养老地产的运营模式与说明.ppt
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养老地产的运营模式与说明.ppt
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养老地产的运营模式与说明-以全生命周期为线,营建适宜全龄段客户群体混合居住的大型成长型活力社区。
目录.中国的养老地产中国的养老地产.全龄社区全龄社区.养老人群的特征与需求养老人群的特征与需求.养老地产运营的养老地产运营的9大要诀大要诀中国是目前世界老年人口最多、增长最快的国家。
截至2014年底,我国60岁及以上老年人口已达2.12亿人,占全国总人口的15.5%。
据全国老龄委办公室估计,到2025年,老年人口总数将达到3亿;到2050年我国老年人口总数将超过4亿,即每三个人中就有一个老年人。
随着我国步入老龄社会,养老问题已经成为中国关注的大事,同时养老型地产也成了诸多开发商争抢的商机。
据官方发布的统计资料显示,现阶段,中国据官方发布的统计资料显示,现阶段,中国6060岁以上老年人口岁以上老年人口已接近两亿,约占全国总人口的七分之一,而且这个比例会在今后几已接近两亿,约占全国总人口的七分之一,而且这个比例会在今后几年中快速增长。
同时,我国人均年中快速增长。
同时,我国人均GDPGDP也将快速达至也将快速达至30003000美元,此时的美元,此时的居民消费能量会逐渐释放,务必促使老年产业市场潜力的进一步扩大。
居民消费能量会逐渐释放,务必促使老年产业市场潜力的进一步扩大。
在我国快速进入老龄化社会大背景下,受庞大产业规模的引诱,众多在我国快速进入老龄化社会大背景下,受庞大产业规模的引诱,众多房地产企业和保险机构空前关注养老地产的发展。
比如万科、保利等房地产企业和保险机构空前关注养老地产的发展。
比如万科、保利等大规模企业都将养老地产纳入下一步开发战略中,中国人寿、中国平大规模企业都将养老地产纳入下一步开发战略中,中国人寿、中国平安等国内大型保险公司都把投资养老地产作为战略规划的一部份;而安等国内大型保险公司都把投资养老地产作为战略规划的一部份;而另一面的情况是,部份涉足养老地产的开发商,由于受养老地产政策另一面的情况是,部份涉足养老地产的开发商,由于受养老地产政策不明朗及赢利模式阻畅等因素左右,最后只得停留在观望中。
那么,不明朗及赢利模式阻畅等因素左右,最后只得停留在观望中。
那么,中国现有的养老居住特点是什么?
养老开发现状又是如何?
中国现有的养老居住特点是什么?
养老开发现状又是如何?
中国现有的养老居住特点和现状中国现有中国现有的养老居的养老居住特点。
住特点。
在中国传统居住千年文化在中国传统居住千年文化“孝义孝义”思想沉思想沉淀影响下,十分重视家庭团聚观念,习惯淀影响下,十分重视家庭团聚观念,习惯于三代同堂的生活方式,大部份老年人更于三代同堂的生活方式,大部份老年人更愿意与子女共居住或邻近子女居住,以尽愿意与子女共居住或邻近子女居住,以尽享天伦之乐。
因而,中国约有享天伦之乐。
因而,中国约有85%的老人的老人仍首选居家养老,其次约有仍首选居家养老,其次约有7%的老人才的老人才是愿意入住养老院。
国家和地方政府出台是愿意入住养老院。
国家和地方政府出台了基本养老保障政策,确立了以家庭养老了基本养老保障政策,确立了以家庭养老为基础、以社区养老为依托、以机构养老为基础、以社区养老为依托、以机构养老为补充的主调,并提出构建为补充的主调,并提出构建“9073”的养的养老格局(即:
老格局(即:
90%通过家庭照顾实现养老,通过家庭照顾实现养老,7%通过社区照顾养老,通过社区照顾养老,3%入住养老机构集中养入住养老机构集中养老)。
老)。
商商业养老养老地地产业期期待政策支待政策支持。
持。
养老地产开发从投资到获取回报需要一个漫长的过程。
中国老龄科学研究院的专家们曾表示,养老地产一般的年投资回报率不过10%。
建立一个养老社区,在中型城市需要成千上万亩土地,若在交通方便、环境较好地段找到这样的一块土地实非容易之事。
况且,由于招拍挂土地成本太高,通过正当途径拿地很难。
如何拿地开发的性质决定了成本高低,也决定了今后如何退出。
养老地产的土地性质非常重要,有险资的则希望与政府协议拿地,比如用工业用地开发养老地产,成本虽然低廉,但最后的退出会相当麻烦。
此外,用于养老地产的土地是属于经营性的还是非经营性的,是应该通过协议转让还是招拍挂,这些政策在地方并没有得到细化落实。
基于这样的一种社会背景下,万科、保利等巨头地产公司的谨慎不是毫无道理的。
首先是养老地产的政策尚不明确,按照目前通常做法,老年福利院由民政部门主管,那么房地产公司如何与政府部门合作,必须有明确的政策指导;其次,养老地产有一定的社会福利性质,需要政策在土地出让、银行贷款乃至税费上有一定的政策优惠,才能促进开发商进军的积极性。
愿望国家和地方政府、银行机构能对养老社区的建设给予一定政策支持和利率优惠,并给予鼓励、实行反向住房抵押贷款和房地产投资信托基金,全力来支持养老社区建设。
中国现有中国现有的养老地的养老地产开发现产开发现状。
状。
目前,商业养老地产主要的产品形态包括:
保目前,商业养老地产主要的产品形态包括:
保险资金推出的升级版的养老机构,如养老院,险资金推出的升级版的养老机构,如养老院,把养老地产视做商业地产项目长期经营;也有把养老地产视做商业地产项目长期经营;也有开发商推出的养老地产项目,其在项目开发过开发商推出的养老地产项目,其在项目开发过程中针对老人居住的住宅采取配建的方式,有程中针对老人居住的住宅采取配建的方式,有些则是针对老人群体的产品;打出了全项目的些则是针对老人群体的产品;打出了全项目的养老地产牌。
不管哪一种产品形式,可持续发养老地产牌。
不管哪一种产品形式,可持续发展的商业模式才是作为商业机构的开发企业所展的商业模式才是作为商业机构的开发企业所关注的。
因而,国内开发商在养老地产的盈利关注的。
因而,国内开发商在养老地产的盈利模式方面也多种形式并存:
模式方面也多种形式并存:
“长期持有长期持有”、“出售出售”和和“出售与持有相结合出售与持有相结合”。
对于大型综对于大型综合性老年住宅社区则往往采取住宅建设与社区合性老年住宅社区则往往采取住宅建设与社区管理相结合的经营模式或者住宅建设与社区管管理相结合的经营模式或者住宅建设与社区管理相分离的经营模式。
理相分离的经营模式。
养老地产养老地产的概念与的概念与特征特征养老地产是指在人口老龄化日益加重的背景下养老地产是指在人口老龄化日益加重的背景下,由由房地产开发七爷或相关的社会机构推出的适宜老年房地产开发七爷或相关的社会机构推出的适宜老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能够满人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能够满足老年人社会活动需求足老年人社会活动需求,为老年人的健康提供狼嚎为老年人的健康提供狼嚎基础设施保障的老年住宅产品基础设施保障的老年住宅产品.它的基本形式有以它的基本形式有以下几类下几类:
老年社区、公寓、住宅、旅游地产、养老老年社区、公寓、住宅、旅游地产、养老院、托老所等院、托老所等.特征特征:
与一般的商业抵偿相比与一般的商业抵偿相比,养老地产具备以下特养老地产具备以下特点点:
1是在选址方面是在选址方面,要综合考虑交通、居住环境、生态要综合考虑交通、居住环境、生态条件等各方面因素条件等各方面因素;2是对于住宅的规划设计要求高是对于住宅的规划设计要求高,如要求无障碍设计、如要求无障碍设计、要有紧急呼叫系统等要有紧急呼叫系统等;3是对于配套设施及服务要求更高是对于配套设施及服务要求更高,对于老年人而言对于老年人而言,能够便利地在住宅附近能够便利地在住宅附近“一站式一站式”解决各项需求解决各项需求.这就这就决定了养老地产的开发资金需求量大、产业链长、决定了养老地产的开发资金需求量大、产业链长、各方利益关系复杂各方利益关系复杂.成熟的老年成熟的老年社区有几点社区有几点优势保证良好的自然环境,规模不宜过大理念先进以老人医护中心为核心,功能区配套完善.设置医护中心,并建设养老社区,包含医疗、护理、养老、休养等不同功能的建筑结构组合,以护士站或护理站为服务区.辐射服务功能设施建筑.养老地产内环境非常优美,距离中心城市较近,一般在10公里左右.面积一般在10公顷(150亩)左右.项目具有一定规模,但规模也不宜过大,并把老年专科医院的规模控制在必要的范围内,否则容易造成资源浪费.养老地产能使老年人精神充实、身体健康养老地产能使老年人精神充实、身体健康,享受一享受一种不孤独、不依赖、不满足温饱型的老年生活种不孤独、不依赖、不满足温饱型的老年生活.以休养以休养为主的主的预防防性需求性需求以及以医以及以医疗为主的精主的精细护理需求理需求以休养和以休养和护理相理相结合合的支持性需求的支持性需求以医以医疗和和护理相理相结合合的的长期看期看护需求需求养老的四中类型中国养老地产的六大模式根据养老方式和盈利方式两个维度,我们将国内的养老地产模式归纳为以下六大主要经营模式。
经营模式模式本地出售本地出售型型异地出售异地出售型型租售租售组合合型型养老房养老房产金融金融会籍式社会籍式社区模式区模式床位出租床位出租型型周边或内部医院等配套要齐全价格便宜空气质量要好,生态环境优质,但是交通要方便多层居多中国的养老地产什么是适合老年人居住的地方呢,认为有四点:
养老地养老地产经营产经营模式模式第一类第一类单体的养老机构单体的养老机构概念:
专门的养老院或者老年公寓,不属于房地产开发项目,由专业的养老机构负责运营。
经营模式:
大部分为公办民营,采取出租或会员制形式案例:
北京汇晨老年公寓、上海亲和源第二类第二类养老服务嵌入式的住宅小区养老服务嵌入式的住宅小区概念:
属于房地产开发项目,无专业养老运营机构提供服务。
项目中养老服务主要是为老年人提供一个活动的场所,从精神层面关怀老年人。
项目中设置的老年人活动场所一般规模不大。
经营模式:
养老部分不以盈利为目的,通过住宅销售来平衡养老服务支出第三类第三类综合型的养老社区综合型的养老社区概念:
属于房地产开发项目,项目中的养老地产由开发商自行运营或由专业的运营机构负责运营。
经营模式:
养老地产部分持有、部分销售案例:
北京怡海花园案例:
北京太阳城以全生命周期以全生命周期为线,营建适宜全建适宜全龄段客段客户群体混群体混合居住的大型成合居住的大型成长型活力社区。
型活力社区。
养生养老社区养生养老社区是一种利用综合资源满足高保健意识的中老年人群体需求的养老开发模式,可以结合旅游地产或文化地产的开发,具有更好的市场适应性。
医养机构综合体医养机构综合体以中小型专业医疗设施和专业老年照护服务为核心的养老地产模式。
规模相对较小,以持有经营为主要盈利模式。
全龄社区的养老模式将养老地将养老地产混合植入到成熟的住区混合植入到成熟的住区规划、开划、开发、运、运营和服和服务整个流程中整个流程中,老人与其他各年老人与其他各年龄段人共同生活段人共同生活在同一大型社区在同一大型社区,各个年各个年龄段老人都有相匹配的养老物段老人都有相匹配的养老物业和服和服务,创造以生活体造以生活体验至上的一生之城至上的一生之城.全龄社区解决的五大核心全龄社区是用市场模式解决的养老模式,服务,家庭,老人心里等社会综合问题,在养老地产各种模式最有效而成熟。
全全龄社社区区解解决决的的问题?
1.利用市利用市场模式解决社会老模式解决社会老龄化的突出化的突出问题社会社会问题2.成熟的商成熟的商业模式与养老新模式与养老新兴产业切入的切入的问题商商业模式模式3.传统养老社区的孤立感养老社区的孤立感老人心理老人心理4.居家养老的服居家养老的服务问题养老服养老服务5.第一居所第一居所,子女教育与老人子女教育与老人赡养的三者矛盾养的三者矛盾问题家庭家庭伦理理全全龄社区社区居住居住普通住宅普通住宅+适老化住宅适老化住宅教育教育幼儿园幼儿园+中小学中小学颐养养养老公寓养老公寓+养养护院院社区养老配套社区养老配套+机构养老配套机构养老配套健康健康体育会所体育会所+健康会所健康会所+户外活外活动设施施生活服生活服务商商业+生活配套生活配套社交休社交休闲文化文化设施施+社交休社交休闲公园公园全龄社区的六大产品组成全龄社区的综合特点从幼儿到几从幼儿到几乎老人的全乎老人的全年龄段人群年龄段人群居住群居住群体体普通住宅普通住宅,适老化公寓适老化
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