黄冈市物业管理实施细则.doc

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黄冈市物业管理实施细则

（征求意见稿）

第一章总则

第一条为规范我市物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，促进我市物业管理行业健康发展，根据《物业管理条例》等有关规定，结合本市实际，制定本细则。

第二条本细则适用于本市行政区域内的物业管理及其相关活动。

本细则所称物业，是指房屋及其相配套的共用设施、设备和相关场地。

本细则所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其相配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第三条物业管理活动应当遵循政府指导、市场运作、业主自治、契约自由、行业自律、依法规范的原则进行。

第四条市、县（市、区）人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的指导、监督和管理工作。

公安、工商、物价、民政、住建、国土、规划、园林、城管、以及供水、供电、供气、通信、有线电视等有关行政主管部门和公用企事业单位，依照有关法律、法规或者规章以及本细则的规定，负责各自职能范围内的物业管理和服务工作。

第五条街道办事处、乡镇人民政府以及居民委员会负责指导、协助本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动，配合调解处理物业管理中的投诉，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

依照《居民委员会组织法》的规定，根据居民居住状况，按照便于居民自治的原则，在一定地域范围内设立居民委员会。

居民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府开展工作。

第六条本市新建住宅小区应当实行物业管理；未实行物业管理的旧住宅小区，应当按照属地管理的原则和社区网格化管理的要求，逐步实行物业管理。

第二章业主、业主大会及业主委员会

第七条物业的所有权人为业主。

物业使用人受业主委托可以依法享有业主的权利并履行相应的义务。

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

（十）法律、法规或者规章以及管理规约规定的其他权利。

第八条业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规或者规章以及管理规约规定的其他义务。

第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域的划分应当遵循相对集中、便于管理的原则，并考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，具体标准为：

（一）以建设项目《国有土地使用权证》确定的用地范围为准，一个项目视为一个物业管理区域；划分为一个物业管理区域不便于管理的，或者已分割成多个自然院落或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域；

（二）分期建设项目或者两个以上单位开发建设的项目，其配套设施设备共用的，划分为一个物业管理区域；

（三）已建成、共用设施设备比较齐全、相对集中的项目，划分为一个物业管理区域。

物业管理区域的划分由物业所在地的市、县（市、区）人民政府房地产行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府共同确定，并予以公告。

业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的，应当向物业所在地的市、县（市、区）人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案。

没有实施物业管理的旧住宅小区需要实施物业管理的，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会征求业主意见后，合理划分物业管理区域，并向物业所在地的市、县（市、区）房地产行政主管部门备案。

第十条物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，依照有关法律、法规或者规章以及本细则的规定或者业主大会议事规则开展活动。

只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责；也可以决定就近参加相邻物业管理区域业主大会，但应当征得相邻物业管理区域业主大会同意，并享有同等权利，履行同等义务。

第十一条物业管理区域内，已交付使用的专有部分超过建筑总面积50%时，开发建设单位应当按照物业所在地的市、县（市、区）人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：

（一）物业管理区域证明；

（二）房屋及建筑物面积清册；

（三）业主名册；

（四）建筑规划总平面图；

（五）交付使用共用设施设备的证明；

（六）物业管理服务用房配置证明；

（七）其他相关的文件资料。

第十二条符合成立业主大会条件的，市、县（市、区）人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当自收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

首次业主大会会议筹备组由业主代表、开发建设单位代表、街道办事处（乡镇人民政府）代表和居民委会代表组成。

筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的50%，筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表或其指定的居民委员会代表担任。

筹备组中业主代表的产生，由街道办事处（乡镇人民政府）或者居民委员会组织业主推荐。

筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前将成员名单以及筹备工作有关事项以书面形式在物业管理区域内公告。

业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处（乡镇人民政府）协调解决。

业主对筹备工作公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

开发建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。

筹备组应当依照《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号）的规定开展工作。

第十三条下列事项由业主大会决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

（五）选聘和解聘物业服务企业；

（六）筹集和使用专项维修资金；

（七）依法改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）依法改变共有部分的用途；

（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；

（十）有关法律、法规或者规章以及管理规约确定应当由业主共同决定的事项；

决定前款第（六）项和第（七）项规定的事项以及处分共有物业的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定前款规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会议事规则、管理规约以及业主大会或者业主委员会的决定，对物业管理区域内全体业主具有约束力。

第十四条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以采取书面委托的形式，约定由其推选的业主代表以及委托的代理人在一定期限内代其行使共同管理权，委托参加业主大会会议并行使表决权的应当明确授权。

采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。

凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。

第十五条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。

经20%以上的业主提议以及有法律、法规或者规章、业主大会议事规则或者管理规约规定情形的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主，同时应当告知物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）或者居民委员会，可以邀请其参加会议。

业主委员会应当做好业主大会会议记录并存档。

业主大会或者业主委员会的决定应当自作出决定之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告。

第十六条业主委员会由业主大会依法选举产生，执行业主大会决定的事项，履行业主大会赋予的职责：

（一）执行业主大会的决定和决议;

（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（五）监督管理规约的实施；

（六）督促业主、物业使用人交纳物业服务费及其相关费用；

（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

（八）调解业主之间、业主与物业服务企业之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（九）业主大会赋予的其他职责。

第十七条业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。

业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合有关法律、法规或者规章、业主大会议事规则或者管理规约规定的条件。

业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的市、县（市、区）人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案。

业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定以及业主大会的决定召开会议。

经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当召开业主委员会会议。

业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内公告会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。

业主委员会会议应当有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意，并有参会委员的签字确认。

业主委员会应当建立工作档案。

第十八条业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。

工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。

工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。

工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。

经业主大会决定，可以向业主委员会主任、副主任以及其他委员支付适当的报酬，从业主大会、业主委员会工作经费中列支。

第十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反有关法律、法规或者规章的，物业所在地的市、县（市、区）人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合公安机关等部门，与街道办事处（乡镇人民政府）、居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内社会治安等相关工作。

支持相关居民委员会依法履行自治管理职责，并接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关居民委员会，并认真听取居民委员会的意见和建议。

第三章物业配套设施建设

第二十条所有与物业配套设施建设（包括新建、改建、扩建等）相关的活动，都应当符合《城乡规划法》、《土地管理法》和《建筑法》等有关法律、法规或者规章的规定。

第二十一条新建住宅小区应当按照