保利好望角营销策划报告.ppt

保利好望角营销策划报告.ppt

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谨呈：

保利房地产（集团）股份有限公司广州世联保利好望角项目组2009.11保利好望角营销策划报告保利好望角营销策划报告PolyCapeofGoodHopeMarketingPlanningReport本报告是严格保密的。

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31项目认知项目整体的困境和机会本报告是严格保密的。

401项目项目困境困境位于金沙洲西环外，交通、噪音对客户有一定抗性，但主要是心理层面的影响5050米以上米以上环城高速环城高速浔峰山浔峰山广佛高速广佛高速金沙洲金沙洲大桥大桥环城高速环城高速地铁地铁66号线号线环城高速环城高速商业文商业文化娱乐化娱乐中心中心n项目位置：

广州市白云区金沙洲环城高速西侧；n交通距离：

距越秀区人民公园约20分钟车程，距天河区体育中心约30分钟车程，由于主要经金沙洲，实际交通时间可能达1小时；n噪音影响：

金沙洲段广佛高速公路和环城高速公路两侧设50米绿化带，形成横贯中部的绿色走廊，有效屏蔽高速公路对居住区的干扰。

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5困境2：

区域规划前景好，目前公建配套和交通配套建设进度慢，客户对政府信心不足2010年地铁6号线建成通车已经规划落实的已经规划落实的已经规划，但具体建设时间未定已经规划，但具体建设时间未定新增4个公交首末站点修建沉香沙大桥扩建金沙洲大桥建设大坦沙大桥西环高速增加匝道向南走北环高速靠金沙洲路处开通向东的上下匝道综合医院、社区服务中心幼儿园、学校等商业配套中心金沙洲大桥江堤绿化带09年最新规划，调整后总用地为8.26平方公里。

规划人口为16万，比2006版控规增加了5万。

居住用地约减少了24.2万平米，住宅建设总量增加了26.9万平米，增加了很多服务设施用地。

新的规划增加了8.1万平米公共设施的面积，而建筑面积减少了6.7万平米。

除了全面打通与佛山的道路衔接外，金沙洲还将增加大量停车场和枢纽站。

客户语录：

客户语录：

“要转车三次，90次的公交月票都不够用。

”市民尤小姐在金沙洲居住，每天下班都需要转车三次，一个月大概要花400元左右的公交费用。

如果30万人要出岛前往广州市区，只有“华山一条路”金沙洲大桥。

一说起金沙洲的出行难，广佛人都是“眼泪哗哗”的。

比如居住于此的业主李有致，和朋友们戏称每天上班、在路上的时光，形如“浪费生命”本报告是严格保密的。

6困境3：

周边项目“泛豪宅化”，本项目建面仅3万，规模小预期价格高面临如何突围的问题编号编号项目项目用地面积用地面积（万）（万）建筑面积建筑面积（万）（万）主形象主形象/推广语推广语恒大御景半岛54.3588.652.8公里私家岛岸生活私家岛岸生活恒大绿洲14.448领珠江踞城央首席生态豪宅首席生态豪宅中海金沙湾41130国际化大型江畔国际化大型江畔社区中海金沙熙岸不争上游，中海一线江景大宅一线江景大宅金域蓝湾14.543.4都市纯江岸国际纯江岸国际住区时代糖果821.9年轻性价比社区保利西海岸约26约90广州高端江景项目保利好望角约1.7约3.2-目前金沙洲在售的项目多数比较高端，同时项目规模普遍较大，多主诉江景豪宅、国际社区，走高端路线。

本项目规模小，面临如何在“泛豪宅化”的项目群中突围的困境。

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702发展发展机会机会多层低容积率项目，有浔峰山景和市政绿地资源项目名称项目名称建筑面积建筑面积容积率容积率特殊景观特殊景观凯德项目3706831.24山景城建项目11392501.55湖景、山景城建项目21139251.55湖景、山景鸿荣源项目2646532.8一线江景金域蓝湾4400003.14一线江景，但后期将被遮挡中海金沙湾13000003.17一线江景恒大绿洲6000004.10一线江景，江景面更为开阔中海金沙苑2500001.92无特殊景观御景半岛10000001.60一线江景，有酒店遮挡万科项目309731.80山景保利好望角397711.80山景珠江江景岸线珠江江景岸线浔峰山景沿线浔峰山景沿线项目是项目是6-11层，容积率层，容积率1.8的项目，且有的项目，且有浔峰山景和市政绿地资源，但区域内并不稀缺，和其他项目比，不够优质，但区域内并不稀缺，和其他项目比，不够优质，项目规模小等难成为本项目的强势卖点。

但是如果利用充项目规模小等难成为本项目的强势卖点。

但是如果利用充分，无疑增加项目的竞争力。

分，无疑增加项目的竞争力。

公共绿公共绿公共绿公共绿地资源地资源地资源地资源本报告是严格保密的。

8机会2：

项目紧邻6号线起始站浔峰岗，地铁物业打破客户对金沙洲交通抗性地铁地铁55号线号线地铁地铁66号线号线六号线：

六号线：

贯穿金沙洲地区，沿主干道A1路设有浔峰岗、横沙、沙贝三个地铁站。

一期工程由金沙洲经大坦沙、南岸、黄沙、文化公园、海珠广场、海印、东山口、区庄、黄花岗、沙河到燕塘，并设支线连接二沙岛及三号线的赤岗塔站。

该线路目前已在实施阶段。

与其它轨道线换乘情况：

地铁六号线在以下9个站点设置与其它线路的换乘或衔接条件：

1、大坦沙大坦沙南站：

设置与五号线换乘；2、黄沙黄沙站：

设置与一号线换乘；3、文化公园文化公园站：

预留与八号线换乘条件；4、海海珠广场珠广场站：

设置与换乘；5、东山口东山口站：

设置与一号线换乘；6、区庄区庄站：

设置与五号线换乘；7、沙河沙河站：

预留与九号线换乘条件；8、燕塘燕塘站：

预留与三号线北延段（广州东-新机场）的换乘条件；9、天河客运站天河客运站设置与三号线支线（天河客运站-体育西路）的换乘条件；10、赤岗塔赤岗塔站：

设置与三号线（广州东-番禺广场）的换乘条件。

五号线：

五号线：

西起芳村滘口，东至广州经济技术开发区的黄埔客运港，全长约40.5公里，共设28座车站。

一期站点初步为滘口、大坦沙、中山八路、西场、广州火车站、小北、淘金、区庄、动物园、杨箕、五羊村、珠江新城、猎德、谭村、员村、科韵路、车陂南、东圃、三溪、鱼珠、大沙地、大沙地东及文冲；二期站点初步为文冲、沙埔、庙头、夏园、广州开发区及黄埔港客运站。

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9机会3：

商业地块的开发，金沙洲实现宜居。

主要是客户信心的提升22113344城建在金沙洲取得城建在金沙洲取得2121万建面万建面商业，被要求整体项目在商业，被要求整体项目在20152015年前建成年前建成，其中两个地块项目，其中两个地块项目要在今年底建成临时商业设施，另外，明年要在今年底建成临时商业设施，另外，明年33月月3131日前，这日前，这55个地块上还需个地块上还需建成建成55个公交站个公交站场。

场。

城建商业地块的开发将极大缓解金沙洲配套不足的困境。

城建商业地块的开发将极大缓解金沙洲配套不足的困境。

序号序号项目名项目名称称占地面占地面积积建筑面建筑面积积容积容积率率产品定位产品定位1城建商业25810361341.4商业（商服）212758191371.5商业（商服）3364811459244办公;商业（商服）4359586282.4商业（商服）本报告是严格保密的。

10机会4：

作为区域运营商的品牌高度，好望角受益西海岸的高端定位约1000米项目项目地块名地块名称称总建面总建面容积率容积率楼面价楼面价/元元规划规划西海岸02号3718604.318769规划为江景高层大户04号920730.638112别墅区05号1784225.154241江景超高层大户09号1947122.85534高端洋房区好望角B07323281.83324小规模多层小户实用居家社区西子湾/西江月F0116151822557双限地，限价6500保利造城，成就下一个广州滨江富人区02040509B07保利地产在金沙洲开发物业将超过超过100100万平方米万平方米，奠定金沙洲区域运营商的高度。

F01本报告是严格保密的。

111、保利作为区域运营的姿态，临近高端大盘西海岸，本项目如何借势突破？

2、项目规模小，如何展示项目特色，在预期价格1.1-1.2万元/平方米上，实现快速销售？

项目面临的问题：

项目面临的问题：

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122破局对于项目整体的深入思考本报告是严格保密的。

13恒大御景半岛恒大御景半岛恒大绿洲恒大绿洲万科金域蓝湾万科金域蓝湾中海金沙熙岸中海金沙熙岸中海金沙湾中海金沙湾保利好望角保利好望角405060708090100110120130140150160170180190200210220以上以上金沙洲主要在售楼盘洋房金沙洲主要在售楼盘洋房面积面积95201M125177M100104M201M149190M主流面积整体面积区间85124155M4557M85293M177211M71112M849570%的货量84-95平方米的产品目前在金沙洲竞争不大。

01竞争竞争层面层面区域主力户型在124-177平方米，项目主力面积段有错层竞争优势本报告是严格保密的。

14竞争层面：

区域内90-100平米小三房畅销，个别楼盘出现供应断链约40套金域蓝湾金域蓝湾御景半岛御景半岛金沙苑金沙苑金沙湾西堤金沙湾西堤万科新项目万科新项目城建项目城建项目鸿荣源项目鸿荣源项目凯德项目凯德项目保利好望角保利好望角目前90平方米左右户型仅剩267套在售，预计未来一年内90平方米左右户型供应量1400多套。

本项目最佳入市时机是2010年5月前，主要面临万科金域蓝湾、万科新项目的竞争。

20092009年年20102010年年约10套约95套约122套约600套50平米左右的蚂蚁工房预计别墅入市约250套预计别墅入市竞争层面：

项目主力面积段现状供应近300套，未来供应约1400套，最佳入市时机是2010年5月前1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月12月11月11月12月约180套约100套约200套项目明年5月份率先入市，同期竞争产品供应不多。

360套金沙洲金沙洲90平方米左右户型供应统计平方米左右户型供应统计本报告是严格保密的。

162+12+1户型户型PKPK：

金域蓝湾：

金域蓝湾2+12+1户型设计新颖，赠送面积大，且可观江景，户型设计新颖，赠送面积大，且可观江景，对本项目影响较大；本项目面积较小，可从低总价低首付、南北通透对本项目影响较大；本项目面积较小，可从低总价低首付、南北通透等方面与之竞争。

等方面与之竞争。

产品竞争类别金域蓝湾2+1房本项目2房建筑面积（）10084赠送面积（）约20约10朝向东南，基本通透南北通透景观江景、内园林内园林景观卫生间双卫可改作双卫内阳台可改房超大阳台可增设一个阳光房超大入户花园内阳台内阳台生活阳台PKPK金域蓝湾金域蓝湾金域蓝湾本报告是严格保密的。

1722、33房户型房户型PKPK：

金域蓝湾：

金域蓝湾33房相较本项目，其建筑面积大，虽赠送面积大房相较本项目，其建筑面积大，虽赠送面积大于本案，但在生活细节处理上弱于本项目，总体而言，竞争力基本相当。

于本案，但在生活细节处理上弱于本项目，总体而言，竞争力基本相当。

金域蓝湾金域蓝湾2房相较本项目，建筑面积相当，但其赠送面积大且为双卫，生房相较本项目，建筑面积相当，但其赠送面积大且为双卫，生活细节优于本案，将对活细节优于本案，将对本项目影响较大，将成为我们的核心竞争产品。

本项目影响较大，将成为我们的核心竞争产品。

产品竞争超大观景大阳台超大入户花园PKPK金域蓝湾金域蓝湾内阳台主卧转角飘窗生活阳台三房三房观景阳台三房三房二房二房入户花园超大观景大阳台观景阳台生活阳台类别金域蓝湾2房本项目2房金域蓝湾3房本项目3房建筑面积（）8079.9710089赠送面积（）约10约5约20约7朝向东南，基本通透南北通透东西南北，