;4.转变政府职能加强对房地产业的监管,减少高房价对低收入者的冲击。
这些政策在当前商品房房价过高的情况下,确实带来一些非常好的控制效果,在一定程度上平抑了住房供需恶化的矛盾。
然而,由于在这些政策规范方面上存在很大的漏洞。
例如:
虚报、瞒报家庭收入情况的高收入者也冒充低收入者购买经济实用房,而且在审核过程中却没有被发现,这是国家在政策制定的预见性上存在较大的失误。
当然,这只是小小的一个侧面,需要改进的地方还很多。
随着经济的发展,东、西部地区收入差异愈来愈大,也就是说国家在住房保障对象的定义需要更全面考虑、规范准确,随时补充;更重要的是一切政策方针的执行需要强硬的、完善的法律条文为后盾。
关键词:
住房保障;住房制度;低收入群体;廉租房;经济适用房
Abstract
Withtheopeningandreformeconomicdevelopmentofprosperity,theaccumulationofmaterialcivilization,ourvarioushighlyrichsafeguardsystemalsocorrespondingrise,housingsafeguardiscompleteattentionreflectourgovernmentapolicypeople'slivelihood;Chinaisalsoalargepopulationbase,housingsafeguardacountryinsuchcircumstancesisparticularlyimportant.Especiallysincenearlyastageinrealestateindustryofourcountry,therealestatemarketdisordersuddenlyoverheatinghousingsupplysqueeze,howeverthisishighlightedtheresultofabnormalmarketeconomicrole,somecitizensnormalhousingneedsarenotbeingmet,thisfurtherpromptedourgovernmenthasissuedanew,perfecthousingguaranteesystem.Therefore,"ourhousingsafeguardobjectandthewayof"thisissueitisundercurrenteconomicstructureoftheroleofsocialproblems,andanatomicalandanalysistogetsomepositiveandeffectiveconclusioninordertomodifytheexistinghousingthisfieldofsomehorriblesituation.Inrecentdecades,China'shousingsystemexperiencedbythecollectivesystemself-builttodistributiontobelowmarketeconomymechanismofrealestatedevelopmentshiftinself-ownedhousing,andsellandrealestatemarketunderthebackgroundofrapiddevelopment,Chinahasnowenteredthehousingupgradestage,accordingtotheinternationalexperience,housingsafeguardcareatthisstageshouldfacemajorcarelow-incomefamilies.Meanwhile,China'shousingsafeguardislowlevelofbasicsafeguard,alsodeterminesthehousingsafeguardlimitsforlow-incomepeopleonly.Accordingtothecurrenthousingsafeguard,thecorrespondingcrowdingovernmentintroducedaseriesofhousingpolicy:
1.Sometypicalcitiesinestablishingandperfectingsystemoflow-renthousing;thecity2.Moderateeconomyapplicablehousingpoliciestoensurethebasicdemand;somepeople3.Tostrengthenthesupervisionandsmallpropertyrightinpolicygivessupport;4.Thetransformationofgovernmentfunctionstostrengthensupervisionoftherealestateindustry,reducethehighpricesforlow-incomepeopleimpact.Thesepoliciesinthecurrentcommodityhouseundertheconditionofoverpriced,doesbringsomeverygoodcontroleffect,toacertainextentthedualisticcontradictionsofhousingsupplyanddemanddeterioration.However,becauseinthesepolicyconventionshaveverybigholes.Forexample:
anyfamilyincomesituationtohideitpretendlow-incomehighearners,andbuyeconomicandpracticalroominauditprocesshasnotbeenfound,thisisacountryofforesightinpolicymakingthereisbiggisherror.Ofcourse,it'sjustalittleaflank,stillhavealotofroomforimprovement.Withthedevelopmentofeconomy,eastandwest,inincomedifferenceismoreandmorebig,i.e.countriesinhousingsafeguardobjectdefinitionneedmorecomprehensiveconsideration,standardized,accurate,atanytimeadded;Themoreimportantisallpolicyimplementationneedstrong,perfectlegalprovisionsforbacking.
Keywords:
Housingsafeguard;Housingsystem;Low-incomegroups;Low-renthouses;Economyapplicableroom
第一章绪论
1.1住房保障的涵义
住房保障制度是一个包含范围很广的概念。
广义地说,“宅基地”、“福利分房”都是住房保障制度的一种具体形式。
它们是低生产力水平下保障“人人有房住”的制度。
依靠市场配置住房资源,并不等于说人人都只能依靠自己的收入买房子住,也不等于说人人都只能靠市场化竞争、自主分散决策来获取住房。
在市场经济条件下,为了保障每个人都有房子住,政府要实施一些特殊的政策措施,帮助单纯依靠市场解决住房有困难的群体。
这个政策体系的总称,就叫做住房保障制度。
住房保障制度和失业保障、养老保障、医疗保障等都是社会保障体系的组成部分。
住房保障制度,简单说,就是在社会发展中,买不起房子的人也得保障他们有房子住。
这是一个文明社会起码的目标。
因为住房是人生存的必要条件。
这个制度就叫住房保障制度。
这是市场经济下政府必须提供的一个“公共产品”。
住房保障制度,简单说,就是在社会发展中,买不起房子的人也得保障他们有房子住。
这是一个文明社会起码的目标。
因为住房是人生存的必要条件。
这个制度就叫住房保障制度。
这是市场经济下政府必须提供的一个“公共产品”。
在我国社会主义市场经济条件下,有多种住房保障形式。
村民在集体划分的“宅基地”上自行建房。
市民则分类解决:
高收入者面向市场购买商品住房;中低收入者购买经济适用住房或者购买“二限房”;最低收入者租住政府提供的廉租住房等。
住房保障和失业、养老、医疗等保障都是社会保障制度的组成部分
1.2住房保障面向的人群
对于住房保障的概念本应是对无力参与市场竞争的弱者和市场竞争中的失败的弱者给以最低生活保障的一种救助,其核心是给予最困难的低收入人群必要的住房保障,是他们有保持生存的环境与权力。
我国正处于社会主义市场经济快速发展的阶段,流动人口的规模相当大,全国进城务工人员已达1.18亿。
这部分流动人口中低收入人口的比例极大,且从发展趋势看,其中将有越来越高的比例转变为城市常驻人口,这将是在未来的一段时间内住房需求的主力人群,如何满足他们的住房需求,是我国住房保障体系中相当重要的一块。
早在1991年6月份,国务院就在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中提出:
“大力发展经济适用的商品房,优先解决无房户和住房困难户的住房问题”。
1997、1998年是房改的关键时期,也是房地产行业的起步时期,当时的商品房价格同以工薪阶层为主的中低收入者的经济承受能力差距甚大。
国家为了解决中低收入家庭住房困难和启动市场消费,经济适用房于1998年适时推出了,用以解决家庭成员人均收入和家庭财产状况符合当地人民政府规定的低收入标准的中低收入家庭住房(其中包扩城市居民最低生活保障家庭、特困职工家庭)问题。
2006年,在商品价格飞涨,经济适用房建设制度被广为质疑的背景下,要求加强廉租房建设的呼声越来越高。
其针对人群同样是中低收入者,但与经济适用房面向人群稍有不同的是,廉租房主要是考虑到低收入者或者是由于不同城市经济水平差异所带来的收入高于国家规定收入标准却又低于当地消费水平的人群,简单的说廉租房是对经济适用房的补充。
总的来讲,国家住房保障体系适用的人群在大的范围上可以简单的划定为中低收入人群。
随着我国经济的发展,住房保障的人群的定位正在科学化。
例如:
进城务工且即将在城市定居的农民工也列入了住房保障的对象;刚刚毕业的大学生也享受到住房保障政策;将经济适用房政策扩大到城乡居民等等。
1.3住房保障政策及其相应的缺陷
20世纪90年代初,我国开始推行以市场化为核心的住房体制改革,改革的同时强调了建立住房保障制度的重要性。
于是,中央和各级地方政府开始着手大力发展经济适用房。
经济适用房面世以来,产生了良好的社会效应,对完善城市住房供给结构、平抑城市住房价格、扩大内需,以及提高居民生活水平、解决中低收入家庭住房困难等问题上都起到了积极的作用。
但是,由于传统的经济适用房制度一开始就担负着配合住房制度改革的任务,承载过重,定位不当,使得执行中出现了建筑标准过高、保障对象过宽、购买对象失控等严重的问题。
《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》提出,以城市低收入家庭为对象,进一步建立健全城市廉租住房制度,改进和规范经济适用住房制度,到“十一五”期末,力争使低收入家庭住房条件得到明显改善。
目前廉租住房保障范围主要是住房困难的低保家庭,其他多数低收入家庭既无力购买经济适用住房,也不能享受廉租住房保障,缺乏政策支持。
经济适用房是我国在房改过程中为适应新的经济形势、由政府推出的新型房产种类,是适合中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。
经济实用房政策,在市场条件下也不失为国家解决居民住房问题的一个办法,毕竟“住有所居”也是党和政府对国民的庄严承诺。
当然,这一政策和措施在实施过程中,出现了一些新的问题,比如由于“僧多肉少”出现了分配中的新的不公平,有的高收入者也冒充低收入者购买经济实用房,等等。
在2009年3月11日的住房和城乡建设部新闻发布会上,有记者问:
对既买不起经济适用房又不够廉租房条件的“夹心层”,政府又如何解决?
住建部副部长齐骥给出的回答是:
要加快公共租赁房的建设。
公共租赁房归政府或公共机构所有,用低于市场价或承租者能承受的价格向新就业职工出租。
这场对话是第一次将“夹心层”的苦涩如此高规格地铺陈于公共视野之中,也第一次给出了清晰的解决路径。
不能租廉租房,却买不起经济适用房;不能买经济适用房,却买不起商品房;刚刚毕业,收入不低但没有积蓄,买不起房又租不到便宜、稳定的房——这就是人们常说的“夹心层”。
尽管房地产市场和住房保障体系不断发展完善,但仍然有许多这样的家庭和新就业人员处在这个体系的“空白区”。
然而,廉租房政策落实不到位,政府投入不足,房源、资金的短缺也是很大的硬伤。
1.4为何住房保障体系突然被摆在国家发展策略的最前沿
自2000年起我国房地产投资逐步增长,而且增幅惊人,如下表:
年份
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
房地产开发投资(亿元)
4984.1
6344.1
7790.9
10153.8
1315.3
15909.2
19422.9
25279.7
39617.2
57128
同比增长(%)
21.47
27.29
22.81
30.33
29.59
20.91
22.09
30.15
56.7
44.2
表1-12000~2009年房地产开发投资及其增长情况
图1.12010年前3季度70个大中城市中居住用地价格涨幅最高的10个城市
2003年以后,房地产投资快速增长,房地产价格大幅上涨,住房供应结构不合理矛盾突出,房地产市场秩序比较混乱,政府频繁出台了许多政策措施对房地产市场进行调控。
从2003年下半年开始,政府从严把土地、信贷两个闸门入手控制房地产投资过快增长。
从2005年开始,政府强调做好供需双向调节,着力采取有关政策措施稳定房价。
从2007年下半年开始,宏观调控的着重点转向大力建立健全城市廉租住房制度,改进和规范经济适用住房制度,进一步采取有关政策措施抑制房地产价格过快上涨。
2007年8月,国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(以下简称24号文),指出“住房问题是重要的民生问题”,要切实加大解决城市低收入家庭住房困难工作力度,把解决城市低收入家庭住房困难作为政府公共服务的一项重要职责,加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。
明确规定地方各级人民政府要切实落实廉租住房保障资金,把解决城市低收入家庭住房困难的“有关工作情况,纳入对城市人民政府的政绩考核之中”,“对工作不落实、措施不到位的地区,要通报批评,限期整改,并追究有关领导责任”。
24号文被认为是房地产市场宏观调控重心的转移,标志着政府开始把抑制房地产价格过快上涨与解决城市低收入家庭住房困难区分开来。
对于高档商品住房,认识到主要靠市场调节,对其供应和价格等进行必要的调控,主要是考虑我国人口多、土地少的基本国情,以及防止利用房地产进行炒作造成市场混乱和出现房地产价格泡沫影响金融安全以至整个国民经济的健康运行。
根据24号文要求,解决城市低收入家庭住房困难的配套政策陆续出台。
其中,2007年10月,财政部印发了《廉租住房保障资金管理办法》。
11月,建设部等九部门发布了《廉租住房保障办法》,建设部等七部门发布了《经济适用住房管理办法》。
根据24号文,2007年各地普遍开展了低收入家庭住房状况调查,逐步建立了低收入家庭住房档案。
绝大多数城市进一步建立健全了廉租住房制度,改进和规范了经济适用住房制度,廉租住房保障资金逐步得到落实,廉租住房和经济适用住房建设用地的供应有了保证。
截至2007年11月底,全国累计投入的廉租住房资金为154亿元。
其中,2007年1至11月就投入了83.2亿元,超过了2006年以前累计投入资金总额的70.8亿元。
通过政府新建、收购、改建等多个渠道,2007年廉租住房房源也得到很大程度的增加。
第二章如何定义住房保障的人群
2.1国外住房保障的一些形式和其对应人群
住宅具有一定的外部性,具有一定的准公共品的特质,虽然住宅布具有消费的非竞争性和非排他性,总体上属于私人产品,但是贫民窟、棚户区等居住环境
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