房地产业一般纳税人增值税申报填写业务示例.docx
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房地产业一般纳税人增值税申报填写业务示例
房地产业一般纳税人申报填写业务示例
某房地产企业,增值税一般纳税人,2016 年 5 月发生下
列业务:
1、销售自行开发的适用一般计税方法房地产取得收入
4440 万元(含税),开具增值税专用发票,对应土地价款 1500
万元;
2、销售自行开发的适用简易计税方法的房产,取得收
入 1050 万元(含税),开具增值税普通发票;
3、当期收取预收款 111 万元,适用于一般计税项目,向
购房方开具增值税普通发票。
4.购买电梯一部,用于建设中的房地产项目,取得增值
税专用发票,票面金额 100 万元,税额 17 万元。
5.向地产项目建设方支付建筑款 1030 万,该项目采用简
易计税方法,取得增值税专用发票,票面金额 1000 万,税额
30 万。
6.支付各类配套工程费用 2220 万元(含税),增值税专用
发票上注明税额 220 万元。
7.购进钢筋水泥 117 万元(含税),取得增值税专用发票
上注明税额 17 万元;支付法律咨询费 21.2 万元(含税),取得
增值税专用发票上注明税额 1.2 万元;业务用车开展经营过
程中取得高速公路通行费票据(非财政票据)51.5 万元。
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8.购进白酒一箱用于宴请,取得增值税专用发票,票面
金额 0.1 万元,税额 0.017 万元。
9. 购买税控盘,支付 820 元。
上述业务取得的增值税专用发票均已认证相符。
综合上述业务,该企业 2016 年 6 月增值税申报表填写
情况如下:
一、填写附表 1《本期销售情况明细表》
业务 1 中,一般计税方法销售房地产,取得含税销售收
入 4440 万元,则不含税收入为 4000 万元,销项税额 440 万
元。
其对应的土地价款可以从销售收入中扣除。
业务 1 中其
允许扣除的土地价款为 1500 万元,则扣除后含税销售收入
为 2940 万元,对应销项税额 291.35 万元。
上述数字分别填
写在附表 1 第 4 行第 1、2、9-14 列次。
业务 2 中,销售自行开发的适用简易计税方法的房产,
取得收入 1050 万元,开具增值税普通发票,换算不含税销售
额 1000 万元,税款 50 万元,简易计税方法无差额扣除项目。
将上述业务填写在附表 1 第 9b 行对应列次。
业务 3 中,收取适用于一般计税项目的预收款 111 万,
开具增值税普通发票,不含税金额 100 万元,税额 11 万元。
根据国家税务总局 2016 年第 18 号公告规定,房地产开
发企业收到预收款时并未发生纳税义务,应按照 3%预征率
预缴增值税。
该企业需预缴税款:
111÷(1+11%)×3%=3 万
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元,该笔预缴税款需在申报前填写《增值税预缴税款表》,向
主管税务机关办理预缴申报。
正式纳税申报时,如纳税人预收款开具的为收据,则不
需在附表 1 中反映;如开具发票,为保证票表比对的一致性,
使纳税人能够顺利申报,暂按以下方法填写(如后期有调整,
按调整后的填报方法执行):
将预收款的开票数据金额 100 万元,税额 11 万元,填入
附表 1 第 4 行第 3、4 栏列。
同时在附表 1 第 4 行第 5、6 栏
列分别填写-100 万元、-11 万元,用相应负数进行冲减,相当
于该笔预收款仅预缴税款,未在当期申报纳税。
以后月份纳
税人在收到全部价款后,在纳税义务发生的当月,应在未开
票收入栏次填入相应正数,冲减前期填报的未开票发票栏次
负数金额,将前期负数冲减的预收款在纳税义务发生当月全
额申报缴纳税款,同时根据最后一次发票开具情况填写对应
栏次。
具体本业务,如该企业 7 月份收到全部价款 1000 万元
(不含税),先开具红字发票金额 100 万元冲减之前开具发票
100 万(不含税),再开具蓝字发票 1000 万元,冲减后该笔销
售收入发票金额为 900 万,同时,在未开具发票栏次填写未
开票收入 100 万(不含税),冲减前期未开具发票-100 万元,
处理后当期申报纳税销售额为全部收入 1000 万元。
二、填写附表 3《服务、不动产和无形资产扣除项目明细》
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业务 1 中,该企业适用一般计税方法销售房产,取得全
部收入 16504440 万,其中允许扣除对应的土地出让金价款
6001500 万元,在填写完附表 1 后将扣除情况填写在附表
3(服务、不动产和无形资产扣除项目明细)中。
三、填写附表 2《本期进项税额明细》
纳税人取得的专用发票,不论是否允许抵扣,均应先进
行认证,再根据不同情形相应填写附表 2。
业务 4、5、6、7 中,取得的专用发票本期认证相符且按
规定允许抵扣进项税额,按取得专用发票的份数、金额、税
额合计填写附表 2 第 1 栏、第 2 栏。
金额合计为:
100+1000+2000+100+20=3220 万元,进项税额为
17+30+220+17+1.2=285.2 万元。
业务 7 中,高速公路通行费票据 51.5 万元,允许抵扣的
进项税额为 51.5/1.03*0.03=1.5 万元,应填写在第 4 栏、第 8
栏“其他”。
业务 8 纳税人交际应酬属于个人消费,其增值税进项税
额不得抵扣,因购进时即确定不能抵扣,则不应填写附表二
“一、申报抵扣的进项税额”相关栏次,而应填写“三、待抵扣
进项税额”相关栏次,因此,将业务 78 进项填入第 26 栏、第
27 栏、第 28 栏。
业务 9 购进税控设备,可以全额抵减增值税税款,不得
作为扣税凭证再抵扣进项税额,不应填写附表二“一、申报抵
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扣的进项税额”相关栏次,而应填写“三、待抵扣进项税额”相
关栏次,因此,将业务 9 进项填入第 26 栏、第 27 栏、第 28
栏。
本期所有认证相符的专用发票,不论是否申报抵扣进项
税额,均应填写第 35 栏。
四、填写《本期抵扣进项税额结构明细表》
按不同税率、征税率或项目,将附表二申报抵扣的进项
税额相应填入《进项税额结构明细表》栏次。
将业务 4、7 中 17%的进项填写在该表第 2 栏。
将业务 5 中 3%的进项合计填写在该表第 18 栏,同时填
入第 22 栏“建筑安装服务的进项”。
将业务 6 中 11%的进项合计填写在该表第 5 栏,同时填
入第 8 栏“建筑安装服务的进项”。
将业务 8 中通行费的进项填写在该表第 30 栏。
五、填写附表 4《税额抵减情况表》
业务 9 购进税控设备全额抵减增值税填写在本表第 1
栏。
业务 3 中,纳税人收取预收款已预缴税额 3 万元,填入
附表 4(税额抵减情况表)第 4 栏。
第 1 栏“增值税税控系统专用设备费及技术维护费”,还
应填写《减免税申报明细表》的第 1 栏、第 2 栏,该抵减金额
反映在主表第 23 栏,不在主表第 28 栏反映。
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六、填写《增值税减免税申报明细表》
业务 9 中,购进的税控设备,符合增值税减免政策规定,
应将对应金额填入《增值税减免税申报明细表》第 1 栏、第 2
栏。
该抵减金额应同时填写主表第 23 栏。
七、填写增值税纳税申报主表
1.销售额部分
将业务 1 中,填写扣除前的不含税销售额 4000 万元销
售额填在主表第 1 栏。
业务 2 中,简易计税的销售额 1000 万填入主表第 5 栏。
2.税款计算部分
将业务 1 中对应的销项税额 2913513.51 元(附表 1 第
4 行第 14 列)填入第 11 栏。
将业务 2 中对应的应纳税额(附表 1 第 14 列第 9b 栏)
填入第 21 栏“简易计税办法计算的应纳税额”。
将本期允许抵扣的进项税额,即附表 2 第 12 栏税额
2867000 元,填入主表第 12 栏。
将业务 8 可全额抵减的税控设备金额 820 元填入第 23
栏。
经过表内逻辑关系计算,当期主表第 24 栏“应纳税额合
计”为 545693.51 元。
3.税款缴纳部分
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将业务 3 预缴 3 万元税款情况(对应附表 4 税额抵减情
况表)填入主表第 28 行。
经过表内逻辑关系计算,当期第 34 栏“本期应补(退)税
额”为 515693.51 元。
注意:
第 28 栏为当期可实际抵减金额税额,如纳税人当
期应纳税额较小而预缴税款较大,则应按较小值填写本栏,
不足抵减部分通过附表 4 税额抵减情况表的期末余额结转
至下期抵减。
八、填写《营改增税负分析测算明细表》
提示:
先将主表填写完毕后,方可填写本表。
1.项目及栏次部分
根据业务 1、业务 2 对应应税项目,分别填入本表“应税
项目代码及名称”部分。
将业务 1 对应税率 11%,业务 3 对应征收率 5%,分别
填入本表“增值税税率或征收率”。
将建筑业房地产业原营业税对应税率 5%,填入“营业税
税率”
注意:
不同应税项目或同一应税项目适用不同计税方法,
均应分别填写。
2.增值税部分
第 1 列将业务 1、2 对应不含税销售额填入,
第 2 列将业务 1、2 对应的销项(应纳)税额填入,按计算
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公式,
第 3 列将业务 1、2 对应价税合计数填入,按公式计算。
第 4 列将业务 1 对应扣除部分填入,业务 2 为简易计税
项目,土地价款不能扣除,不需填写本列。
第 5 列将业务 1、2 对应扣除后销售额填入。
第 6 列将业务 1、2 对应扣除后销项(应纳)税额填入。
第 7 列分别按填表说明公式计算填入。
具体为:
业务 1 中,适用一般计税方法,则第 7 列=第 6 列对应
各行次÷《增值税纳税申报表(一般纳税人适用)》主表第 11
栏“销项税额”“一般项目”和“即征即退项目”“本月数”之和
×《增值税纳税申报表(一般纳税人适用)》主表第 19 栏“应纳
税额”“一般项目”和“即征即退项目”“本月数”之和。
该栏次
=2913513.51÷2913513.51×46513.51 =46513.51 元。
业务 2 中,适用简易计税方法,则第 7 列=第 6 列对应
各行次=50000 元。
3.营业税部分
第 8 列,6 月申报 5 月税款时,期初余额均为 0。
以后
该列本月数等于上月该表第 12 列“期末余额”数
第 9 列,填写业务 2、3 本期扣除发生额。
该列为按营业
税制度可差额扣除项目,需要注意的是增值税制度下,适用
一般计税方法的房地产项目可以扣除土地价款,但营业税制
度下不允许扣除土地价款,该企业不填写扣除额。
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第 10 列,填写业务 2、3 按原营业税规定,服务、不动产
和无形资产差额扣除项目本期应扣除的金额。
本列各行次=
第 8 列对应各行次+第 9 列对应各行次。
第 11 列填写按原营业税规定,服务、不动产和无形资产
差额扣除项目本期实际扣除的金额。
1.当第 10 列各行次≤第 3 列对应行次时
本列各行次=第 10 列对应各行次。
2.当第 10 列各行次>第 3 列对应行次时
本列各行次=第 3 列对应各行次。
第 12 列填写按原营业税规定,服务、不动产和无形资产
差额扣除项目本期期末结存的金额。
本列各行次=第 10 列对应各行次-第 11 列对应各行次。
第 13 列“应税营业额”:
反映纳税人按原营业税规定,对
应项目的应税营业额。
本列各行次=第 3 列对应各行次-第 11 列对应各行次。
第 14 列“营业税应纳税额”:
反映纳税人按原营业税规定,
计算出的对应项目的营业税应纳税额。
本列各行次=第 13 列对应各行次×对应行次营业税税
率。
行次逻辑关系
“合计”行:
本行各栏为对应栏次的合计数。
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本行第 3 列“价税合计”=《增值税纳税申报表附列资料
(一)》(本期销售情况明细)第 11 列“价税合计”第
2+4+5+9b+12+13a+13b 行。
本行第 4 列“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实
际扣除金额”=《增值税纳税申报表附列资料
(一)》(本期销售
情况明细)第 12 列“服务、不动产和无形资产扣除项目本期
实际扣除金额”第 2+4+5+9b+12+13a+13b 行。
以上填写方法,具体见:
房地产业《增值税纳税申报表
(一般纳税人适用)》及其附列资料填写示例。
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