递件办理过户注意事项.doc

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1、签贷款合同：

银行出同意贷款书后，买卖双方到按揭公司及指定银行签订抵押贷款合同、委托公证等相关按揭文件。

同时预缴按揭费及各项税费；

2、递件：

双方准备身份证明文件、产权证明文件的正本及复印本一起到市房地产交易登记中心申请转移登记

A.签买卖合同（向房产中心购买）等相关文件（在合同中应详细写明买卖双方及第三方的权利和义务，明确付款方式、办理产权过户的时间、户籍迁出时间、质量问题、房屋交付的时间和方法以及安全交易条款，对于违约行为所应承担的责任和发生纠纷后的法律解决途径。

另外还应与中介签订居间担保合同，明确中介应承担的居间担保责任以及中介在交易过程中应提供的服务内容），连房产证、身份证等一同递交房产中心审核；

B.买方付首楼款（20%~30%）给卖方；

C.房产中心收缴房产证后发出收件收据，并对房产进行估价工作。

3、办理过户：

取得房产估价及税费明细第二天，双方需再次到市房产中心办理完税、过户手续。

买方须交清首款以外的楼款（如做银行按揭则楼款余款由按揭银行支付，贷款额与余款之间的差额由买家付清）；

4、办理按揭：

买方取得新房产证后，由按揭公司去银行办理按揭；

5、交楼并付尾款：

在银行即将放尾款前，清点检查房产，结清各种费用（水电费、煤气费、有线电视费、物业费、网络费、维修资金、电话费、），交楼并付清尾款。

买卖房屋最理想情况就是：

业主之前产权清晰并且无任何抵押，而买家又是一次性付款的话。

交易流程是这样【查清产权情况-----三方合同（一般业主会要求交一定比例的订金，比如说1万，2万不等。

如果双方十分信任也可以不交）----递件成功（首付30%--50%）---交税--过户（交余款，如果业主之前还有些应缴未交之费用，买家可以暂扣一小部分钱）----出新证。

现在房管局效率提高了，一般当天可以递件成功，当天可以交税，然后房管局会给您一个受理回执（这时房产证已经改为您的名字，意味着您是这个物业的新业主）该回执是您拿新证的凭证。

你的情况要复杂一点，因为业主在银行有按揭贷款，看您所描述，应该是您帮业主先向银行赎契。

这种情况交易流程是这样的。

签三方合同就具体付款方式达成统一意见----等业主房产证出来，也不需要等35万以外的楼款付齐才去递件。

你付了首期帮业主还清银行贷款，等一出证就可以马上要求递交，等递件成功——交税——房管局给您你张受理回执，您就可以付余下的楼款，但是一般还是可以再扣业主10000左右，等业主付清之前所欠之水电费，管理费等一切杂费后交楼给您，您再付最后10000尾款给业主。

（也不一定要做资金托管）。

２、交接水、电、煤气、物业、供暖等各项费用，时间的明确是清晰划分责任的关键。

如果是公房交易，物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等，也都应在合同中明确写明。

３、维修基金：

买卖双方通常都会在合同中约定维修基金的结算方式，但有时过于笼统，只写“送”或者“不送”。

事实上，房屋交接时还会遇到例外情况，即卖方尚未缴付维修基金或维修基金部分已经使用。

由于买卖合同中约定不明确，卖方可以认为维修基金是“送”的，未缴部分或不足部分当然由买方自行缴付；而买方也可以认为，卖方应当足额缴付后，再将维修基金移至买方名下。

交易双方在签订合同时，应当明确维修基金的结算数额。

物业维修基金一定要业主跟你一起去过户的。

交钥匙结水电的时候同时过户。

一般合同中都会提到的，二手房一般约定俗成是将卖方免费转给买方，把维修卡FAPIAO等免费给买方，除非另有约定。

也有些卖家这个维修基金本身就没有交齐钱的，就需要在三方合同中特别补充一下，看这个所缺的费用由谁来给。

新旧业主一起去，如旧业主不到场，就拿新房产证，新业主身份证，购房合同书（和中介，卖家一起签的那份）新业主本人到市内任一中国农业银行网点办理。

还要带维修基金卡原件去。

当年有一部分房子是有的，有一部分房子没有，如果要查你现在的有没有，只能问物管，或者业主委员会。

如果没有，以后有大的维修，只能是大家再交了，好象是房价的4%。

如果其它人有，你那就要问业主要收据，如果不能提供，就扣钱吧。

４、生活费用：

水、电、煤、电话、物业管理费等生活费用的结清手续一定要认真办理，物业交验马虎不得。

这类纠纷在房屋交易中经常出现。

由于双方疏忽，没有在房屋交接时对日常生活费用进行结算，买方入住后收到上述账单时，才发现卖方欠缴大量费用，再回头找其结算时，原业主早已音讯全无，只好自认晦气，补缴欠款。

虽然相对于房价来说这部分费用数额不大，但买方心理上仍旧无法求得平衡。

其实，这种情况完全可以避免，物业清单应作为合同的附件，记录下水、电、气三表的具体数据，在交房当时，及时结清各项费用。

５、附属设施：

验收不忘记录，一般来讲，买方在交房时都会对房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具等事项进行验收，其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。

附赠的家电、家具要根据合同约定进行验收，建议在合同中明确所赠家具、家电的数量和品牌，抑或采用图像资料作为合同附件。

６、付款过户：

明确操作方式，购买二手房付款方式由买卖双方协商决定，一般有一次性付款和按揭贷款两种方式。

买卖双方的规避风险意识形成了“卖方不愿先过户，买方不愿先付款”的交易现状，在实际操作中买方可将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主，而尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，为此买方有权利知道房产的过户时间。

也可选择某些银行与房地产经纪公司联合推出的“二手房交易资金托管”业务，可在费用最低的情况下解决上述问题。

７、迁户延迟：

慎约时间责任，按照通常的交易习惯，卖方应当在过户或交房前将户口迁出。

有时由于暂无能够入住户口的房屋或子女就学等原因，交易中卖方会要求推迟户口迁出的时间，这时，双方应书面约定户口迁出的时间及违约责任。

鉴于户口一般无法强制迁出，买方对户口迁出延迟问题应当采取慎重的态度。

８、违约责任：

约定偿付时间，这是买卖双方比较关心的合同条款之一。

虽然双方在订立合同时主观上都希望能够履行义务，顺利完成交易，但因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，而导致违约行为的产生。

为了避免以后出现扯皮现象，签署合同时就要明确写清双方的责任和权利以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责权利对等。

实践中，二手房买卖合同中违约金的比例一般都有明确的条款注明，但对于偿付时间却没有具体约定，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降。

合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起卖方在实际交房之日起＿＿日内向卖方向买方支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。