南京江宁东山镇商业项目市场研究以及营销推广报告-2008年-79PPT.ppt
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南京市东山镇商业项目市场研究报告项目投资环境篇项目投资环境篇项目地理环境分析项目地理环境分析项目地理环境分析项目地理环境分析江宁位于南京市区南部,北临南京市区江宁位于南京市区南部,北临南京市区东邻句容市、溧水县,南与安徽接壤,东邻句容市、溧水县,南与安徽接壤,西濒长江,是西濒长江,是20022002年南京规划新图中三年南京规划新图中三个新市区之一。
个新市区之一。
江宁总面积江宁总面积15671567平方公里。
平方公里。
20012001年,撤县改区,现辖年,撤县改区,现辖1818个镇,个镇,33个个街道办事处,街道办事处,344344个行政村。
个行政村。
公交公交公交公交地铁地铁地铁地铁区区区区域域域域交交交交通通通通公路公路公路公路铁路铁路铁路铁路港口港口港口港口机场机场机场机场沪宁、宁马、机场高速公路、宁杭公路、沪宁、宁马、机场高速公路、宁杭公路、沪宁、宁马、机场高速公路、宁杭公路、沪宁、宁马、机场高速公路、宁杭公路、104104104104国道国道国道国道等高等级公路过境。
等高等级公路过境。
等高等级公路过境。
等高等级公路过境。
沪宁、宁芜铁路穿境而过境。
沪宁、宁芜铁路穿境而过境。
沪宁、宁芜铁路穿境而过境。
沪宁、宁芜铁路穿境而过境。
规划中的地铁一号线南延工程将至东山新市区。
规划中的地铁一号线南延工程将至东山新市区。
规划中的地铁一号线南延工程将至东山新市区。
规划中的地铁一号线南延工程将至东山新市区。
7777条公交线路通往市区、条公交线路通往市区、条公交线路通往市区、条公交线路通往市区、6666条区内公交线路条区内公交线路条区内公交线路条区内公交线路沪宁、宁马、机场高速公路、宁杭公路、沪宁、宁马、机场高速公路、宁杭公路、沪宁、宁马、机场高速公路、宁杭公路、沪宁、宁马、机场高速公路、宁杭公路、104104104104国道国道国道国道距长江最大的内河港距长江最大的内河港距长江最大的内河港距长江最大的内河港新生圩港仅新生圩港仅新生圩港仅新生圩港仅17171717公里公里公里公里区域内交通网络体系多元化,为区域与外界实现对流提供了有力的条区域内交通网络体系多元化,为区域与外界实现对流提供了有力的条件。
件。
项目经济环境分析项目经济环境分析项目经济环境分析项目经济环境分析20082008年年经济指标:
经济指标:
CGDPGDP:
20082008年年168.3168.3亿元亿元C财政收入:
财政收入:
3535亿元亿元C工业总产值:
工业总产值:
实现增加值实现增加值97.697.6亿元。
亿元。
产业结构:
产业结构:
C三大产业比三大产业比99:
57.957.9:
33.133.1,以工业为主体,三大产业协调发展,以工业为主体,三大产业协调发展C以日用轻工、食品加工、新型建材、汽车电子为四大支柱产业。
以日用轻工、食品加工、新型建材、汽车电子为四大支柱产业。
发展趋势:
发展趋势:
至至20102010年年CGDPGDP将达将达300300亿元左右亿元左右C人均人均GDPGDP将达将达50005000美元以上。
美元以上。
经济的良性运行为房地产的发展奠定了坚实的基础。
经济的良性运行为房地产的发展奠定了坚实的基础。
项目社会环境分析项目社会环境分析项目社会环境分析项目社会环境分析C人口指标人口指标:
江宁区人口江宁区人口74.774.7万人,占南京总人口的万人,占南京总人口的14%14%;东山镇人口东山镇人口13.613.6万人,占江宁总人口的万人,占江宁总人口的18.2%18.2%。
C江宁未来规划成为:
江宁未来规划成为:
南京新区南京新区高新技术产业密集区高新技术产业密集区都市农业集中区都市农业集中区C东山镇未来将规划成为:
东山镇未来将规划成为:
南京南部地区次区域综合服务中心南京南部地区次区域综合服务中心综合交通枢纽综合交通枢纽教育科研知识创新基地教育科研知识创新基地高新技术产业基地高新技术产业基地政府对区域的未来城市规划提升了区域价值,为房地产发政府对区域的未来城市规划提升了区域价值,为房地产发展带来了契机。
展带来了契机。
项目房地产市场环境分析项目房地产市场环境分析项目房地产市场环境分析项目房地产市场环境分析C岔路口片区:
连接南京市区与江宁的中心地带。
代表项目有岔路口片区:
连接南京市区与江宁的中心地带。
代表项目有鑫鑫泰国际广场等。
泰国际广场等。
C东山镇片区:
南京新城区,江宁的核心地段。
代表项目有万欣翠园等。
东山镇片区:
南京新城区,江宁的核心地段。
代表项目有万欣翠园等。
江宁板块划分江宁板块划分江宁板块划分江宁板块划分C科学园片区:
东山镇南部。
代表项目有武夷绿洲等。
科学园片区:
东山镇南部。
代表项目有武夷绿洲等。
C翠屏山片区:
别墅项目的主要集中地翠屏山片区:
别墅项目的主要集中地,代表项目有翠屏国际、玛斯兰德等,代表项目有翠屏国际、玛斯兰德等C百家湖片区:
江宁楼市的发轫之作,百家湖片区:
江宁楼市的发轫之作,住宅多为别墅,有如百家湖花园。
住宅多为别墅,有如百家湖花园。
商业规模商业规模虽大但氛围不够虽大但氛围不够,如凤凰港,如凤凰港。
项目房地产市场环境分析项目房地产市场环境分析项目房地产市场环境分析项目房地产市场环境分析供求特征供求特征供求特征供求特征C目前江宁房地产市场产品形态丰富,建筑形态从单一的多层发展到多层、小高目前江宁房地产市场产品形态丰富,建筑形态从单一的多层发展到多层、小高层并驾齐驱,各物业类型百花齐放,普通公寓、别墅、洒店式公寓等一应俱全层并驾齐驱,各物业类型百花齐放,普通公寓、别墅、洒店式公寓等一应俱全。
C至今,江宁房地产市场一贯的价格优势不复存在,市场出现销售压力。
至今,江宁房地产市场一贯的价格优势不复存在,市场出现销售压力。
C近几年来,众多外地开发商入住江宁房地产市场,带来了不少先进的理念,促进近几年来,众多外地开发商入住江宁房地产市场,带来了不少先进的理念,促进了江宁楼盘品质的提升。
了江宁楼盘品质的提升。
项目房地产市场环境分析项目房地产市场环境分析项目房地产市场环境分析项目房地产市场环境分析价格分析价格分析江宁撤县改区,给房地产发展带来了良好的契机,自江宁撤县改区,给房地产发展带来了良好的契机,自20012001至至今,江宁房价迅猛发展,从起步阶段的今,江宁房价迅猛发展,从起步阶段的10001000元元/平方米攀升平方米攀升至至35003500元元/平方米。
平方米。
相关政策影响分析相关政策影响分析相关政策影响分析相关政策影响分析C新的拆迁管理办法的实施,增加了拆迁成本,拉升了周边二手房的价格,但也提高新的拆迁管理办法的实施,增加了拆迁成本,拉升了周边二手房的价格,但也提高了拆迁户的购买能力了拆迁户的购买能力。
C期房限转政策的实施,抑制了房地产的泡沫,保证了房地产业的健康发展,期房限转政策的实施,抑制了房地产的泡沫,保证了房地产业的健康发展,C开征物业税,房地产投资回报利润将缩水,回报周期延长,但对房价的波动影响将开征物业税,房地产投资回报利润将缩水,回报周期延长,但对房价的波动影响将滞后滞后。
C规范土地市场政策,促进房地产市场有序的竞争,土地供给受到制约,一定程度上规范土地市场政策,促进房地产市场有序的竞争,土地供给受到制约,一定程度上将拉升地价。
将拉升地价。
项目周边房地产市场项目周边房地产市场环境分析篇环境分析篇住宅市场住宅市场供求特征分析供求特征分析C空间分布:
空间分布:
东山镇目前住宅供应量有限,市场反应一般;东山镇目前住宅供应量有限,市场反应一般;多零星分布在区政府行政中心的边缘地带;多零星分布在区政府行政中心的边缘地带;项项项项目目目目周周周周边边边边供供供供应应应应项项项项目目目目万欣翠园万欣翠园汇景新苑汇景新苑温州商业街日光佳园温州商业街日光佳园广都苑广都苑住宅市场住宅市场供求特征分析供求特征分析C楼体特征:
楼体特征:
以多层为主,伴有少量小高层,高层暂为市场空白;以多层为主,伴有少量小高层,高层暂为市场空白;供应产品特征分析供应产品特征分析C户型特征:
户型特征:
户型结构同质化现象严重,多为户型结构同质化现象严重,多为100100平方米以上的二平方米以上的二房和房和130130平方米左右的三房。
总体呈两头过小、中间平方米左右的三房。
总体呈两头过小、中间过度集中繁荣正态分布现象。
过度集中繁荣正态分布现象。
住宅市场住宅市场供求特征分析供求特征分析C整体规划特征:
整体规划特征:
各项目充分发挥自身客观优势,引入不同的规划理各项目充分发挥自身客观优势,引入不同的规划理念如法兰西风情等等;念如法兰西风情等等;供应产品特征分析供应产品特征分析C物业管理分析:
物业管理分析:
物业管理的品质渐得到开发商重视和加强。
物业管理的品质渐得到开发商重视和加强。
物业费范围在物业费范围在0.5-0.80.5-0.8元元/平方米平方米/月之间。
月之间。
住宅市场住宅市场供求特征分析供求特征分析在售项目住宅均价在在售项目住宅均价在32003200元元/平方米。
平方米。
依托周边环境和配套优势,万欣翠园均价达依托周边环境和配套优势,万欣翠园均价达3600-38003600-3800元元/平方米平方米价格分析价格分析客源分析客源分析基本内部消化为主,以当地及周边乡镇居民为主。
基本内部消化为主,以当地及周边乡镇居民为主。
客源多以改善居住条件或拆迁购房为主,市区和少数外地投资者客源多以改善居住条件或拆迁购房为主,市区和少数外地投资者为辅。
为辅。
ll开发开发开发开发商:
商:
商:
商:
南京江山房产公司南京江山房产公司南京江山房产公司南京江山房产公司万欣翠园万欣翠园万欣翠园万欣翠园ll项目项目项目项目状况状况状况状况位置:
位置:
位置:
位置:
竹山路竹山路竹山路竹山路86868686号号号号总建筑面积总建筑面积总建筑面积总建筑面积7.67.67.67.6万万万万mmmm2222,容积率:
容积率:
容积率:
容积率:
1.21.21.21.2建筑形态建筑形态建筑形态建筑形态:
多层、小高层多层、小高层多层、小高层多层、小高层ll销售情况:
一期多层已售磬,二期因部分房源面积大、总价高,销售不甚理想。
销售情况:
一期多层已售磬,二期因部分房源面积大、总价高,销售不甚理想。
销售情况:
一期多层已售磬,二期因部分房源面积大、总价高,销售不甚理想。
销售情况:
一期多层已售磬,二期因部分房源面积大、总价高,销售不甚理想。
ll销售均价:
多层:
销售均价:
多层:
销售均价:
多层:
销售均价:
多层:
3600360036003600元元元元/mmmm2222小高层:
小高层:
小高层:
小高层:
3800380038003800元元元元/mmmm2222ll物业卖点:
物业卖点:
物业卖点:
物业卖点:
处于江宁区最繁华的商贸、文化中心,交通便利,生活配套成熟。
处于江宁区最繁华的商贸、文化中心,交通便利,生活配套成熟。
处于江宁区最繁华的商贸、文化中心,交通便利,生活配套成熟。
处于江宁区最繁华的商贸、文化中心,交通便利,生活配套成熟。
纯生态山水公园景观,邻近竹山公园和外港河,设纯生态山水公园景观,邻近竹山公园和外港河,设纯生态山水公园景观,邻近竹山公园和外港河,设纯生态山水公园景观,邻近竹山公园和外港河,设20000200002000020000平米的绿化广场。
平米的绿化广场。
平米的绿化广场。
平米的绿化广场。
聘请著名的戴德梁行作物业管理顾问聘请著名的戴德梁行作物业管理顾问聘请著名的戴德梁行作物业管理顾问聘请著名的戴德梁行作物业管理顾问ll产品产品产品产品状况状况状况状况二房二房二房二房:
106106106106mmmm222226%26%26%26%三房:
三房:
三房:
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122-133m122-133m122-133m122-133m222236%36%36%36%四房:
四房:
四房:
四房:
168168168168mmmm222228%28%28%28%跃层:
跃层:
跃层:
跃层:
218218218218mmmm210%210%210%210%ll开发开发开发开发商:
商:
商:
商:
江宇集团南京江城房地产开发公司
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