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2009年株洲市

房地产市场统计分析报告

株洲市房地产研究中心

2010年1月

2009年株洲市

房地产市场统计分析报告

2009年，是株洲房地产行业充满挑战一的年、持续健康发展的一年，也是成就辉煌的一年。

这一年里我们按照市委、市政府“保二争一、科学跨越”的整体要求，创新思路、确保目标，通过强化商品房预售、销售管理，优化职能部门的相关服务，增强了政府对市场的引导和监管；科学调研，措施得力，“双促”活动成果斐然；多方努力，多项惠民政策相继出台，市民购房得到切实优惠。

2009年我市完成房地产开发投资104.41亿元，同比增长27.9%。

商品房施工面积1295.39万㎡，其中新开工面积615.06万㎡，同比增长40.9%、73%。

第一章房地产行业发展宏观状况

一、房地产投资

2009年株洲市房地产总投资1040848万元，同比增长27.9%；其中，土地开发投资33621万元，同比增长15.1%；土地购置投资119099万元，同比增长11.7%；建筑工程投资658175万元，同比增长21.7%。

2009年全市商品住房投资716561万元，占房地产总投资的68.8%，同比增长25.6%，办公楼投资10013万元，同比增长45.6%；商业营业用房投资119735万元，同比增长39.1%；其他类投资194539万元，同比增长29.3%。

表12009年株洲市房地产投资情况

金额（万元）

同比增长（%）

房地产总投资

1040848

27.9%

土地开发投资

33621

15.1%

土地购置投资

119099

11.7%

建筑工程投资

658175

21.7%

商品住房

716561

25.6%

其中：

90平方米以下

61636

7.5%

其中：

140平方米以上

129059

76.8%

其中：

经济适用房

32288

83.0%

其中：

别墅、高档公寓

3577

-79.5%

办公楼

10013

45.6%

商业营业用房

119735

39.1%

其他

194539

29.3%

二、房地产开发

2009年全市房屋施工面积、新开工面积、房屋竣工面积和出租房屋面积分别为1295.39万㎡、615.06万㎡、167.76万㎡和6.03万㎡，同比增长40.9%、73%、-27.2%、-39.8%。

同期全市商品住房新开工500.68万㎡，占新开工总面积的81.4%，同比增加80.5%；其中，经济适用房新开工27.89万㎡，同比增长80.4%。

商品住房竣工134.49万㎡，占总竣工面积的80.17%，同比减少33.3%。

表22009年株洲市房地产开发情况（单位：

万㎡）

本年

累计

同比

增长（%）

商品住房

办

公

楼

商业营业用房

其他

90㎡

以下

经济

适用房

别墅、高档公寓

房屋施工面积

1295.39

40.9

1037.43

106.29

50.12

10.57

14.23

171.46

72.27

其中：

新开工面积

615.06

73.0

500.68

29.79

27.89

2.89

5.98

71.00

37.40

房屋竣工面积

167.76

-27.2

134.49

16.07

18.22

5.65

0.98

25.47

6.82

出租房屋面积

6.03

-39.8

0.50

0.00

0.00

0.00

1.33

3.09

1.10

注：

本章数据来源于株洲市房产局开发办，且均涵盖株洲市区以及所辖四县一市。

第二章房地产市场交易情况

一、房产一级市场（商品房）

（一）商品房供销情况

1.商品房供应

2004-2009年，株洲市本级商品房批准预售面积基本保持平稳增长的趋势，仅2007年较前一年有所下降。

2009年株洲市本级商品房累计批准预售240.01万㎡，批准预售面积同比增长4.06%。

表32004-2009年株洲市本级商品房供应情况

批准预售

面积（万㎡）

同比增长

2004年

145.83

-

2005年

152.99

4.91%

2006年

204.71

33.81%

2007年

167.14

-18.35%

2008年

230.65

38.00%

2009年

240.01

4.06%

图12004-2009年株洲市本级商品房供应情况

2009年，株洲市本级商品房累计批准预售240.01万㎡、19779套。

其中，商品住房批准预售196.89万㎡、18018套，分别占商品房的批准预售比重为82.03%、91.10%。

2009年各月供应量如下图所示：

图22009年株洲市本级各月商品房供应情况

从商品房供应分区情况来看，2009年芦淞区商品房批准预售76.06万㎡（6944套），其中商品住房52.73万㎡（5999套）；天元区商品房批准预售99.06万㎡（7231套），其中商品住房87.26万㎡（6925套）；荷塘区商品房批准预售36.57万㎡（3080套），其中商品住房32.53万㎡（2857套）；石峰区商品房批准预售28.32万㎡（2524套），其中商品住房24.37万㎡（2237套）。

图32009年株洲市本级商品房、商品住房各区批准预售面积柱状图

图42009年株洲市本级商品房、商品住房各区批准预售套数柱状图

2.商品房销售

2004-2009年，株洲市本级商品房销售面积呈现高低相间的格局。

2005、2007、2009年高于200万平米，2004、2006、2008年均低于200万平米。

2009年株洲市本级商品房销售265.99万㎡，同比增长59.40%。

表42004—2009年株洲市本级商品房销售情况

年份

销售户数

销售面积（万㎡）

销售金额（亿元）

均价（元）

2004年

12914

155.00

14.21

2005年

9069

277.78

15.18

2006年

13133

161.83

34.96

1988

2007年

20900

240.62

56.58

2346

2008年

15873

166.87

43.46

2604

2009年

23180

265.99

72.83

2738

2009年/2008年

146.03%

159.40%

167.58%

105.15%

图52004—2009株洲市本级年商品房销售情况

2009年，株洲市本级商品房累计销售265.99万㎡、23180套，与去年同期分别增长59.40%、46.03%。

其中，商品住房销售254.58万㎡、21912套，分别占商品房的销售比重的95.71%、94.53%。

2009年各月销售量如下图所示：

图62009年株洲市本级各月商品房销售情况

从商品房销售分区情况来看，2009年芦淞区商品房销售66.79万㎡（6203套），其中商品住房万64.01（5720套）；天元区商品房销售92.78万㎡（7487套），其中商品住房86.90万㎡（7166套）；荷塘区商品房销售78.46万㎡（7036套），其中商品住房77.63万㎡（6759套）；石峰区商品房销售27.96万㎡（2454套），其中商品住房26.04万㎡（2267套）。

图72009年株洲市本级各区商品房、商品住房销售面积柱状图

图82009年株洲市本级各区商品房、商品住房销售套数柱状图

3.商品房供销对比

2009年，株洲市本级商品房、商品住房的面积供销比分别为0.90:

1、0.77:

1。

12月份，全市商品房、商品住房的面积供销比分别为1.01:

1、0.95:

1。

图92003-2009年株洲市本级商品房供销对比

图102003-2009年株洲市本级供销面积比走势图

2009年，芦淞区、天元区、荷塘区和石峰区的商品房供销面积比分别为0.82：

1、1.00：

1、0.42：

1和0.93：

1，其中商品住房的供销面积比为1.14：

1、1.07：

1、0.47：

1和1.01：

1。

图112009年株洲市本级商品房、商品住房各区供销面积比柱状图

2009年，芦淞区、天元区、荷塘区和石峰区的商品房供销套数比分别为1.05：

1、0.97：

1、0.42：

1和0.99：

1，其中商品住房的供销套数比为1.12：

1、0.97：

1、0.44：

1和1.03：

1。

图122009年株洲市本级商品房、商品住房各区供销套数比柱状图

（二）商品住房销售价格

1.商品住房总体销售价格

2009年市本级商品住房销售全年均价2602元/㎡，较2008年全年均价2214元，增长17.52%。

图132007.1-2009.12株洲市本级商品住房销售均价走势图

2.商品住房各区销售价格

2009年，芦淞区、天元区、荷塘区和石峰区的商品住房均价为2833元/㎡、2594元/㎡、2284元/㎡和2345元/㎡。

图142009年株洲市本级商品住房各区销售均价柱状图

（三）商品住房供求结构

1.商品住房套型结构

2009年，市本级商品住房60㎡以下、60-80㎡、80-90㎡、90-100㎡、100-120㎡、120-144㎡、144-180㎡和180㎡以上的批准预售面积分别为17.39万㎡、7.44万㎡、10.60万㎡、12.40万㎡、25.20万㎡、73.07万㎡、36.77万㎡和14.02万㎡，分别占批准预售总面积的8.8%、3.8%、5.4%、6.3%、12.8%、37.1%、18.7%和7.1%；而销售面积分别为10.25万㎡、8.17万㎡、15.24万㎡、17.35万㎡、39.89万㎡、105.23万㎡、41.04万㎡和17.41万㎡，分别占销售总面积的4.0%、3.2%、6.0%、6.8%、15.7%、41.3%、16.1%和6.8%。

图152009年株洲市本级商品住房不同户型供销面积对比图

2009年，市本级商品住房60㎡以下、60-80㎡、80-90㎡、90-100㎡、100-120㎡、120-144㎡、144-180㎡和180㎡以上的批准预售套数分别为3628套、1087套、1229套、1313套、2281套、5475套、2349套和656套，分别占批准预售总套数的20.1%、6.0%、6.8%、7.3%、12.7%、30.4%、13.0%和3.6%；而销售套数分别为2160套、1194套、1761套、1847套、3624套、7905套、2605套和816套，分别占销售总套数的9.9%、5.4%、8.0%、8.4%、16.5%、36.1%、11.9%和3.7%。

图162009年株洲市本级商品住房不同户型供销套数对比图

2.商品住房价位结构

2009年，市本级商品住房销售面积主力价位段为2000-3000元/㎡，占商品住房销售总面积的54.36%；3000-4000元/㎡价位段次之，占商品住房销售总面积的18.13%；1000元/㎡以下和4000元/㎡以上的商品住房仅销售了11.13万㎡，占商品住房销售总面积的4.37%。

图172009年株洲市本级商品住房不同价格销售面积结构图

2009年，市本级商品住房销售套数主力价位段为2000-3000元/㎡，占商品住房销售总套数的55%；3000-4000元/㎡价位段次之，占商品住房销售总套数的18.57%；1000元/㎡以下和4000元/㎡以上的商品住房仅销售了1343套，占商品住房销售总套数的6.13%。

图182009年株洲市本级商品住房不同价格销售套数结构图

2009年，市本级商品住房60㎡以下、60-80㎡、80-90㎡、90-100㎡、100-120㎡、120-144㎡、144-180㎡和180㎡以上户型的销售均价分别为3865元/㎡、3321元/㎡、2644元/㎡、2568元/㎡、2316元/㎡、2577元/㎡、2468元/㎡和2573元/㎡。

图192009年株洲市本级商品住房不同户型销售均价柱状图

二、房产二级市场（二手房）

（一）二手房交易情况

1.二手房交易量

2004-2009年，株洲市本级二手房交易量的最高峰出现在2007年、171.23万平米，低谷为2008年、64.73万平米。

图202004-2009年株洲市本级二手房交易情况

2009年，市本级二手房交易100.58万㎡，9724套；其中二手住房交易67.34万㎡，7960套，分别占二手房交易的比重为66.95%、81.86%。

二手房各月交易量如下图所示：

图212009.1-2009.12株洲市本级二手房、二手住房各月成交量

从二手房成交分区情况来看，2009年芦淞区二手房交易24.94万㎡（1908套），其中二手住房成交13.12万㎡（1570）；天元区二手房交易25.07万㎡（1708套），其中二手住房成交16.73万㎡（1404套）；荷塘区二手房交易29.50万㎡（2899套），其中二手住房成交21.83万㎡（2670套）；石峰区二手房成交21.06万㎡（3209套），其中二手住房成交15.66（2316）万㎡。

图222009年株洲市本级二手房、二手住房各区成交面积柱状图

图232009年株洲市本级二手房、二手住房各区成交套数柱状图

（二）二手住房交易均价

1.二手住房总体成交均价

2009年株洲市本级二手住房成交均价为1333元/㎡，其个月价格走势如下图所示：

图242008.7-2009.12株洲市本级二手住房成交均价走势图

2.二手住房分区成交均价

2009年，芦淞区、天元区、荷塘区和石峰区的二手住房成交均价分别为1460元/㎡、1792元/㎡、1217元/㎡和1012元/㎡；纯二手住房（不含房改房）的均价分别为1725元/㎡、1888元/㎡、1502元/㎡和1320元/㎡。

图252009年株洲市本级二手住房各区成交均价柱状图

（三）房产一、二级市场对比分析

2004-2009年，2006年商品房、二手房成交面积之比接近1，2008年、2009年连续两年比值超过2，2009年更是达到了2.64：

1，即商品房每成交2.64平米对应二手房成交1平米。

图262004-2009年株洲市本级一、二级市场交易量之比走势图

2009年，芦淞区、天元区、荷塘区和石峰区的一、二级市场交易面积之比分别为2.68:

1、3.70:

1、2.66:

1和1.33:

1，交易套数之比分别为3.25:

1、4.38:

1、2.43:

1和0.76:

1。

图272009年株洲市本级一、二级市场交易量之比各区比较图

三、房产抵押情况

2009年，株洲市本级共办理抵押登记手续15167起，抵押面积531.10万㎡，贷款金额148.47亿元。

市本级商品房和二手房共交易32904套，他项比0.46。

表52004-2009年株洲年本级房产交易量与他项权利登记情况（单位：

套）

2004年

2005年

2006年

2007年

2008年

2009年

商品房交易

6288

13520

9727

13237

13064

23180

二手房交易

4460

6297

6194

6227

5471

9724

合计交易量

10748

19817

15921

19464

18535

32904

他项权利登记

2958

5335

5506

5841

5427

15167

他项比

0.28

0.27

0.35

0.30

0.29

0.46

2009年全市他项比值为0.46，为近六年来的最高值，这与2009年商品房成交量大幅增长和宽松的房贷金融政策有较大关系。

图282004-2009年株洲市本级房产“他项比”走势图

2009年，市本级共办理在建工程抵押90起，抵押面积148.19万㎡，贷款金额24.36亿元。

办理一般抵押12603起，抵押面积181.35万㎡，贷款金额35.5亿元。

第三章2009年株洲市房地产市场基本特征

（一）房产市场全面回暖，良性循环逐渐形成

2009年株洲市房地产市场全面回暖，整体呈现稳定、健康发展态势，销售与投资良性循环正正逐步形成。

2009年年初，国经济环境以及市场方向尚不明朗，开发企业投资信心不足，多抱有观望犹豫心理。

针对该种情形，我市全面把握房地产业投资与消费的总体形势，认真分析全省房地产投资增长缓慢的原因，明确重点、创新方法，以科学发展观为指导，促进房地产投资与消费持续快速增长。

2009年3月，《关于促进房地产市场稳定健康发展的若干意见》顺利出台，优惠措施超前，激活了市民的住房需求，房产市场全面启动，月成交量由年初的不足4万m²，到6、7、8月连续3个月超出历史最高水平，8月份更是创记录的达到了37.38万m²。

销售形势好转、开发资金快速回笼，后续开发资金由紧转为充足。

2009年6月，市委、市政府在全市房地产行业开展了“促进投资、促进开工”的“双促”活动。

联系项目35个，230.6万平方米，总投资66.1亿元。

为巩固上半年取得的成绩、保持房地产健康持续发展的后劲，我市于6月底举办了首届夏季房地产交易展示会，首次纳入房地产招商和开工容，将今年的夏季房交会打造成了促交易、促消费的房地产交易展示会，促招商的房地产招商节会，促开工、促投资的房地产项目投资动员大会的“三会合一”大会。

在地产项目推介签约会上，万科、联创、恒产、中新集团、珠江实业等国房地产龙头企业纷纷与会，成功签约13个项目，计划投资总额143亿元。

6月开展了房地产项目投资开工月活动，开工项目8个，160万平方米，计划总投资41亿多元，市政府还将这8个项目授为“重点支持项目”。

2009年株洲市房地产总投资104.08亿元，同比增长27.9%，这一成绩远高于全国水平（16.1%），居全省前列。

（二）住房均价上涨较快，房屋品质明显提高

2009年市本级商品住房销售均价2602元/㎡，较2008年的2214元，同比增长17.52%。

2009年下半年，商品住房的成交价格上涨速度明显高于上半年，这与销售量节节攀升，而09年上半年新开工的房屋一时间难以大量上市有关。

从全市各区销售均价情况来看，芦淞区和天元区的商品住房均价约高于全市平均价格100-300元/㎡不等；荷塘区和石峰区的商品住房均价在2200-2400元/㎡左右。

价格的上涨一方面与房地产市场的供求关系有关，另一方面，也与市场成交的房屋品质整体提高有关。

2009年株洲多家楼盘通过建设部住宅性能2A评审，它们在2009年受到了购房者的青睐，甚至有些楼盘开盘当日又出现了排长队拿号的现象。

（三）二级市场敏感度高，市民盼优政能持续

2009年全年二手房成交100.58万平米，较去年增长55.38%，但与近年的最高峰2007年的171.23万平米相比，下降了41.26%，总体来说，株洲的二级市场仍占占较小份额。

二手房市场接受税收政策调控的敏感度相对较高，《关于促进房地产市场稳定健康发展的若干意见》出台后，二手房周成交量即翻了一番。

2009年底，国务院办公厅发布取消二手房交易营业税优惠政策的消息后，株洲市区办理二手房过户的业务量增长了56%，绝大多数市民希望原有的优惠政策能继续执行。

（四）消费结构发生变化，谨防供需局部失衡

2009年株洲市本级商品住房的已销户型主要集中在100-120㎡、120-144㎡的面积区间，二者占全年销售总量的55%；144㎡以上的大户型销售面积占总销售量的15.43%。

“80后”的年轻人逐渐成为株洲购房者重要组成部分，这一部分消费者的消费行为呈现显著特征：

注重小区环境，对楼盘的地理位置以及出行要求较高，按揭购房、父母提供首付，偏好120平米左右的较大户型等等。

越来越多的株洲籍在外务工人员回株购房也是2009年株洲房地产市场的另一个显著特征。

市区商品房销售价格结构渐趋合理，2000-2500元/㎡、2500-3000元/㎡和3000-4000元/㎡仍是目前市场消费的主要价位段，分别占市场总销量面积的22.59%、31.77%和18.13%。

2010年株洲市城市四区应谨防商品房供需出现局部失衡的现象。

天元区商品住房供应量明显高于其他三个区，占到总住房供应量的44.32%；而54.1%商铺供应集中在了芦淞区。

芦淞区浙赣线和京广线围和的区域商品房有效供应非常之少。

城区周边大型厂矿人口众多，需求旺盛，而原有房屋非常老化，多为50年代所建，这部分地区的商品住房供应以及旧区改造建议列为2010年工作的重点。

（五）房产金融明显收缩，市场融资环境从紧

从09年商品住宅购房贷款情况来看，银行对住宅金融的支持力度较高，大部分银行对首次购房均采取了不同程度的优惠措施如“二成首付、七折利率”，部分甚至对于多套购房也采取了同样优惠，这在一定程度上增强了市民的购买力。

但从年底出台的相关政策风向来看，预计明年金融机构对房地产开发贷款和个人按揭贷款的管理会明显从严，对房地产业的信贷规模较09年将会有所减少，房地产融资环境将会适度从紧。

第四章全国及周边城市情况

（一）2009年全国房地产市场运行情况

    一、房地产开发完成情况

2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。

其中，商品住宅完成投资25619亿元，增长14.2%，占房地产开发投资的比重为70.7%。

2009年，全国房地产开发企业房屋施工面积31.96亿平方米，比上年增长12.8%；房屋新开工面积11.54亿平方米，增长12.5%；房屋竣工面积7.02亿平方米，增长5.5%。

其中，住宅竣工面积5.77亿平方米，增长6.2%。

2009年，全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米，比上年下降18.9%；完成土地开发面积23006万平方米，下降19.9%。

  二、商品房销售情况

2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%。

其中，商品住宅销售面积增长43.9%；办公楼销售面积增长30.8%；商业营业用房销售面积增长24.2%。

2009年，商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%。

其中，商品住宅销售额增长80.0%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和45.5%。

三、房地产开发企业资金来源情况

2009年，房地产开发企业本年资金来源57128亿元，比上年增长44.2%。

其中，国贷款11293亿元，增长48.5%；利用外资470亿元，下降35.5%；企业自筹资金17906亿元，增长16.9%；其他资金27459亿元，增长71.9%。

在其他资金中，定金及预收款15914亿元，增长63.1%；个人按揭贷款8403亿元，增长116.2%。

四、70个大中城市房屋销售价格指数

12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%，涨幅比11月份扩大2.1个百分点；环比上涨1.5%，涨幅比11月份扩大0.3个百分点。

新建住宅销售价格同比上涨9.1%，涨幅比11月份扩大2.9个百分点；环比上涨1.9%，涨幅比11月份扩大0.4个百分点。

分类型看，与上年同月相比，经济适用房销售价格上涨