二手房交易资料1.docx

二手房交易资料1.docx

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二手房交易资料1

关于开展西安市二手房按揭贷款担保业务的可行性报告

安康市财信融资担保有限公司：

二手房按揭贷款是指个人在购买售房人具有房屋产权证的住房或商业用房时，购买人（贷款人）支付一定比例首付款，其余部分以要购买的房产作为抵押，向合作机构申请的贷款，担保公司在业务办理的过程中承担阶段性担保，配合合作机构完成贷款的发放及房屋产权证的抵押工作。

去年西安房地产市场回暖，表现亮眼，今年又将何去何从?

记者昨日从国家统计局西安调查队发布。

2016年3月成熟楼市共计11个项目加推，入市房源1361套，加之2015年的库存，市场房源充足；3月1日，央行下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，政策利好加之房源充足，2016年的3月是成熟楼市的爆发月。

我们从去年的数据可以看出，西安目前涨幅在全国排名中非常的靠前，这在某种程度上推动了西安房价的上涨。

二手房交易创历史新高

2016年下半年，随着西安新房市场的大热，二手房市场也一路飘红。

从21世纪不动产的相关数据中可以看出，12月份二手房的成交量达到了全年的最高点，同比上涨了193%，平均成交价格在9766元/㎡，同比上涨13%。

出现了一房难求，供不应求的“尴尬”局面。

2017年上半年二手房交易总量28500套，从2017年6月18日房管局出的新政同比下滑63.44%，而2017年半年住宅交易量

今年上半年我市房地产市场延续了去年的火热态势，市行政服务中心大厅办理交易过户的区域也一度人满为患，交易量连续2个月都破千，但在5、6月份随着我市限购政策的实施以及金融系统银贷收紧等大招放出，交易量也开始慢慢回落，特效药的作用开始显现。

从环比看，西安二手住宅销售价格6月份止跌回升，下半年主要以调整为主。

目前已进行合作洽谈的机构有西安银行、中国建设银行与中国邮政储蓄银行（下文并成为合作机构），洽谈进行非常顺利，并配合合作机构规范了二手房按揭贷款的基本流程：

第1步：

买卖前的产权审核

　　担心买到产权有瑕疵的房子，是买家们不敢进行自主交易的一大原因。

但做足前期准备工作，这一问题也将不是问题。

首先，要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。

如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;其次，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。

风险提示：

此环节最大风险即是产权瑕疵问题，所以在交定金之前，必须去查档并得到确定答案。

你相中的房屋有可能处于抵押状态，也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态，而一旦房屋产权有问题，交易即宣布无效。

第2步：

交定金与签合同

看好房子，确定房屋产权后，交定金就是顺理成章的事。

但千万不要忽视这个小小的环节，交定金也是有窍门的。

房子动辄上百万，以5%计算定金额度也能达到5万元。

所以当交易进行到这个环节时，请多留个心眼。

如果你看中的房子还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管。

如果买卖双方都有可以信赖的第三方，则可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后给定金卖方，需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”。

如果没有可信赖的第三方，定金最好交由银行监管。

具体做法是：

买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。

一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，示范文本可以在深圳市国土房管局网站上下载。

合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等，具体条款见示范文本。

风险提示：

1.当下楼价上涨，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提高违约成本。

但定金或违约金不得高于成交金额的20%;

2.卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼，所以预约买卖合同中应注明“交由第三方监管即视为卖方收讫”;

3.为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象，你需要签一份交房保证金协议，约定从定金中扣除1万元左右的保证金。

在查验家具、电器完好，水电、物管等费用缴清，钥匙交接完毕之后，再退还保证金。

第3步：

赎楼

赎楼是一门大学问，不同赎楼方式费用不同、供楼时间不同、面临的风险也不同。

一般来说，赎楼是业主方的责任。

赎楼有两种操作方式：

其一，业主通过担保公司，向银行借款赎楼，产生的是0.8%的担保费用，以及0.4%的短期赎楼利息，等买家房产证出来之后，再到银行做按揭;其二，买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中只需要产生担保费，但买家需要提前供楼。

“出于风险考虑，买家最好采用前一种方式赎楼。

通过后一种方式，可节省0.4%的短期赎楼利息，但如果交易终止、卖家悔约不卖或是房屋存在产权问题，买家将陷入被动境地。

”美联物业按揭部总监王青说。

这里边还有一些小窍门：

如果通过同行转按揭，上述费用少不了，但可以节省不少时间。

另外，担保公司与银行有对接的关系，比如某个担保公司对应的银行可能就只有工行、中行等等。

如果不知道如何选择担保公司，可到打算办按揭的银行咨询，否则先行选择担保公司可能要空跑一趟。

风险提示：

因赎楼产生的风险，为此环节中最大。

买家拿现金赎楼或自己通过担保公司向银行贷款赎楼，都是不可取的方法。

如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题，买家会冒风险。

记者采访的几位中介按揭部专家，均认同“两笔款赎楼”，即业主自己通过担保公司向银行借款。

　第4步：

付首期及资金监管

除了产权问题之外，自主交易需要担心的第二大问题就是资金监管。

事实上，资金监管目前已成体系，买卖双方按照既成规定来做，风险很小。

无论是通过何种方式交易，首期款必须放银行监管。

具体操作是：

买卖双方到银行签一份资金监管协议，然后各自在银行开一个账户，约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后，首期款打给卖方。

如果交易顺利完成，银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止，则把首期款再打回给买方。

银行提供此项服务，一般会收取单笔500元左右的监管费，但如果你是通过要按揭的银行办理资金监管，则可以省去这笔费用。

出于公平角度考虑，银行会要求买卖双方在签监管协议时就在放款书上先签字，这样放款时买卖双方不需要亲自到银行，也能避免买家到时候不配合放款给卖家带来困扰。

风险提示：

1.买家要保证首期款通过独立的第三方进行监管，避免资金风险。

用首期款为卖家赎楼更是险上加险。

2.2.倘若放款书没有提前签字，卖家在买家过户完毕之后要及时催促解冻首期款，避免“人走茶凉”。

第5步：

签订买卖合同

在交定金环节，记者已经提前知会：

自主交易可以先签订一个“书面协议”，这个协议与普通的中介的居间合同非常类似，只是缺少了中介那部分内容。

其格式可以参考中介的居间合同，或者直接到深圳市国土房管局网站的“信息公开”栏目的房地产管理相关下载处，下载《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同（2008版示范文本）》作为参考。

　签订书面协议时，最主要要关注四个方面，是产权情况、房产总价、交易税费及日期，其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。

日期也是非常重要，像交定金、过户、交楼时间，确定日期才能够保证交易顺利进行，例如规定赎楼要在45天内做完，首期款在签完合同内7天做银行监管等。

交付首期之后，就可签订国土房管局的正式二手房买卖合同。

深圳市房地产经纪行业协会（下简称房协）的相关负责人告诉记者，自主交易双方可以在任何能够上网的地方，上到房协的网站，注册并填写相关内容，经过共4个工作日的确权及办理时间后，就可以直接到房协（福田区景田东路36号润丰园小区一楼）去领取，完全免费。

据该负责人介绍，目前房协已经取消了中介代打合同的资格，不过还是有中介通过公司端口代打二手房合同并收取一定费用。

记者了解到，这个费用并不固定，一般是180元以上，多的更有三四百元。

　　风险提示：

1.买家要保证首期款通过独立的第三方进行监管，避免资金风险。

用首期款为卖家赎楼更是险上加险。

　2.倘若放款书没有提前签字，卖家在买家过户完毕之后要及时催促解冻首期款，避免“人走茶凉”。

　第5步：

签订买卖合同

在交定金环节，记者已经提前知会：

自主交易可以先签订一个“书面协议”，这个协议与普通的中介的居间合同非常类似，只是缺少了中介那部分内容。

其格式可以参考中介的居间合同，或者直接到深圳市国土房管局网站的“信息公开”栏目的房地产管理相关下载处，下载《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同（2008版示范文本）》作为参考。

签订书面协议时，最主要要关注四个方面，是产权情况、房产总价、交易税费及日期，其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。

日期也是非常重要，像交定金、过户、交楼时间，确定日期才能够保证交易顺利进行，例如规定赎楼要在45天内做完，首期款在签完合同内7天做银行监管等。

交付首期之后，就可签订国土房管局的正式二手房买卖合同。

深圳市房地产经纪行业协会（下简称房协）的相关负责人告诉记者，自主交易双方可以在任何能够上网的地方，上到房协的网站，注册并填写相关内容，经过共4个工作日的确权及办理时间后，就可以直接到房协（福田区景田东路36号润丰园小区一楼）去领取，完全免费。

据该负责人介绍，目前房协已经取消了中介代打合同的资格，不过还是有中介通过公司端口代打二手房合同并收取一定费用。

记者了解到，这个费用并不固定，一般是180元以上，多的更有三四百元。

风险提示：

1.如果房产有共有权人，要让共有权人一同签字，避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。

2.如果有租约的，应该让租客签订放弃优先购买权的证明，避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。

3.如果房产有较为贵重的家私家电，最好在附表中对家具家电的情况加以详细描述，例如家具家电的品牌、新旧程度等，有必要的话还可以附上家具家电的照片，以防交房时出现货不对板的情况。

4.如果该房产附有户口，要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件。

5.要明确违约责任，特别是在目前房价上涨的情况下，业主违约的几率增大，明确违约责任才能保障自己的权益。

第6步：

选银行和办按揭

如果不是一次性付款，买家还需要到银行做按揭贷款。

去银行做贷款申请需要买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。

申请贷款时直接找到银行的客户经理，说要做房产按揭，他就会帮忙处理。

一般来说当天就能够确批复。

但有时候也会出现贷款额度不能达到预期的情况，像评估价高的银行需要再评估，一般会延长二三个工作日。

不过在办理按揭前，买方需要自己心里有个数，如果房产楼龄较新，例如是在2000年以后入伙，因为评估价比较高，贷款一般可以贷到八成。

如果是在2000年以前的房子，那么贷款一般只能做到六七成。

至于定金、首期款的银行监管，也可以在申请按揭时同时办理，免得来回跑腿。

至于银行的选择，中介人员推荐说四大国有银行的贷款额度会较宽松，而且办事效率会高一些。

至于利率是否能下浮，每家银行执行的政策基本一致，所以并不需要更多考虑。

　风险提示：

1.如果贷款额度达不到预期，买家需要做好支付更多首期款的准备，否则交易不成将造成违约。

2.目前二套房贷有收紧趋势，有可能出现贷款批不下来的情况，那么为预防该情况发生后双方发生纠纷，可以在合同中约定解决方法，例如是解除合同还是赔偿违约金等。

第7步：

过户及交税

去过户时，需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续。

买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。

一般递件后，拿到回执业主就可以让银行放之前监管的定金。

至于办证时间，关内是5个工作日出新证，关外宝安也是5个工作日，龙岗则是20-30个工作日（2000年以前的旧证是30个工作日，2000年以后的新证是20个工作日）。

交税时，如果合同约定是各付税费，那么两人必须同时到场;如果是业主实收，就只需要买家到场。

至于拿新证，一次性付款就可以直接拿新的房产证;如果是按揭贷款拿的就是房产证复印件，银行也会自动去国土房管局办理抵押手续，在5个工作日后放尾款给业主。

风险提示：

1.房地产的风险责任，产权转移前由转让人承担，产权转移后由受让人承担。

也就是说过户后房屋出现损害等风险，是由买方承担的，所以买方需要在过户前仔细确认房子是否有质量问题。

2.目前房价上涨，有业主会以虚假债务为由让法院查封房产，让过户期间的房产交易终止，买方可以在合同中增加一条条款，约定如果在过户中因业主原因房产遭到查封，那么视为业主违约，必须承担违约责任。

　第8步：

后续事项

交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否有被更换或搬走，最终业主才交钥匙，正式完成交易。

而上述的水电等交接，就要分别到管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门去办理，双方应准备好房产证复印件、身份证等，部分区域像罗湖区，办理水电交接的时候也许要提供抵押合同，交易双方最好在去之前打电话进行咨询，以免来回跑动。

最主要的是之前有签订《交房保证金协议》，如果房子内部家具家电完整，就交回给业主保证金。

如果家具家电确实有缺失，那么经过双方协商后可以在保证金里面进行抵扣。

风险提示：

1.如果交房时家具家电出现损坏甚至被搬走，而交房保证金无法弥补时，买方通常很难找到卖家去索赔。

所以最好在当初约定交房保证金时，尽量把保证金的数额做大。

2.户口问题也是交房时容易忽视的地方，所以在交房前，最好在房屋所在地的公安局查阅业主的户口是否已经迁出。

同时风控人员完成调查工作后，召开审贷会，审贷会成员由客户经理、风控人员、财务人员、总经理等人员参加，会议判断每笔业务的真实性、可行性等，会议具有业务否决的权利，将风险降至最低。

针对二手房贷款业务我们已经做了充分的市场调查，有了基本的结构框架，上述报告分析大致说明了二手房按揭贷款担保业务的可行性，西安市二手房市场正处于良好的发展期，我们想把握这个时机，借助安康市财信融资担保有限公司的实力，在该业务范畴内争取一些成绩，希望能得到领导的支持帮助。

我们一定会在把握业务风险的基础上稳定的发展，本着谨慎的原则，初期阶段宁可少接业务，也不愿为了业绩“井喷式”发展，希望除了发展中小企业的贷款担保业务外，使公司业务更加丰富，让安康市财信融资担保有限公司在西安金融市场打响名声、巩固信誉、展示实力。

我们会在今后的工作中不断探索，不断完善，希望领导审阅，并提出宝贵的意见。