推荐农产品物流中心建设项目可行性研究报告代项目建议书.docx
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推荐农产品物流中心建设项目可行性研究报告代项目建议书
农产品物流中心建设项目可行性
研究报告
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附表:
附表1建设投资估算表
附表2投资计划及资金筹措表
附表3营业收入、营业税金及附加估算表
附表4总成本费用估算表
附表5损益表
附表6项目投资现金流量表
附表7项目资本金现金流量表
附表8财务计划现金流量表
附表9借款还本付息估算表
附件:
附件1:
招标基本情况表
附件2:
企业法人营业执照、税务登记证、法人代表证
附件3:
xxx省人民政府农用地转用、土地征收审批单(2008)政国土字第356号
附件4:
建设用地规划许可证,编号2006-184-B
附件5:
xxx市环境保护局建设项目立项环境保护审查意见表
附件6:
项目建设资金落实的证明材料(股东大会决定、建行最高限额保证合同)
附件8:
供水、供电的意见书
附件9:
企业获得的荣誉证书
附图:
附图一:
项目区域位置图
附图二:
项目总平面布置图
第一章总论
1.1项目名称及承办单位概况
1.1.1项目名称
xxx省xxxxx(农产品)物流中心
1.1.2项目承办单位概况
xxx省xxxxx(农产品)物流中心由xxx负责承建。
xxxxxx是一家集钢材贸易、房地产开发、现代物流于一体的集团控股公司。
集团创建于1996年,注册资金6018万元,总资产4.5亿元,下辖分、子公司18家,员工960余人,年销售收入达12亿元。
2006年集团在xxx省“私营企业100强”综合排名第16位,省农业产业化龙头企业、省消费者信得过单位、xxx省银行守信企业、xxx市诚信示范单位。
集团始终秉承“以人为本、以诚为信、团结务实、勇于开拓”的企业宗旨,坚持“以质量求生存、以诚信求发展”的经营理念、“多走一步”的服务理念。
集团在不断拓展各项业务的进展中,以优良的产品,优质的服务和合理的价格赢得了众多的客户,销售业绩不断攀升。
2007年,集团销售总额已超过122961万元。
集团自2003年以来解决下岗失业人员400人,并在xxx市及周边开设“易龙食品”连锁店19家,鼓励支持50余名下岗工人再创业;积极响应政府“建设社会主义新农村”的号召,努力促进农民增收、农业增效,在xxx及周边发展养殖专业户7500户,从资金、技术、原料全程跟踪协助服务。
xxxxxx董事长xxx先生,xx硕士学位,具有丰富的经营管理经验和敏锐的市场洞察力及崇高的敬业精神,作为xxx省杰出的青年民营企业家,2005年被省青年企业家,去年被省青年企业家协会评为“鲲鹏奖”、市青年企业家协会副会长、市杰出青年企业家,有较强的市场驾奴能力,对物流市场的运作和管理具有丰富经验。
1.2项目由来及背景
农产品物流不仅关系到农民的根本利益、农业产业化发展、农业结构调整,而且还是实现农产品商品化、增加农民收入、实现农业现代化的有效措施。
xxx省作为一个农业大省,解决“三农问题”、发展农村经济对xxx省经济发展有很大的影响,对发展农产品物流具有非常重要的意义。
农产品物流是指农产品从生产者到消费者的实体和信息流动过程,它包括农产品生产、运输、储存、装卸、搬运、包装、流通加工、配送、信息处理等一系列环节。
与工业品相比,农产品具有独特的自然属性和供求特性,从而使农产品物流表现出明显不同于工业品物流的特征:
如农产品物流的数量大、品种多、范围广;农产品运输与一般产品的运输相比,具有运输的不均衡性、对运输的技术性要求高等特点;农产品物流环节的风险较大;农产品物流的源比较单一。
由于以上特点,xxx省农产品物流发展中一直存在着诸多问题,如:
农产品物流环节较多,流通效率较低;农产品物流装备水平比较低,运输方式总体比较落后;农产品市场体系不健全;农产品物流技术落后,特别是运输过程中的冷藏保鲜技术,造成农产品巨大的在途损失;农产品物流组织体系不完善,不能对农产品物流进行规范化的统一管理,难以做到科学有效的统一配置资源;农产品物流成本较高;农产品物流的生产环节落后,产品品种更新慢,产品结构不合理,生产成本较高;农产品物流中的加工环节比较落后,由于加工技术落后致使农产品加工深度不够,高技术、系列化的项目不多,加工规模较小,增值率低,有不少农产品加工领域甚至仍是空白,农产品附加值较低,最终导致农业比较利益低,农民收入无保证。
有鉴于此,xxxxxx作为一家在贸易领域和农业产业化领域经营多年的优秀民营企业,抓住机遇,依托xxxxx地区的农业优势,把产品优势转变为商品优势,在xxx市委政府的支持下,着手建设xxxxx农产品物流中心,争取在两三年内,在xxxxx建成一个初具规模,拥有竞争优势的专业性农产品物流中心。
1.3项目概况
1.3.1建设地点
xxx省xxxxx(农产品)物流中心建设项目拟建于xxx市xxx区xx地段。
1.3.2建设规模与目标
xxx省xxxxx(农产品)物流中心工程规划占地面积215054.42m2(322.58亩),新增建筑面积178229m2,其中规划建设物流配送中心、水果、蔬菜交易区、肉食与禽蛋交易区、仓储、冷库区、农资交易区、农副产品综合加工区、办公服务区、生活服务区和其它配套设施。
本物流中心除场内交易外,设计规划了电子商务平台,作为整个物流中心商务活动的重要基础,为全国范围内客户服务,加速物资流、资金流和信息流的流动和统一。
物流中心将设立检测中心,保证进场交易的农产品食用安全,同时为建立市场准入制提供了必要的技术手段。
物流中心建成后,预计年各类农产品吞吐量120万吨,年交易额10亿元以上,物流中心年收入6300万元,创利税3200万元左右,可向社会提供4000个以上就业岗位。
1.3.3主要建设条件
拟建市场位于xxx市xxx区xx地段,北临xx路,南临xx路,中有xx路穿越,交通方便,土地征用已经落实,水、电供应由市政设施予以保证。
1.4可行性研究的依据和范围
1.4.1可行性研究的依据
a)国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》(第三版);
b)国家现行规程、规范;
c)建设单位提供的其他资料。
1.4.2研究范围
本次可行性研究依据国家政策、法规及省市有关文件规定和要求对项目建设的必要性、建设规模、内外部条件、专业技术方案、组织管理、投资估算、经济效益、环境保护等方面进行研究,供项目主管部门决策和业主在项目实施时参考。
1.5主要技术经济指标
表1-1主要技术经济指标表
序号
指标名称
单位
数据
备注
1
规划用地面积
m2
215054.4
合322.58亩
3
新增建筑面积
m2
178229
4
建筑密度
%
38.03
5
绿地率
%
30.1
6
年吞吐总量
万吨
120
进出总和
7
项目总投资
万元
25201.22
8
经济效益指标
8.1
总投资收益率
%
12.50
8.2
项目资本金净利润率
%
20.00
8.3
全部投资回收期
年
9.79
所得税后
8.5
财务内部收益率
%
9.01
所得税后
1.6结论与建议
1.6.1研究结论
a)xxx省xxxxx(农产品)物流中心的建设对于稳定和发展各类农产品生产,促进该地区农业经济结构调整,促进农业产业化的进程,促进农业经济的可持续发展,提高农民收入等方面都具有重要的意义。
2)本项目建设条件优越,xxx省是优质农产品生产的大省,为物流中心的经营提供了充足货源。
项目建设场地宽阔,交通、水、电条件由市政配套统一解决,为项目建设奠定了良好的基础。
3)项目建设选址符合xxx市城市建设总体规划。
4)本项目总投资25201.22万元,总投资收益率、项目资本金净利润率、全部投资财务内部收益率分别为12.50%、20.00%和9.01%,全部投资回收期为9.79年。
项目具有较好的经济效益。
5)本项目建设有利于优质农产品的推广种植和农民增产增收,同时可直接解决超过4000人的就业,有利于缓解就业矛盾,促进社会稳定,项目具有较好的社会效益。
6)物流中心建成后,预计农产品吞吐量可达120万吨,年交易额10亿元以上,大量的交易商入场交易,物流中心经营年收入6300万元,年缴纳各类税金1100万元左右,为地方政府可带来约2000万元的税收收入,有力的促进地方经济发展。
1.6.2建议
1)鉴于本项目建设规模和投资都较大,建议按“一次规划、分期实施、滚动发展、逐步完善”的原则建设。
2)搞好物流中心关键是要打造品牌,好的品牌是一个区域性物流中心得以生存和发展的原动力,它是一种巨大的无形资产。
因此,本物流中心一开始就要在打造品牌上做文章,使之成为业内公认的“信誉卓著、质量一流、管理规范、服务周到”的物流中心区。
3)农产品是的质量关系到千万居民的身体健康,因此,在市场经营中必须贯彻“市场准入制”,严格执行国家技术监督局等部门颁布的各类农产品质量标准、卫生标准,大力提倡绿色农产品入场交易,并以此作为办好市场的基本宗旨之一。
第二章项目建设的必要性与有利条件
2.1项目建设的必要性
2.1.1有利于实现集约化管理和规模经济效益
农产品物流中心利用现代化的信息手段可对现有农业物流资源进行有效整合,如统一利用仓库、配送中心及车辆等设施、设备,通过将各类农产品汇集,进行必要的分拣、流通加工后,按用户要求实行配送,从而提供低成本高水平的物流服务,实现集约化管理和规模经济效益。
2.1.2有利于提高农产品物流服务水平
农产品物流中心从实质上来讲,是通过集中投资,依靠完善的农业基础设施、先进的信息技术手段和管理方法等对入驻企业和服务机构、部门的统一协调、管理,来实现其服务方式的互补,将农产品快速、高效的送到消费终端,提高整体服务水平,最终达到物流、商流、资金流、信息流的结合和统一。
2.1.3有利于改善社会环境
农产品物流中心多位于公路、铁路、航空、水路等运输方式的衔接处,可以有效地改善交通环境,同时减轻散乱的物流设施的建设对城市的负外部效应,有利于城市及周边地区的规划建设。
2.1.4有利于促进区域经济的发展
农产品物流中心由于具备优越的交通位置,因此便于农产品运输方式的转换,促进联合运输、共同配送的发展。
此外,物流中心通过优惠的扶持政策和配套的基础设施,还可以创造良好的投资环境,吸引交易商,所产生的聚集效应又可扩大商圈,增加交易机会,从而带动区域经济的发展。
2.2项目建设的有利条件
1)强烈的市场需求。
随着市场经济的发展,各行各业的物流资源通日益频繁,市场呼唤一个高档次,大规模的物流集散中心,该项目顺应市场经济的需求,拟建成一个占地322亩的大型现代化、高标准服务全面的物流集散中心。
2)颇具实力的项目承建单位。
xxx对物流及农副产品加工交易,有着丰富生产经营和管理经验。
集团资金雄厚,组织机构完善,社会信誉好,有足够的能力建好该项目。
3)区位优势与政府支持。
xxx市有着得天独厚的区位优势。
xxx市为湘中、xxxxx地区的综合型服务中心,拥有行政管理、交通运输、商贸、金融保险、文化科教、医疗卫生、旅游服务等较高的综合服务产业。
市政府和xxx区政府对建立xxxxx物流中心寄予很大期望,支持在跃进社区建立有规模、有档次、有前景的现代农副产品物流中心。
4)业务和资源优势。
业务资源是物流中心最主要的优势,也是物流中心建设的立足点。
xxx自古以来是农业大市,积蓄着丰富的农产品资源,辽阔的土地,丰富的农产品资源和700万人口,为xxx的农副产品加工及物流中心建设提供了广阔的舞台,适值国家产业政策的调整和泛珠三角洲区域合作的建立,在xxx兴建农副产品加工、贸易、物流中心,既抓住了机遇,又符合“兴工强市富民”的需要。
5)交通优势。
xxx市具有密集的交通网络,交通运输十分便利。
公路网呈环形状放射状,xx国道横贯东西,xx国道纵横南北。
省、县、乡道及专用公路在境内经纬交织,xxx高速公路网络已初步形成。
总之,项目无论在区位、交通,还是市场和资源及其他建设条件等方面都具有较好的优势。
第三章市场预测
3.1xxx省农产品物流现状与预测
xxx是一个农业大省。
全省有耕地378.9万公顷,农林牧渔业从业人数1890.78万人。
xxx素有“渔米之乡”的美誉,农产品品类十分丰富。
粮食、油料、棉花、牲猪等主要农产品享誉全国。
xxx还是有名的茶乡、桔乡、蚕乡、禽畜产品和水产品之乡。
2007年,全省粮食总产量2901.18万吨,棉花20.72万吨,油料149.41万吨,甘蔗108.01万吨,烤烟21.51万吨,蔬菜2526.82万吨,水果907.16万吨,肉类650.50万吨,水产品190.74万吨。
粮食、棉花、油料、甘蔗、苎麻、茶叶、柑桔、生猪、淡水产品产量都处于全国前列。
2007年全省农业总产值2603.87亿元,比上年增长4.6%。
xxx省农产品物流数量大、品种多。
湘东、湘中抓住“长、株、潭”经济一体化的机遇,重点发展了无公害蔬菜、时鲜瓜果、花卉苗木、畜禽产品和水产品的生产加工;湘北突出“湖”字特色,围绕洞庭湖,重点发展无公害稻米、优质棉花、油菜、水果、水生蔬菜和特种水产、水禽养殖;湘南则利用“天然温室”优势,重点发展了无公害蔬菜、时鲜瓜果、油茶、烤烟、养殖等名特优农产品的生产加工;湘西则突出“山”字特色,重点发展无公害草食畜禽产品、优质水果、优质名茶、反季节蔬菜、药材开发等。
xxx省农产品物流的现状具有如下特点:
1)物流体系逐步完善。
形成了从生产、收购、流通加工、运输、储存、装卸、搬运、包装、配送到销售一整套组织环节,但是众多的参与个体和组织规模小、层次低、离散性强、联合性差,组织化程度低。
2)主体及交易方式向多元化方向发展。
xxx省拥有多种农产品物流主体,除原有的国有商业企业、供销社外,农产品物流业中的民营企业、股份制企业等各类企业也得到了发展,交易方式除了传统的交易方式外,还相继出现了期货、拍卖、订单等新型交易方式。
3)物流信息体系初步建立。
广播、电视等传统媒体发布农产品信息得到加强,同时,各种农村经济信息中心和农业专业性网站也相继建成。
一些县乡和农村龙头企业及营销大户也建立了自己的网页。
4)批发市场交易法制不健全。
市场交易法规建设薄弱,交易规范化程度有待提高。
农产品在流通过程中的中介环节过多,各种税费过多、过高,流通成本趋高。
5)生产主体多样,组织形式较为复杂。
生产主体有农民、农业企业,表现为农民的小规模生产与龙头企业的规模化经营并存。
生产组织主要有以下四种类型:
(1)公司+农户。
农户按公司要求生产,公司与农户签订合作协议;
(2)农户+农户。
农民生产、农民销售。
(3)市场+农户。
农民生产、农民交易;(4)公司+基地。
农业公司自主承包农民土地,实行规模化经营,企业化运作。
6)以传统的流通渠道为主体,新型流通业态逐步形成。
从县城到集镇、乡村,县城商业网—集镇商业网—乡村商业网的流通网络基本形成。
7)第三方物流企业少。
农产品的生产者和销售者是农产品物流的中坚力量,而农产品第三方物流还处于起始阶段,专门从事农产品第三方物流的企业还很少,而且规模小、管理水平滞后,经营成本高,利润低。
8)发展缓慢,而且成本高。
工业品物流总值占全国社会物流总值的80%以上,而农产品物流总值仅占4%左右。
xxx省农产品物流总值更是最低。
9)物流设备,技术比较落后。
xxx省农产品物流是以常温物流或自然物流为主的,未经加工的鲜销产品占了绝大部分,在运输的过程中,保鲜、包装、再次加工技术比较落后,而且运输工具不能满足农产品物流的需要,农产品在物流的过程中损耗严重。
3.2xxx经济发展现状与趋势
xxx是一座历史古城,自古为交通要道,商埠中心,经济发达,文化昌明。
xxx市下辖1市8县3区,人口700万,面积2万平方公里。
地域辽阔,交通便利。
资水蜿蜒北去,江河流布。
气候温和,风物怡人。
地理形胜,文化遗存。
双江秋月,山川灵秀,物产丰盈。
资源丰富,河下流金。
地方风味土产,驰名四海。
xxx除盛产水稻、杂粮外,经济作物和传统土特产品种繁多。
茶叶、西瓜、黄豆、花生、生姜、大蒜、兰麻、蚕桑、甘蔗、药材等出产颇丰。
柑桔、黄花菜、苡米等作物产量为全省之冠;烤烟产量居全省第二位。
全市被定为xxx省的山丘经济开发区。
境内矿产资源较为丰富,已发现的矿藏有煤、铁、锰、钨、锑、金、银、铅、锌、硫铁、石膏、大理石、辉绿岩、优质石灰岩等74种。
矿藏地有644处,其中大型矿床23处,中型矿床33处,小型矿床61处。
非金属矿藏蕴藏量大,品位高。
2008年xxx市经济保持快速发展势头,全市实现生产总值561.6亿元,同比增长11.1%,为近11年来最好水平。
其中,第一产业增加值150.61亿元,增长6.2%;第二产业增加值182.22亿元,增长14.3%;第三产业增加值228.74亿元,增长11.6%。
2003-2008年全市生产总值年均增长10.9%。
按常住人口计算,全市人均GDP为7448元,比上年增长11.3%。
三次产业结构为26.8:
32.5:
40.7。
新型工业化有力推进。
在全市生产总值中,工业增加值占生产总值的比重比上年提高0.2个百分点,全市规模以上工业增加值增速比上年加快2.2个百分点。
优势产业增加值占规模以上工业增加值的比重比上年提高0.3个百分点。
省级及以上园区工业增加值占规模以上工业的比重提高0.3个百分点。
节能降耗完成年度目标,单位规模工业增加值能耗2.32吨标准煤/万元,比上年下降6.11%。
非国有经济投资275.76亿元,比上年增长48.7%,占全社会固定资产投资的比重达75.5%,提高5.5个百分点。
农业生产稳定发展。
全市农业总产值246.6亿元,比上年增长6.4%。
全年粮食播种面积达到485.3千公顷,总产量302.28万吨,增长2.0%;水稻产量264.98万吨,增长1.8%;油料总产量8.1万吨,增长18.6%;水果总产量58.99万吨,增长0.4%。
畜牧养殖业持续发展。
全年肉类总产量67.14万吨,比上年增长9.6%;禽蛋产量1.56万吨,增长6.5%;牛奶产量4.85万吨,增长6.5%;水产品产量8.8万吨,增长6.4%。
农业结构调整进一步深化。
全市优质稻种植面积215.86千公顷,占水稻播种面积的53.15%,比上年提高3.44个百分点。
发展药材29.72千公顷;油料种植面积71.34千公顷,增长3.59%;蔬菜种植面积93.12千公顷,增长2.85%。
3.3xxx市及xxxxx农产品物流现状与供求分析
xxxxx地区包括xxx、等地区,其主要农产品产量如下:
粮食1120万吨;油料总产量35万吨;蔬菜总产量在300万吨以上;水果总产量237万吨;生猪2700万头;肉牛197万头;山羊275万头;肉类210万吨;禽蛋产量4.5万吨;水产品产量26万吨。
预计今后若干年,粮食将以2-3%的速度增长,水果将以10%的速度增长,养殖业产品物流量将以6%的速度增长。
xxx市农产品产量为:
粮食302万吨;油料总产量8.1万吨;蔬菜总产量近100万吨;水果总产量59万吨;生猪911.2万头;肉牛65.7万头;山羊92.7万头;肉类67.1万吨;禽蛋产量1.6万吨;水产品产量8.8万吨。
xxx市农产品商品主要销往广州、广东、香港、澳门、东南亚及欧美市场,市场需求量以每年6%速度增长。
目前xxx市无大型农产品物流中心,众多的农业企业和农户的农产品交易流通处于无序状态,为组织和规范物流市场,提高产品的附加值,促进物质流通和产品出口,活跃xxx市场经济,xxx急需筹建一个大规模高档次的物流中心。
3.4市场目标定位(排版)
xxx市xxxxx(农产品)物流中心,以吸纳xxx市8个县区市的农产品流通为主,同时担负周边地区部分县市的农产品流通。
该物流中心将充分利用在本地区的龙头地位,与省内外的重要农产品物流中心建立紧密联系,在保证农产品货源充足、信息灵活、买进、卖出交割结算手续简便、价格与经营费用适中、商家有利可图、公正诚信以及周到服务的情况下,据以上分析,物流中心交易的农产品实物量在2010年以前达到60万吨是完全可能的。
3.5营销策略
xxxxx(农产品)物流中心主要是为产销衔接提供场所和服务,集中大量的农产品供求信息,增加农产品的流动量。
a)搞好商流,现货交易看样成交,对签订现货即期合约或现货远期合约,由市场结算和担保。
b)搞好物流,建立相应的集装卸、分类、整理、包装、保管、加工、运输于一体的功能,进行商品的收、储、加工、配送,满足不同客户需要。
c)提供信息,汇集买、卖、中间商等众多交易主体,国内外同类商品的供求、价格信息以及市场走势分析,引导生产、流通与消费。
d)功能配套,实行期货与电子商务配套;业务代理与服务功能配套;将单一的摊位式向“摊位式、特色商店、专业街相结合配套,形成市场人气;制订统一合理的粮食流通标准和交易规则。
e)争取优惠,向政府和有关部门争取优惠政策,即对进场的批发商提供优惠待遇和方便,如一定年限内减免税收、减免工商费和市场交易费,以及银行低息贷款等。
第四章建设地点与建设条件
4.1地理位置及交通条件
xxx省xxxxx(农产品)物流中心拟建于xxx市xxx区xx地段,周边有已形成的建材市场影响辐射,邻近更有汽车市场的互补优势,距市中心仅有6公里,距xxx新建火车南站约10公里,区域位置较好,随着高速公路的建设和铁路及市区路网的完善,该地段具有十分便利的交通条件。
4.2自然条件及工程地质条件
4.2.1气象、水文
xxx一年四季分明,属典型的亚热带湿润性气候,最热月平均气温28.5℃,最冷月平均气温5.5℃,年平均降水量1310mm,全年主导风向为东北18%,夏季主导风向为东南风24%,冬季主导风向为东北风29%,工程计算风荷载250N/m2,雪荷载250N/m2。
xxx境内年降水量1267.1mm,最大年降雨量1710.3mm(1970年),最小年降雨量914.4mm(1963年),常年主导风向冬季为东北风,夏季为南风,历史最高洪水位231.435m(1949年),最低水位221.43m(1981年),常年水位221.8m。
降雨分布西多东少,南多北少,降水量4-6月最多,达547.5mm,占全年雨量的43.6%。
作物生长期长,适合各类作物生长。
本场地最低标高229.2米,但处于城市防洪区内,不需采取防洪措施。
4.2.2工程地质条件
本项目拟建场址为丘陵地貌,工程地质分区属xxx市基岩区与阶地区接触部位,基底岩石为上古生界碳系壶天群灰岩。
原地表土为回填及耕植土,其下为第四纪洪积层,大部分为红色硬塑粘土和黄色亚粉土,深层为沙砾岩和第三纪红色砂岩。
场址旁其它建筑工程施工情况表明,该场地无不良地质,场地内未发现活动性断裂、滑坡、溶洞等不良地质疽象及可液化土层,场地是稳定的,适合工程建设,场地地下水主要为上部疏松土层孔隙潜水,对建筑无腐作用。
根据国家质量技术监督局2001年2月发布的“中国地震动参数区划图”(GB18306-2001)查得:
xxx市地震动峰值加速度为0.05g,地震动反应谱特性周期为0.35S。
根据国家标准建筑物结构设计按6度抗震烈度设计。
4.3公共设施与施工条件
项目的建设条件和施工条件较好。
水、电、通信等市政设施齐全;市政管网、道路等周边的配套设施建设完善。
场地稳定,适宜建筑,无不良地质情况。
a)给排水:
项目区域给水管可由已敷设的城市给水干管DN400供给。
市政排水管网已经敷设至xxx东路,项目建成后,可排入城市污水排放系统。
b)供电:
本项目区电源主要取自市政10kV高压电源线路,本项目区电源可以得到满足。
c)施工条件:
xx
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