住宅小区项目可行性研究报告.docx

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住宅小区项目可行性研究报告

XX住宅小区

项目可行性研究报告

二0一一年十二月

结论及建议4

Ⅰ主要技术经济指标5

Ⅱ结论5

Ⅲ存在的问题及建议6

第一章项目介绍7

1．1项目背景及地块现状7

1.1.1项目背景7

1.1.2地块现状7

1．2项目地块综合开发环境与必要性8

1.2.1交通条件8

1.2.2项目建设的必要性8

第二章国内房地产宏观环境分析9

2.1全国经济形势9

2.22011年房地产业的发展9

2.2.12011年，房屋销售形势9

2.2.2住宅楼的价格10

2.3影响房地产业的宏观调控政策 10

第三章唐山市房地产发展分析13

3.1唐山经济发展状况13

3.2唐山房地产概况14

3.2.1土地市场成交情况14

3.2.2地块总价排行榜16

3.3唐山房地产市场18

3.3.1当前住宅市场的供应情况18

3.3.2当前住宅市场的成交及价格情况18

3.3.3当前住宅细分市场的供需特点19

第四章韩城镇概况及房地产市场状况分析21

4.1韩城镇概况21

4.2城镇发展战略21

4.3韩城镇房地产市场特征分析：

23

第五章市场调查结果分析23

5.1项目的市场情况分析23

5.1.1项目的SWOT分析23

5.1.2项目对策分析24

5.2市场分析结论与开发建议25

5.3项目定位26

5.3.1客户定位26

5.3.2形象定位26

5.3.3功能定位27

第六章项目建设条件27

6.1开发建设的用地情况27

6.2项目建设的市政配套条件27

第七章项目进度安排28

7.1项目进度安排的依据28

7.2项目实施的进度安排28

第八章项目投资估算29

8.1项目总投资估算的依据29

8.2项目总投资估算的原则29

8.3项目的总投资估算29

8.4资金筹措方案33

第九章项目财务评价33

9.1财务评价基础数据的测算33

9.1.1基准收益率的确定33

9.1.2项目计算期的确定34

9.1.3项目价格的确定34

9.1.4项目销售税金及附加的确定34

9.1.5利润总额及所得税34

9.2盈利能力分析34

9.2.1损益表与静态盈利能力分析34

9.2.2现金流量表（全部投资）与动态盈利能力35

9.2.3现金流量表（自有资金）与动态盈利能力35

9.3清偿能力分析36

9.4评价结论36

第十章不确定分析36

10.1盈亏平衡分析37

10.2敏感性分析37

附表1总投资估算表（单位：

万元）40

附表2资金筹措与使用计划表（单位：

万元）40

附表3销售收入与营销税金及附加估算表41

附表4现金流量表（全部投资）（单位：

万元）42

附表5现金流量表（自有资金）（单位：

万元）43

附表6损益表（单位：

万元）44

附表7资金来源与运用表（单位：

万元）45

附表8借款还本付息计算表（单位：

万元）46

结论及建议

Ⅰ主要技术经济指标

表1技术经济指标

序号

项目

单位

数值

1

总用地面积

㎡

20,936.7

2

规划总建筑面积

㎡

65,913.47

2.1

其中：

住宅建筑面积

㎡

47,652.3

2.2

其中：

1-2层商铺建筑面积

㎡

7419.1

2.3

其中：

地下停车场建筑面积

㎡

10842

3

建筑密度

%　

24.4

4

容积率

%

2.63

5

绿地率

%

38.3

6

项目总投资

万元

11,650.44

7

财务净现值

万元

3,001.06

8

财务内部收益率

%

73.86

9

静态投资回收期

年

0.83

10

动态投资回收期

年

0.88

Ⅱ结论

通过前面对本项目进行的SWOT分析可知，项目的优势和机会相对较多，本项目唐山房地产市场的竞争环境中和国家相关的宏观调控政策下有相对较好的发展前景。

表2评价结论汇总表

财务评价指标

计算结果

评价标准

是否可行

全部投资年内部收益率

19%

〉13%

是

财务净现值

3101万元

〉0

是

投资回收期

2.4年

<2.75年

是

借款偿还期

1.5年

且项目的财务评价指标项目及不确定性分析可以看出，本项目的盈利水平比行业的平均投资回报水平略高，且各项指标均满足评价标准，所以说项目是可行的。

但是，要承认的是该项目也有一定的开发风险。

所以在开发过程中，开发商应该加强对投资运作和市场信息的管理，及时调整开发进度和开发节奏，慎重考虑并制定销售价格及促销方式，通过项目的规模效应节约成本，减少资金使用，以资金合理筹措与运用来降低项目的风险。

Ⅲ存在的问题及建议

（1）唐山市房地产市场竞争日益激烈，楼盘越来越多，本项目所在地周边的竞争项目也较多，各个开发商纷纷争夺该区域消费者。

鉴于此种情况，建议开发商对消费者精确定位，将项目的主要目标客户设定为当地的中高层收入的人群、唐山市工作的高级白领以及管理人员，同时开发周边地区。

（2）对于影响项目效益的敏感性因素—项目投资来说，建议开发商好好把握房地产开发项目的规模效益和成本优势，尽可能的加强与原料供应商和承包商的合作，通过材料统购和签订大的总包合同降低单位成本，同时也能够降低其间发生的各种手续费用和管理费用，最大限度的节约成本，降低总投资。

（3）建议开发商在开发过程中重视经营方案的设计。

对该项目来说，销售收入也是影响其盈利能力的重要敏感性因素。

销售收入的下降会对项目的财务效果产生较大的影响，因此，要想提高未来项目的效益，必须有良好的经营运作。

建议建设单位以灵活、多样的经营方式，招得八方客源。

（4）由于该开发项目风险较大，因此建议开发商应积极开发全方位的服务及物业管理业务，一方面能够为消费者和业主提供更加周到的物业服务，提高项目和开发商的品牌价值，吸引更多消费者；更重要的是能够尽可能的利用现有的资源在更多的方面为项目创造收益。

业主的购房行为是一系列活动的总和，从其收集售房信息阶段到购房决策阶段以至后期的装修使用阶段，开发商都应该为其提供相应的服务项目和经营项目，最大限度地开发项目的潜在资源，达到资源的有效利用和项目经济效益的实现。

第一章项目介绍

1．1项目背景及地块现状

1.1.1项目背景

中国房地产信息集团22日在京发布《2011中国三四线城市房地产发展潜力测评研究报告》。

在从全国251个三四线城市房地产发展潜力测评榜单上，我省的唐山、保定、秦皇岛、廊坊、沧州、邯郸共6个城市被评为发展潜力100强城市。

其中，唐山位列全国第6，保定也跻身前50，名列全国第45位。

秦皇岛、廊坊、沧州、邯郸分别列全国百强的第55、第63、第65和第67位。

丰润区韩城镇位于唐山西侧，距离市区较近，但房价比市中心低很多。

1.1.2地块现状

XX住宅小区位于唐山西环城高速公路西侧，紧邻鼎旺国际社区，富祥楼，北侧为唐山职业技术学院西校区，南侧为直达市区的公路，规划总建筑面积为13万平方米，其中规划住宅建筑面积12万平方米左右，其它建筑面积1万平方米（主要配套设施）。

容积率为1.7左右，绿地率为42%左右。

项目自有资金2.5亿元。

本项目土地费115万元/亩，三通一平已完成，地上没有待拆迁的建筑物，建设用地呈长方形，占地面积约为115亩。

1．2项目地块综合开发环境与必要性

1.2.1交通条件

项目与市区公路相接，仅15分钟就能到达市区。

马路宽阔，车流量小，不易堵车，普通工薪阶层与学生可乘116,118路公交到达市区，112路到达新区，8路到达丰润汽车站。

环城高速公路可快速到达北京，天津，曹妃甸等地。

1.2.2项目建设的必要性

①项目建设符合国民经济发展

当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。

根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。

衡阳房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。

根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2008年，我国城镇居民人均建筑面积将达到22平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到15%，城市化水平将提高到36%左右。

我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争2010年达到人均建筑面积35平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。

正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。

因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。

②解决劳动就业的需要

由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。

而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。

据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。

因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用。

由此可见，该项目的建设是十分必要的。

第二章国内房地产宏观环境分析

2.1全国经济形势

经济持续升温的态势已经扭转，开始步入下行通道。

2010年宏观调控政策的累积成效开始明显显现，再加上外部经济环境的改变，出口和投资增幅开始趋降或趋稳，受需求约束，经济增长率开始高位回调。

月度工业增加值增长率（可比价格），7月份由6月份的16%降低到14.7%，8月份进一步降低到12.8%。

股市、房市交互推动，持续快速升温的情况也得到根本改变。

这些情况表明，经济持续升温的态势已经扭转，开始进入下行通道。

2.22011年房地产业的发展

2.2.12011年，房屋销售形势

从1996年开始，我国商品房销售量持续平稳上升，2005年增幅较大，并首次迈上5亿平米平台，2007年成交量高达7.7亿平米，创下历史新高。

2008年1-11月，全国商品房销售面积4.9亿平方米，同比下降18.3%。

其中，商品住宅销售面积下降18.8%。

充分表明，市场出现显著调整。

数据来源：

国家统计局网站

由于全国各地楼市发展不均衡，2008年月东部地区房屋销售量下降幅度大于中西地区，一二线城市下降幅度大于三四线城市。

上海、北京、武汉、福州等重点城市的成交萎缩超五成，惨不忍睹，已出现非理性超跌的现象。

11月重点城市的成交量明显增加，主要跟政策利好有关，不具有持续性。

总体而言，成交低迷成为2008年楼市最鲜明的特点之一。

2.2.2住宅楼的价格

看看房价的演变情况。

看下图全国房价指数的同比增幅可知，近十年来，我国楼市和房价一直处于增长周期。

1999年第四季度，全国房屋销售价格指数同比由负增长，扭转为正增长，并一直持续至今。

从增幅看，2004年一季度至2005年二季度，增幅平均8%以上，其后有所回落，2007年三季度至2008年二季度重新跃上8%。

之后，2008年三季度涨幅大幅回落，幅度之大历史罕见，充分反应了此次房价下行的压力之大，基本上跟美国2007年第三度的情况类似，而至今美国房价依然在下跌，比2006年房价高点已下跌近三成。

数据来源：

国家统计局网站备注：

2005年3季度前为35个大中城市房价指数，之后为70个大中城市房价指数，统计方法相同

2.3影响房地产业的宏观调控政策 

国家信息中心发布报告称，为避免房地产市场过度调整，09年中国房地产调控政策应坚持以“稳”为主，合理引导房地产市场，稳定市场预期，防止房价下降幅度过大，促进房地产市场稳定发展。

  国家信息中心12月1日发布第55期《经济预测分析》指出，目前，房地产市场持续低迷，部分区域房价下跌明显，一旦房价跌幅超过20%至30%，银行持有的房地产抵押价值不断降低，来自开发商和购房者的呆坏账比例就会迅速上升，银行体系将承受巨大压力，房地产风险将最终转变为金融风险。

为了避免房地产市场过度调整，2009年房地产调控政策应坚持以“稳”为主，合理引导房地产市场，稳定市场预期，防止房价下降幅度过大，促进房地产市场稳定发展。

2.3.1改善供给结构，完善住房保障政策。

  针对90平方米以下户型投资完成额占住宅投资额比重较低（2008年1-8月该比重为27.6%）、中低价位和中小户型住房供应不足的情况，推动各地政府从规划审批、土地供应等方面入手，确保中小套型、中低价位普通住房的投资规模，改善住房供应结构，确保“90/70”政策目标的实现。

  针对经济适用房投资完成额占住宅投资额比重偏低，保障性住房供给不足的情况，推动地方政府通过调控项目立项和土地供应，安排经济适用房开发项目，可以考虑在商品房开发过程中规定一定比例的经济适用房开发规模。

为了充分调动地方政府在住房保障方面的积极性，建议调整地方政府的政绩考核标准，将完善住房保障制度列入地方政府的政绩考核体系中，促使地方政府落实经济适用房和普通住房的建设计划。

2.3.2加大对自住性购房需求的支持力度

  住房消费是中国城镇居民消费结构升级中最大的热点，也是构成本轮经济景气周期的最重要的源头性需求。

保护好居民住房消费热点是扩大消费需求、延长经济景气周期的关键。

因此，房地产市场调控在抑制投机性购房需求的同时，要注意保护和支持居民自住的购房需求。

2.3.3完善房地产信贷政策，防止金融风险

  针对部分房地产热点城市住房不良贷款逐渐浮出水面、房贷违约率上升的苗头，为有效规避风险，信贷部门应加强房贷资格审批和监管，控制房贷风险，降低不良贷款比例。

为了解决虚开收入证明的问题，金融机构可与税务部门联合，通过个人缴纳的所得税予以证明。

与此同时，为了避免从一个极端走向另一个极端，金融机构在防范风险的同时，对符合国家调控方向和市场需求的项目应大力支持，鼓励自住性需求的实现。

 2.3.4加快房地产融资模式多元化发展步伐

  为了解决房地产企业融资过于依赖银行的局面，必须加快推进资金来源的多元化和社会化。

一是通过增加和扩大项目融资渠道和方式，包括上市、股权、私募、信托等，弱化房地产项目对银行的融资依赖，提高房地产企业的自我资金生成和发展能力。

二是引进信用公司、基金、投行、房地产经营公司等战略合作伙伴，提升房地产项目的开发能力和管理能力。

2.3.5建立科学的住房消费模式，提倡“租、购”并举

  在现行制度下，房屋所有权与户口和子女就学密切联系，在无形中限制了租赁市场的发展。

为了充分、合理地利用房地产存量资源，促进租售互补，除了正确引导居民的住房消费观念外，还必须完善房屋租赁的配套措施，解决包括户籍管理、教育体制、社会保障在内的相关问题，摆脱传统体制对租赁市场发展的禁锢与阻碍，解除居民租房的后顾之忧。

2.42012年房地产业发展预测

11年中国城市房屋销售价格指数同比和环比涨幅均呈现持续回落态势，深圳等部分特大城市房价，出现了明显下降。

这一变化引起了普遍的看跌预期，导致住房销售量减少。

从当前房地产市场供求关系变化看，预计这一态势会进一步发展。

城市房价过快上涨带来了一系列严重问题，必须加以控制，但也要注意大涨之后出现大落的可能。

如果仅仅由市场进行调节，预计未来住房市场将继续低迷，加上贷款紧缩因素，估计会有越来越多的房地产企业因现金流断裂而陷入困境，房地产业有可能进入周期性调整。

由于房地产建设周期比较长，一般在5年左右，因此调整一旦开始，预计会持续较长时间。

这一情况必然会影响到房地产投资增长。

受生产资料价格上涨，劳动力工资成本提高，融资困难和融资成本提高，节能和控制污染排放方面的费用增加等因素影响，企业生产成本增加较为明显。

另一方面，随着总需求增幅放缓，市场竞争变得越来越激烈，企业提高产品销售价格转移成本上升压力的空间有限。

2008年家电产品、轿车产品等酝酿的提价活动最后都没有实现，相反，在激烈的市场竞争中，价格水平还有所下降。

综合这两方面情况，企业的经营困难比较突出。

1-8月份规模以上工业企业实现利润同比增长19.4%，增幅较上年同期降低了近10个百分点。

企业利润减少，经营困难加大，可能会影响到企业的投资能力，进而影响到企业投资的增长。

近年来的投资调控，重点控制政府主导的行政性投资，投资增长更多的依靠市场引导的投资。

房地产和企业投资是市场引导投资的主体，其中房地产投资占全社会固定资产投资的五分之一强，企业投资占全部投资的比重也较大。

这些投资增幅下降，预计对全部投资增长将产生明显影响，因此，2012年投资增长有可能明显下降。

第三章唐山市房地产发展分析

3.1唐山经济发展状况

唐山国民经济在持续快速发展，据初步核算，全市完成地区生产总值2361.68亿元，比上年增长14.6%。

其中，第一产业增加值255.22亿元，增长5.1%；第二产业增加值1367.41亿元，增长17.1%；第三产业增加值739.05亿元，增长13.7%。

产业结构进一步优化，农业所占比重进一步降低。

三次产业增加值构成由上年的11.6：

57.3：

31.1调整为10.8：

57.9：

31.3。

全市人均生产总值为32947元，比上年增长13.9%。

按年末汇率计算，人均生产总值为4235美元。

工业经济持续快速增长。

传统产业升级步伐加快，产业集中度明显提高，区域产业比较优势进一步增强，发展模式由速度型向效益型转变迈出较大步伐。

全年全部工业完成增加值1269.10亿元，比上年增长17.4%。

其中规模以上工业企业完成增加值960.04亿元，增长22.7%。

在规模以上工业中：

国有及国有控股企业完成增加值319.39亿元，同比增长14.5%；股份制企业完成增加值587.17亿元，增长23.4%；外商及港澳台商投资企业完成增加值176.13亿元，增长24.1%；以私营经济为主的其他经济增势强劲，完成增加值98.11亿元，增长28.6%，占规模以上工业比重达10.2%。

工业化进程稳步推进。

重工业完成增加值887.62亿元，占规模以上工业的92.5%,同比增长23.4%，比轻工业快7.5个百分点。

全市主要工业产品产量较快增长，高附加值产品比重进一步增大。

在重工业产品中，生铁产量比上年增长15.0%，粗钢增长18.9%，成品钢材增长32.6%，原油增长34.0%，焦炭增长21.5%。

产业集中度进一步提高，区域比较优势明显增强。

基础能源、优质建材、精品钢材、装备制造和重化工五大产业基地增加值占规模以上工业增加值的80.8%，对工业增长的贡献率为70.0%，拉动规模以上工业增长15.9个百分点。

3.2唐山房地产概况

5月唐山推出16宗居住类土地5月唐山共推出16宗居住类用地（住宅用地及含住宅在内的综合性用地），建设用地面积合计87.84万平方米,比上月增加71.30万平方米，是上个月建设用地面积推出的4.3倍。

其中路北区推出3宗，路南区1总，丰润区3宗，丰南区2宗，古冶区4宗，乐亭县3宗。

丰南区推出的建设用地面积最大，为20.42万平方，紧随其后的是路南区和路北区，建设用地面积分别为19.23万平方米和15.38万平方米。

图3-1：

2009.1-2010.5唐山土地市场推出情况

3.2.1土地市场成交情况

5月份唐山居住类用地成交3宗2010年5月，唐山有3宗居住类用地成交，其中丰南区2宗，路北区1宗。

丰南区成交的2宗住宅用地竞得方为同一家公司，是唐山建功置业房地产开发有限公司。

2宗地总成交金额达到7.97亿元，建设用地面积为20.42万平方米，规划建筑面积达到21.44万平方米，楼面均价为3717元/平方米。

路北区成交的“长宁道以南、龙泽路以西”地块楼面均价仅为142元/平方米，主要原因是住宅用地部分要交给政府回迁安置房3.55万平方米。

表3-1：

2010.5唐山土地成交情况

土地楼面价达到2151元/平方米5月唐山住宅用地平均楼面价2151元/平方米，是自09年4月以来最高的楼面均价。

本月成交3宗居住类用地，其中丰南区成交的2宗住宅用地全部为净地，总规划建筑面积为21.44万平方米，成交金额为7.97亿元，占本月总规划建筑面积和金额的56.19%和97.10%，从而将整体的楼面均价拉高。

图3-2：

2009.4-2010.5唐山土地市场成交情况

3.2.2地块总价排行榜

TOP5成交总金额是上个月的4.72倍TOP5共成交10.10亿元，是上个月成交总价的4.72倍。

本月共有3宗新上榜地块（“新华道以北、文化路以东”该地块于2月份成交，因国土部网站近日公布该地块，所以首次上榜），本月成交的有2块地块上榜，且分布位居第一、第二位。

第一名“丰南西城区瑞景街南侧、运河东路以西”地块因总面积大且为净地，成交总价达到5.41亿元。

上月排名第一的“北新西道以北、站前路以东”地块本月排名第四。

表3-2：

唐山2009.12-2010.05年最近六个月居住类用地成交总价TOP

图3-3：

2009.12-2010.05唐山居住类用地成交总价TOP5分布情况

1、丰南西城区瑞景街南侧、运河东路以西地块2、丰南西城区文化大街南侧，运河东路以西地块3、新华道以北、文化路以东4、北新西道以北、站前路以东地块5、长宁道北侧、龙泽路东侧地块

3.3唐山房地产市场

3.3.1当前住宅市场的供应情况

5月唐山没有新项目开盘5月唐山商品住宅市场观望气氛较浓，没有新项目开盘。

河北省地方调控细则尚未出台，大部分地产商在等待、观望，预计在5月开盘的项目也已经延后开盘，如路北区的君安景苑项目。

图3-4：

2009.3-2010.5年唐山各区域供应量情况

3.3.2当前住宅市场的成交及价格情况

5月商品住宅市场成交面积继续增加，环比上涨41.31%5月商品住宅市场成交量继续增加，共成交9.21万平方米/960套，环比分别上涨41.31%和38.93%。

自2月份以来，唐山的成交量逐步增加，成交量一直呈上升态势。

对本月成交量贡献最大的是路北区的世纪龙庭项目，本月共售出374套，占总成交套数的38.96%。

图3-5：

2009.8-2010.5唐山商品住宅市场成交面积情况

商品住宅成交价格维持在5938元/平方米，环比涨幅为零5月商品住宅成交均价为5938元/平方米，环比涨幅为零，维持在上月的价格水平。

“新国十条”政策的影响本月在唐山初显成效，价格已经停止上涨，结束了上个月环比大幅上涨13.88%的局面。

本月唐山很多项目都推出了优惠促销活动，一般折扣优惠在94-99折之间，如文苑凤凰城项目，一次性付款是98折*98折，按揭是98折*97折。

图3-6：

2009.8-2010.5唐山商品住宅市场成交均价走势

3.3.3当前住宅细分市场的供需特点

5月份4000-6000元/平方米中档价位商品住宅成交量居首5月份，商品住宅6000-8000元/平方米价格段成交占据主导地位，成交面积为4.61万平方米，占总成交面积的50.09%。

目前该价格段项目主要集中在路北、路南非中心区域。

如本月路北区热售项目盛泰庄园，成交均价5196元/平方米。

12000元/平方米以上价格段的住宅本月没有成交量。

图3-7：

2010.5唐山商品住宅各价格段成交面积分布

各面积段成交量占比总体保持平稳5月各面积段成交量占比总体保持平稳，其中面积在7