最新循环经济示范区基础设施建设项目可行性研究报告.docx
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最新循环经济示范区基础设施建设项目可行性研究报告
第一章概述
1.1项目的概况、项目的提出理由、工程项目的背景及项目研究过程
1.1.1工程项目的概况
项目名称:
***循环经济示范区基础设施建设项目
主管部门:
吉林省***循环经济示范区管委会
项目建设单位:
***循环世纪投资有限公司
建设单位简介:
***循环世纪投资有限公司,属国有独资有限责任公司,出资人为***铁西区财政局。
法人代表张革,注册资金:
5000万元;注册日期:
2011年6月7日。
主要职能和经营范围是:
履行政府性投资的经营管理职能,土地收储、开发、整理;城市基础设施建设投资(给排水工程;污水、垃圾处理工程;道路、桥梁建设;绿化、亮化工程;保障性住房、水源地建设、城市防洪生态设施恢复、天然气、供热建设项目;房地产开发、棚户区改造、危旧房改造);投资及国有资本运营。
1.1.2项目建设背景
吉林省***循环经济示范区是2005年经吉林省政府批准成立的工业集中区,位于***铁西区,示范区规划面积50平方公里,是吉林省发展循环经济唯一区域型综合试点单位,2007年11月被纳入国家第二批循环经济试点单位。
循环经济示范区分生态新能源产业园区、物流产业园区、建材产业园区三个功能区。
随着***循环经济示范区社会经济的不断发展,新增社会投资及项目快速扩大和增多,不断增加的土地需求量与有限的储备供应量和用地报批困难重重、周期长的矛盾日益突出,项目用地的土地整理难度不断加大,在一定程度上制约着项目建设和经济发展。
同时***委、市政府要求***循环经济示范区要加快发展,以满足于整个城市的发展速度。
为满足***循环经济示范区用地需要,加强政府对土地的调控力度,规范土地市场运行,促进土地节约集约利用,提高建设用地保障能力,保持经济持续发展,加快改善民生,***循环世纪投资有限公司提出对***循环经济示范区进行土地收储,对该区域未利用的土地进行整理、收储,并逐步实施全面改造。
实现***经济快速发展、人民生活安定美好,加快***的建设进程。
1.1.3项目建设的必要性
1)项目实施有利于城市总体布局的形成
***经济循环示范区作为***重要经济发展区域,对***城市布局有着深远的影响。
随着***经济的发展,城市化水平的提高,工业化水平也日益提高,***经济循环示范区的建设有利于***经济发展向北延伸。
示范区的基础设施建设好比整个园区的血液输送系统,基础设施的建设不仅激活了整个循环园区,而且也加快了示范区内部与示范区外部的联系,带动了***北部交通网的完善,加速了***北部城市布局的形成,因此,项目实施将极大促进城市总体布局的形成。
2)符合城市总体规划要求
根据***城市总体规划(2010-2030):
主要发展方向向北,向东、东南和西侧发展为辅。
2030年***中心城区空间结构为“一城两翼”。
一城:
指***中心主城区,也就是城市环路内发展的城市建设用地。
一城是中心城区的各项职能综合发展结合的地区,也是***作为中心城市和宜居城市的服务中心。
两翼:
指***向西北、东北两个方向发展的产业组团。
其中西北方向主要是发展循环经济型产业的工业组团,东北方向主要是发展以物流加工业、汽车零部件、行走机械为主导产业的物流产业组团。
市域城镇空间结构:
“一主、两副、四带”“一主”是指***中心城区这一主中心;“两副”是指培育公主岭和双辽的中心城区作为市域副中心城市;“四带”是指沿哈大轴线、长春外环高速公路(规划)和吉林南部次区域高速公路(规划),形成城镇发展带。
以科学发展观为指导,根据吉林省建设生态省的目标要求,坚持走新型工业化和健康城镇化道路,推动产业绿色转型和循环经济发展;不断提升城市综合服务职能和创新能力,加强在省域南部的区域辐射能力;促进文化繁荣,创造和谐宜居的人居环境,引导***实现全面协调可持续发展。
3)可促进***地区的经济繁荣
***经济循环示范区交通网的建设将带动整个区域及地区相关产业发展,示范区基础设施的完善将会提高示范区的竞争力,加强其招商引资的能力,促进***地区的经济繁荣。
本项目的建设还具有很大的社会效益,随着***经济循环示范区的发展在经济发展的基础上,能够解决大量的就业问题,能够很好的消化***及周边地区的剩余劳动力,在为人们创收的同时增强了社会的和谐与稳定,因此本项目的建设具有良好的经济效益和社会效益,能够大大的促进***地区的经济繁荣。
综上所述,本项目符合国家和吉林省有关土地管理的政策,符合***城市总体规划,对发挥区域优势、发展特色经济、培育支柱产业、促进***经济发展具有十分重要意义。
项目实施是必要的,也是加快推进改善民生工作的必然选择。
1.1.4项目研究范围及主要内容
主要内容为:
研究范围内的***循环经济示范区1000ha土地收储方案、850ha土地出让方案(其中商业用地120ha,住宅用地120ha,工业用地610ha)、投资估算及经济评价等内容。
以及整理收储土地,达到七通一平的开发要求(包括场地平整、道路及交通设施、市政管线综合设置等)
在规划区范围内,结合***城市规划、社会经济发展、建设条件等因素,通过必要的测量和地质勘探,确定建设规模、技术标准、工程方案和投资估算,论证投资效益。
工作内容如下:
①调研区域经济现状及发展,综合分析研究其对本项目的影响;
②建设的必要性论证;
③实施条件论证;
④收储方案设计,进行建设标准和规模论证;
⑤达到七通一平的开发要求的基础设施方案研究;
⑥根据收储规模和资金筹措方案,确定收储时间安排及实施方案。
1.1.5项目建设目标
本项目的实施,通过土地收储完善***循环经济示范区基础设施条件,清除与***循环经济示范区区域与环境不和谐的因素,以建造生活方便、配套齐全、环境优美的区域为目标。
1.2编制依据
本项目方案编制过程中,涉及到的技术标准、材料价格、投资估算、经济评价、土地、环境保护等,均遵照国家相关法规和文件执行,其中主要编制依据:
1)《中华人民共和国土地管理法》;
2)《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》国发(2001)15号;
3)《土地储备管理办法》国土资发〔2007〕277号;
4)《***城市总体规划》(2011-2030);
5)《***土地利用总体规划》(2006-2020);
6)《***统计年鉴》(历年);
7)《关于全面实行国有土地使用权招标拍卖挂牌出让的实施意见》;
8)《吉林省土地开发整理工程建设标准(试行)》(吉国土资耕发〔2009〕10号);
9)《城市道路交通规划设计规范》(GB50220-95);
10)《城市道路设计规范》( CJJ37-2012);
11)《城市排水工程规划规范》(GB50318-2000);
12)《室外给水设计规范》(GB50013-2006);
13)《室外排水设计规范》(GB50014-2006);
14)《城市给水工程规划规范》(GB50268-98);
15)《城市工程管线综合规划规范》(GB50289-98)。
1.3项目总投资及效益情况
本工程估算总投资为:
399024.32万元,(含土地收储及七通一平费用)建设期为3年,资金来源:
本项目资金采用贷款及自筹两种方式筹措。
本项目拟向银行申请贷款100000.00万元(约占建设投资的25.06%),贷款利率为6.28%,借款偿还期为4年,宽限期3年。
自筹299024.32万元(约占建设投资的74.94%)。
偿还贷款资金来源为:
***财政局以经营性用地出让金、城市维护费资金及财政补贴作为还款来源,保证按约定及时还款。
第二章社会经济发展及规划
2.1***概况
***位于松辽平原中部,吉林省西南部,辽、吉、蒙三省(区)交界处,堪称松辽平原的一颗明珠。
辖公主岭市、双辽市、梨树县、伊通满族自治县、铁东区、铁西区、辽河农垦管理区。
2.1.1自然地理
(1)地理位置
根据***的工程地质报告,***工程地质指标如下:
***水资源总量为23.99亿m3,其中全市多年平均河流径流量为12.56亿m3,地下水资源为11.43亿m3。
***河流分属辽河和松花江两大水系。
辽河水系有东、西辽河,昭苏台河、条子河,松花江水系有伊通河,境内流水10km以上的支流有35条,多属季节性河流。
***共建成水库、塘坝360座,中型水库16座,塘坝258座,总控制面积为695km2,库容量为22.7亿m3。
根据《建筑抗震设计规范》(GB50011-2010),***所在地区抗震设防裂度为6度。
(2)气候特征
***地区按自然气候区划处于北温带,属于东部季风区中温带湿润区,大陆性季风气候明显,四季分明,春季干燥多大风,夏季湿热多雨,秋季温和凉爽,冬季漫长寒冷。
全地区年平均日照时数为:
2678.9小时
太阳辐射年总量为:
123.736千卡/cm²
年平均气温为:
5.9℃,≥10℃
积温平均为:
3078.5℃
年平均降水量为:
572.8mm
全年盛行西南风,基本上是5月上旬终霜,9月下旬初霜,平均无霜期为142天,生长季的光、热量、水分条件基本满足一年一熟制作物需要,作物生长季为5-9月。
(3)自然资源
***土地资源比较丰富,地貌类型多样,地域性差异明显。
山地约占总面积的6%,丘陵占总面积的15%,平原约占总面积的79%。
全市有农作物总播种面积85.8万ha,地势平坦,土壤肥沃,适宜生长多种农作物。
公主岭市、梨树县、伊通满族自治县、双辽市均为国家商品粮基地县(市)。
在农作物中,以玉米、大豆、水稻最为著称,其次为高粱、谷子、小麦等。
在经济作物中,葵花籽和甜菜产量较多,其次是花生、蓖麻、烤烟、瓜果等。
森林资源:
***森林总面积为30.65万ha。
其中人工林占一半以上。
***东部分布着大面积森林,中西部以农田防护林为主,有小面积片林。
东部低山丘陵生长着茂密的天然林。
主要树种有蒙古柞、山杨、春榆、白桦、水曲柳等。
草地资源:
***草地资源总面积14.4万ha,其中放牧场8.92万ha。
采草场3.7万ha。
双辽市和公主岭市北部的部分乡镇因位于松嫩平原的南缘而具有大面积的草原,伊通满族自治县和梨树县南部有较大的荒山草坡。
野生动植物资源:
***的东部、南部和西部的半山区、丘陵地带,山峦起伏,草木茂盛,动植物资源丰富。
2.1.2农业状况
2012年农业生产稳步增长,粮食喜获丰收。
全年实现农林牧渔业总产值491.4亿元,按可比价格计算比上年增长6.6%。
其中,农业产值204.1亿元,比上年增长2.8%;林业产值2.2亿元,比上年增长13.5%;牧业产值276.0亿元,比上年增长9.2%;渔业产值1.0亿元,比上年增长15.8%。
全年粮食播种面积85.8万公顷,比上年增加1万公顷,增长1.1%,全年粮食产量达到771.0万吨,比上年增产16万吨,增长2.1%。
全年玉米播种面积77万公顷,比上年增加1.2万公顷,增长1.6%,玉米产量达到687.4万吨,比上年增加16.9万吨,增长2.5%;水稻播种面积5.9万公顷,比上年增加16公顷,增长0.02%,水稻产量达58.3万吨,增产0.53万吨,增长0.9%;大豆播种面积1万公顷,比上年减少0.2万公顷,下降16.8%。
2.1.3基础设施
中心城市规模不断扩大,城镇基础设施明显改善。
城市建设快速推进,整体品位大幅提升,城市综合管理得到加强,人居环境得到进一步优化。
成功实施蓝天、碧水、宁静、亮化、洁净、畅通、生态、安全等8大工程。
市区环路、供热供水管网改造、城镇住房、公铁立交桥等一批重点城市基础设施投入使用。
宏泰公园、铁东公园、热电广场等公共设施得到进一步完善。
2.2***“十二五”社会经济发展规划
“十二五”时期***经济社会发展的指导思想是:
以科学发展观为主题,以加快经济发展方式转变为主线,紧紧围绕发展和民生两大中心任务,全面实施“一核三带”富民优先战略,坚持投资拉动、项目带动、创新驱动、全民行动,突出“南接北融”,以“一核三带”为先导区,统筹推进具有***特色的工业化、城镇化和农业现代化,不断提高核心城市的凝聚力、竞争力、带动力,加快推进社会各项事业发展,努力让城乡居民生活得更加美好。
2.2.1***2012年社会经济情况
2012年,***人民在市委、市政府的正确领导下,深入贯彻落实科学发展观,以实现人民生活共同富裕为目标,努力推进经济增长方式的转变和经济结构调整,全面实施“一核三带”富民优先的发展战略,抓好民生和发展两个关键,国民经济和社会发展取得了明显成效,各项社会事业不断进步。
全年实现地区生产总值1122.6亿元,按可比价格计算比上年增长12.3%。
其中,第一产业实现增加值283.8亿元,增长5.1%;第二产业实现增加值516.9亿元,增长16.2%;第三产业实现增加值321.9亿元,增长11.9%。
人均生产总值达33143元,比上年增长14.9%。
经济结构进一步优化,一、二、三产业占生产总值的比重由上年的26.1%:
45.1%:
28.8%变为今年的25.3%:
46.0%:
28.7%。
一、二、三产对经济增长的贡献率分别为9.8%、59.9%和30.3%。
规模以上工业万元增加值综合能源消耗降低9.43%。
财政预算收支执行总体情况良好,保民生、保稳定投入进一步加大。
全年全市公共预算全口径财政收入完成93.2亿元,比上年增长26.7%。
其中,地方财政收入完成56.6亿元,比上年增长45.5%。
市区公共预算全口径财政收入完成49.6亿元,比上年增长23.9%,市区地方财政收入完成26.2亿元,比上年增长49.4%。
***公共预算财政支出完成171.7亿元,比上年增长22.8%。
市区财政支出完成61.4亿元,比上年增长28.2%。
在市区财政支出中:
农林水事务支出3.1亿元,增长1.0%;教育支出11.5亿元,增长60.9%;科学技术支出3575万元,增长7.3%;社会保障和就业支出10.1亿元,下降5.8%;医疗卫生支出3.2亿元,下降11.7%。
2.2.2“十二五”发展目标和主要任务
根据转变经济发展方式和实现***全面振兴的要求,综合考虑未来发展趋势和支撑条件,“十二五”时期,国民经济和社会发展的主要目标:
1、经济发展指标
综合经济实力。
到2015年,地区生产总值达到2300亿元,年均增长24%。
一般预算全口径财政收入达到200亿元,年均增长30%,其中:
地方级财政收入达到100亿元,年均增长30%。
五年全社会固定资产投资累计完成4900亿元,年均增长30%。
经济结构调整。
“十二五”末期,三次产业比重调整到14:
50:
36。
农业比重下降12.8个百分点,工业比重提高7.2个百分点,主导产业增加值占全市工业增加值比重达到70%;服务业占全市地区生产总值比重提高5.6个百分点;民营经济比重达到60%以上。
2、社会发展指标
人民生活水平。
城镇居民人均可支配收入达到3.2万元,年均增长14%。
农民人均纯收入达到1.1万元,年均增长11%。
城乡居民居住条件和环境明显改善,生活质量普遍提高,社会保障体系基本健全,人均公共服务水平明显提升。
社会和谐程度。
各项社会事业协调发展。
社会主义民主法制更加完善,人民群众的政治、经济和文化权益得到尊重和保障,社会治安和安全生产状况进一步好转,公民思想道德、科学文化和健康素质有较大幅度提高。
影响社会和谐的人口、经济、社会和环境四个方面指标明显改善,构建社会和谐度较高的***。
3、文化发展指标
推进文化体制创新,增强文化发展活力,加强文化基础设施建设,全面提升公共文化水平。
打造民族民间文化品牌、红色旅游品牌,形成一县一品牌,一地一特色,文化产业GDP翻一番。
万人拥有公共文化设施面积达到全省中等以上水平。
4、资源节约与环境保护指标
加强节能减排和资源综合利用,积极发展绿色经济、循环经济和低碳经济,加快生态市建设,实现可持续发展。
万元GDP能耗年均下降3.3%。
“十二五”期间***经济和社会发展主要目标
类别
指 标
单位
2010年实际
2015年
年均增长(%)
属性
经济增长
4个
地区生产总值
亿元
789.1
2300
24
预期性
一般预算全口径财政收入
亿元
56
200
30
预期性
其中:
地方级财政收入
亿元
27.9
100
30
预期性
全口径财政收入占GDP比重
%
7.1
8.6
预期性
其中:
地方财政收入占GDP比重
%
3.5
4.3
预期性
外贸进出口总额
亿美元
2.72
5
15
预期性
结构调整
10个
三次产业比重
%
26.8:
42.8:
30.4
14:
50:
36
预期性
社会消费品零售总额
亿元
287.7
1000
28
预期性
规模以上工业企业总产值
亿元
1075
3000
22.2
预期性
规模以上工业企业增加值
亿元
287.6
1000
27.2
预期性
规模以上工业企业利润
亿元
38.8
200
41
预期性
全社会固定资产投资
亿元
576.6
1500
30
预期性
主导产业增加值占规模以上工业增加值比重
%
59
70
预期性
高技术产业增加值占规模以上工业增加值比重
%
0.94
15
预期性
民营经济增加值占GDP比重
%
40
60
预期性
城镇化率
%
37.2
43
预期性
社会发展
7个
财政性教育经费支出占GDP比重
%
/
4
预期性
九年义务教育巩固率
%
99
99以上
约束性
高等教育毛入学率
%
40
50
预期性
R&D经费占GDP比重
%
0.9
1.8
预期性
城镇参加基本养老保险人数
万人
35.1
47
6
约束性
城乡三项医疗保险参保率
%
91
92
约束性
总人口
万人
340.5
347
4‰左右
约束性
资源环境
7个
能源消费量
万吨标煤
856
1118
5.5
预期性
单位GDP能源消耗
吨标煤/万元
1.13
0.97
5年累计-15.4%,年均下降3.3%
约束性
单位工业增加值用水量
立方米/万元
29
23.65
5年累计-20
约束性
单位GDP二氧化碳排放
/
/
/
/
约束性
主要污染物排放减少
化学需氧量
万吨
2.68
不上升
不上升
约束性
二氧化硫
万吨
6.77
5年累计-3.5
5年累计-3.5
氨氮
万吨
/
5年累计-6
5年累计-6
氮氧化物
万吨
/
不上升
不上升
耕地保有量
万公顷
53.3
53.3
约束性
森林蓄积量
亿立方米
0.157
0.19
3.9
约束性
人民生活
5个
城镇居民人均可支配收入
元
16459
32000
14
预期性
农民人均纯收入
元
6586
11000
11
预期性
在岗职工平均工资
元
22343
40000
12.7
预期性
五年累计城镇新增就业人数
万人
27.98
30
预期性
城镇登记失业率
%
4
4.5
年控制为4.5%
预期性
第三章土地收购储备方案
3.1土地资源
根据“十一五”土地利用变更调查统计,***幅员面积为14382平方公里,占全省土地总面积的7.52%。
在全市的土地资源中:
农用地总面积为1193919.55ha,占全市土地总面积的83.01%。
其中耕地面积814711.36ha,占农用地总面积的68.2%,全市人均耕地面积3.68亩;园地面积9581.59ha,占农用地总面积的8.02%;林地面积283366.63ha,占23.73%;牧草地面积39490.79ha,占3.31%;其它农用地面积46769.19ha,占3.9%。
建设用地总面积为132713.76ha,占全市土地总面积的9.23%。
其中城镇村及工矿用地112081.09ha,占84.45%;交通运输用地5134.51ha,占3.87%;水利设施用地15498.16ha,占11.68%。
未利用土地面积为111570.28ha,占全市土地总面积的7.76%。
3.2项目土地现况
***循环经济示范区用地规划如下:
***循环经济示范区用地平衡一览表
序号
类别名称
用地面积(m2)
所占比例(%)
1
居住用地
1200000
12
2
商业用地
1200000
12
3
工业用地
6100000
61
4
基础设施用地
1500000
15
合计
10000000
100
本项目共收储土地1000ha,全部为农用地。
土地收储后可供出让土地面积850ha(其中商业用地120ha,居住用地120ha,工业用地610ha)。
3.3土地储备实施
3.3.1土地收购储备原则及范围
土地收购储备原则:
①依法等价原则;
②土地效益最大化原则;
③公平公正原则;
④主动公开供地原则。
3.3.2土地储备的范围
本次土地收储范围东至京哈铁路,西至兴平街,南至复兴路,北至北环城路。
土地收储面积1000ha,全部为农用地。
3.3.3土地储备的管理
土地进入储备库后,如在短期内不能出让,可依法将土地使用权抵押,或连同地上建筑物出租、临时改变用途。
储备土地招标拍卖前,要完成土地平整等前期开发及出让的准备工作。
3.4土地市场化运作模式
对收储范围内各类用地,统一纳入政府土地储备库,进行土地综合开发整理后,采取招标、拍卖、挂牌等方式公开出让。
3.5运作程序
(1)收购储备程序
1)对拟收购的土地及地上物的权属、面积、用途等情况现场调查和勘测;
2)与市规划部门会签规划意见;
3)对拟进行收购土地的补偿费用进行评估测算;
4)依据规划和测算结果制定收购方案,报市政府批准后,组织实施;
5)根据土地使用权收购公告与原土地使用者按规定协商收购补偿,并在支付补偿费用时,接收土地权属证书和房屋权属证书;
6)依据土地使用权收回公告,依法办理相应的权属变更登记手续。
(2)招标、拍卖、挂牌出让手续:
1)至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前20日发布出让公告,公布出让地块的基本情况和出让的时间、地点;
2)在规定的时间、地点召开招标拍卖或挂牌出让仪式,确定中标人和竞得人;
3)与中标人、竞得人签订中标通知书和成交确认书;
4)签订《国有土地使用权出让合同》;
5)公证处公证。
3.6土地收购储备规模的确定
结合城市现状用地具体情况,确定2013年~2015年土地收购储备规模为1000ha,现状均为农用地,规划出让土地850ha(其中商业用地120ha,居住用地120ha,工业用地610ha)。
第四章土地出让成本费用分析及出让价格
4.1土地出让成本费用分析
根据***国有土地使用权收购储备有关规定,土地收储成本费用包括:
土地收储费用、拆迁费用及土地流转费用。
土地直接收储成本计算表
序号
费用名称
单位
成本
备注
1
土地收储费用
元/m2
130.00
940ha
2
拆迁费用
元/m2
800.00
60ha
3
土地流转费用
元/m2
150.00
1000ha
4.2土地出让价格的确定
***土地出让价格确定依据:
根据***基准地价标准和***近年来房地产开发用地出让实际价格,并考虑城区的地价增值趋势等多种因素,确定本实施方案居住用地出让价
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