房地产项目环境影响评价的几点探讨.docx
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房地产项目环境影响评价的几点探讨
房地产项目环境影响评价的几点探讨
摘要:
本文简要分析当前房地产项目环境影响评价的主要内容以及存在的主要问题,并在此基础上对房地产项目环境影响评价中应重点关注的几个方面提出探讨。
中国论文网/2/view-12892358.htm
关键词:
房地产;环境影响评价
Abstract:
In this paper, the main contents and problems of the environmental impact assessment
for real estate projects are presented. And then several contents that should be focused during the
environmental impact assessment for real estate projects are discussed.
Keywords:
real estate;environmental impact assessment
中图分类号:
X820.3文献标识码:
A文章编号:
近年来,由于城市化进程的快速发展,人民生活水平的日益提高,人们不仅对住宅质量要求提高,对小区居住环境、办公楼环境也力求环境优雅、景观优美,对酒店宾馆的服务项目、档次要求也越来越高,房地产业已快速成长为国民经济发展的先导性和支柱性产业。
与此同时,环境保护管理部门也对房地产行业开发建设项目的环境影响评价提出越来越明确的要求。
1、当前房地产项目环境影响评价的主要内容
房地产开发项目主要包括住宅、写字楼、酒店、公寓、商业、金融等建筑工程,以及与之配套的给水、排水、供热、供气、通讯、交通、园林、绿化等市政公用工程。
目前的房地产开发建设大体上可分为新建项目(在无建筑区进行房地产开发)、扩建项目(在原有房产的基础上进一步扩大规模或功能,或增建一些新的设施)、改建项目(在原有房地产的性质与功能基础上,如居民楼改建成商业服务楼、工厂、办公楼)等。
有的房地产是单纯的居民住宅,有的附有饭店、宾馆,有的还配套有超市、医疗诊所、幼儿园、车库等。
房地产开发项目环境影响评价是指对房屋建设过程(施工期)及房屋建设后居住、使用过程(运行期)对环境产生的物理性、化学性或生物性的作用及其造成的环境变化和人类健康及福利可能造成影响进行系统分析和评估,并提出减少这些影响的对策措施[1]。
房地产开发项目环境影响评价包括大气、水、声、生态、土壤、固体废弃物等单项影响评价。
房地产开发项目环境影响评价报告应包含的内容主要有:
(1)分析施工期和运行期,预测和评价建设项目对周围环境的影响,主要涉及环境空气(包括停车场汽车尾气、生活燃气、冬季取暖废气)、区内排水、噪声(包括交通噪声、社会噪声等)、固体废弃物、生态变化、居民生活质量、小区布局合理性及施工期等几方面。
(2)从环境保护的角度论证工程建设的可行性,分析并提出减缓不利影响的措施和方案,并论证工程措施的合理性。
(3)污染防治与总量控制分析。
(4)拟定环境管理与监测计划。
一般房地产开发项目的环境影响评价应至少包含六条结论:
(1)是否符合国家和地方产业政策;
(2)是否符合城市环境功能区划和城市总体发展规划;(3)是否符合清洁生产;(4)是否做到污染物达标排放;(5)是否满足国家和地方规定的污染物排放总量控制指标;(6)是否能维持或改善地区环境质量[2]。
2、当前房地产项目评价中存在的主要问题
目前房地产项目环境影响评价基本按照现行的《环境影响评价技术导则》提出的评价方法、原则来开展评价,基本照搬工业项目评价模式、评价方法,主要考虑房地产项目对外环境的影响,预测项目开发建设可能带来的大气、水和声等要素的环境影响程度和范围,然后根据预测结果,结合评价标准判断项目可能带来的环境影响是否可以接受,并提出污染防治措施,给出可行性结论。
由于房地产开发项目的环境影响评价工作开展时间较短,而《环境影响评价技术导则》对于工业建设项目、大型基础建设项目的环评具有很强的指导意义,但对房地产环评的指导意义不大,原因在于现有评价导则、规范、方法与房地产项目自身特点不相符。
房地产开发项目与周边环境之间的影响是双向的,房地产项目的开发建设不可避免地或多或少会对周围环境造成影响,但作为生活、工作场所,它对周围环境的影响不如工业项目那样激烈,而且更多的受到周边环境的影响,具有环境影响的敏感性和脆弱性。
因此我们在进行房地产项目的环境影响评价时,不仅要对房屋建设过程及房屋建设后使用过程对环境和人类健康产生的影响及造成的环境变化进行系统的分析和评估,并提出减少这些影响的对策和措施,而且要对小区周边环境对房屋建设过程及房屋建设后使用过程和小区居民健康产生的影响进行分析和评估,并提出相应的保护措施,也就是说,房地产开发项目的环境影响具有双重性,我们在做环评时要综合考虑上述两方面的因素,不能有所偏颇。
3、房地产项目环境影响评价应重点关注的问题
3.1应关注项目选址的合理性分析
(1)重视项目所在地的城市规划及其调整
随着城市的发展,一方面,原有的城市建设用地已经不能满足房地产业的发展要求,许多住宅小区已经向原有的老工业区、铁路沿线发展;另一方面,一些城市的城市总体规划和环境功能区划存在一定的缺陷,房地产开发建设秩序比较混乱,这是造成环境问题的一个原因。
根据《中华人民共和国城市规划法》,一切建设项目选址必须符合城市规划,房地产项目也不例外。
因此,环评报告中必须提供项目选址的相关依据,特别是对于城市规划区以外的项目和涉及风景名胜区等特殊功能区的项目,还应符合相应功能区规划(如风景名胜区规划等),并提供规划审批部门的意见。
(2)加强对房地产项目选址所在地环境质量现状的评价
房地产项目污染小,更应关注的是环境对项目的影响,现状评价的目的是确定环境质量是否满足居住要求,判断选址的适宜性。
目前房地产项目环境影响评价仅从大气、水、声三方面对环境质量现状进行评价,基本忽视对选址所在地场地的调查与评价。
随着社会、经济的发展,场地性质的变更越来越频繁。
在一些经济较发达的地区实施“退二进三”战略,很多房地产项目的建设场地很可能是将原有的工业用地转变成的居住和行政办公用地,在不加处置的情况下,过去的工业用地,特别是已污染的工业用地在转变为居住等对环境质量要求较高的用地时,则可能会对未来居住人群的健康产生不良影响。
项目建设选址需要注意的问题为:
首先,在原工业用地上进行房地产开发建设,遗留的化学污染问题。
这部分的评价一般发生在项目建设前期购买土地时,即场地评价。
首先需要对项目建设用地内以前的土地使用情况进行调查,识别用地遗留的环境污染问题,其次做必要的相关监测,如对土壤、地下水等进行监测,监测指标需建立在对原土地调查的基础上设定。
再就是根据监测结果提出土地治理方案,最后给出该地块是否可以作为某种使用性质开发利用的结论。
所以,房地产项目环评应加强对现状评价的重视,从保护人的健康的角度把现状监测和评价工作做深、做细,并对其达标状况进行评价,分析其与人居住的适宜性,以及相应需采取的污染控制措施。
3.2应关注外环境对房地产开发项目产生的环境影响
房地产开发项目不是独立存在的,而是与周围的其他功能区存在必然的联系。
房地产开发项目环境影响评价不但要评价他们对外环境的影响,更须评价周围环境对它们建设的适宜条件和制约因素,并提出相应的防护措施。
房地产开发项目周围环境存在较大的差异,对房地产建设项目的环境影响也不尽相同。
主要外环境影响因素有:
交通噪声和设备噪声;微波发射塔、高压线、变电站等电磁污染;周围一些影响较大的工业污染源;餐饮业油烟等异味污染,将调查情况列表统计,明确与项目的距离和对影响程度进行分析评价。
在分析评价过程中,房地产开发项目应该重视卫生防护距离的设置,随着城市土地资源的不断减少,房地产建设项目向工业企业周边不断靠近。
因此,在进行房地产建设项目的环评时一定要了解、清楚项目选址周边工业企业的基本情况,并详细核实企业的卫生防护距离。
在卫生防护距离内的房地产建设项目环保部门将不予审批;位于卫生防护距离外的建设项目,也要特别关注其他工业企业对自身项目有影响的各种污染源情况,并列表统计,分析、评价对建设项目的影响程度并提出治理措施[3]。
例如XX市某拟建住宅小区,场界距离某在建油墨厂38米,根据XX市环保审批部门对该油墨厂环境影响评价报告书的批复可知,该油墨厂卫生防护距离要求为100米,因此,从卫生防护距离角度考虑,该拟建住宅小区项目选址不适宜。
但根据XX市总体规划以及该拟建住宅小区建设用地规划许可证,项目用地性质为住宅用地。
后经实地考察以及与各部门咨询,该油墨厂所在片区已经列入XX市2011年度“三旧”改造计划范围,改造功能为住宅用地,其控制性详细规划正在编制中,将来包括该油墨厂在内的项目场址周围各生产厂家都必须服从XX市“三旧”改造计划及城市规划建设需要而逐步搬迁。
后经环评工作人员进一步与项目所在地居委沟通,确认该油墨厂原拟租用该居委建设的厂房,但随着XX市“三旧“改造计划的出台,该居委会计划出租给该油墨厂的在建厂房已经停止建设,不再续建。
因此不再存在该油墨厂对拟建住宅小区的环境影响问题,在此前提下,该住宅小区项目建设合理可行。
3.3应关注附属商服的影响
为了节约用地,方便居民生活,商住混合功能类房地产项目越来越多,而商服在建设及营运过程中往往产生影响居民生活的污染源,成为居民投诉比例最大的环境污染问题之一。
因此,在评价过程中,附属商服的影响不容忽视。
如果在房地产建设项目中明确网点安排计划,应明确提出防止扰民的限制内容,根据国家环境保护局、国家工商行政管理局联合发布的《关于加强饮食娱乐服务企业环境管理的通知》,餐饮服务业必须设置收集油烟、异味的装置,并通过专门的烟囱排放,禁止利用居民楼内的烟道排放,专用烟囱排放高度和位置,应以不影响周围的居民生活环境为原则;居民楼内不得兴办产生噪声污染的娱乐场点、机动车修配厂及其他超标准排放噪声的加工厂;禁止在居民区内兴办产生恶臭、异味的修理业、加工等服务业。
如在项目中没有明确具体安排,则环评报告书中应加以说明,在今后建设中进行单项评价,并由建设单位认可。
餐饮业油烟是居民投诉比例最大的环境污染问题之一。
油烟中含有多种有机化合物,除烃类外,主要有醛类、脂肪酸、芳香族和含硫、含氮化合物、杂环化合物,其中苯并[a]芘、二苯并[ah]蒽及1,3一丁二烯、丙烯醛具有一定的致癌性。
目前,餐饮业已经成为房地产开发的重要组成部分,一旦在布局上不加以限制,将带来很大的居民矛盾。
绿色的房地产开发项目,须规范餐饮业的位置,强化落实油烟净化设施、含油废水的隔油设施以及带来的设备噪声防护措施。
3.4应关注居住环境生态适宜性的评价
现代社会居民对住宅环境质量的要求不断增高,居住环境的生态宜居性已经成为了房地产建设项目环境影响评价中关心的主要问题。
科学评价居住环境质量及生态适宜性,在房地产类开发建设项目的环境影响评价中就显得十分必要和紧迫。
适宜的生态环境就是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展的原则,即综合系统效率最优原则,设计、组织建筑内外空间中的各种物质因素,使物质、能源在建筑系统内有秩序地循环转换,获得一种高效、低耗、无废、无污染、生态平衡的建筑环境。
房地产建设项目居住环境生态宜居性分析的目的是站在生态可持续发展的角度,通过对项目建成后居室以外的环境质量、生态适宜度、采取的污染防治措施及治理水平,自然生态环境现状以及环境管理措施的有效性、社会环境等要素的分析评价,对项目的生态宜居性优劣程度进行预测分析,对缺乏或不足部分提出补充、完善的措施、方案,指导房地产开发项目建设,以改善居住环境、提高生态宜居性,营造良好的人居环境[4]。
生态环境适宜程度的评价涉及到区域的舒适、方便、高效节能、健康环保和景观美化等多方面,需要建立一个综合指标体系进行评价。
由于评价因子的多样性,评价方法较多,主要有生态满意度法、层次分析法、模糊评价法、灰色聚类评价法等方法。
目前国内某些大型建筑的生态评价方法,常采用生态适宜性评价指标来描述。
生态适宜性评价指标体系共9项指标,分别为容积率、绿地率、交通出入口设计、停车位、环境质量、污染物排放、资源利用、市政条件、景观和谐度,详见表1。
项目的生态适宜性评价标准各项指标取值见表2,通过取值,采用生态满意度法对房地产项目生态适宜性进行评价,详见表3。
4、结语
房地产项目既是污染源,又是被保护的对象,其对环境的影响具有两重性。
在环境影响评价过程中,依据项目特点和周围环境状况,全面、综合地考虑分析房地产开发所带来的主要环境影响,才能使房地产项目环评工作得到比较客观,真实的评价,使项目评价工作真正为项目服务,有利于为项目建设单位的决策提供合理化、科学化建议和要求,减少或避免环境污染纠纷,也有利于房地产项目环境影响评价工作日趋完善。
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- 关 键 词:
- 房地产项目 环境影响评价 探讨
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