万科某地产项目简报.docx

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万科某地产项目简报

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万科某地产项目简报

地点：

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时间：

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鞍山万科城市花园简报

基本资料

规划设计思想

强调新都市主义设计思想，在设计中注重：

⑴以人为中心，强调建筑环境的宜人性以及对步行生活的支持。

⑵公共价值重于私有价值。

⑶尊重历史于自然，强调规划设计与自然、人文、历史环境的和谐性。

设计理念

万科城市花园的产品设计理念从研究人们的日常生活行为方式为出发，准确把握住人们日常生活习惯以及生活心理需求，来合理并创造性的布置功能空间。

户型设计中均体现出以下几个特性：

○充分利用南向空间，来完善不同气候环境中的生活起居条件与质量。

○强调餐厅的作用，将其作为现代都市高节奏日常生活中的核心内容来加以强化设计，保证其完整、明亮、舒适以突出其重要性。

○户型平面合理、分区明确，保证客厅与主卧室、餐厅有良好的朝向与景观。

○强化入口空间的功能与形象，突出门厅的空间过渡与引导作用。

○重视家庭中储藏间、洗衣间、工作阳台等辅助空间的设计，使其细致完备。

一期面积配比

一期组团、户型、价格区间

优惠方式

（一）、钻石卡：

客户需交纳10万元诚意金（可返还）,7月11日停止发放,拥有钻石卡可以在开盘期间购置一期任何单元享受100元/平方米的优惠。

（二）、VIP卡：

客户需交纳5万元诚意金（可返还）,7月11日停止发放,拥有VIP卡可以在开盘期间购置一期除6、7、8、9号楼享受50元/平方米优惠外,其余均可享受100元/平方米的优惠。

（三）、大定客户：

客户需交纳1万元诚意金（可返还）,7月11日停止发放,拥有大定单客户可以在开盘期间购置一期享受贷款99折扣优惠、一次性97折优惠。

（四）、开盘期间优惠政策：

贷款无折扣、一次性98折,与钻石卡、VIP卡、大定客户同时享受。

销售动态

万科城市花园于2004年7月11日正式开盘上市。

由于产品在市场中有相当的新鲜感，因此在酝酿期就已成功积累了近1500组客户，加之样板区的情境销售和各种SP活动的烘托，开盘当日有超过1000组客户光临现场；虽然第一批公开的是位置最差的临街组团，但也取得了近100户的销售业绩；并在7月14日对外宣布一组团的124户房源全部售罄。

预计后续产品在7月底左右上市，价格会有200元/㎡的上扬。

户型、价格分布及当日销控表

3－2＃栋

平面由西至东依次为B1、A、A、B1户型，共14户；

住宅销售面积1371.61㎡，户均面积97.97㎡，户均单价2670元/㎡，户均总价261580元；

截至7.12日去化8户，有3户样板屋暂不销售，剩余3户；

备注（下同）：

红色代表：

已销售；蓝色代表：

样板屋，暂不对外销售。

3－1＃栋

平面由西至东依次为B2、C1、C1、D户型，共17户；

住宅销售面积2158.60㎡，户均面积126.98㎡，户均单价2617元/㎡，户均总价332307元；

截至7.12日去化11户，有5户样板屋暂不销售；剩余1户；

4＃栋

平面由西至东依次为B1、C1、C1、C1、C1、D户型，共35户；

住宅销售面积4639.69㎡，户均面积132.57㎡，户均单价2552元/㎡，户均总价338319元；

截至7.12日去化30户；剩余5户；

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5＃栋

平面由西至东依次为B、C1、C1、D户型，共23户；

住宅销售面积3057.42㎡，户均面积132.93㎡，户均单价2598元/㎡，户均总价345352元；

截至7.12日去化21户；剩余2户；

6＃栋

平面由西至东依次为B2、C1、C1、C1、C1、D户型，共35户；

住宅销售面积4492.2㎡，户均面积128.35㎡，户均单价2647元/㎡，户均总价339742元；

截至7.12日去化30户；剩余5户；

多层交屋标准

一、主体说明

1、结构形式：

砖混结构

砖混-底框结构（仅适用于3#楼）

二、公共部分

1、外墙材料：

劈开砖；

ICI（多乐士）外墙涂料

2、屋顶材料：

拉法基彩色混凝土屋面瓦

（颜色以实楼为准）

3、主要空调位百页：

铝板喷塑（以实楼为准）

4、雨水管：

UPVC管材

5、单元入口处室外台阶：

面层为火烧面防滑天然花岗岩石板

6、单元入口门：

断热式铝合金可视对讲单元门；IC卡开门装置；每户赠三张IC卡

7、楼梯和楼梯间

（1）地面：

面层为防滑地砖

（2）墙面：

仿瓷大白

（3）顶棚：

仿瓷大白

（4）窗：

塑钢窗，单框-中空玻璃（海螺型材，国强五金件）

（5）栏杆、扶手：

镀锌材质、喷塑钢制栏杆，木扶手（以实楼为准）

（6）照明：

吸顶式声光控感应灯

（7）信奶箱：

每户配置一个不锈钢信奶箱，集中在单元入口处设置

（8）告示栏：

单元入口处配置告示栏一个

三、住宅部分

1、客厅、卧室

（1）地面：

细石混凝土地面，下设防潮层（仅适用于底层）

楼面：

细石混凝土楼面

（2）墙面：

仿瓷大白

（3）顶棚：

仿瓷大白

（4）门：

入户门：

PVC覆膜-钢制复合门

室内门：

预留洞口

（5）窗：

塑钢窗，单框-中空玻璃（海螺型材，国强五金件）

1、电气

弱电：

（1）、有线电视系统：

客厅、主卧室各设有线电视接口一个

（2）、电话系统：

有中国电信与网通双接口，业主可自由选择

客厅、主卧室各设接口一个

（3）、信息网络系统：

园区设置LAN局域网客厅设接口一个

（4）、安防系统（户内）：

每户设置可视对讲机

强电：

（1）、额定功率：

130平方米以下，5.0KW

130平方米以上，6.0KW

（2）、室内照明：

设置座灯头、安装普通白炽灯泡

开关、插座：

“松本”牌

2、给排水

给水：

采用PPR管，厨房、卫生间各设一个接口

排水：

采用UPVC管，厨房、卫生间各设一个接口

首层设置独立排水系统

3、采暖

按分户供暖控制。

散热器：

铝合金散热器：

“华琛”牌；有外墙维护和邻靠楼梯间处的卫生间设置暖气片（以实楼为准）

管材：

铝塑复合管：

“开泰”牌

4、计量装置

煤气表、电表、水表按出户设计

室内层高2.8米以上部分（仅适用于顶层）

（1）结构楼板：

局部现浇钢筋混凝土楼板，细石混凝土面层

（2）水：

无

（3）采暖：

无

（4）电气：

预留管路至接线盒

新技术运用

复合式厨房

万科针对住宅厨房空间的油污状况

、厨房功能设置不清晰

、油烟对建筑外立面的污染、操作动线不合理等四大弊病，推出了复合式厨房这一设计。

四大功能区域：

烹饪区：

烹调准备、烹调操作、餐具储藏；

备餐区：

餐前准备、餐后整理、餐具洗涤、电器设备以及餐具的收藏；

家务区：

洗衣、晾晒、清洁等，以及相关的储藏；

就餐区：

早餐、正餐；茶具、酒具的展示；以及纸巾报刊等杂物的收存；

四大优势：

功能动线完整、合理

减小污染

操作的舒适性

人性化设计

变压止逆烟道

（常用烟道性能对比表）

成本分析：

（1）变压止逆烟道（320×250）

单价：

90元/米

摊入建筑面积：

2.34元/平方米

（2）变压式烟道（500×300）

单价：

40元/米

摊入建筑面积：

1.04元/平方米

（3）分析

增加成本：

1.3元/平方米

每户节约烟道面积：

0.07平方米

渗水路面

原理：

渗水路面：

是指路面强度等性能满足要求的同时，使路面保持良好的透水性,雨水可以透过路面渗入地下土壤。

渗水路面特点：

（1）防止雨天路面积水，改善行走的舒适性与行车的安全性；

（2）地表水分散、就地排放，可减轻排水设施的负担；

（3）可降低地表温度，调节住区微气候，缓解居住区“热岛”现象；

（4）提高土壤的透气、透水性，改善土壤湿度，改善地表植物和土壤微生物的生存环境，具有生态意义；

优缺点转换

规划道路

万科周边全部是规划中的道路，四邻的营崔路、营城路、崔家路、崔家西路都是尚在图纸中的道路，建设需要一个较长的周期，而且如同期房一样存在一定的不确定因素；

相较我们有雷达测速的千山路和北面的深峪路、西测即将在雨季后建成通车的深营路，便利性上已经有了很明显的差距了。

风向与地理位置

众所周知，鞍山常年刮的是西北和东南风，稍有些地理概念的人都知道，鞍钢在整个鞍山的西北部，而万科所处的明达营城子则正好在东南部，加上其南侧现有的一个小矿山；造成的直接后果就是夏天饱受矿山飘尘、杨沙的污染；冬天鞍钢冶炼产生的废气、烟囱冒出的浓烟都很可能让东南沿线的住户受难。

健康是用钱都买不到的，房子是要住一辈子的，千万不可草率。

坡地（山地SUNDAY）

万科把基地形象美化成SUNDAY，固然让人觉得很吸引人，但细细想来，房子造在山坡上，一方面比较危险，一旦发生泥石流、山体滑坡等事故，后果不堪设想；另外每天回家上楼的感觉也会比住平地时累许多，长此以往、日积月累，年岁大了之后不知道您有没有考虑过后果。

万科房子好、物业管理好

首先万科的房子您肯定没有住过吧，怎么就能确定它肯定是好的呢，物业管理是优秀的呢；其次，万科在其他18个城市开发的项目各个都有投诉，各个都有表示不满的（详见万科投诉表）；再次，鞍山万科城市花园使用的同样是鞍山的施工队伍，但本地的施工队伍由于自身水平有限，是很难保证质量不出纰漏的。

万科投诉表

成熟性

从地理位置来看，万科是在铁东，传统意义上的市区（市中心），首先给人的心理感觉就要略胜一筹，从实际的公里数来看仅比我们离市中心近2公里左右；而绿城所处的高新区则属于千山区的范围内，在当地人的概念中属于位置相对偏远的郊区，而且需要经过隧道才能到达，在距离感上是不占优势的；不过在明达的地块再开发，对万科的影响还是会有所显现，各方面配套能否按时完成，会成为客户关心的焦点；

生活机能方面，是需要我们主力诉求的重中之重，也是两个案子现在最有差异化的地方：

经过6年的耕耘，绿城周围可以说已经形成了一个高档住宅的聚居区，与科技大相连形成了相当的规模、人气，无论是交通、购物还是娱乐、教育都是客户实实在在看的到摸的着的；相对而言万科的各方面配套都处在一个起步阶段，现有的交通线路也需要步行10分钟左右，对生活带来的不便是显而易见的；

样板区提前投放

可以说这是万科一贯的营销手段套路，几乎在每个城市都获得了成功；这么大手笔的投入的确能在很短的时间内增强客户购买信心，促成其尽快下购买决心，是期房中梦想的提前实现；

但作为客户的您要想一想，羊毛出在羊身上，营销费用最终肯定是要摊入到销售成本中去的，

那么这多出的费用就会分摊到各种隐蔽工程中去，（树有50元、500元的；水泥标号强度不一，价格相差巨大等等）最终受影响的还是业主自己。

附件：

户型图

两室

A户型

该户型紧凑精致，位居园区繁华佳地，北望街景，南观园景，美景双收；

面宽4.2米明亮客厅

（2）分离式卫生间，功能分区，干湿分离，墙上挂着钟爱的油画，不会有湿气打湿画布。

（3）餐厅与厨房相连，相对独立又与客厅亲密守望，享受一日三餐的融融亲情。

（4）房间整体分区明确，南北通透，采光上佳，微风从山坡缓步踱来，在室内弯身而过。

B户型

此款端山户型，明净高洁，纯净的环境、恬静的生活，淡淡的奥乡味道。

（1）通透大客厅，4.2米开间，迎接明媚阳光，显现美好心情，生活中充溢着欢声笑语。

（2）双南房给生活更多关怀，给家人分享更多阳光。

（3）客厅、卧室、厨房、餐厅全部观景，不同房间拥有不同风景，心境明快清朗。

（4）餐厅与阳台相连，徐徐微风轻舞着华尔兹从这里悠然而过，用餐时光分外温馨

B1户型

巴洛克建筑本身即代表着高贵与华丽，缀以“金色”更体现了此款户型端山采光的明媚气质，透过浓郁的奥地利风情，缓缓传出生活中之尊贵。

（1）观景三明窗，客厅观景三向明窗透映巴洛克式豪华生活，蕴藏堇色阳光，含纳大片景致。

（2）两间卧室全部面南，与父母或孩子共享生活中每一次惊喜，给亲人最多关怀。

（3）主卧面宽达4.6米，吸纳最多阳光，移步至室外阳台，呼吸间，心旷神闲。

B2户型

此款端山户型明亮、通风，卧室三面明窗盈纳更多景致，仿佛窗外就是清新、辽阔、充满阳光的维也纳森林，一种返朴归真之感油然而生。

（1）所有房间全明采光，每室都有明窗吸纳阳光，角落里也充盈着从室外飘来的奥地利风情。

（2）主卧室同时拥有三面明窗，三向采光，盈纳最浓景致，维也纳森林仿佛也触目可及。

（3）第二主卧拥有两窗，两大卧室南北相望，融进更多阳光与空气。

三室

C1户型

该户型明亮、清晰，居于此，门前即是维也纳四季广场，这里的生活就像奥地利名曲《音乐之声》一样舒畅与欢快，让居住似音乐流淌般美丽。

（1）华彩生活大套房，大睡房、主卫、衣帽间、私人书房、储物间，演奏纯个人的音乐之声。

（2）复合式厨房，中厨、西厨、餐厅合为一体，分区料理，带来健康舒适生活。

（3）整体空间紧凑有致，收敛得体，最大发挥家居功能，与主人的睿智丰涵交相辉映。

D户型

此款端山户型，光线充足，大气明亮，给人以金碧辉煌之感，恰似流光缢彩的泰国芭堤亚，时刻印证生活中的处处繁华。

（1）双采光溢日大客厅，客厅东南双向采光，置身室内，就仿似来到金碧辉煌的泰国芭堤亚。

（2）双采光书房，书房两面明窗通风采光，映进满室明辉，墨香溢卷。

（3）分离式厨房，中餐西餐分区操作，精彩落在生活细节处。

（4）独有双南观景台，令视野多了一份极目远眺的豁达。

景观与习情得已无限延伸！

E户型

此款端山户型，明亮，清透，大气的区域划分，给主人以充分打造梦幻生活的空间，光线透过大片明窗在室内绕行，就似婀娜多姿的多瑙河在奥地利缓缓流过。

（1）南向风景大主卧，阳台的五角明窗270度大方观景，心灵舒展，自由飞扬！

（2）客厅面宽竟达4.8米，盈纳最多风景，其恢弘气度与主人宽广胸怀交相辉映。

（3）阳光花房、观景台、大客厅，精心规划的流动区域使生活就以悠然多瑙河，安静，欢畅。

（4）会呼吸的房子！

私人储藏间收藏杂物，四明户型采光通风，让家居生活随心呼吸。

F户型

生于阿尔卑斯山之鬓的雪绒花，盛开着朵朵洁白，恰似此户型高贵洁净气质，上好园区美地，俯瞰维也纳四季广场，生活透着浅浅的卓越与恬淡，一如主人的超然心境。

（1）独有阳光花房，采纳煦日炫阳，浓缩人生精彩，让热爱风景的人在这里欢快生活。

（2）大主卧，步入式衣帽间，宽敞主卫，主人的高贵空间就似洁白的雪绒花绽放着片片轻灵。

（3）厨房与生活区合理分离，人性化的格局规划使家居生活没有任何油烟干扰。

（4）分离式卫生间，功能合理，干湿分离，使卫生间与洗手、洗衣相对独立，使用方便。

2004年7月15日