商品房维权流程问题解决方案.doc
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商品房维权流程问题解决方案.doc
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华邦光明世家业主维权流程
1.每户业主向开发商寄出房屋拒收通知书,已明确自己的责任和义务。
(公司已将范本交给业主代表)
2.总结出所有客观存在的问题,如延期交付、配套、绿化、套内质量、违反合同约定等问题,列表交给开发商,并要求其在一定时间内答复。
3.要求开发商方面派代表与业主代表(代表人数最好为五人或每栋出一人,人多虽势众,但终不利于解决事情)见面交换意见,会议一定要有第三方在场(媒体或律师),商谈整改和赔偿方案,并约定答复日期,会议需全程记录,最后三方签字认可。
业主代表的选举办法:
由推荐或自荐的方式选出业主代表,人员确定后签订委托协议,由其他业主签字(签字业主越多越好)。
每次会谈或事情进度业主代表要及时向其他业主公布,以避免相互猜忌。
同时业主代表切勿单方面与开发商发生联系,他们会从上层逐个击破,如果业主代表接受了开发商的条件,那么会对后期的维权起到非常大的影响。
4.商谈未果,可直接走法律程序。
由业主委托律师向楼盘所在区域法院提起民事诉讼。
一旦走上司法程序,只要开庭,开发商必败无疑。
不过一般开发商前期会非常强硬,只要法院受理案件并发函给开发商时,开发商会立即做出反应,会主动联系业主代表要求撤诉并私下解决。
到这个时候基本上维权已经成功一半了。
5.根据楼盘现状,业主完全可以向开发商要求先验房,再签字收房。
由第三方验房机构将套内存在的质量问题一一查验出来,出具详细的房屋验收报告,交由开发商整改完成后再行收房。
华邦光明世家问题解决方案(参考)
1.水管问题。
为什么建筑过程中没有将水管预埋进墙体内,而是采取了明管方式。
由此产生的装修吊顶费用和冬天水管冻裂隐患,由谁负责?
解决方案:
将水管改造,埋入墙体或地面,费用由开发商承担。
且保证改造后的质量和维修期。
2.空调位问题。
为什么将空调位置于阳台,并封闭了阳台。
这样的处理方式既占用了业主的阳台面积,也造成了散热困难。
占用阳台的赠送面积,违反了合同规定的阳台面积赠送一半的条款,该问题如何解决?
解决方案:
开发商委托原设计单位更改现空调外机位安装位置,向图审中心申请设计变更。
3.电梯问题。
关于小区内使用的电梯,合同注明是OTIS电梯。
现在使用的是express电梯,为何开发商要在没有告知业主的情况下擅自更换电梯品牌?
解决方案:
目前更换电梯是不太现实的,要求开发商补偿合同约定电梯品牌和现用电梯的市场差价(两电梯品牌、型号、物价部门审核的市场价格需书面告知业主)。
均摊到每户业主头上。
4.学区问题。
开发商曾经承诺过本小区属于五十中学区,现在矢口否认,但是业主保留有当初的宣传材料,对此开发商做何解释?
由此造成的业主损失,如何补偿?
解决方案:
根据当时楼盘周边非五十中学区房的楼盘价格参考,开发商进行差价补偿。
5.使用材料问题。
开发商曾经在样板房中进行过材料展示,展示的材料都为品牌产品。
比如展示的窗户品牌为浙江栋梁新材生产的,实际却是上海玻捷。
每户所使用的防盗门也相当劣质。
为什么在没有告知业主的情况下擅自更换所用材料品牌?
解决方案:
更换合同约定窗户产品,或差价补偿(同电梯);进户门,根据合同约定和国家强制性规范更换合格产品,或赔偿直接赔偿现金由业主自行更换。
6.采光问题。
23层以上窗户为什么采用有色玻璃?
由此产生的采光问题如何解决?
解决方案:
要求开发商出具有色玻璃的产品检测报告,并告知为何更换成有色玻璃。
7.户型误差问题。
为什么所有户型都有面积误差?
是何原因造成的面积误差?
解决方案:
面积问题解决起来非常复杂,如果复测的话需要请有资质的国家认可的测绘部门重新测量,具我所知目前合肥只有房产局下属的三维测绘公司才有这个资质。
再请他们来测的话结果还是会一样的。
而且费用比较高。
备注:
以上所有问题整改完成后必须由业主委托第三方验房机构进行复检,确认合格后业主方可收房。
且维修整改日期均视为开发商的延期交付时间内,延期交付违约金以购房合同约定为准。
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2010-4-3
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