成本法+收益法在加油站拆迁评估中的实践与应用.doc

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成本法+收益法在加油站拆迁评估中的实践与应用

   随着社会经济的发展在道路改造和城市扩容改造过程中，常会遇到加油站动迁的情况。

对加油站的评估通常有两种方案，一是保留经营权，加油站原地向后搬迁或另选址搬迁，另一就是终止经营权拆迁。

现价段，加油站效益较好，本着和谐拆迁的原则，大多数地方拆迁采用第一种方案。

   一、加油站评估的适用方法

   加油站因存在客观收益，适用收益法评估，又因加油站位置稍有差异，收益差别较大，故不易找到类似的交易案例，难以采用市场比较法，故可采用成本法+收益法进行评估。

现详细阐述成本法+收益法在加油站拆迁评估中的应用。

   二、成本法+收益法评估加油站的评估思路

   当加油站被拆迁终止经营不再异地经营进行补偿评估时，加油站评估应含特许经营权价值。

这就要先弄清土地的法定用途，通过土地证或者用地规划确定法定用途性质，一块单一的土地，仅凭土地证或用地规划是无法成立加油站的，此类项目不同于开小卖铺一样随意，政府多部门严格的审批手续使其在一定区域内具有明显的排他性和垄断性。

从根本上讲，加油站的超常利润产生于国家严格的行业准入门槛，确立的他的特殊性质取得的。

故在拆迁终止经营不再异地经营时适用成本法+收益法进行评估。

   当加油站被拆迁进行土地置换异地经营进行补偿评估时，按成本法+收益比较法进行估值是更趋于合理的方法。

现就如下详细阐述：

尽管在一般商服土地评估中也考虑了土地区位的差异性，但加油站对区位经营环境的要求与其它商服用地是有明显区别的。

   三、加油站评估的步骤

（一）加油站的现场勘察

（1）地理位置勘查

   加油站的地理位置，对于加油站的收益起决定性作用，规模相同的加油站因坐落位置不一样，受益情况差别巨大，现场勘察时，应先观察加油站处于城市中位置，沿城区主要道路是国道还是省道，主干道还是一般道路，周围车辆流动量等。

同时对置换的土地的地理位置进行相同的勘察，便于比较两块地的收益差异。

（2）加油站的设施及配套设施情况

   一些新建的加油站配套设施齐全、设备较新；一些老的加油站效益较好的，经常更新加油设备，配套设施齐全，而效益一般的加油站因经济条件限制，通常无力及时更换设备，设备陈旧，配套设施不齐全。

（二）入户调查阶段

（1）加油站的证件检查记录

   首先对加油站的房屋产权资料进行记录，复核实物与现状是否一致，有无灭失或新建的房屋，并拍照存档；加油站是一种特殊行业，需要有营业执照、税务登记证、成品油零售经营批准证书，危险化学品经营许可证、防雷防静电检测合格证书等有效证件方可正常经营，首先对以上手续进行登记，其次看手续是否合法、地点是否一致、经营时间是否到期等。

（2）加油站的户外测量

   勘察完现场后，进入户外测量阶段。

户外测量分：

建筑物测量、加油罩棚测量、加油设备记录、加油罐及管道记录等。

   建筑物的测量：

有产权的复核是否证件与实物相符，无产权证的建筑物根据建筑物测量规范进行。

   加油罩棚的测量：

测量加油罩棚的顶部面积（可按投影面积计）及棚顶厚度和柱子围护面积，并测量罩棚的高度，柱子的尺寸等，记好材质、具体做法，便于以后测算。

   加油设备的记录：

加油设备主要是加油机，记录加油机的台数、型号、单枪或双枪、厂家、出厂日期等。

   加油罐的记录：

让加油站经营户提供当时的购买发票或购买合同。

加油罐分露天油罐和地埋油罐两种，勘察时要记录生产厂家、材质、规格、产地、出厂日期、油罐的个数、体积等。

每个油罐有一个出气孔，只要查出气孔的个数就知道油罐的个数等。

   油罐池的测量：

最好加油站经营户能提供当时的施工图纸，如不提供或图纸找不到，则需要现场测量。

地埋油罐放在油罐池内，油罐池分地上或地下油罐池两种，地上油罐池长、宽、高等便于测量，使用的材料也一目了然；地下油罐池又分顶部现浇面或顶部盖砂两种，先测量油罐池的长宽尺寸，深度不好测量，根据油罐的体积推测；量出出气孔之间的距离，对计算油罐体积有利；测量过程注意油罐的摆放方向。

   管道的测量：

油管道分进油管和出油管。

进油管较短，一般只有十几米长，管道较粗；出油管稍细，一般较长，通常长几十米。

一般每个加油机都有一根独立的加油管道，加油管有专门的地下管道沟，有现浇的和盖板的，测量时从加油罐到加油机的管道沟应画图，分别测量之间的距离，并注明管道根数，便于计算管道数量，找一个可以揭开的盖板测量油管的直径。

   （三）加油站的初步测算

   加油站测算前，应让产权人提供油罐、加油机、管道安装、油罐池的图纸等资料，有的资料齐全，测算较简单，有的建设年代较长，资料不方便提供或者产权人拒绝提供资料，面对这些，针对先前的记录，做市场调查，进行询价，结合使用及维护情况计算。

（1）地上建筑物、构筑物及土地区位差异补偿按当地政府结合市场价格进行评估。

（2）加油罩棚按成本价结合成新价计算。

   （3）加油机结合搬迁地点的远近结合当地运输设备租赁金额按购买设备的一定比率计算搬迁费（包括拆除—运输—安装费用）。

   （4）储油罐按材质可分金属油罐和非金属油罐；按所处位置可分地下油罐、半地下油罐和地上油罐；按油罐形体可分立式、卧式，立式罐采用单弧形封头封顶，卧式罐采用双弧形封头封顶，罐体采用的钢板材质一般为热轧钢板。

同容积油罐钢板厚度不尽一致，但大体一般为20立方以下采用4毫米厚度的钢板，20立方-30立方采用6毫米厚度的钢板，30立方-50立方采用8毫米厚度的钢板，50立方以上至不超过80立方的罐采用厚度为10毫米钢板。

了解油罐基本参数和尺寸，对油罐型号的确定及油罐池高度取值都有帮助。

   储油罐的估值以不同形式采用不同的评估方法：

①地上贮存形式。

对储油罐的架托物的材质进行估价，储油罐按照拆卸、吊装的难易程度、结合运输距离远近考虑搬迁费（包括拆、卸、运输、安装费用）。

②半地下形式不符目前消防要求现已极易少见，故不再详述。

③按目前消防要求绝大部分储油罐都采用地埋形式，这种储油形式是目前通行的一种方式，但地埋形式对储油罐都要做好严格的防腐处理。

地埋储油罐一般不再适宜二次使用，原因是：

a储油罐在拆除、吊装过程中极易造成防腐层被破损，一旦破损就要整体重新防腐，二次防腐很难成功。

b地埋油罐由地下取出后很快会经风化、锈蚀，对罐体产生破损。

鉴以上原因在实际操作中注意此项问题。

   （5）油罐池按具体做法的重置价结合成新评估计算，深度不好测量，应结合油罐的尺寸确定，有的产权人故意高报油罐的型号，这是根据油罐出气孔之间的距离，估算出油罐的直径和长度，高度根据型号确定。

   （6）管道分管道沟和管道拆装费用等计算。

首先根据管道沟的使用的材质及规格等计算其价格；其次按照管道长度、直径计算管道的理论重量进行估值。

也因为地下防腐工序事项再视具体使用年限界定是否适合再重复使用进行估值。

   （7）收益比较法的评估，车流量是加油站的利润核心，对于两块置换宗地的区位差异，要充分考虑到这个因素，如有可比性的实体加油站作比较是最为理想的，如果没有实例作比较，就要对车流量、人流量找出比较的依据，然后根据加油站的营业收入、月度销货量、利润实现数据等资料进行比较，较为合理的进行作出评估。

收益比较法的评估，相对于有形资产应用成本法的评估有较大的难度，但这又是一项不可缺少的评估内容。

   （8）成品油零售经营特许证书、危险化学品经营许可证、消防易燃易爆合格证书、防雷防静电检测合格证书等证件的迁办费用应予以估值。

（吉林吉嘉房地产评估有限公司--估价师：

李静茹）