房地产金融.docx
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房地产金融.docx
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房地产金融
单选
1.由于土地的稀缺性而造成供求矛盾,而促使房地产价格上升,这一点决定了房地产资金具有(保值增值性)。
2.土地的需求不断上升,而供给却有刚性,这一特点决定房地产资金的(.保值增值性)。
3.房地产金融市场的主体构成要素包括居民、企业、金融机构和(政府)。
4.我国目前已形成以(各商业银行房地产信贷部)为主的房地产金融体系。
5.(房地产抵押贷款)是房地产金融的主要内容。
6.由于房屋附着于土地上不能移动,比如上海的房地产需求就不能用武汉的项目去满足,因而房地产项目具有( 地域性)。
7.某一房地产价格水平的高低,主要取决于(本地区本类房地产的供求状况)。
8.房地产金融市场中货币市场的融资工具是(短期贷款)。
9.房地产金融市场的客体要素为(资金)。
10.土地及房产价格长期上升的趋势以及房地产适于充当抵押品的特性,决定了房地产抵押贷款的(安全性。
11.下列机构属于银行型房地产金融机构有(房地产抵钾银行)
12.我国现阶段房地产信用的最主要形式是(银行信用)
13.在房地产抵押贷款的抵押期内,抵押品使用权归属(抵押人),但未经(抵押权人)同意,不得变卖抵押品。
14.以房地产为抵押品进行的贷款,其资金大多用于土地和房屋的购置、开发、改良、建设等,投资资金量大,投资价值的回收需要更长时间。
因此我国住房抵押贷款的最高年限为(30)年。
15.土地债权人交给债务人到期索还债款权利的证明书是(土地债券),是房地产证券的一种,一般通过房地产金融机构发行,采用抵押借款方式,它是政府授予房地产金融机构的一种特权。
16.通常情况下,设定抵押权的房地产价值要大于(贷款额度)。
17.债务人如不按期偿还贷款本息,就称之为违约,贷款银行有权依照法律程序取消住房抵押的(抵押权)
18.信贷机构与客户之间的存贷关系是(债权债务关系)。
19.调节房地产金融市场的杠杆是(利率)。
20.汇票要生效必须经过(承兑)。
21.利率表现为(利息和本金的比率)。
22.在国外适合中老年人购房的住房抵押贷款是(逆年金抵押贷款)。
23.房地产抵押贷款中最常用的抵押贷款付款方式是(等额还款抵押贷款)。
24.我国专业银行房地产信贷部信贷资金的主要来源是(自有资金)。
25.抵押贷款发放额度与抵押价值相比通常为(70%)。
26.(中介服务机构)是指为房地产抵押贷款双方提供专业服务的机构。
27.个人住房贷款期限在一年以上,贷款期间遇法定利率调整,贷款利率(从次年起按新的利率调整)。
28.尽管债务人目前有能力偿还贷款本息,但存在一些可能对偿还产生不利影响的因素,这种贷款的风险程度是(关注)
29.债务人无法足额偿还债务,即使执行担保,也肯定造成较大损失,这种贷款的风险程度是(可疑)
30.债务人的还款能力明显出现问题,完全依靠其正常营业收入无法足额偿还债务,即使执行担保,也可能会造成损失,这种贷款的风险程度是(次级)
31.借款人要求对贷款展期的,提出书面申请的时间应当在全部贷款到期前(1个月)
32.房地产开发贷款流动比率一般以(2:
1)为最佳。
33.速动比率一般以(1:
1)为好。
34.如果有一个房地产投资项目是可行的,则该项目未来的收益率必须大于或等于(期望收益率)。
35.预测就是充分利用现有资料、信息求取(未来期望收益)。
36.(可行性)是说明一投资项目能获取足够的收益、偿还债务和取得利润的可能性,它是借贷双方决策的关键因素。
37.某一(房地产)投资的风险,即资产的减值,是(非系统性)风险。
38.住房公积金的管理机构是(住房公积金管理中心),这样既保证了住房公积金的运用安全,又可实现合理增值。
39.(1999)年国务院颁布了《住房公积金管理条例》,对住房公积金作了明确的规定,包括住房公积金的缴存、提取、使用管理和监督等内容。
40.住房公积金是为了推行住房商品化,实施房改政策而推行的政策性储蓄,它的一个重要特征是(强制性)
41.职工住房公积金按月缴存到住房公积金管理中心委托的银行所设立的住房公积金专户,职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年月平均工资的(5)%。
42.新设立的单位应当自设立之日起30日内到住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记,并自登记之日起(20)日内持住房公积金管理中心的审核文件,到受托银行办理住房公积金账户设立手续。
43.职工持证明向住房公积金管理中心申请提取住房公积金,中心应当自受理之日起(3)日内作出准予提取或不准提取的决定,并通知申请人。
44.职工、单位对住房公积金账户内的存储余额有异议,可申请受委托银行复核。
对复核结果有异议时,可申请住房公积金管理中心重新复核,受委托银行、住房公积金管理中心应当自收到申请之日起(5)日内给予书面答复。
45.从资金来源看,住房公积金贷款是一种(委托贷款)。
46.住房公积金在本质上是一种(基金贷款)。
47.我国的住房公积金制度是配合城镇住房制度改革进行的制度性安排,已成为住房金融体系的重要组成部分,属于(政策性住房金融)。
48.(1991)年我国率先在上海实行住房公积金制度。
49.新加坡中央公积金的储蓄利率和贷款利率采取(固定利率)的形式。
50.新加坡成功地解决了国民住房问题,它采取的住房金融制度类型是(住房公积金制度)。
51.缴存住房公积金的职工,在购买自住商品房时,可向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款,中心应当自申请受理之日起(15)日内作出准予贷款或不准贷款的决定,并通知申请人。
52.住房公积金增值收益用于建立住房公积金贷款风险准备金的比例不得低于(60%),具体比例由各省、自治区、直辖市财政厅确定。
53.房地产保险产生的直接原因是(房地产面临的风险大)。
54.房地产抵押贷款保险的目的是保护(放款机构的利益)。
55.有一房主向甲保险公司投保该房屋火灾保险,保险金额是80万元,同日向乙保险公司投保该房屋火灾保险,保险金额为180万元,其房屋价值为250万元。
若发生火灾事故,被保险人最多能得到(250)万元损失赔偿。
56.在贷款合同期内,由于市场利率变动而导致借款人提前偿还贷款,发生理性违约,贷方会因此遭受损失而形成(利率风险)。
57.(保险单)是房产保险人与投保人之间签订的正式保险合同,是最完整的保险合同形式。
58.个人住房担保贷款为组合贷款的,抵押人在办理抵押物财产保险时应明确(住房公积金贷款委托人)为保险的第一受益人。
59.被保险房屋发生保险事故是由“第三者”造成的,保险人可以先按合同向投保人赔偿,然后代表投保人向“第三者”行使索赔权,这种权利称为(代位求偿权)。
60.进行房屋投保时,被保险房屋的价值(由专业评估机构经评估确定)。
61.受风险不同的影响,房地产开发企业发行的债券利息率一般应(高于)政府债券的利息率。
62.(暂保单)是在保险单或保险凭证未出具之前,房地产保险人或保险代理人向房产投保人签发的证明房产保险人已经承保的书面证明。
63.以房屋作为标的物的保险是一种(财产保险)。
64.由于抵押物产权问题而产生的风险是(抵押物产权风险)。
65.(房地产保险合同的订立)是房地产保险投保人、保险人在意思表达一致基础上的法律行为。
66.保险是通过有关组织的资金运作,使面临特定危险的人以一定的代价获得(经济保障)。
67.房地产保险中,投保雇主责任保险的是(房地产开发商、承包商)。
68.房地产保险的被保险人(或受益人)在发生约定的保险事故时,根据合同向保险人提出保险金赔偿要求的法律行为称之为(索赔)。
69.(关系人)是与房地产保险合同有经济利益关系,而不一定直接参与房地产保险合同的订立的人。
70.判断保险事故与保险标的损失之间的因果关系,从而确定保险赔偿责任的基本原则是保险中的(近因原则)。
71.在房地产保险中,保险标的损失属于保险责任内的损失,且依法应由第三者承担赔偿责任,则(保险人进行赔偿后,可进行代位追偿)。
72.(保证保险)是以自己的信用为保险标的,要求保险人担保自己的作为或不作为的一种保险,承保的是自己不能履行合约时给债权人造成的损失。
多选
1.房地产的形态有(土地建筑物房地合一)
2.开发性房地产金融服务,是指为房地产的开发经营提供融资、筹资、结算等服务的金融活动,其服务对象是房地产的(经营者建设者)。
3.消费性房地产金融服务,是指为房地产的消费者提供各种金融服务的金融活动,其服务对象主要是(消费者、购买者)等。
4.房地产业是由房地产的(开发经营销售服务)等多种行业构成的庞大的产业群,是国民经济中的重要行业。
5.房地产业是综合性非常突出的产业群,其主要特点包括:
a房地产业投资大、借款多、周期长
b房地产受区域因素影响较大
c房地产具有投资和消费的双重性
d房地产受国家政策与城市规划影响
6.根据我国房地产资金的来源和金融机构的作用,可以将我国的房地产金融发展分成(住房建设资金管理阶段房改金融阶段房地产金融阶段)等特征非常鲜明的阶段
7.一般认为,成熟的房地产金融市场应该具有特征:
完善的法律体系完善的市场结构丰富的市场产品和大规模的交易高效的市场效率和严格的风险管理
8.目前我国的房地产金融市场极为不规范、不成熟,存在许多急需改进的地方。
概括来讲有:
资金来源单一贷款品种可选择性差法律体系不完善市场发育滞后
9.房地产金融是指为房地产生产、流通、消费而筹集、融通、清算资金的所有金融行为的总称,其主要特征包括:
多样性长期性安全性
10.属于房地产金融的业务种类的是:
房地产信托住房储蓄业务房地产抵押贷款房地产开发与经营贷款
11.从经济适用住房的经济属性看,经济适用住房是一种(商品房微利房面向中低收人家庭出售的住房)。
商品房微利房面向中低收人家庭出售的住房
12.金融机构应当成为房地产业的(信贷中心.结算中心信息中心)。
13.以房地产作为抵押物进行贷款时,在(借款人擅自改变贷款用途而挪用贷款借款人未经贷款人同意,将设定抵押权的财产出售)的情况下,贷款人可对借款人追究违约责任。
14.可变利率抵押贷款是按照借贷双方约定的条件,贷款利率随市场利率指数变化的抵押贷款,可变利率抵押贷款利率由(附加利率市场利率指标)组成。
15.根据《城市房地产抵押管理办法》,不得设定抵押的财产有:
已依法公告列入拆迁范围的房地产列入文物保护的建筑物和有纪念意义的其他建筑物用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产
16.根据国家法规,以下不能设定为抵押物的有(学校医院纪念馆)
17.房地产抵押贷款的利率由(承担的风险资金的投资收益安排抵押贷款所发生的运营成本)等组成。
18.银行吸纳的存款是房地产金融机构信贷资金的基本来源和主体,银行存款可分为(企业存款个人存款基金存款)。
19.(世界银行亚洲开发银行国际货币基金组织)等国际金融机构提供的中长期项目贷款主要用于旧城改造和成片危房的改造,利率比商业银行贷款利率低,期限也较长。
20.对房地产金融机构而言,信贷资金的来源主要由(主动负债借入资金同业往来资金)组成。
21.担保贷款按担保的方式不同可以分为(保证贷款质押贷款抵押贷款抵押(或质押)加保证贷款)方式。
22.物上请求权可以分为以下类型:
停止侵害请求权请求恢复原状或提供额外担保消除危险或排除妨碍请求权损害赔偿请求权
23.抵押人违约后,抵押权人可以采取对抵押房屋(折价拍卖变卖)三种方式实现抵押权。
24.房屋拍卖所得的清偿顺序是:
①支付处分抵押房屋的费用,
②扣除抵押房屋应承担的税款,
③偿还抵押权人的债权本息及抵押人应付的违约金,
④剩余金额返还抵押人,
⑤若拍卖所得不足支付前三项费用,抵押权人向抵押人追偿。
②③④⑤
25.法律规定,在抵押房屋被拍卖时,抵押权人应书面通知的具有优先购买权的是:
已出租的抵押房屋的承租人共有房屋的其他共有人与抵押房屋不宜分割或者有共同配套设施的房屋的所有人按优惠价购买的公有住房的原产权单位或微利房的原出售单位
26.期房是尚未竣工的预售房屋,其抵押登记应为:
签订抵押贷款合同时的期楼抵押登记房屋竣工通过质量检查和验收后的房屋抵押登记
27.质押的基本特征包括:
质权人对质押财产享有占有权质权人有决定拍卖或变卖质押财产的权利质权人享有妥善保管质押财产的义务
28.质押与抵押的共同点包括:
二者都是以取得所押(抵押或质押)财产的价值为目的质权和抵押权都因债权的存在而存在,与债权不可分离都以所押财产的价值优先受偿两者都属于物权的担保方式
29.关于质押与抵押的区别正确的是:
a质权人对质押财产享有占有权,质押在质物转移给质权人时生效;抵押不需转移b抵押物,抵押自登记之日起生效。
c质押中质物的孳息由质权人占有,抵押中抵押物所生孳息由抵押人收取。
d质押中,在债务人期满未履行其还本付息义务的,质权人可以独立做出决定依法处置质物而优先受偿;抵押中,抵押权人享有请求权,无权直接处置抵押物。
e质押中质权人对质物有保管的义务,并对此承担相关的法律责任。
抵押人不占有抵押物,也没有保管义务。
30.质权人具有的权利有:
质权人享有占有质物的权利;债务人不履行债务,质权人未受清偿时可以与出质人协商,决定变卖质物的方式并优先受偿;在质物有损坏或价值明显减少时,如果有侵害质权人权利时,质权人可以要求出质人提供相应的担保;质权人有权收取质物所生的孳息
31.根据《担保法》规定,可以质押的权利包括:
汇票、支票、本票、债券;依法可以转让的股份、股票;依法可以转让的商标专用权,专利权、著作权中的财产权;依法可以质押的其他权利
32.保证的性质包括:
人身性从属性代偿性转移性独立性
33.保证合同的主要内容应包括:
被保证的主债权种类、数额
债务人履行债务的期限
保证的方式及担保的范围
保证期限及双方认可的其他事项
34.房地产抵押贷款市场的参与者:
保险公司商业银行律师事务所政府有关机构
35.抵押人进行二次抵押的原因为:
取得低利率贷款 改善贷款状况减少贷款成本 减少月还款额
36.在抵押贷款中,抵押房屋仍由借款人占有、使用和管理,但借款人应遵守以下约定:
保证所占管房屋的安全性、完整性
随时接受抵押权人检查
不得有损害所占管房屋的功能或降低其价值的行为
借款人向贷款人认可的保险机构投保,贷款人为保险事故赔偿的第一受益人
37.在以下情况发生时,贷款人为了自身资金的安全,有权要求对抵押房屋进行处理。
贷款合同到期(含展期),借款人未依约偿还贷款本息
借款人在贷款合同终止前已宣告解散或破产
借款人未按土地出让合同规定完成有关建设项目
借款人在生产经营、财务或其他事项方面发生重大事件,可能影响贷款人(抵押权人)利益
38.与银行其他信贷品种不同,个人住房贷款具有特点:
是银行主要消费信贷品种必须设立担保基础是抵押权 业务具政策性且成本较高、效益较好
39.目前,个人住房贷款归纳起来主要有以下类型:
政策性个人住房抵押贷款自营性个人住房抵押贷款个人住房组合贷款
40.当前,我国个人住房贷款业务发展环境:
住宅业是我国新的经济增长点
住房制度改革有利于住房信贷发展
住房需求增长需要信贷支持
金融开放需要业务创新
41.以下属于房地产开发贷款的操作流程的是:
递交申请、受理审查;项目评估、评级授信;核查审批、借款发放;贷后管理、收贷撤保
42.借款人申请房地产开发贷款的资格审查要求证照齐全、资信条件好,其中的证照主要有:
建设用地规划许可证;建设工程规划许可证;国有土地使用权证;建设工程开工证
43.房产开发贷款其特点是:
单项贷款规模大;受市场因素影响大;贷款对象较少;风险性较高
44.房产开发贷款具体的调查包括:
对借款人资格的核查;调查核实项目情况;核实确定担保方式;借款人资金实际到位情况
45.房产开发贷款审查的主要内容包括:
调查部门提供的数据、资料是否完整
贷款投向是否符合规定
项目的评估情况
贷款期限及担保的合法性、合规性、可靠性
46.房地产商业贷款的原则有(安全性流动性盈利性)。
47.影响盈利水平的因素主要包括:
购买价;未来现金流;融资可能性及融资期限;税赋
48.营业费用可以分成:
管理费用;消耗费用;财产税及其他;维持费
49.风险就是投资遇到同期望收益相反情况的可能性,分为):
商业风险金融风险购买力风险流转风险
50..收益性房地产投资过程包括:
机会的发现初步预测风险分析粗略的投资分析
51.影响房地产投资收益净收入的因素有:
利率水平营业税财产税房地产税
52.直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市,应当设立住房公积金管理委员会,住房公积金管理委员会需履行的职责有:
确定住房公积金的最高贷款额度;编制、执行住房公积金的归集、使用计划
53.住房公积金制度在推动住房制度改革、加快租房建设,扩大住房需求等方面发挥巨大作用,表现:
有利于筹集建房资金;促进住房消费的增长,活跃住房消费市场;推进住房分配货币化进程,提高职工买房的支付能力;利于引导居民调整不合理的家庭生活消费结构,抑制通胀
54.缴存住房公积金的职工在以下情况下,可以提取职工住房公积金账户内的存储余额。
55.离休、退休的;偿还购房贷款本息的;房租超出家庭工资收入规定比例的;户口迁移所在的市、县或者出境定居的
56.我国的住房公积金是国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金,归职工个人所有,并具有(专用性强制性互助性)的特点。
57.住房公积金制度是一种特殊的储蓄制度,其特殊性表现在(限制使用定向使用强制性)。
58.房地产抵押贷款保险的目的是保护(放款机构的利益)。
59.有一房主向甲保险公司投保该房屋火灾保险,保险金额是80万元,同日向乙保险公司投保该房屋火灾保险,保险金额为180万元,其房屋价值为250万元。
若发生火灾事故,被保险人最多能得到(250)万元损失赔偿。
60.在贷款合同期内,由于市场利率变动而导致借款人提前偿还贷款,发生理性违约,贷方会因此遭受损失而形成(利率风险)。
61.(保险单)是房产保险人与投保人之间签订的正式保险合同,是最完整的保险合同形式。
62.个人住房担保贷款为组合贷款的,抵押人在办理抵押物财产保险时应明确(住房公积金贷款委托人)为保险的第一受益人。
63.被保险房屋发生保险事故是由“第三者”造成的,保险人可以先按合同向投保人赔偿,然后代表投保人向“第三者”行使索赔权,这种权利称为(代位求偿权)。
64.进行房屋投保时,被保险房屋的价值(由专业评估机构经评估确定)。
65.受风险不同的影响,房地产开发企业发行的债券利息率一般应(高于)政府债券的利息率。
66.(暂保单)是在保险单或保险凭证未出具之前,房地产保险人或保险代理人向房产投保人签发的证明房产保险人已经承保的书面证明。
67.以房屋作为标的物的保险是一种(财产保险)。
68.由于抵押物产权问题而产生的风险是(抵押物产权风险)。
69.(房地产保险合同的订立)是房地产保险投保人、保险人在意思表达一致基础上的法律行为。
70.保险是通过有关组织的资金运作,使面临特定危险的人以一定的代价获得(经济保障)。
71.房地产保险中,投保雇主责任保险的是(房地产开发商、承包商)。
72.房地产保险的被保险人(或受益人)在发生约定的保险事故时,根据合同向保险人提出保险金赔偿要求的法律行为称之为(索赔)。
73.(关系人)是与房地产保险合同有经济利益关系,而不一定直接参与房地产保险合同的订立的人。
74.判断保险事故与保险标的损失之间的因果关系,从而确定保险赔偿责任的基本原则是保险中的(近因原则)。
75.在房地产保险中,保险标的损失属于保险责任内的损失,且依法应由第三者承担赔偿责任,则(保险人进行赔偿后,可进行代位追偿)。
76.(保证保险)是以自己的信用为保险标的,要求保险人担保自己的作为或不作为的一种保险,承保的是自己不能履行合约时给债权人造成的损失。
名词解释
1、房地产:
房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。
2、金融:
是指以银行为中心的各种形式的信用活动以及在信用基础上组织起来的货币流通。
资金清算:
是金融机构之间办理资金调拨、划拨支付结算款项,并对由此引起的资金存欠进行的清偿。
3、房地产金融:
1、广义上是利用各种可能的方法、工具为房地产业各相关部门筹集、融通、清算资金,提供相应服务的所有金融活动。
2、狭义的是金融服务于房地产业的行为。
3、本课程的概念不包含资金清算部分的广义房地产金融,特别是指与房地产经营有关的金融行为。
4、开发性房地产金融服务:
为房地产的开发经营提供融资、筹资、结算等服务的金融活动,对象为经营者、建设者。
5、公积金制度:
是包含医疗、退休和住房等各种社会保障功能的制度安排,也是强制性的社会制度
6、汇率:
就是一国货币对别国货币的汇兑比率。
7、利息:
对借款人来说就是资金占用的成本,而对放款人来讲就是借出资金获得的补偿即收益。
8、利率:
是资金占用的单位成本即价格。
9、实际利率:
是名义利率经实际或预测的货币购买力变化校正后的利率,是借款人所付利息率减去通货膨胀后的利息水平,即贷款人所取得的利息(或利润)减去通货膨胀后的利息率水平。
10、资产收益率:
是指该项资产所有净营业收益总额与该项资产价值总额的比值,说明整个资产的收益水平。
计算公式:
资产收益率=净营业收益/资产价值=(营业收益-经营费用)/资产购买价格
11、权益收益率:
是股东所占权益对应的收益水平,在房地产中是专指按揭贷款借款人所拥有的权益(自有资金)的收益水平,其数值为税前收益与自有资金的比值,即:
权益收益率=税前收益/自有资金=(净营业收入-年还款额)/自有资金
12、有效(内部)收益率:
是指能使房屋的未来收益与其终值(即房屋的处置价)之和的贴现值等于现值的贴现率。
13、信贷:
是借款人由于自己的良好市场信誉,在没有任何其他承诺仅以借款合同的约定就获得银行一定数量的贷款的融资活动。
是借款人与银行之间发生的“纯信用”关系。
14、担保贷款:
是银行为了保证自己的资金的安全,在贷款时除借款人的还款承诺之外附带更加严格的条件的借贷活动。
是借款人与银行之间发生的“泛信用”关系。
15、保证贷款:
保证贷款(狭义的担保贷款)——在借款人出现违约时,由第三人(担保方)提供保证和代偿的贷款方式;
16、质押贷款:
是指借款人或第三方将等价的各种权益凭证交给贷款银行作为贷款还款的保证而产生的借贷关系
17、抵押贷款:
抵押贷款是指房屋所有人或购买人将房屋或预售房屋作为自己偿还贷款或履行合同的担保而进行的借贷关系,是担保贷款的特殊方式之一。
一般地,以完全权益的房屋作抵押的称为“抵押贷款”,以非完全权益的房屋作抵押的称为“按揭
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