南宁市业主委员会选举办法示范文本.docx
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南宁市业主委员会选举办法示范文本
南宁市业主委员会选举办法(示范文本)
南宁市业主委员会选举方法(示范文本)有关的物业管理文本,南宁市业主委员会选举方法(示范文本)第一条根据?
物业管理条例》、?
南宁市物业管理方法》、?
业主大会规程》的有关规定,结合本小区实际,制定本方法。
第二条在城区房管部门......
南宁市业主委员会选举方法(示范文本)
第一条根据?
物业管理条例》、?
南宁市物业管理方法》、?
业主大会规程》的有关规定,结合本小区实际,制定本方法。
第二条在城区房管部门(下列简称"房管部门";)和街道办事处的指导下,由本小区业主大会筹备组负责会议的筹备工作。
第三条业主身份确实定。
根据?
南宁市物业管理方法》第六条规定,业主是指本小区内房屋权属证书记载的所有权人(即房产证或购房发票、购房合同等产权证明上名字的人)。
尚未办理产权登记,但已实际占有使用的房屋的合法买受人视为业主;尚未交付的房屋,其建设单位视为业主。
第四条投票权数确实定。
根据?
南宁市物业管理方法》第十一条规定,业主投票权数,按照业主拥有的专有局部物业建筑面积和业主人数共同确定。
业主的物业建筑面积原那么上按照每1平方米为一个计算单位,缺乏1平方米的局部四舍五入。
每位业主持1张选票,选票中标明专有局部物业建筑面积。
共有产权人或者同一业主拥有多个产权的,以一个业主计算。
经初步统计,本小区业主拥有的专有局部物业总建筑面积为㎡,业主总人数为个。
(如在投票过程中,因共有产权人或者同一业主拥有多个产权的业主等原因出现,导致总投票权数的数据有变化,业主大会筹备组应及时予以修正。
)
第五条业主委员会选举实行差额选举,差额比例不得低于20%。
业主委员会成员暂定5-15人(单数)组成,其中设主任1名,副主任1-2名,委员3-12名,合乎条件的正式候选人超过5名方能开始正式的选举。
第六条在报名时间截止时,合乎条件的正式候选人缺乏5名时,采用下列其中第□1或□2或□3种方式处理(可选择):
□1、在已报名的候选人根底上,继续公开征集候选人报名;
□2、即时终止业主委员会的选举工作,筹备组解散;
□3、其他方式。
第七条根据?
南宁市物业管理方法》第二十一条规定,业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主,并合乎以下条件:
(一)具有完全民事行为能力,高中以上文化程度;
(二)遵纪守法;
(三)模范履行业主义务,未欠交物业管理费用、专项维修资金等;
(四)热心公益事业,责任心强;
(五)具有必要的工作时间和组织能力;
(六)未在本物业管理区域的物业效劳企业及下属企业内任职。
第八条业主委员会委员候选人的产生采取自荐方式,凡合乎第七条规定条件者均可报名。
第九条业主大会筹备组根据第七条的规定对报名的业主进行审核后,报房管部门复核,合乎条件的,成为业主委员会委员的候选人。
候选人的名单在小区内进行公示,公示期一般为3-7天(可选择)。
第十条凡认为候选人不合乎第七条规定的均可在公示期内以书面形式向本小区业主大会筹备组、房管部门或街道办事处反映,由其进行核实。
第十一条候选人公示期满,由业主大会筹备组组织召开业主大会会议,会议的形式为(□书面征求业主意见的形式/□集体讨论形式)(可选择)。
第十二条业主大会筹备组负责发放选票,选票应发放给业主,如收到选票的是实际居住者,不是业主的,应及时转交或告知业主。
第十三条选票采取下列第□1或□2或□3种方式发放(可选择):
□1、由业主大会筹备组统一派发;
□2、选票统一放在社区居委会,由业主自行领取;
□3、。
第十四条采用书面征求意见的形式召开业主大会会议的,业主填好选票后,应在规定的时间内,持有身份证、本人产权证明(房屋所有权证或购房发票、购房合同等)到指定的投票箱投票。
逾期投票的,视为弃权。
(采用集体讨论的形式召开业主大会会议的,业主填好选票后,应在规定的时间内,持有身份证、本人产权证明到指定地点加入业主大会,进行现场投票。
逾期投票的,视为弃权)。
第十五条业主因故不能参与业主大会的,可书面委托他人代为投票,受委托人须持有委托书、委托人的有效身份证明和产权证明及本人的有效身份证明。
第十六条投票的时间为日(可选择)。
根据?
南宁市物业管理方法》第二十条规定,选举业主委员会的投票期限一般为10日,1500户以上的小区可以延长至15日。
第十七条业主可以投赞成票,可以投反对票,可以弃权。
第十八条本次业主大会会议业主所投的票数,多于投票人数的无效,等于或者少于投票人数的有效。
每一选票所选的人数超过规定故选人数的作废,等于或少于故选人数有效。
第十九条投票结束后,在规定的时间,在房管部门或街道办事处的指导监督下,筹备组负责组织开箱验票。
利害关系人不得担任验票人、唱票人、计票人、监票人。
第二十条本次业主大会会议有专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主加入,那么本小区业主大会会议有效召开。
第二十一条统计业主大会会议结果时,应将所有的选票逐一进行核对,分别统计出每个候选人获得专有局部物业建筑面积的总数(下列称为"建筑面积数";)和业主支持人数的总数(下列称为"业主人数";)后,按以下方式确定选举结果:
(一)根据?
南宁市物业管理方法》第十五条、十六条的规定,选举业主委员会委员应当经专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,即每个候选人经1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数同意,才能中选。
(二)当经1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数同意的候选人超过故选人数(即超过5名)时,按照候选人获得建筑面积数从高到低的顺序进行排列,建筑面积数高的前名中选。
(或者按照业主人数从高到低的顺序进行排列,业主人数高的前名中选。
)(可选择)
(三)当经1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数同意的最后第名候选人并列时(即产生两个以上的并列第5名),由并列的候选人以抽签方式决定。
(四)当经1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数同意的候选人少于故选人数(即少于名)的情形时,缺乏局部的委员名额,根据差额选举的要求,按照差额比例不低于20%的比例,在30日内另行征集所需候选人报名,进行增选。
(五)当经1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数同意的的候选人为0名的情形时,本次选举无结果。
第二十二条本次业主大会会议的其他决议,经专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后,依法生效。
第二十三条业主大会会议结果统计完毕后,验票人、唱票人、计票人、监票人应在选举结果统计表上签字。
第二十四条业主委员会产生后3日内召开第一次业主委员会会议,确定主任1名、副主任1-2名。
第二十五条业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持业主大会会议成立情况表明、业主大会议事规那么、管理规约、业主委员会选举方法、业主委员会组成名单、内部职责分工及业主委员会办公场所证明文件等材料向城区房管部门备案。
第二十六条业主委员会自房管部门备案之日起成立,任期为2年。
第二十七条选举中的未尽事宜的处理以及本方法的解释,由本小区业主大会筹备组负责。
_______(小区、大厦)业主大会筹备组
_______年____月___日
--end--
换届选举业主委员会工作程序(仅供指导单位内部使用)
一、换届选举的前提。
业主委员会有以下情形的,应当按要求组织召开业主大会进行换届选举:
1、业主委员会任期届满60日前,应当召开业主大会会议进行业主委员会换届选举。
2、业主委员会全体委员在任期内辞职的,应当在全体委员正式辞职的30日前召开业主大会会议进行业主委员会换届选举。
(注:
业主委员会应将组织换届选举的情况书面告知所在县、城区人民政府负责房产管理的部门(下列简称"房管部门";)。
)
二、发出换届选举的通知。
本届业主委员会发出换届选举的通知(通知上应当载明业主委员会候选人报名的条件、方式、领取报名表的时间和地点等事项,报名时间为一般3-7日)。
三、候选人报名及公示会议材料。
业主委员会候选人报名(时间一般为3-7天),同时,公示以下材料:
(一)?
业主大会议事规那么》;
(二)?
管理规约》;(三)成立业主大会、首届业主委员会的选举方法;(四)选票(样本);(五)业主的总投票权数(即专有局部物业总建筑面积和业主总人数);(六)其他应当公示的材料。
四、验核候选人的业主身份及资格条件。
本届业主委员会依照规定对所有业主委员会委员候选人的业主身份和资格条件进行验核后,应将所有候选人的材料原件如实报送房管部门进行复核。
五、颁布候选人名单。
本届业主委员会将合乎条件候选人的相关材料在小区内颁布3-7日,如业主在颁布期间提异议的,需再次进行验核。
异议期满,产生正式候选人。
六、公示正式候选人名单。
本届业主委员会将正式候选人的相关材料在小区内公示3-7日。
七、发出召开业主大会的通知并公告相关材料。
本届业主委员会应当于业主大会会议召开15日前将召开业主大会会议通知及下列材料在小区公告栏或其他显著位置公告。
(一)业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容等;
(二)业主委员会换届选举方法、候选人名单及简历;
(三)业主在业主大会会议上的投票权数(专有局部物业总建筑面积及业主总人数)。
(四)负责开箱验票的监票、验票、唱票、计票的人员名单。
八、制作投票箱、发放表决票。
本届业主委员应当于业主大会会议召开2日前,制作投票箱,将表决票发放给全体业主。
(注:
(一)关于投票箱的制作。
1、根据小区的实际情况制作投票箱,每个投票点设置一个投票箱,所有表决票均投入其中;也可以根据需表决的事项在每个投票点设置多个投票箱。
2、原那么上在固定的地点设定投票箱,不设立流动投票箱。
3、每个投票箱只能有一个投票口,且投票入口不得超过2㎝x5㎝。
(二)关于表决票的发放。
表决票应交给业主,有条件的,可以采用递交书面通知、放入业主信箱内、邮寄或其他方式送达业主。
如收到表决票的是非业主使用人时,应告知非业主使用人及时转交或告知业主。
)
九、召开业主大会会议。
在房管部门的指导监督下,本届业主委员会根据业主大会会议通知上确定的时间、地点和形式,组织召开首次业主大会会议,并组织人员在投票点做好验核业主身份、签收表决票及登记等工作。
(注:
1、有利害关系的业主应当回避,不能担任监票、验票、唱票、计票等工作;2、投票期限一般为10日之内,1500户以上的物业管理区域的投票期限可以延长至15日。
3、投票的时间超过一天的,在投票当天截止的时间,在筹备组、业主代表与县、区房管部门三方见证下共同封箱,封好的投票箱放置在社区居委会办公室,任何人不得毁损投票箱。
4、业主因故不能加入投票的,可书面委托代理人代为投票,代理人须出具业主的产权证、身份证的复印件,书面的委托书及本人合法的有效证件。
)
十、开箱验票,确定会议结果。
投票结束后,在县、区房管部门的指导监督下,本届业主委员会负责组织开箱验票,统计会议结果。
经专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主加入,首次业主大会成立。
正式的业主委员会委员候选人获得专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主的选票,才能中选。
(注:
开箱验票后,将所有的表决票当众密封完毕,并存档。
)
十一、公示会议表决结果。
本届业主委员会于开箱验票的次日将业主大会会议的结果在本物业管理区域内公示,公示期一般是7日。
十二、召开业主委员会会议。
新一届业主委员会产生后3日内召开第一次业主委员会会议,选举主任1名、副主任1-2名。
十三、工作交接。
原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内,将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会,并做好交接手续。
十四、业主大会及业主委员会备案。
业主委员会自选举产生之日起30日内,持业主大会会议成立情况表明、业主大会议事规那么、管理规约、业主委员会选举方法、业主委员会组成名单、内部职责分工及业主委员会办公场所证明文件等材料向城区房管部门备案。
(注:
业主委员会办公场所证明由建设单位或物业效劳企业提供)
十五、业主委员会成立。
业主委员会自房管部门备案之日起成立,任期由业主大会决定。
【注意】①业主委员会任期届满的,其委员资格终止,不得擅自以业主大会、业主委员会的名义发展活动。
②业主委员会逾期未换届的,指导部门应当指导换届工作。
③业主大会会议无法产生新一届业主委员会的,业主大会及业主委员会的印章暂交房管部门或者街道办事处、乡镇人民政府保管。
④重新选举业主委员会时,参照首次业主大会会议的规定选举新一届业主委员会。
关于印发?
南宁市业主大会和业主委员会指导规那么》的通知
南房[2008]101号
各城区住房和城乡建设局,高新区、相思湖新区建设房产局,经开区建设开展局,市各业主委员会,驻市物业效劳企业,市物业管理行业协会:
为进一步标准我市业主大会和业主委员会的活动,维护业主的合法权益,我局根据住建部?
业主大会和业主委员会指导规那么》(建房[2008]274号)的规定,对2008年5月1日起施行的?
南宁市业主大会和业主委员会指导规那么》进行了修订,现将于2008年3月1日起施行新修订的?
南宁市业主大会和业主委员会指导规那么》印发给你们,请认真贯彻执行。
特此通知
南宁市住房保障和房产管理局
二0一一年二月二十三日
南宁市业主大会和业主委员会指导规那么
第一章总那么
第一条为标准本市业主大会、业主委员会的活动,维护业主的合法权益,根据?
中华人民共和国物权法》、?
物业管理条例》、?
南宁市物业管理方法》、?
业主大会和业主委员会指导规那么》等规定,结合本市实际,制定本规那么。
第二条各城区人民政府、南宁高新技术产业开发区管理委员会、南宁经济技术开发区管理委员会、南宁市相思湖新区管理委员会房产行政主管部门(下列简称城区、开发区房管部门)和街道办事处、乡镇人民政府负责对本辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行指导、监督和管理,处理业主、业主委员会在物业管理活动中的投诉。
第三条业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出违反法律、法规和规章的决定,业主委员会不得从事经营活动。
第四条业主大会、业主委员会会议召开的程序及作出的决定违反法律、法规和规章的,该物业管理区域所在地的城区、开发区房管部门或街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改过或者撤销其决定,并通告全体业主。
第五条业主大会、业主委员会应当配合公安机关、人口与计生部门,与社区居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安、方案生育等相关工作。
在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区居民委员会依法履行职责,支持社区居民委员会发展工作,并接受其指导和监督。
业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的社区居民委员会,并认真听取社区居民委员会的倡议。
第二章业主投票权确实定和行使
第六条依法登记取得或者因人民法院、仲裁委员会的法律文书、人民政府的征收决定、继承、受遗赠取得物业专有局部所有权的人,应当认定为业主。
基于房屋买卖等民事法律行为,已经合法占有物业专有局部,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为业主。
建设单位已建成但尚未交付的房屋,建设单位为业主。
第七条业主的投票权数,由物业专有局部建筑面积和业主人数共同确定。
在首次业主大会会议上,物业专有局部建筑面积按照每1平方米为一个计算单位,缺乏1平方米的局部四舍五入。
每位业主持1张选票,选票中标明专有局部物业建筑面积。
共有产权人或者同一业主拥有多个物业产权的,以一个业主计算。
第八条业主拥有的物业专有局部建筑面积按照业主所持有的房屋权属证书上记载的建筑面积来计算。
房屋已发售并交付使用但尚未取得房屋权属证书的,按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,按房屋买卖合同记载的面积计算。
第九条以下物业的建筑面积不计入物业专有局部建筑面积:
(一)依法归全体业主共有的;
(二)权属有争议的。
第十条业主应当自行行使投票权,业主因故不能加入业主大会会议的,可以书面委托他人行使投票权。
业主不具有完全民事行为能力的,应当由其监护人代为行使投票权。
业主为法人的,由其法定代表人或委托代理人行使投票权。
第十一条共有物业的业主投票时,应当推选一人行使表决权,但其共有人所代表的业主人数为一人。
第十二条物业管理区域总建筑面积达50万平方米以上的小区,可以幢、单元、楼层为单位,推选一名业主代表加入业主大会会议,每一名业主代表所代表的业主人数不得超过15人。
由业主代表加入业主大会会议的,业主代表应当在加入业主大会会议前15日,就会议拟表决的事项书面征求其所代表的业主的意见,表决意见经业主本人签字后,由业主代表在业主大会会议上如实反映。
假设已授权的,业主代表应出具授权书。
业主代表的代表权限为代其他业主加入本次业主大会会议,向业主大会提出意见和倡议,向业主转达业主大会事项,XX不得代其他业主表决事项。
推选及表决方法应当在业主大会议事规那么中规定。
业主大会
第一节首次业主大会会议的筹备
第十三条物业管理区域内,已交付的专有局部建筑面积超过建筑物总面积50%时,建设单位应当按照物业所在地的城区、开发区房管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求,及时报送以下筹备首次业主大会会议所需的文件资料:
(一)物业管理区域证明;
(二)房屋建筑物面积清册;
(三)业主名册;
(四)建筑规划总平面图;
(五)交付使用设施设备的证明;
(六)物业效劳用房备案材料;
(七)其他有关文件资料。
第十四条物业管理区域内,物业交付使用的专有局部建筑面积超过建筑物总面积50%时,经占业主总人数20%以上业主书面申请筹备成立业主大会的,城区、开发区房管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当负责组织、指导成立该物业管理区域业主大会会议筹备组。
第十五条城区、开发区房管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当在接到业主的书面申请后30日内完成下列核实工作:
(一)核实业主联名签名情况;
(二)确定物业管理区域;
(三)了解物业工程的开发建设情况。
城区、开发区房管部门、街道办事处、乡镇人民政府完成核实工作后,对合乎条件的,应当在20个工作日内指导业主成立业主大会筹备组;对不合乎条件的,应当将申请材料退回业主,并书面表明理由。
第十六条首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和社区居民委员会代表组成。
筹备组成员人数应为715名的单数,其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半,筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。
第十七条筹备组中业主代表的产生,由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。
业主代表应当模范履行业主义务,遵纪守法,责任心强,有一定组织能力,由业主本人申请,并按照下列办法推荐:
(一)应当由10人以上的业主联名书面推荐;
(二)业主推荐的业主代表人数超过预定人数的,可以抽签的方式确定业主代表。
第十八条筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告不少于5日。
业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处、乡镇人民政府核查处理。
第十九条建设单位和物业效劳企业未按本规那么协助筹备组发展工作的,应当记入企业不良信用记录。
第二十条筹备组成立后,应当做好下列筹备工作:
(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容,做好会务准备工作;
(二)参照房产主管部门提供的示范文本,草拟业主大会议事规那么和管理规约;
(三)依法确定首次业主大会会议表决规那么;
(四)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有局部建筑面积;
(五)制定业主委员会的选举方法,并确定表决票、选票的发放、监票、验票、唱票及计票的人员名单;
(六)制定业委会委员候选人产生方法,确定业主委会委员候选人名单;
(七)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告,公告时间不少于10日。
业主对公告内容有异议的,筹备组应当记录并作出回答。
第二十一条筹备组应当自组成之日起90日内,完成筹备工作,组织召开首次业主大会会议。
逾期不组织业主召开业主大会会议的,筹备组自行解散。
筹备组不接受城区、开发区房管部门的指导和监督,自行发展工作的,城区、开发区房管部门对其组织选举产生的业主委员会不予备案。
第二十二条筹备组应当在物业管理区域内发出业主委员会候选人报名的通知,通知内容应当包含业主委员会候选人报名的条件、方式、领取报名表的时间、地点等事项,报名时间为3-7日。
第二十三条筹备组根据物业管理区域的实际情况确定业主委员会的人数,业主委员会由自愿报名的业主组成,人数为5-15人的单数。
业主委员会候选人报名时间截止,合乎条件的报名人员尚未到达预定人数,可继续征集业主报名加入业主委员会委员的选举,延长期限最长为7日。
经延长报名期限,报名人数仍不达预定人数的,本次业主大会筹备工作终止。
第二十四条业主委员会选举采取差额选举的方式,业主委员会候选人数与故选人数差额比例不得低于20%。
第二十五条业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主,并合乎下列条件:
(一)具有完全民事行为能力,高中以上文化程度;
(二)遵纪守法;
(三)遵守业主大会议事规那么、管理规约,模范履行业主义务,未欠交物业管理费用、专项维修资金、公摊水费、电费等;
(四)热心公益事业,责任心强;
(五)具有必要的工作时间和组织能力;
(六)未在本物业管理区域的物业效劳企业及下属企业内任职或与该企业有其他利害关系。
业主在竞选业主委员会委员期间,不得以利益诱惑或作出侵害他人合法权益的承诺来为己谋取竞选职位。
第二十六条筹备组依照规定对所有业主委员会委员候选人的业主身份和资格条件进行验核,经半数以上筹备组成员签名确认后,将所有候选人的材料原件报送城区、开发区房管部门进行复核。
第二十七条筹备组将合乎业主委员会委员候选条件人选的相关材料在物业管理区域内公告不少于5日,公告期满无异议的,产生正式候选人;公告期间有业主提出异议的,由筹备组再次进行核查。
筹备组将正式候选人的相关材料在小区内公告不少于5日。
第二十八条筹备组应当于业主大会会议通知公告后,将选票、表决票发放给全体业主。
选票、表决票应交给业主本人,如收到选票、表决票的为非业主本人时,筹备组应告知其及时转交业主本人。
第二十九条与业主委员会委员正式候选人有利害关系的业主应当回避,不能担任监票、验票、唱票、计票等工作。
第二节首次业主大会会议的召开
第三十条首次业主大会会议应当包括下列内容:
(一)表决通过管理规约、业主大会议事规那么;
(二)选举产生业主委员会委员;
(三)其他需要业主大会会议表决通过的事项。
第三十一条城区、开发区房管部门、街道办事处、乡镇人民政府应指导并监督筹备组根据业主大会会议通知上确定的时间、地点和形式,组织召开首次业主大会会议,并组织人员在投票点做好验核业主身份、登记选票、表决票等工作。
第三十二条筹备组应在业主大会会议通知上载明的时间、地点设立固定的投票箱,一般不得设立流动投票箱上门收取选票
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