信阳琵琶园项目提案.ppt

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信阳市信阳市【琵琶园琵琶园】项目项目营销策划方案营销策划方案格调社区，时代望族格调社区，时代望族谨呈：

信阳市怡信置业有限公司谨呈：

信阳市怡信置业有限公司序序策划的本质是在完全剖析并掌握产品自身特征及优势的前策划的本质是在完全剖析并掌握产品自身特征及优势的前提下分清项目的目标客户群，并加上优秀的推广操作手法提下分清项目的目标客户群，并加上优秀的推广操作手法促成客户签约，最终实现项目的成功销售。

促成客户签约，最终实现项目的成功销售。

项目操作目标ll快速操作，降低风险快速操作，降低风险ll实现理想的经济利润实现理想的经济利润ll树立项目和开发商的品牌树立项目和开发商的品牌项目操作的核心点ll如何在同质化严重的产品市场中，突出我们产品的价值如何在同质化严重的产品市场中，突出我们产品的价值认同认同ll如何在现有市场状况下，迅速达到项目安全线如何在现有市场状况下，迅速达到项目安全线ll如何如何树立树立项目形象项目形象，拔高拔高项目的价格认同项目的价格认同信阳市房地产市场状况信阳市概况信阳市位于河南省南部，处于东经:

114.06,北纬:

32.125.东与安徽为邻，南与湖北接壤，左扼两淮，右控江汉，承东启西。

屏蔽中原，素有“三省通衢”之称，从古至今，是江淮河汉之间的战略要地，又是南北经济文化交流的重要通道。

信阳历史悠久，人杰地灵。

信阳是华夏文明的发祥地之一。

信阳地区山水秀丽、气候宜人，素来有“江南北国、北国江南”、“豫南小苏州”之美誉。

信阳市已经成为一座以山水园林城，优秀旅游城、最佳宜居中小城市、生态示范城市、最具潜力中小城市为特色，城市布局新颖合理，基础设施配套完善，生态环境优美，人民安居乐业，社会经济和环境持续协调发展的豫南现代化城市。

其城市整体发展良好，在豫南城市中有较高的位置，具体表现为：

城市基础设施比较完善，空气质量优良，城市绿化覆盖率达到30.03%。

整体城市实力在逐步增强，城市规划发展合理、成为豫南新的投资热点，城市经济呈平稳上升态势；随着对外开放的不断扩大，外地来信阳投资呈现加速的趋势；信阳房地产市场前景十分看好。

随着城市框架的不断拉大，城市人口不断增加，市场需求量不断增大，信阳房地产市场进入了良好的发展的轨道，房地产价格稳中有升。

房地产价格稳中有升。

房地产市场逐步走向成熟，新建小区的规模、档次、品质等都较以前有较大提高。

本市个人改善性购房和投资购房者不断增加，市场需求量不断加大；信阳市房地产由于政府推行土地公开招标、挂牌、拍卖制度，严格执行土地年度计划，建立土地储备制度，宏观调控土地市场的供给，土地供应量减少、竞争激烈，开发商获取土地的成本不断提高；随着居民收入水平的提高，消费者对住宅质量、环境绿化、配套设施、科技含量、物业管理等也有了更高的要求，房地产开发综合开发成本有所提高；大型有实力的外地房地产企业投身信阳房地产业的市场竞争中，产品竞争力增强，开发成本不断增加。

市场需求增长市场需求增长成本提高成本提高房价抬升房价抬升信阳市房地产随着房地产市场的逐步成熟，消费者也越来越理性，对房地产项目的要求也越来越高。

“环境、景观”的形成和发展，能够满足人们对于自然、对于生态的渴望，能够给人们带来更健康的生活，随着“景观地产”的不断成熟和发展，它将逐渐成为人们生活中的一道风景。

信阳房地产市场展望“环境和环境和景观景观”决定成败决定成败市场需求决定住宅的发展方向。

目前消费者对居住品位的要求越来越高，要求开发商将“以人为本”的规划思想与开发理念上升到提高人居环境质量的高度。

注重外墙砖、墙体涂料、上下水管等材料的使用在以后将更加明显。

看形象，也看质量看形象，也看质量信阳房地产市场展望虽然楼市中人们的多层情结仍然没有改变，但人口不断增多，土地资源日渐稀缺，高层以不能拒绝的速度来到人们面前。

高层和小高层有利于开发建设，适应了购房者的实际经济水平和提升生活质量的需求。

高层的“崛起”，正在改变多层一统天下的格局，预示了信阳楼市发展的新趋势。

高层高层“崛起崛起”信阳房地产市场展望项目研读该小区位于信阳市工区路与平桥大道交汇处路北，总规划面积为22401平方米。

按照规划，将在小区内建设成为功能设施齐全、形式优美、环境幽雅，最适宜居住生活的理想家园。

小区整体由多层和高层组成，整个小区内设计道路纵横交错，绿化成荫，休闲空间配套设施完善，使用功能齐全，是闹市中一处安静、祥和、空气清新风景如画的住宅小区。

项目概况项目区位本本案案总用地面积：

12666总建筑面积：

22401规划居住户数：

176建筑密度：

29.6容积率：

1.78日照间距系数：

1.1绿地率：

36.1主要经济技术指标：

多层、高层效果图多层、高层效果图项目总体规划项目总体规划机会劣势优势威胁琵琶园琵琶园市场竞争位置市场竞争位置项目项目SWOTSWOT分析分析竞争策略竞争策略：

强化优势强化优势通过强势包装，使楼盘的客观质素转化为消费者主观印象的偏好如市场注重地段，可诉求交通的便利度适时整合提升项目所在片区的整体形象密切留意竞争楼盘的行动，及时出台对策略化劣势略化劣势监测威胁监测威胁把握机会把握机会我们怎么我们怎么做？

做？

总体而言，本项目的优势在的优势在于便利的交通于便利的交通位置和自身产位置和自身产品；品；差异化竞争、差异化竞争、产品和文化营产品和文化营销销,开发模式的开发模式的创新创新将成为本项目的价值最大化策略解决方案。

S优势（优势（strength）：

）：

W劣势（劣势（weakness）：

）：

良好的区位优势，本案地处工区路南大门户，所在的片区属于浉河区与平桥交汇向平桥的必经之地；地块形状较规则，利于项目规划和产品出彩；毗邻工区路和平桥大道交汇处，交通便捷。

出即繁华、入则宁静。

自然资源及文教资源丰富。

周边环境较差，缺乏品质感。

本案规模较小，与周边大盘竞争不占优势；O机会（机会（opportunity）：

）：

T威胁（威胁（Threat）：

）：

宏观经济运行稳定，市场处于上升阶段，市场潜在需求量大；市场不断细分，客户对产品的要求增高，给项目创新带来机遇；随着老城区的升级改造，具备良好的发展前景；市场售价存在一定程度的高估，在价格运用方面有较大空间。

整体市场竞争激烈，产品同质化较为严重，项目模仿能力较强；宏观调控政策的影响，土地、金融、预售门槛、价格调控等一些列不确定性政策对房地产市场造成深远影响；项目SWOT分析22交叉分析内部价值内部价值外外部部机机遇遇优势strength劣势weakness机会opportunity威胁threats发挥优势发挥优势抢占机会抢占机会利用机会利用机会克服劣势克服劣势减小劣势减小劣势避免威胁避免威胁发挥优势发挥优势转化威胁转化威胁SWOT交叉交叉分析分析好地段、好产品、好前景p产品：

凸显项目p营销：

大众推广p形象：

拔高项目p运作：

把控项目p价格：

高频微调p前景：

放大区域未来价值高性价比市场形象入市时间利润最大小众营销客户定位23项目客户的初步界定项目客户的初步界定图示客户阶层主要从客户家庭的经济收入来划分，并依据其收入情况划分为两个客户梯队。

中高端客户中下层的家庭收入界定为820万元，中端客户的中上层家庭收入界定为48万元；以上两类客户是市场内购房的主要消费力量，也是市场争夺最为激烈的两个客户群体；对以上两类客户进行详细研究将有助于我们进一步明确客户定位、产品应对策略及项目整体的开发战略。

中端中高端富豪中低端低端对客户的初步界定，有利于更准确锁定竞争对手，研究项目地块资源与之先天方面的差异，研究竞争对手的产品优劣势，从而找出市场的空白点和机会点，合理运用差异化策略，制定项目开发战略。

本项目客户的初步界定为：

本项目客户的初步界定为：

中高端客户的中下层；中高端客户的中下层；中端客户。

中端客户。

整体定位25挖掘地段、景观、文化价值，提升项目附加值挖掘地段、景观、文化价值，提升项目附加值与周边项目形成差异化竞争与周边项目形成差异化竞争通过项目塑造开发商的市场形象通过项目塑造开发商的市场形象在合理的情况下，提升项目售价在合理的情况下，提升项目售价定位目的26区位板块区位板块高度认知高度认知周边目前周边目前现状、规模现状、规模受限认知受限认知交通便利交通便利+周边配套周边配套+浉河、琵琶台浉河、琵琶台普遍认知普遍认知借势强调借势强调发掘空间发掘空间补足短板补足短板项目价值认知度虽然没有虽然没有“上上百百亩大盘亩大盘”的优势的优势，一样，一样有底气站的更高。

有底气站的更高。

27产品卖点产品卖点客户利益客户利益舒适度第一居所，终极置业外围自然景观稀缺，身份的象征浉河、琵琶台、沿河风景环境、配套、外部附加值视觉建筑优雅、历久弥新园林（突出景观）项目内部配套艺术就在生活中，雕塑、园艺构筑小区艺术空间（由平面转向立体）生活意义的改变经典户型设计合理、空间多样小区气质与区域人文的契合我喜欢这里本地块的优势因地理原因本地块的优势因地理原因,应重视产品力的打造。

应重视产品力的打造。

项目价值挖掘2829满足客户群对更高生活的渴望满足客户群对更高生活的渴望满足政府设想与城市规划要求满足政府设想与城市规划要求+借鉴成熟的借鉴成熟的城市建筑城市建筑规划规划依据项目本身资源的特性依据项目本身资源的特性国际化格调高品质居住样板区整体形象定位脉络：

房子家格调生活深度打动消费者国际化是品质的象征，这一定位是为了更直接的表述项目品质，建立与中档项目的形象差异，抬高客户心理价位。

核心-“格调”。

用清新雅致的“格调”一词表明项目形象，独树一帜，塑造项目的唯一性。

目标客群分析把玩奢华的现代主义生存理念的同时，追求自然的回归，自由自在的享受生活与优雅高尚的环境，向往一种能令他激动的独特鲜明的、与众不同的符合内心需求的生活方式。

生活观生活观爱上奢华，体验自由！

爱上奢华，体验自由！

消费经验的累积与受教育程度相对较高决定了这些阶层已将消费带入了理智消费阶段，表现在对自己需要、个人享受的内容和层次有比较实际的认识，并且消费的品味越来越具有个人色彩并切合时代潮流。

消费观消费观信仰，可以领导一个时代！

信仰，可以领导一个时代！

目标客群分析广告和软文宣传文章对他们消费行为的影响是不可低估的，广告和软文传递的信息如果能与他们对生活的理解产生共鸣或其中有尚不为人知的独到价值，他们会欣然接受。

广告设计和软文更应突显高尚的、上层奢华的文化风格，打动他们的心。

广告观广告观欣赏心灵的共鸣！

欣赏心灵的共鸣！

目标客群分析从马斯洛需求层次模式看目标客户的需求从马斯洛需求层次模式看目标客户的需求生存需求安全需求归属需求自尊需求自我实现是好房子！

物业管理和隐秘性好！

有家的感觉！

是有身份感的经典楼盘！

找到新贵生活的格调！

目标人群有什么需求动机？

目标人群有什么需求动机？

推广将依照国际（品质）、家、格调、路线，有层次地阐述项目的形象定位。

格调的概念是核心，地段和品质是陪衬。

项目打造的格调概念应该是信阳高尚的住宅社区，崇尚生活品位，注重生活情调的高档次国际人文社区。

推广主线格调社区、时代望族格调社区、时代望族主题推广语主题推广语高享品位，格调生活营销推广阶段划分推广推广计划表划表高享品位，格高享品位，格调生活生活国国际化高化高层格格调生活社区生活社区阶段段第一第一阶段段（引（引导蓄水期）蓄水期）第二第二阶（公开亮相）（公开亮相）第三第三阶段段（开（开盘强强销期）期）第四第四阶段段（促（促销延展期）延展期）第五第五阶段段（二次（二次强强销期）期）拦截截计划划正式蓄水正式蓄水时间主主题印象印象等待之美等待之美名流名流经典之典之约惊羡惊羡天造一半，天造一半，人造一半人造一半创新新自然造景，名座自然造景，名座筑城筑城把握把握高享品位高享品位格格调荣耀一生荣耀一生媒体媒体选择1.1.户外大牌外大牌2.2.现场围墙3.3.市中心市中心户外大牌外大牌/墙体体1.1.市域市域户外定点外定点2.2.报纸低低频度度软文文11报纸22媒体楼媒体楼书3.3.海海报11报纸22杂志志33简装装/精装楼精装楼书11报纸22DMDM单页33简装装/精装楼精装楼书11报纸22DMDM单页内容提内容提要要定点定点拦截截现