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上海土地市场土地市场
第六章土地市场
第一节上海市城市总体规划
一、自然条件
上海地处太平洋西岸,亚洲大陆东沿,长江三角洲前缘,东濒东海,南临杭州湾,西接江苏、浙江两省,北界长江入海口,长江与东海在此交汇。
全市辖17区1县,区域总面积为8239平方公里,其中陆域面积6787平方公里。
上海属北亚热带季风性气候,四季分明,日照充分,雨量充沛。
年平均气温17.5℃,日照时数1534.7小时,无霜期294天,年降水量约1512.8毫米。
上海属江南古陆的东北延伸地带,为冲积形成的三角洲平原,土壤肥沃,平均海拔高度为4米左右,地势低平坦荡,河湖水网纵横。
二、土地利用现状
根据2005年土地利用变更调查,全市土地利用现状为:
(一)农用地。
农用地面积380200公顷(570万亩),占土地总面积的46.15%。
其中耕地面积273100公顷(410万亩),占33.15%;园地11100公顷(17万亩),占1.35%;林地面积为20700公顷(31万亩),占2.51%;无牧草地;其他农用地面积75300公顷(113万亩),占9.14%。
(二)建设用地。
建设用地面积240100公顷,占土地总面积的29.14%。
其中城乡建设用地217000公顷,占90.38%;交通、水利基础设施用地21300公顷,占8.87%;其他建设用地18公顷,占0.75%。
其中城镇工矿用地161200公顷,以2005年城镇人口1584万计算,人均城镇工矿用地102平方米。
(三)未利用地现状。
未利用地面积203600公顷,占土地总面积的24.71%。
其中河湖水面155800公顷,占18.91%;苇地滩涂42200公顷,占5.12%。
三、土地利用的重点任务
以“保护资源、保障发展、引领布局”为目标,强化土地利用综合调控作用,落实最严格的土地管理制度,深化土地节约集约利用,形成切实保护耕地资源、有效保障各类用地需求、引领城市空间发展布局的土地利用规划格局。
(一)严格保护耕地特别是基本农田。
按照落实最严格的耕地保护制度要求,立足于保证城市粮食安全和生态体系,以建设促保护,确保耕地和基本农田数量,提高耕地和基本农田质量。
(二)有力培育城市发展战略地区。
适应上海城市新一轮空间发展趋势,继续提升中心城区功能,重点培育浦东、虹桥等战略地区,通过规划引导和土地调控的双重手段,以土地供应的硬约束引导土地利用结构和布局优化,促进形成具有世界城市地位的都市空间结构。
(三)综合推进土地节约集约利用。
按照建设资源节约型社会的要求,以供给引导需求,综合运用经济、行政等手段,促进节约集约利用土地,推动产业结构优化升级和经济发展方式转变。
(四)切实维护城市生态安全格局。
按照建设环境友好型社会的目标,优先重视并切实维护上海城市的生态安全格局,统筹安排城市生活、生态和生产用地,实现土地资源永续利用。
四、土地利用主要调控指标
落实《全国土地利用总体规划纲要(2006—2020年)》要求,切实保护耕地特别是基本农田,因地制宜推动土地综合整治,严格控制各项建设用地规模,不断提高节约集约用地水平,确保各项用地调控目标实现。
(一)耕地保有量。
至2020年全市耕地保有量保持在249300公顷(374万亩)以上,近期至2010年耕地保有量保持在258000公顷(387万亩)以上。
(二)基本农田保护面积。
规划期内全市基本农田保护面积不低于218700公顷(328万亩),并且质量有所提高。
(三)城乡建设用地规模。
至2020年全市城乡建设用地规模控制在260000公顷以内,近期至2010年城乡建设用地规模控制在230000公顷以内。
(四)新增建设占用耕地规模。
至2020年全市新增建设占用耕地控制在45200公顷(67.8万亩)以内,近期至2010年新增建设占用耕地控制在16000公顷(24万亩)以内。
(五)整理复垦开发补充耕地义务量。
至2020年全市整理复垦开发补充耕地义务量45200公顷(67.8万亩),近期至2010年整理复垦开发补充耕地义务量16000公顷(24万亩)。
(六)人均城镇工矿用地面积。
至2020年全市人均城镇工矿用地控制在110平方米/人以内,近期至2010年人均城镇工矿用地控制在106平方米/人以内。
五、土地利用总体布局
落实国家发展战略,贯彻上海城市总体规划确定的基本原则、指导思想和发展方向,深化市域“1966”(1个中心城、9个新城、60个左右新市镇、600个左右中心村)城乡规划体系,优化和提升市域“多轴、多层、多核”空间布局体系和中心城区“多心、开敞”布局结构,科学、有序引导城市化和城市郊区化的发展趋势,形成适应上海现代化国际大都市区发展的“多中心、轴线切线组合和多层次的城乡生态安全网络”的总体空间布局结构。
(一)多中心格局
中心城区,提升和强化上海中心城区的(国际)高端服务、资源配置、生活品质和文化创源功能,发展成为国际经济、金融、贸易、航运中心功能的核心载体。
城市东翼,充分发挥浦东综合配套改革的带动效应,抓住南汇整体并入浦东新区的契机,发展具有较强综合性的集临海产业、空港、海港、铁路和主题公园为一体的东翼综合性组合新城群。
城市西翼,依托虹桥商务区建设,整合提升紧邻江浙两省、具有较高区位优势和高度市场活力的嘉青松虹地区,形成具有较强综合性的、面向长三角地区的西翼组合新城群。
中心城的(国际)高端服务、资源配置和文化创源功能、东翼新城群的国际门户和全球先进的临海制造业基地、西翼新城群的长三角资本、信息、服务交流和创新能力紧密联系、有序分工、互为补充。
引导建立东翼、西翼反磁力中心,形成新的空间发展引擎,改变单中心发展格局,构筑与具有国际影响力、竞争力的世界城市相匹配的多中心土地利用格局。
(二)东西主轴和双切线组合
继续提升和展伸上海城市发展的东西主轴。
东西主轴西自淀山湖、青西生态保护区、虹桥商务区,中间贯穿虹桥经济技术开发区、中心城区浦西地区、外滩和黄浦江两岸功能区、陆家嘴金融贸易区、张江高科技园区,东至浦东空港枢纽、大型民用客机总装基地、临港(芦潮港)新城和洋山深水港,是集中体现上海现代化、国际化的功能主轴和联系西翼组合新城群、中心城区、东翼组合新城群的空间链接。
培育发展东部的临海切线和西部的长三角切线。
东部临海切线,进一步向北向南延伸,北至沪崇苏沿海通道、南迄杭州湾北岸地区,是培育上海临海战略产业、发挥亚太国际门户的主要城镇和产业发展走廊。
西部长三角切线,承继沪宁、沪杭两大传统发展轴线,以西翼新城群为核心,积极服务长三角地区、服务长江流域、服务全国。
双切线格局将有力提升上海面向世界、服务全国两个功能扇面的服务能力和水平。
(三)多层次的城乡生态安全网络
综合运用城市公园、郊野公园、生态隔离林带、基本农田集中区、城市水源地保护、滩涂湿地、江河湖海水域等生态空间保护的各种手段,构造市域“环、廊、区、源”的多层次生态空间网络,发挥生态锚固功能,维护生态底线,防止建设用地的无序蔓延,抢救性保护生态安全。
继续强化中心城区外环绿带的生态保护和空间维护作用,同时构筑“上海绕城高速北线(原A30)—沈海高速(原嘉金高速)—黄浦江大治河—滨江临海”市域绿环。
沿中心城区外环绿带、市域绿环向外指状延伸,构建嘉宝、青松等8条放射形市域生态走廊,连接环外20片大型生态保育区,并依托长江口岛群、淀山湖水源地、杭州湾海湾休闲地带和东海海域湿地,形成市域北、西、南、东四大生态源地,形成城市融合自然的“双环八廊二十区四大源地”的生态开敞空间体系。
六、城乡区域土地利用
(一)中心城区土地利用
1.区域范围。
指外环线以内区域以及宝山、嘉定、闵行等部分区域。
2.功能定位。
上海面向世界的服务经济主导区域和上海国际经济、金融、贸易、航运中心功能的核心载体。
3.土地利用调控。
进一步提升与现代化国际大都市相匹配的面向世界的综合服务功能,着力调整优化土地利用结构和布局,进一步增加城市公共绿地、增加公共空间,切实转变土地利用方式。
保障中国2010年上海世博会建设用地需求。
开展传统工业集中地区综合整治,进一步加大存量土地的二次开发和综合利用力度;加快发展现代服务业,优化配置高新技术产业及无污染、高附加值的都市型工业用地;积极推动地下空间有序利用,提高土地集约节约利用水平。
(二)中心城区周边地区土地利用
1.区域范围。
指中心城区外围城市化相对集中的区域。
2.功能定位。
承载中心城区功能完善、能级提升、生态间隔保护功能的重要区域。
3.土地利用调控。
推进建设用地空间整合,加大土地集约利用力度,促进功能转换升级。
推动虹桥商务区和协调区建设,促进零星分散工业用地和农民宅基地的归并集中,加强市政基础设施整合力度,改善地区环境。
根据农业布局和农业资源特点,建设旅游农业基地,构建城市绿色屏障。
发挥郊野公园和基本农田的生态功能,有效隔离集中建设区域,提高区域环境质量。
(三)浦东拓展地区土地利用
1.区域范围。
指中心城区及中心城区周边地区以外的浦东新区、奉贤区瓦洪公路以东区域。
2.功能定位。
形成上海东翼城市发展核心,承载对外开放门户职能和沿海先进制造业基地职能。
3.土地利用调控。
统筹安排新增建设用地,推动临海城镇产业一体化发展,加快国际航运中心建设。
保障临港新城、大型民用客机总装基地、主题公园、港口、内河航道等项目的建设发展要求,有序增加临空、临港、物流等现代服务业和先进制造业用地。
推进轨道交通及区域交通网络建设,合理安排基础设施用地。
保护农用地和生态用地,发展都市现代农业。
建设沿海防护林带,合理开发滩涂资源。
(四)嘉青松虹地区土地利用
1.区域范围。
指中心城区及中心城区周边地区以外的嘉定区、松江区、青浦区等区域。
2.功能定位。
形成上海西翼城市发展核心,以虹桥商务区为依托,强化对长三角地区的服务职能和创新引领职能。
3.土地利用调控。
统筹安排新增建设用地,保障城镇用地需求。
积极调整土地利用结构,以嘉定、松江、青浦新城为重点,加快面向长江三角洲的区域商务中心建设。
促进产业集约发展,优化产业布局,归并零星工业用地,促进工业向园区集中,提高工业用地产出率;探索实施城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点;保障长江三角洲重大基础设施一体化建设用地。
促进基本农田集中连片,建设黄浦江上游农业区。
保护水源地及水源涵养林。
(五)杭州湾北岸地区土地利用
1.区域范围。
指金山区、奉贤区瓦洪公路以西区域。
2.功能定位。
上海滨海休闲地带和临海生态开敞源地,也是港口作业区及石化、装备等临海产业带的组成部分。
3.土地利用调控。
严格控制建设用地总量,有效推进生态保护,落实土地用途管制。
以基本农田为“生态锚固”手段,保持生态走廊和生态保育区的生态用地格局。
加强滩涂资源保护和适度开发利用。
建设沿海防护林带和防污染隔离带。
强化城镇用地集聚发展,保障面向国际、面向海洋的新型产业发展需求。
适度归并农村居民点,推进土地整理复垦。
优先安排基础设施用地。
(六)长江口三岛地区土地利用
1.区域范围。
指崇明县,含崇明岛、长兴岛及横沙岛。
2.功能定位。
上海重要的生态涵养区和可持续发展的重要战略空间。
3.土地利用调控。
加快推进崇明生态岛建设,保护优质耕地和基本农田,大力推进高效生态农业建设。
推动青草沙水源地建设。
加强滩涂资源保护和适度开发利用,保护崇明长江三角洲国家地质公园和自然保护区。
保障船舶工业基地,配置清洁型和资源节约型的工业用地。
七、区县土地利用调控目标土地利用
各区(县)要以本规划确定的功能定位、土地利用调控目标为指导,以各区(县)分解规划控制指标为依据,严格保护耕地特别是基本农田,严格控制建设用地规模,有效调控土地供应节奏,控制生产用地,保障生活用地,提高生态用地比例,提高土地节约集约利用水平。
各项约束性指标层层分解,不得突破,预期性指标通过采取措施,力争实现。
(一)浦东新区。
至2020年,全区耕地保有量35200公顷(52.7万亩),基本农田保护面积29240公顷(43.86万亩),建设用地总规模76000公顷。
(二)宝山区。
至2020年,全区耕地保有量4300公顷(6.44万亩),基本农田保护面积2000公顷(3万亩),建设用地总规模23100公顷。
(三)闵行区。
至2020年,全区耕地保有量4600公顷(6.90万亩),基本农田保护面积3130公顷(4.7万亩),建设用地总规模27400公顷。
(四)嘉定区。
至2020年,全区耕地保有量13300公顷(20.02万亩),基本农田保护面积11670公顷(17.5万亩),建设用地总规模25200公顷。
(五)金山区。
至2020年,全区耕地保有量31600公顷(47.43万亩),基本农田保护面积27330公顷(41万亩),建设用地总规模20000公顷。
(六)松江区。
至2020年,全区耕地保有量20500公顷(30.71万亩),基本农田保护面积19730公顷(29.6万亩),建设用地总规模25100公顷。
(七)青浦区。
至2020年,全区耕地保有量29200公顷(43.74万亩),基本农田保护面积25520公顷(38.28万亩),建设用地总规模20800公顷。
(八)奉贤区。
至2020年,全区耕地保有量32700公顷(48.98万亩),基本农田保护面积31430公顷(47.15万亩),建设用地总规模23000公顷。
(九)崇明县。
至2020年,全县耕地保有量78000公顷(117.04万亩),基本农田保护面积73300公顷(110万亩),建设用地总规模25600公顷。
表6-1土地利用主要调控指标表
指标
2005年
2010年
2020年
指标属性
总量指标(单位:
公顷)
农
用
地
耕地保有量
273100
(410万亩)
258000
(387万亩)
249300
(374万亩)
约束性
基本农田面积
214800
(322万亩)
218700
(328万亩)
218700
(328万亩)
约束性
园地面积
11100
13000
15000
预期性
林地面积
20700
22000
27200
预期性
牧草地面积
0
0
0
预期性
建设
用地
建设用地总规模
240100
259000
298100
预期性
城乡建设用地规模
217000
230000
260000
约束性
城镇工矿用地规模
161200
183000
220000
预期性
增量指标(单位:
公顷)
新增建设用地总量
——
26000
86900
预期性
新增建设占用农用地规模
——
21300
(32万亩)
65000
(97.5万亩)
预期性
新增建设占用耕地规模
——
16000
(24万亩)
45200
(67.8万亩)
约束性
整理复垦开发补充耕地义务量
——
16000
(24万亩)
45200
(67.8万亩)
约束性
效率指标(单位:
平方米)
人均城镇工矿用地
102
106
110
约束性
表6-2土地利用结构调整表单位:
公顷
地类
2005年
2010年
2020年
农用地
耕地
273100
(410万亩)
258000
(387万亩)
249300
(374万亩)
园地
11100
(17万亩)
13000
(20万亩)
15000
(23万亩)
林地
20700
(31万亩)
22000
(33万亩)
27200
(41万亩)
牧草地
0
0
0
其他农用地
75300
(113万亩)
91800
(138万亩)
96000
(144万亩)
小计
380200
(570万亩)
384800
(577万亩)
387500
(581万亩)
建设用地
城乡建设用地
城镇工矿用地
161200
183000
220000
农村居民点用地
55800
47000
40000
小计
217000
230000
260000
交通、水利及其他用地
交通、水利基础设施用地
21300
26500
34600
其他建设用地
1800
2500
3500
小计
23100
29000
38100
小计
240100
2590
2981
未利用地
203600
180100
138300
合计
823900
823900
823900
表6-3各区县建设用地指标表单位:
公顷,平方米
名称
2005年建设用地总规模
2010年各项建设用地规模
2020年各项建设用地规模
建设用地总规模
城乡用地规模
城镇工矿用地规模
人均城镇工矿用地
建设用地总规模
城乡用地规模
城镇工矿用地规模
人均城镇工矿用地
国家下达
240100
259000
230000
183000
106
298100
260000
220000
110
机动量
——
——
——
——
——
3000
——
——
——
中心九城区
28900
28900
28900
28900
48
28900
28900
28900
52
浦东新区
58800
64500
56900
44500
139
76000
67300
58000
141
宝山区
21900
22200
19400
14700
123
23100
21300
20000
127
闵行区
23700
25200
22000
16900
129
27400
25400
24200
137
嘉定区
20600
22300
19500
14800
130
25200
21600
19000
134
金山区
14600
16000
13900
10600
134
20000
17300
13600
123
松江区
24100
24600
21500
16400
142
25100
21000
17800
133
青浦区
14800
16300
14000
10600
132
20800
17100
13500
111
奉贤区
15700
17900
15500
11700
152
23000
18600
13000
130
崇明县
17000
21100
18400
13900
152
25600
21600
12000
120
注:
表中长兴岛、横沙岛的2005年现状建设用地面积仍计入宝山区。
第二节土地收费
表6-5土地依法收费项目、标准和依据
序号
收费项目名称
收费标准
设立依据
一级项目
二级项目
收费标准
批准文号
文件依据
1
土地使用权出让金
招标,拍卖挂牌或协议确定
2001年市政府第101号令
《土地管理法》
2
外商投资企业土地使用费
每亩0.50~170元
沪府发[95]38号
沪府发[95]38号
3
土地收益金
见文件
沪房地资金[2003]339号
沪府发[1999]44号
4
耕地开垦费
37.5元/平方米
沪价商[2001]53号 沪财预[2001]122号
《土地管理法》
5
土地复垦费
破坏耕地的,15元/平方米;破坏非耕农用地的,7.5元/平方米
沪价商[2001]53号 沪财预[2001]122号
《土地管理法》
6
土地闲置费
见文件
沪价商[2001]53号 沪财预[2001]122号
《土地管理法》
7
土地、青苗补偿费
1、土地补偿费
见文件
沪发改价商[2008]11号
《土地管理法》
8
2、青苗补偿费
见文件
沪价商[2006]9号
《土地管理法》
9
城镇个人使用国有土地地租
0.015-0.06元/平方米
沪价涉[92]188号
第三节上海市基准地价
一、上海市基准地价土地级别(基准日2010年1月1日)
土地级别范围说明:
根据不同用途土地价格分布的情况,居住、商业、办公分为10个级别,工业分为9个级别。
以上级别范围及下述级别范围说明均不含滩涂。
(一)居住用地:
上海市居住用地共分为10级,外环以内以1~6级为主,外环以外以7~10级为主。
总体上以人民广场为中心,越接近市中心级别越高、越远离市中心级别越低。
位于外环以内的西南区域土地级别相对较高、位于外环以外除崇明外的北部区域土地级别高于南部区域。
局部规划重点发展的区域呈岛状分布,级别高于周边区域,如外环以内的世纪公园、联洋、碧云、古北、北外滩、天山、田林等区域,外环以外的各郊区县中心城镇、规划新城区等区域。
具体定级范围说明如下:
1级:
黄浦江以西:
北京西路一万航渡路一华山路一延安西路一江苏路一华山路一广元西路一恭城路一虹桥路一文定路一南丹路一南丹东路一宛平路一建国西路一襄阳南路一永嘉路一瑞金二路一复兴中路一西藏南路一西藏中路一北京西路;北外滩:
秦皇岛路一杨树浦路一东大名路一大名路一黄浦江一秦皇岛路;黄浦滨江:
中山东路、中山东一路、中山南路:
苏州河一南浦大桥;徐汇滨江:
黄浦江一沪杭铁路新日支线一宛平南路一龙华港一黄浦江;黄浦江以东:
黄浦江一张家浜一浦明路一浦电路一浦城路一陆家嘴环路一黄浦江
2级:
黄浦江以西:
黄浦江一秦皇岛路一杨树浦路一大连路一周家嘴路一海宁路一河南北路一苏州河一长寿路一武宁路一苏州河一中山西路(内环)一延安西路一虹许路(中环)一古羊路一宋园路一吴中路一中山西路(内环)一延安西路(延安路高架)一虹许路(中环)一古羊路一宋园路一吴中路一中山西路(内环)一中山南二路(内环)一宛平南路一龙华港一黄浦江所围范围内1级以外的其他地区;黄浦江以东:
黄浦江一陆家嘴环路一浦城路一浦电路一浦明路一张家浜一黄浦江一塘桥新路一浦建路一东方路一浦电路一灵山路一民生路一黄浦江;联洋:
杨高中路一民生路一锦绣路一芳甸路一花木路一罗山路(内环)一杨高中路;世纪公园:
花木路一锦绣路一梅花路一白杨路一龙阳路一芳甸路一花木路
3级:
内环内除杨浦区,1~2以外的其他区域黄浦江以西:
杨浦滨江:
杨树浦路一秦皇岛路一黄浦江一宁国路(内环)一杨树浦路;天山:
苏州河一双流路一天山路一古北路一延安西路一中山西路(内环)一苏州河;田林龙华世博滨江:
吴中路一桂林路一桂林南路一沪杭铁路一龙吴路一上中路(中环)一黄浦江一龙华港一宛平南路一中山南二路(内环)一中山西路(内环)一吴中路;新江湾城:
军工路一杨浦区西部行政边界(逸仙路)一政立路一淞沪路一闸殷路一军工路;黄浦江以东:
世博会场址规划区;碧云:
杨高中路一罗山路(内环)一锦绣东路一金桥路(中环)一杨高中路
4级:
政立路一逸仙路高架一坟水东路一粤秀路一彭江路一共和新路一灵石路一岚皋路一石泉路一中宁路一武宁路一
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