商业地产研策报告提纲121更新.docx
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商业地产研策报告提纲121更新
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市场研究及策划定位工作框架
提供成果报告应包括但不限于以下容,前期市场研究分析各阶段须给出明确的结论,整体条理清晰、逻辑缜密。
策划阶段理由充分,观点明确。
第一篇拓展建议研究
1城市分析(整个城市)
1.1城市综述
城市概述,面积、位置、交通、城市等级等
1.2城市经济
1.2.1当年城市GDP,城市人口,人均GDP,人均可支配收入,人均消费支出
1.2.2城市间经济指标比较,横向分析
1.2.3城市历年发展指标比较,纵向分析
1.2.4城市产业结构及主导产业、优势产业分析
1.3城市规划
1.3.1城市总体规划
规划图及规划要点
1.3.2商业规划及新城区规划
1.3.3交通规划
1.4相关经济政策
1.4.1宏观经济及金融政策
1.4.2房地产政策
1.4.3商业发展政策
1.5结论及分析
归纳分析,判断城市可进入性
2区域分析(区域)
2.1区域概况
2.1.1城市版块划分
板块划分依据
板块划分示意图
2.1.2城市各版块特征分析
地域特征
人群特征
商业环境
交通环境
2.1.3项目所在区域市场分析(项目所在区域)
项目商业市场概述
主要商业项目分布
2.1.4对标/竞争项目分析
项目基本资料-位置、规模、现状、开发商
项目主题定位
项目业态业种比例
项目业态业种规划布局
项目主要品牌
项目主要消费群
项目经营状况
2.2区域规划
项目所在区域的未来规划
2.3区域分析小结
根据以上分析归纳项目所在区域的市场特征、各类项目业态业种布局、品牌的经营现状,寻找可能的市场空间。
3项目适应性分析(所在项目)
3.1基本信息
3.1.1项目指标
位置、面积、性质、容积率
地块形状平面图
3.1.2地块现状特征
地块部实景图
地块四至实景图
3.2环境状况
3.2.1道路环境
道路实景及描述
3.2.2交通环境
公交(线路及覆盖区域)
地铁(线路及覆盖区域)
自驾车
3.3结论及分析
根据项目客观现状、数据、规划指标等,判断项目的业态、业种适应方向。
通过横向、纵向经济分析、城市(区域)市场分析、规划分析、政策分析、区域市场分析,区域对标/竞争项目、地块特征分析等,给出拓展建议。
第二篇项目定位研究(商圈及本项目分析+本项目建议)
4区域商业及对标/竞争项目分析
4.1商圈界定
根据项目规模、规划指标等初步界定目标商圈。
4.2区域业态现状分析
4.2.1城市综合体
区域城市综合体的数量、分布、规模、经营状况简评
4.2.2商场
区域商场的数量、分布、规模、经营状况简评
4.2.3商业街
区域商业街规模、特点及经营状况简评
4.2.4社区商铺
区域社区商铺的经营特点及经营状况简评
4.2.5商业总面积统计
区域所有业态的面积统计
4.3区域业种现状分析
4.3.1餐饮
区域餐饮业的整体概述、餐饮业类别、整体布局、主要分布楼层、经营状况等
4.3.2服饰
区域服饰零售业的整体概述服饰零售业主要分布、经营方式及经营状况等
4.3.3百货零售
区域百货业概述,百货分布、主要百货品牌、规模、经营状况
4.3.4休闲娱乐
区域休闲娱乐业概述,休闲娱乐业类别、分布、经营状况
4.3.5装修、装饰、建材、五金
区域装修建材业概述、装修建材业分布、经营状况
4.3.6文体、健身、美容
4.3.7各业种面积比例
4.3.8各业种平均商业坪效
与商业总面积结合,计算区域总营业额
4.4竞争/对标商业项目分析(N个)
4.4.1竞争/对标项目分布图
4.4.2基本资料
项目位置、建筑面积、建筑规划、开发商、运营商、停车位。
4.4.3经营定位、主题定位
4.4.4功能规划、布局
各商业经营区、辅助功能区、主入口、主通道、次通道、动线规划、电梯位置、数量、卫生间、卸货区、垃圾处理区等。
4.4.5业态业种规划、比例(各业种平面及立体布局、各业种面积比例)
4.4.6目标客户
客户来源、年龄、性别、消费习惯等
4.4.7经营状况
日均人流量、营业额等
4.4.8项目租售价格及租售状况
租售价格、租售方式,返祖、包租、免租期、物业管理费
租售比例
主要客户来源
4.5结论及分析
分析商业市场各业态业种经营情况、总营业额,判断各业态、业种的饱和度。
寻找市场稀缺空间。
5消费者需求分析
5.1社区状况
5.1.1现有社区状况
社区楼盘数量、面积、人口来源、目前房价等。
5.1.2未来规划状况
社区未来规划,人口规划等
5.2人群特征
区域人口总数量、年龄结构、职业类别、经济水平、人均可支配收入、消费习惯、消费构成等。
5.3结论及分析
根据区域人口数量、人均可支配收入等数据,结合上文“区域市场分析”中总营业额、商业坪效等数据,计算可开发商业面积及可进入的业态业种。
6商家拓展分析
6.1业态业种及商家界定
根据区域商业市场及消费需求分析,初步界定可能的业态业种方向,选择商家品牌。
6.2商家访谈分析
餐饮代表品牌商家访谈(3-4家)
服饰代表品牌商家访谈(3-4家)
百货零售代表品牌商家访谈(3-4家)
休闲娱乐代表品牌商家访谈(3-4家)
装修、装饰、建材、五金代表品牌商家访谈(4-5家)
文体、健身、美容代表品牌商家访谈
6.3结论及分析
分析商家拓展意向,明确项目适用性及经营方向。
7项目定位
7.1项目SWOT分析
7.1.1项目优势
指项目自身的客观优势,规模、形状、交通条件指标等优势。
7.1.2项目劣势
指项目自身的客观劣势,规模、形状、交通条件指标等劣势。
7.1.3项目机遇
项目外部机遇,政策机会、城市机会、市场机会等。
7.1.4项目威胁
项目外部威胁,主要来自目前及未来项目的市场竞争等。
7.1.5项目综合评价及发展战略分析
强化优势,弱化劣势,把握机遇,错位/优势竞争,寻找项目最科学、符合市场的的战略发展方向。
7.2项目定位
7.2.1主题定位
定位思路
定位表述
定位阐释
7.2.2功能定位
业态定位
业种定位
档次定位
7.3目标客户定位
7.3.1整体特征描述
7.3.2目标客户群细分及特征描述
目标客群(终端消费者)围界定及特征描述
目标客群(经营者)围界定及特征描述
目标客群(投资者)围界定及特征描述
8商业经营建议
8.1经营方式建议
8.1.1项目租售建议
根据战略、项目特征、市场现状、相关政策、未来预期等,判断项目租售的最佳方式。
8.1.2租售价格建议
根据客观市场现状、项目本体特征、规划、未来预期等,判断项目租赁或销售的价格。
8.2项目前期租/售策略建议
8.2.1销售策略建议
开盘时间、铺位分区顺序、业种选择顺序、商家选择等策略。
销售方式选择,包租、返租、委托经营等。
8.2.2租赁策略建议
租赁时间、铺位分区、业种选择、商家选择等策略。
租赁方式选择,年限、免租期、租金、扣点、物业管理费等。
第三篇项目规划建议
9规划设计的目标及理念
9.1规划依据
相关规划法
规划管理规定
规划条件
9.2地块概况
位置
面积
指标
控制要求
9.3原则和目标
10总体规划建议
10.1面积规划
面积配比
10.2整体建筑格局规划
平面布局
立体布局
10.3建筑形态规划
建筑风格等
10.4停车位建议
11单体规划建议
11.1单体面积
11.2层数、层高、单层面积
11.3铺位划分
11.4电梯等其他配置
12动线规划建议
12.1车流通道
12.2人流通道
12.3消防通道
第四篇业态业种规划建议
13业态、业种规划
13.1各业态业种的选择
13.2各业态业种的面积配比
14功能布局
14.1各业种分楼层\分区规划
14.2各业种分区布局图
15业态品牌/主力店建议
15.1各业种品牌示例
15.2主力店模拟落位
【附件1】
消费者调查问卷
尊敬的先生/女士:
您好!
我们正在规划一个重要的商业项目,为了建设更好的商业购物休闲环境。
提供更好的服务,我们希望能听取您的意见和建议。
对您的个人资料我们将严格,未经您的书面同意,我们不会透露给第三方的,请您放心。
耽误您一点时间好吗?
您的支持!
———————————————————————————————————————
请在所选项目前的编号上打“√”
一、基本信息篇
1.请问您是否是XX市常住居民?
A.是B.否
2.请问您目前的常住地址属于XX市哪个区域?
(预设目标城市各区)
3.请问您属于以下哪个年龄段?
A.20岁以下B.20岁-30岁
C.30岁-40岁D.40岁以上
4.您的性别?
A.男B.女
5.请问您目前的婚姻状况是?
A.已婚已育B.已婚未育
C.未婚D.分居/离婚
6.请问您孩子的实足年龄是?
(参考上一题的答案可选填)
A.不到3岁B.4-12岁C.13-18岁
D.19岁以上E.无孩子
7.请问您的平均家庭年收入是多少?
请包括所有家庭成员薪水和其他收入,如奖金、津贴、出租房租的租金收入等。
(单选)
A.5万元以下B.5万元-10万元C.10万元-15万元
D.15万元-20万元E.20万元-30万元F.30万元以上
8.请问您的最高学历是什么?
A.小学B.初中C.高中/中专/技校
D.大专/成人大专/电大/夜大E.大学本科F.研究生或以上
9.请问您的职业是什么?
A.企事业单位,政府机关的主要负责人B.主任/经理/主管
C.一般职员,工人D.自由职业者/个体户
E.离职/退休F.学生
G.下岗/失业/无业人员H.家庭主妇
I.其他
二、消费习惯篇
10.请问您平时外出逛街消费的频率是多少?
(包括外出购物、就餐、娱乐等消费,但不包括您日常去便利店、菜市场等的生活开销)
A.每月3次以上B.每月1-3次C.每月1次及以下
11.请问您平时外出逛街消费(外出购物、就餐、娱乐等消费,但不包括您日常便利店、菜市场等的生活开销)占您月收入的百分比是多少?
A.5%以下B.5%-10%C.10%-20%D.20%-30%
E.20%-30%F.30%-40%G.50%以上
12.请问您在外出消费中主要包括哪些容?
(可多选)
A.外出就餐B.外出逛街购物C.外出休闲娱乐D.其他
13.请问您在外出消费中主要通过哪些交通工具到达目的场所?
A.步行B.自行车/助动车C.出租车
D.乘坐公共汽车等交通工具E.家庭轿车
14.请问一般您去目标购物地点会在您所乘坐的交通工具上花费多长时间?
A.5-10分钟B.10分钟-20分钟
C.20分钟-40小时D.40分钟以上
15.请问您平均每月在您孩子有关的消费方面支付多少?
(参考第6题的答案可选填)
服饰:
A.500元以下B.500元-1000元C.1000元-2000元D.2000元以上
教育:
A.500元以下B.500元-1000元C.1000元-1500元D.2000元以上
餐饮:
A.500元以下B.500元-1000元C.1000元-1500元D.2000元以上
休闲娱乐:
A.500元以下B.500元-1000元C.1000元-1500元D.2000元以上
16.请问过去3个月您进行以上消费的频率如何?
A.每月1次及以下B.每月2-3次
C.每月3-5次D.每月5次以上
三、餐饮休闲篇
17.请问您在外出就餐选择餐厅时,最偏好以下哪一类?
(可多选)
A.西餐馆B.川菜、湘菜馆C.浙菜馆D.茶餐厅
E.日料理店E.日料理店F.东南亚料理店G.中式快餐店(如大娘水饺)
H.西式快餐店(如麦当劳)I.火锅、干锅店J.特色、传统小吃店
K.酒吧、咖啡厅L.甜点/小食/茶餐饮/冰淇林店M.其他
18.请问您一般外出就餐的频率如何?
A.每月1次或以下B.每月2-3次C.每月3-4次D.每月4次以上
19.请问您一般外出就餐的人均消费为多少(元)?
A.15-25B.25-50C.50-80
D.80-100E.100-150F.150以上
20.请问您在过去半年是否有外出休闲娱乐?
即在外KTV、桑拿按摩、保龄球、桌球,泡酒吧、溜冰、电影院/戏院/剧院等。
A.有B.没有
21.请问您再过去半年里,有哪些休闲娱乐?
(可多选)
A.KTVB.酒吧C.DISCO舞厅D.桑拿/泡澡E.保龄球
F.桌球房G.溜冰H.戏院/影院I.游戏房J.健身K..其他
22.请问过去半年您外出休闲娱乐的频率如何?
A.每月1次及以下B.每月2-3次
C.每月3-5次D.每月5次以上
23.请问您在上次的外出休闲娱乐中的大约人均花费是多少(元)?
A.50以下B.50-100C.100-200
D.200-500E.500以上
四、零售篇
24.请问您在日常逛街购物中最偏好选购以下哪类产品?
(不包括在便利店、菜场等生活必需品消费)(可多选)
A.商务正装B.商务休闲服饰C.时尚休闲服饰D.运动休闲服饰
E.儿童服饰F.儿童玩具G.化妆品H.护肤品
I.黄金珠宝首饰J.手表K.家用电器L.个人数码产品
M.进口高档食品N.生活家居用品O.古董、书画、艺术品P.其他
25请问您平均每月在下列产品种类上的花费大约多少?
(元)
男性服饰配件(包括服装、鞋帽、配件等):
___________________
女性服饰配件(包括服装、鞋帽、配件等):
___________________
儿童服饰及玩具:
___________________
个人护肤品:
___________________
珠宝首饰:
___________________
家用电器/个人数码产品:
___________________
进口高档食品:
___________________
生活家居用品:
___________________
古董、字画、艺术品:
___________________
书籍:
___________________
其他:
___________________
26.请问您一般进行上述消费的频率是多少?
(单选)
A.每周2次或以上B.每周1-2次C.每月1-2次
D.每半年1-2次E.每年1-2次
27.请问在您的心目中的理想的购物中心,最好有下列哪些品牌或服务设施。
(可多选)
A.国际奢侈品牌(如Bubbery、MarcJacobs、Chanel等)
B.国际时尚品牌(如LEVIS、LEE、ZARA、H&M、C&A、SINO、MORGAN等)
C.国时尚品牌(如利郎、ONLY、VEROMODA、JACKJONES等)
D.国大众品牌(如美特斯邦威、以纯、森马等)
E.电影院F.咖啡店G.电子游戏中心
H.茶座I.快餐店(如KFC、麦当劳)J.饭店
K.护理用品商店(如屈臣氏、万宁、丝芙兰\美容美发)L.书店
M.药房N.音像店O.数码电子产品店
P.工艺品店Q.其他
28.请问您在过去一年购买过的国际时尚休闲服饰的类型有哪些?
(多选)
A.包具B.鞋类C.服饰
D.配饰(皮带、丝巾、太阳镜、手表等)E.其他
29.请问您购买的国际时尚休闲服饰的平均单价多少钱?
(元)
包类:
____________鞋类:
______________
服饰:
____________其他:
____________
配饰(皮带、丝巾、太阳镜、手表等):
_____________
(注:
调查问卷供参考,根据不同的项目及调研目的应有所调整。
)
【附件2】
对标/竞争项目调查表
编号_________调查时间______年____月_____日调查员______________
项目名称
产权年限(原有)
位置
产权年限(现有)
开发商
建设周期
投资商
现阶段进度
规划设计单位
认购日期
广告设计单位
开盘日期
占地面积
建筑面积
容积率
建筑层数
建筑总高
面宽:
进深
物管公司
物管费用
每层层高
车
位
地上
地下
数量(个)
购物停车收费
按月租赁
建筑物外形:
建筑风格:
中庭设置:
广场设置:
休闲设施设置:
商场主通道宽度:
次通道宽度:
垂直电梯品牌:
数量
自动扶梯品牌:
数量
电梯位置安排
外立面材质
外立面色彩
广告位位置及规格
广告位数量
商场装修标准:
主要街道
临街长度
道路状况
人行道状况
地下通道或天桥
周边配套(广场、风光带)
周边商业项目
区域商业氛围
注意:
销售价格起价和最高价的填写应注明相应的铺号
楼层
面积
层高
主力商家
铺面划分
销售均价
销售起价
销售最高价
销售折扣
销售率
租赁价格
入驻状况
业态设置
招商政策
返租销售◆是◆否
返租额度(回报率)
返租年限
街铺
数量
面积
面宽
进深
销售价格
销售率
返租
不返租
业态业种平面布局图:
购铺目的
投资
自营
区域来源
本地
外地
职业特征
年龄特征
实例:
铺号
位置
面积
销售单价
总价
月供
月租金
评析:
调查表相关说明:
1、面宽:
进深是指整栋建筑的面宽和进深比;
2、产权年限(原有)是指该地块的产权年限;产权年限(现有)是指现存的使用年限;
3、建筑物总高:
如果该项目为综合物业,应同时填写该栋建筑物的总高和商业部分的总高;
4、建筑物外形:
该项填写该项目外形上的主要特征;
5、购物停车收费是针对消费者而言,按月租赁是针对业主和经营主而言的;
6、中庭设置应填写中庭的位置、形状、面积;
7、广场设置应填写广场的位置、形状、面积以及规划设计特色;
8、休闲设施设置应填写休闲设施的类别、位置、规模;
9、电梯位置安排应填写电梯是安排在门口还是卖场中央,或者其他的形式;
10、地下通道或天桥应填写位置和规模;
11、业态业种设置应按层填写,并绘制平面布局图;
12、如果招商政策因业态不同而有所不同应注明;
13、返租年限如果有变化,应该注明具体变化情况;
14、区域来源中外地一栏应填写具体的地域来源。
(注:
调查表供参考,根据项目不同允许有所调整。
)
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